房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為促成房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂，往往會(huì)推薦各種方式進(jìn)行逃稅、避稅，最常用的手段即簽訂“陰陽(yáng)合同”。 在二手房市場(chǎng)上，陰陽(yáng)合同已經(jīng)成了一個(gè)公開(kāi)的秘密。
為了少交稅、多貸款而簽的“陰陽(yáng)合同”，看似對(duì)交易雙方都有利，其實(shí)它暗藏很多風(fēng)險(xiǎn)。
陰陽(yáng)合同的存在，不僅造成了國(guó)家稅收上的重大損失，也給正常的樓市數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，放了一顆迷霧彈，導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)失真。
2010年9月14日央視《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》播出《找不到“北”的二手房》，以下為節(jié)目實(shí)錄：
在北京市剛剛公布的房地產(chǎn)運(yùn)行報(bào)告中，新出爐的房產(chǎn)數(shù)據(jù)中少了二手房均價(jià)這個(gè)指標(biāo)。北京市統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人表示，由于二手房市場(chǎng)的陰陽(yáng)合同等問(wèn)題比較復(fù)雜，暫時(shí)還不能做到對(duì)二手房市場(chǎng)進(jìn)行全面調(diào)查，所以將暫停發(fā)布二手房數(shù)據(jù)。而北京市統(tǒng)計(jì)局此前公布的6月份的二手房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，正是因?yàn)橥瑯拥脑颍瑢?dǎo)致和中介公司公布的數(shù)據(jù)懸殊很大，給公眾造成了困擾。統(tǒng)計(jì)部們聯(lián)合有關(guān)部門(mén)出臺(tái)嚴(yán)厲措施，堅(jiān)決打擊陰陽(yáng)合同。那么二手房市場(chǎng)中，為什么會(huì)產(chǎn)生陰陽(yáng)合同，它究竟造成了什么影響，是否又能隨著打擊就此偃旗息鼓呢？
記者首先采訪了一家房產(chǎn)中介，工作人員向記者推薦了幾套房源，記者表示打算進(jìn)行全款交易，但希望可以避稅。
中介公司工作人員：您不說(shuō)我們都會(huì)給你做，因?yàn)槟慵热徽业轿覀?，我們肯定就為你著想。其?shí)你是不經(jīng)常接觸，我們就拿這做飯吃
在世紀(jì)城的這家中介，工作人員向我們推薦了一套七十平米左右售價(jià)230萬(wàn)的兩居房源，并表示可以低評(píng)將網(wǎng)簽價(jià)格做到接近最低指導(dǎo)價(jià)每平米9800元。
中介公司工作人員：二三百萬(wàn)的房子，交稅的時(shí)候也就按六七十萬(wàn)的價(jià)格交稅，把所有的稅交齊了也就四萬(wàn)多，你要把所有的稅交齊了，這要命了。得交將近十六萬(wàn)。
而在另一家中介，記者向工作人員表示自己手中資金有限，想通過(guò)貸款來(lái)購(gòu)置二套房，希望能從銀行盡可能多地貸款。工作人員表示可以通過(guò)評(píng)估機(jī)構(gòu)將看中的房源進(jìn)行高評(píng)。
中介公司工作人員：這房子原來(lái)評(píng)估的話兩萬(wàn)二，它做完高評(píng)以后可能是兩萬(wàn)四到兩萬(wàn)五，每平就多三四千元錢(qián)，一百平的話就會(huì)多出來(lái)三四十萬(wàn)，要是四十萬(wàn)的話，(首付)百分之五十就多出來(lái)二十萬(wàn)。
