国产一级a片免费看高清,亚洲熟女中文字幕在线视频,黄三级高清在线播放,免费黄色视频在线看

一、房屋租賃合同在實(shí)際履行中存在的問(wèn)題隨著房屋價(jià)格不斷上漲，房屋租賃合同的頻繁應(yīng)用也不斷升級(jí)，現(xiàn)就房屋租賃合同履行中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行概括并提出減少此類糾紛的建議。(一)承租人轉(zhuǎn)租房屋的問(wèn)題轉(zhuǎn)租是承租人不退出租賃合同關(guān)系，而將房屋出租給他人使用、收益。我國(guó)合同法規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃特轉(zhuǎn)租給第三人，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同，所以承租人將租賃物轉(zhuǎn)租他人，必須經(jīng)出租人同意。案例：2007年10月2日，王某將其毗鄰幼兒園的一間沿街門(mén)面房租給李某經(jīng)營(yíng)兒童用品使用，雙方約定租金為4000元，并約定所租房屋只準(zhǔn)承租人使用，不得轉(zhuǎn)租，如有違約，要支付給對(duì)方違約金10000元。在李某經(jīng)營(yíng)使用期間，幼兒園出于整體規(guī)劃考慮，與王某談妥收購(gòu)其門(mén)面房的產(chǎn)權(quán)，王某隨即通知了李某準(zhǔn)備將房屋轉(zhuǎn)讓給幼兒園，李某未表示異議，后李某將房屋轉(zhuǎn)租給林某，約定租金每月5000元，幼兒園得知后，要求李某解除與林某的租賃合同，李某卻以房屋租給王某拒絕了幼兒園的要求。對(duì)此案我們經(jīng)審理認(rèn)為，王某與李某的租賃合同有效，但王某作為房屋的所有權(quán)人有權(quán)對(duì)該房屋進(jìn)行處分，在與李某的租賃合同履行期間，王某可以將房屋轉(zhuǎn)讓，王某在轉(zhuǎn)讓前三個(gè)月即通知李某，李某未表示異議，即表示其放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，因此王某與幼兒園的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系合法有效。該房屋在辦理過(guò)戶登記后，房屋的所有權(quán)已轉(zhuǎn)為幼兒園所有，但根據(jù)買(mǎi)賣(mài)不破租賃的原則，李某在租賃期間仍享有對(duì)該房屋的使用權(quán)，直至租賃期限屆滿。李某雖享有對(duì)房屋的使用權(quán)，但在未征得房屋的所有權(quán)人同意的情況下，不得轉(zhuǎn)讓該使用權(quán)，即不得轉(zhuǎn)租，否則其轉(zhuǎn)租行為無(wú)效。因此李某與林某的租賃關(guān)系無(wú)效，不受法律保護(hù)，故法院確認(rèn)王某與李某的租賃合同內(nèi)容對(duì)李某具有約束力，判決解除李某與林某的租賃合同。另外還需指出，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。(二)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的問(wèn)題房屋承租的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，是指房屋租賃關(guān)系中，承租人按照法律規(guī)定所享有的，在出租人出賣(mài)租賃房屋給第三人時(shí)，以同等條件優(yōu)先于他人而購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。案例：2007年3月1日，某公司與張XX簽訂房屋租賃合同，約定，張XX將位于某市新華南路49號(hào)C603室租賃給某公司，租期自2007年3月1日至2012年2月28日共5年。年租金36000元，合同簽訂后，某公司向張XX交納租金至2009年9月。2009年3月2日，張XX未通知某公司其欲轉(zhuǎn)讓房屋即與楊XX簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓合同，并在烏魯木齊市房屋交易中心做了登記。某公司得知即向法院提起訴訟，要求確認(rèn)張XX與楊XX簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同并辦理房屋過(guò)戶登記的行為侵犯了其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。法院依照相關(guān)法律規(guī)定，確認(rèn)張XX與楊XX簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同侵害了某公司的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)作為一種締約請(qǐng)求權(quán)不具有對(duì)抗第三人的權(quán)利，故作為承租人的某公司在其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受侵害時(shí)只能主張損害賠償，而不能主張XX與楊XX所簽合同無(wú)效，故駁回了原告某公司的訴訟請(qǐng)求。但告知某公司可對(duì)其損失另案要求張XX予以賠償。(三)承租人裝修房屋的問(wèn)題承租人在租賃房屋后，為了滿足生活或經(jīng)營(yíng)的需要，往往會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行裝修、改造，合同終止后，如何處理裝修的財(cái)產