但是工作人員都表示，因?yàn)樵u(píng)估價(jià)是銀行放款的根據(jù)，所以銀行也會(huì)考慮風(fēng)險(xiǎn)，盡管是將評(píng)估價(jià)盡量做高，但是最終往往還是可以避稅。
中介公司工作人員：你過(guò)戶價(jià)寫(xiě)那么高的價(jià)格其實(shí)也沒(méi)什么用，就按評(píng)估價(jià)格走就可以了，既保證你盡可能多地貸出錢(qián)來(lái)，又能保證你盡可能少地交一些不必要的費(fèi)用。費(fèi)用主要是主要是稅費(fèi)。
看來(lái)不管是全款還是貸款，二手房的實(shí)際成交價(jià)往往都高于最后提交的網(wǎng)簽價(jià)，也就是提交給官方的過(guò)戶價(jià)，而其最終的目的就是避稅。
中介公司工作人員：簽的價(jià)格一般都跟買(mǎi)賣(mài)實(shí)際價(jià)格不一樣。沒(méi)有一樣的，我做那么多年，就遇到一個(gè)，海歸派，從美國(guó)回來(lái)，買(mǎi)了上河村的房子，當(dāng)時(shí)是500萬(wàn)買(mǎi)的，他按500萬(wàn)交的稅，我當(dāng)時(shí)跟他說(shuō)你可以按100萬(wàn)去交稅，他說(shuō)不行，我說(shuō)為什么不行，他說(shuō)這在美國(guó)被抓住了得坐三年的牢。我說(shuō)這是中國(guó)，不必了。在中國(guó)一般抓不住，那個(gè)后悔呀，500萬(wàn)得多交多少稅呀。
因?yàn)榭梢员芏?，操作起?lái)又沒(méi)什么難度，記者發(fā)現(xiàn)陰陽(yáng)合同在中介行業(yè)早已是一個(gè)公開(kāi)的秘密，當(dāng)記者表示對(duì)合同的有效性有所顧慮時(shí)，幾家中介的工作人員都表示沒(méi)有問(wèn)題。
中介公司工作人員：不會(huì)不會(huì)，甭管合同價(jià)格寫(xiě)什么價(jià)格，它最后房本就改成您的名字，然后你這邊很安全的。沒(méi)有任何影響。誰(shuí)不傻呀，你放心吧 做稅只是做給銀行看，只是做給國(guó)家看。
當(dāng)記者問(wèn)及是否擔(dān)心這樣的陰陽(yáng)合同被相關(guān)部門(mén)查處而罰款時(shí)，這位工作人員很不以為然。
記者：上面會(huì)查嗎，這樣的合同。
中介公司工作人員：它不管你，基本上不查。你想比如說(shuō)你買(mǎi)這邊的房子，這邊的房子都是海淀的，海淀的過(guò)戶大廳你看見(jiàn)了嗎？一進(jìn)去，09年過(guò)去你都得擠進(jìn)去，它能查得過(guò)來(lái)嗎 你讓他派十個(gè)人查，五十個(gè)人查，他查得過(guò)來(lái)嗎？
同樣的一套房子，三方私下簽一份陰合同，上面的價(jià)格是實(shí)際成交價(jià)，然后再向房管、建委等政府部門(mén)遞交一份陽(yáng)合同，上面的價(jià)格往往都低于實(shí)際成交價(jià)，為的就是避稅。陰陽(yáng)合同是否真的存在呢，我愛(ài)我家北京公司副總經(jīng)理胡景暉接受了我們的采訪。
我愛(ài)我家北京公司副總經(jīng)理 胡景暉
胡景暉：從購(gòu)房人的角度來(lái)講，他為了省稅，為了達(dá)成這個(gè)交易，非要這么做的話，我想哪家中介公司都不會(huì)說(shuō)不的。因?yàn)檎l(shuí)說(shuō)了不這個(gè)生意就沒(méi)有了，我想這是一個(gè)實(shí)際上是整個(gè)行業(yè)目前實(shí)際存在的一個(gè)實(shí)際的執(zhí)行狀況，只要你想開(kāi)門(mén)做生意，很多東西是避免不了的，
胡景暉告訴我們，相比新房交易，二手房交易價(jià)格相對(duì)復(fù)雜，包括實(shí)際成交價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)格和網(wǎng)簽價(jià)格。此外地稅部門(mén)及建委還制定了地區(qū)二手房最低指導(dǎo)價(jià)，其目的一是對(duì)當(dāng)?shù)囟址拷灰灼鹨粋€(gè)指導(dǎo)作用，更重要的目的在于確定一個(gè)稅收標(biāo)準(zhǔn)，即交易合同價(jià)格不得低于當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價(jià)，也是繳稅的官方依據(jù)。但是隨著近一兩年北京市房?jī)r(jià)的一路狂漲，最低指導(dǎo)價(jià)與實(shí)際成交價(jià)間的差額越來(lái)越大，按最低指導(dǎo)價(jià)繳稅反倒成為避稅的最有效途徑。
胡景暉： 5.5%的營(yíng)業(yè)稅，3%的契稅，1%的所得稅，如果再加上一些其他的稅費(fèi)，有可能購(gòu)買(mǎi)一套房屋的成本，稅費(fèi)成本達(dá)到10%以上。那很多人都會(huì)產(chǎn)生這樣一個(gè)避稅的這樣一個(gè)動(dòng)機(jī)。
同樣的一套房子，三方私下簽一份陰合同，上面的價(jià)格是實(shí)際成交價(jià)，然后再向房管、建委等政府部門(mén)提交一份陽(yáng)合同，這個(gè)價(jià)格實(shí)際上往往都低于實(shí)際成交價(jià)，這么做的目的只有一個(gè)，就是為了避稅。買(mǎi)方省下的是真金白銀，這不難想象，但是賣(mài)方和中介機(jī)構(gòu)又能從中得到什么好處？三方為什么輕易就能達(dá)成默契，簽下陰陽(yáng)合同呢？來(lái)看看陳女士的經(jīng)歷
家住北京的陳女士，有過(guò)幾次房屋買(mǎi)賣(mài)的經(jīng)歷。他告訴記者，幾次買(mǎi)房子，簽的都是陰陽(yáng)合同。
陳女士：當(dāng)時(shí)正好就是那個(gè)稅點(diǎn)的新政出臺(tái)后面一周，當(dāng)時(shí)那個(gè)稅比較高。中介給我的建議就是除了在中介簽的那份合同，包括中介費(fèi)什么的是按照正常的銷(xiāo)售價(jià)，是160萬(wàn)的時(shí)候是去銷(xiāo)售的。合同是這樣簽的，然后剩下在走其他稅的時(shí)候，他們中介都說(shuō)他可以幫助把這個(gè)稅避開(kāi)。
陳女士最近賣(mài)的這套房子，總價(jià)160萬(wàn)，房屋合同是由陳女士、買(mǎi)方和中介三方私下簽訂的合同。而為了避開(kāi)高額的稅費(fèi)，陳女士和買(mǎi)方都聽(tīng)從了中介的建議，又簽了一份合同，這份合同中，原本160萬(wàn)的房屋成交價(jià)，被寫(xiě)成了50萬(wàn)。這份合同是提供給稅務(wù)、房管等部門(mén)的網(wǎng)簽合同。
陳女士：當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)應(yīng)該是簽了一個(gè)50多萬(wàn)的房?jī)r(jià)，就實(shí)際上比我自己購(gòu)買(mǎi)的房?jī)r(jià)還要低。
160萬(wàn)的房子，變成了50萬(wàn)，由此省掉的稅款是多少呢？按照北京市房地產(chǎn)交易中心的規(guī)定，房屋建成5年后出售的房子可以免交營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)，而5年之內(nèi)出售的房子，購(gòu)買(mǎi)方要繳納契稅和印花稅，契稅按照成交價(jià)1.5%比例繳納、印花稅按照成交價(jià)0.05%比例繳納。房屋出售方則要繳納印花稅，營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，其中，印花稅按照成交價(jià)0.05%的比例繳納，營(yíng)業(yè)稅按照買(mǎi)賣(mài)差額5.5%比例繳納，個(gè)人所得稅按照成交價(jià)1%比例或者差額20%比例繳納。
二手商品房的交易雙方稅費(fèi)繳納明細(xì)表(普通住宅)
購(gòu)買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)：1、契 稅：成交價(jià)×1.5% 2、印花稅：成交價(jià)×0.05%
出售方繳納的稅費(fèi)：1、印花稅：成交價(jià)×0.05% 2、營(yíng)業(yè)稅：5年之內(nèi)：買(mǎi)賣(mài)差額×5.5%，5年之外：免交，3、個(gè)人所得稅：5年之內(nèi)：成交價(jià)×1%或差額×20% ，5年之外：免交(業(yè)主滿5年唯一住宅
因?yàn)殛惻康姆孔硬粷M兩年，不能享受5年之外稅費(fèi)免交的政策。根據(jù)計(jì)算，如果按照總價(jià)160萬(wàn)計(jì)，該房應(yīng)該繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)總計(jì)94950元；如果按照總價(jià)50萬(wàn)計(jì)，因?yàn)榈陀诜课葜暗馁?gòu)買(mǎi)價(jià)63萬(wàn)，買(mǎi)賣(mài)差額為負(fù)數(shù)，營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅項(xiàng)目為零，所以該房應(yīng)該繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)總計(jì)只有8000元。雙方可少繳納稅款86950元。
陰合同：160萬(wàn)×1.5%(契稅)＋160萬(wàn)×0.05%×2(印花稅)＋(160萬(wàn)－63萬(wàn))×5.5%(營(yíng)業(yè)稅)＋160萬(wàn)×1%(個(gè)人所得稅)=94950元
陽(yáng)合同：50萬(wàn)×1.5%(契稅)＋160萬(wàn)×0.05%×2(印花稅)=8000元
稅收流失：94950-8000=86950元
陳女士：我們從繳稅大廳出來(lái)，就是去銀行打款，然后我才給他過(guò)戶。他付給多少銀行也不管，然后繳稅大廳也不管。
根據(jù)規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)方和出售方都要承擔(dān)一定比例的稅費(fèi)。但實(shí)際上按照行業(yè)潛規(guī)則，所有稅費(fèi)幾乎都是由購(gòu)買(mǎi)方承擔(dān)的，作為賣(mài)方的陳女士其實(shí)從中受益有限，可他為什么要同意簽訂這種陰陽(yáng)合同呢？
陳女士：(賣(mài)方)給買(mǎi)方省稅的話，買(mǎi)方就會(huì)覺(jué)得更痛快，覺(jué)得這筆錢(qián)還是比較值的。然后就可以讓我賣(mài)房子賣(mài)得更快一些也就是。
陳女士告訴我們，大部分人對(duì)于如何簽陰陽(yáng)合同并不是非常清楚，他買(mǎi)賣(mài)的幾套房屋，都是由中介機(jī)構(gòu)來(lái)負(fù)責(zé)起草的。
陳女士：比如說(shuō)過(guò)戶大廳交稅，納稅大廳都會(huì)有中介專(zhuān)門(mén)派駐這種專(zhuān)員，然后他的專(zhuān)員會(huì)幫你把所有手續(xù)簽好。然后只是說(shuō)該簽字地方你簽字，該出身份證復(fù)印件的時(shí)候你出復(fù)印件。然后基本上我就看了一眼合同，簽成這樣，然后他說(shuō)你簽字。我可能看一下總價(jià)，當(dāng)時(shí)覺(jué)得比較詫異，當(dāng)時(shí)說(shuō)這樣能過(guò)嗎？那邊辦這個(gè)事情的專(zhuān)員就跟我說(shuō)，這個(gè)沒(méi)問(wèn)題肯定的。
陳女士說(shuō)，陰陽(yáng)合同，也不僅僅是把高價(jià)作低用以逃稅，之前他買(mǎi)過(guò)一套房，中介就特地建議他，可以把房屋總價(jià)做高，用于獲取更多貸款。
陳女士：我其實(shí)第一套，買(mǎi)了一個(gè)小的二手房。我是希望多貸款，然后中介就幫我把評(píng)估價(jià)做高，這樣房子的總價(jià)也就高了，把價(jià)格調(diào)高那種所謂陰陽(yáng)合同。
原本160萬(wàn)元的一套房子，在出示給稅務(wù)部門(mén)的合同中，簽訂的成交價(jià)就變成了50萬(wàn)元，買(mǎi)家因此少交了接近10萬(wàn)元的稅款，而賣(mài)家的房子也因?yàn)榕浜虾炗嗞庩?yáng)合同，很快就可以出手，雙方皆大歡喜，這也正是陰陽(yáng)合同泛濫的原因。有人因?yàn)殛庩?yáng)合同逃了稅或者多貸了款，但是也有很多人因?yàn)楹灹艘粋€(gè)這樣的合同，遇到了麻煩。
房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為促成房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂，往往會(huì)推薦各種方式進(jìn)行逃稅、避稅，最常用的手段即簽訂“陰陽(yáng)合同”。 在二手房市場(chǎng)上，陰陽(yáng)合同已經(jīng)成了一個(gè)公開(kāi)的秘密。但是一陰一陽(yáng)兩份合同，真的就能像中介說(shuō)的那樣，能合理避稅沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)嗎？北京的王女士最近正在為陰陽(yáng)合同的事兒苦惱。
家住北京的王女士，這幾個(gè)月來(lái)一直在為房子的事情煩惱。2009年7月，王女士位于北京市豐臺(tái)區(qū)的一處房產(chǎn)準(zhǔn)備出售，找到了一家中介公司幫助聯(lián)系買(mǎi)家。
王女士：我們都見(jiàn)了面了，簽了合同了，成交的價(jià)格是60萬(wàn)。
但當(dāng)王女士到房產(chǎn)交易大廳辦過(guò)戶手續(xù)時(shí)，擺在她面前的卻是另一份合同。
王女士：交給房地局的那個(gè)合同的價(jià)格是22萬(wàn)。我突然就發(fā)現(xiàn)，我說(shuō)這價(jià)格怎么是22萬(wàn)??？我說(shuō)咱們不是成交60萬(wàn)嗎？然后他說(shuō)這個(gè)你甭管了。這個(gè)是那什么，是我們作價(jià)的，你別在這說(shuō)。然后就給我拉一邊去了。
房子價(jià)格突然由60萬(wàn)變成了22萬(wàn)，王女士這時(shí)候才被告知，中介幫他簽的是陰陽(yáng)合同，這份價(jià)格低的合同，主要是給有關(guān)部門(mén)看，是為了讓買(mǎi)家少交點(diǎn)稅?？吹窖矍昂贤显?0萬(wàn)的房款，變成了22萬(wàn)，還有她的親筆簽名。
王女士：鏈家(地產(chǎn))那個(gè)程序特別搞笑，你所有東西就是到那他捂著。趕緊簽字，這你趕緊簽字，那趕緊簽字，然后你就去簽。
記者在王女士提供的材料里看到，這份三方實(shí)際成交的合同，成交價(jià)格一欄沒(méi)有數(shù)字，而在另外一份《鏈家居間補(bǔ)充協(xié)議》中說(shuō)明，房屋成交價(jià)格為60萬(wàn)。隨后，王女士給律師打了電話。律師告訴她，這樣做屬于違法避稅，超過(guò)一定額度的會(huì)被追究刑事責(zé)任。也有可能會(huì)給他帶來(lái)很多意想不到的糾紛。王女士心里非常不安。
王女士：就怕那個(gè)買(mǎi)房的人，你過(guò)完戶以后，回頭他反悔了。他覺(jué)得可能那個(gè)房?jī)r(jià)要跌，或者怎么樣的，他會(huì)找你后帳。他完全可以說(shuō)按要求22萬(wàn)去付你的錢(qián)，讓你把其它多余的錢(qián)給他退回來(lái)。
一系列顧慮讓王女士不敢把房子過(guò)戶給買(mǎi)方，但中介公司卻急于做成這筆生意，催促王女士過(guò)戶。
王女士：我跟他說(shuō)，這樣吧如果你要過(guò)的話，我先找我的律師，他跟我簽個(gè)東西。然后我這樣說(shuō)的時(shí)候，她就去跟那個(gè)買(mǎi)方去協(xié)調(diào)。然后最后說(shuō)那行，結(jié)果我就先走了。因?yàn)楫?dāng)時(shí)他就有點(diǎn)控制我的意思，你知道嗎，就是你今天不能走。
王女士后來(lái)找到稅務(wù)部門(mén)舉報(bào)了這次陰陽(yáng)合同的事，該部門(mén)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴王女士可以立案，但最快解決要等3個(gè)月。
王女士：舉報(bào)之后稅務(wù)部門(mén)后來(lái)給我回信了，但是他們說(shuō)他們不管。他的理由就是說(shuō)，你的交易沒(méi)完成。而且他又按那個(gè)指導(dǎo)價(jià)格，不低于指導(dǎo)價(jià)格去交易的。
由于交易沒(méi)有完成，稅務(wù)部門(mén)無(wú)法介入。稅務(wù)人員說(shuō)，如果按照當(dāng)時(shí)北京市豐臺(tái)區(qū)此類(lèi)房子每平米指導(dǎo)價(jià)不低于3500元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，由于王女士的房子是回遷房，面積60平米，即便是22萬(wàn)成交也不屬于異常，稅務(wù)部門(mén)同樣沒(méi)有辦法介入。就在王女士左右為難的時(shí)候，因?yàn)橥跖渴樟朔靠顓s遲遲沒(méi)有過(guò)戶，買(mǎi)家認(rèn)為王女士違約，申請(qǐng)仲裁。從北京仲裁委員會(huì)出具的這份仲裁結(jié)果來(lái)看，王女士因?yàn)檫`約，需要全額返還買(mǎi)方593000元房款，還需要賠償給買(mǎi)方，包括27550元仲裁費(fèi)在內(nèi)的50000元。房子沒(méi)賣(mài)成，反倒要賠給買(mǎi)家5萬(wàn)多塊錢(qián)，這讓王女士怎么也想不通。
王女士：現(xiàn)在我就有一個(gè)想法，我覺(jué)得中介公司他存在嚴(yán)重的過(guò)失。我覺(jué)得他應(yīng)該來(lái)賠償我這個(gè)損失，所以我準(zhǔn)備去起訴這個(gè)中介公司。
為了少交稅、多貸款而簽的“陰陽(yáng)合同”，看似對(duì)交易雙方都有利，其實(shí)它暗藏很多風(fēng)險(xiǎn)。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，因?yàn)殛庩?yáng)合同產(chǎn)生的糾紛有300多起，而今年二手房交易保守估計(jì)的逃稅額度在20億元左右。陰陽(yáng)合同的存在，不僅造成了國(guó)家稅收上的重大損失，也給正常的樓市數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，放了一顆迷霧彈，導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)失真。那么，到底有什么養(yǎng)的殺手锏，能禁止陰陽(yáng)合同產(chǎn)生呢？
邱寶昌律師告訴我們，因?yàn)殛庩?yáng)合同引起的糾紛呈上升趨勢(shì)，上半年，京城的各家律師事務(wù)所就接到了多起這樣的訴訟。
北京匯佳律師事務(wù)所律師 邱寶昌
邱寶昌：實(shí)際上陰陽(yáng)合同，是一種虛假的或者采取一種欺騙的手段，簽訂這種合同，是損害國(guó)家利益的。本來(lái)是六十萬(wàn)，做成二十萬(wàn)，它稅少了三分之二。
律師邱寶昌告訴記者，按照目前的法律規(guī)定，簽訂陰陽(yáng)合同是一種違法行為。根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第四十條規(guī)定：“納稅人采取虛假的納稅申報(bào)的手段不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，屬于偷稅。由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款，處以不繳或者少繳的稅款5倍以下的罰款”?！吨腥A人民共和國(guó)刑法》第二百零一條規(guī)定：納稅人不繳或者少繳應(yīng)納稅款偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額的百分之十以上不滿百分之三十并且偷稅數(shù)額在一萬(wàn)元以上不滿十萬(wàn)元的處三年以下有期徒刑或者拘役并處偷稅數(shù)額一倍以上五倍以下罰金。偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額30%以上并且偷稅數(shù)額在10萬(wàn)元以上的，處三年以上七年以下有期徒刑并處偷稅數(shù)額一倍以上五倍以下罰金。
邱寶昌：另外在這里面作為一個(gè)中介，它是有責(zé)任的。有一些中介公司，為了促成交易買(mǎi)賣(mài)完成，獲取這種傭金，它就采取一種陰陽(yáng)合同，中介方起到了推波助瀾。或者是出主意，再他的主導(dǎo)下，那他承擔(dān)責(zé)任，因?yàn)樗枪餐奶佣悺?/p>
我愛(ài)我家副總經(jīng)理胡景暉告訴我們，地稅部門(mén)及建委制定了地區(qū)二手房最低指導(dǎo)價(jià)，以確定一個(gè)稅收標(biāo)準(zhǔn)，即交易合同價(jià)格不得低于當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價(jià)，也是繳稅的官方依據(jù)。但是隨著近一兩年北京市房?jī)r(jià)的一路瘋漲，最低指導(dǎo)價(jià)與實(shí)際成交價(jià)間的差額越來(lái)越大，像陳女士的剛剛出售的朝陽(yáng)區(qū)這套房子，當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格已經(jīng)接近每平米3萬(wàn)，但市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)不過(guò)才五六千元，最低指導(dǎo)價(jià)實(shí)際上已經(jīng)難以起到作用。
胡景暉：從現(xiàn)在各個(gè)區(qū)域的最低過(guò)戶價(jià)和成交價(jià)來(lái)看的話，平均的這個(gè)價(jià)差大概在20%左右。如果要想杜絕這種行為的話，從理論上來(lái)講，那就是把目前政府執(zhí)行的最低過(guò)戶價(jià)，調(diào)整到一個(gè)跟市場(chǎng)比較接近的水平。
中國(guó)指數(shù)研究院院長(zhǎng) 莫天全
莫天全：西方方國(guó)家在制度上也是做了很多事情，來(lái)避免大家有機(jī)會(huì)來(lái)鉆這個(gè)空子。你比如說(shuō)他對(duì)這個(gè)指導(dǎo)價(jià)，用這個(gè)第三方，中立的第三方，不是用得這個(gè)買(mǎi)賣(mài)雙方，也不是用中介公司，去做這個(gè)房屋的評(píng)估。就是這個(gè)市場(chǎng)的指導(dǎo)價(jià)，跟市場(chǎng)的真正成交價(jià)是比較接近的。
莫天全認(rèn)為，提高政府指導(dǎo)價(jià)的更新頻率，縮小政府指導(dǎo)價(jià)與市場(chǎng)價(jià)格之間的差異，是解決陰陽(yáng)合同的最有效辦法。此外他還指出，加強(qiáng)與獨(dú)立中介機(jī)構(gòu)的溝通和合作，讓這些機(jī)構(gòu)參與政府指導(dǎo)價(jià)的制定和交易規(guī)則的設(shè)立尤為重要。
莫天全：指導(dǎo)價(jià)跟市場(chǎng)價(jià)能更及時(shí)接軌。我們更新更及時(shí)更快一點(diǎn)，這樣就是說(shuō)不給大家有這個(gè)機(jī)會(huì)去做這個(gè)陰陽(yáng)合同，或者說(shuō)那個(gè)空間已經(jīng)很小了，大家不至于為了一點(diǎn)點(diǎn)小的利益去做這個(gè)陰陽(yáng)合同。
莫天全特別指出，德國(guó)的經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。在德國(guó)，根據(jù)不同地段，不同類(lèi)型的房產(chǎn)制定的“指導(dǎo)價(jià)”具有法律效力，當(dāng)?shù)厮蟹康禺a(chǎn)交易均需按照此“指導(dǎo)價(jià)”在一定合理范圍內(nèi)進(jìn)行。根據(jù)德國(guó)《經(jīng)濟(jì)犯罪法》規(guī)定，如果地產(chǎn)商制定的房?jī)r(jià)超過(guò)“指導(dǎo)價(jià)”20%，則定義為“超高房?jī)r(jià)”。購(gòu)房者一旦發(fā)現(xiàn)可以立即向當(dāng)?shù)胤ㄔ哼M(jìn)行起訴，如果房?jī)r(jià)不下降到合理范圍內(nèi)，售房者將面臨最高50000歐元的罰款。除此之外，胡景暉認(rèn)為，陰陽(yáng)合同產(chǎn)生的一個(gè)更重要的原因是二手房交易過(guò)程中的稅收過(guò)多，避稅自然會(huì)成為買(mǎi)方的重要考量。禁止陰陽(yáng)合同，稅制改革才是根本。
胡景暉：減少目前在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)過(guò)重的稅收。增加在多套持有環(huán)節(jié)的稅收，從存量、從大量空置的存量里面增加供應(yīng)，激活這些目前閑置的房產(chǎn)，讓它更多的在市場(chǎng)上出租和出售，既可以穩(wěn)定房?jī)r(jià)，又可以平均租金，還能夠避免這個(gè)資源的浪費(fèi)。
莫天全：西方國(guó)家在保有環(huán)節(jié)，就是它的物業(yè)稅比較成熟一點(diǎn)。這樣它很多稅就歸到了保有環(huán)節(jié)去納稅。我們這個(gè)物業(yè)稅還遲遲沒(méi)有出臺(tái)，將來(lái)如果說(shuō)物業(yè)稅的出臺(tái)，能減少交易環(huán)節(jié)的復(fù)雜程度，能減少交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)的話，我相信對(duì)抑制陰陽(yáng)合同的出現(xiàn)還是會(huì)有幫助的。
半小時(shí)觀察
兩個(gè)月前，北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的二手房均價(jià)，由于和中介公司公布的均價(jià)，每平米相差了近3000元錢(qián)，再次引發(fā)了公眾對(duì)于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)失真的質(zhì)疑。殊不知，這種差距里面，“陰陽(yáng)合同”起到了很大的干擾作用。實(shí)際上，近幾年關(guān)于樓市的各種統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)頻頻打架，其中不能排除各種機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，魚(yú)龍混雜，混淆視聽(tīng)。從1998年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)始終缺乏一個(gè)科學(xué)的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)體系，房產(chǎn)分類(lèi)統(tǒng)計(jì)一直處于空白狀況，需要盡快完善、建立一個(gè)分類(lèi)的、能夠科學(xué)反映整個(gè)房?jī)r(jià)變動(dòng)態(tài)勢(shì)的指標(biāo)體系。目前，北京市統(tǒng)計(jì)部門(mén)暫停了二手房數(shù)據(jù)發(fā)布，但是各類(lèi)機(jī)構(gòu)，還有等著買(mǎi)房子的市民，對(duì)于這個(gè)數(shù)據(jù)的關(guān)注和熱情，應(yīng)該并不會(huì)降低。
聯(lián)系客服
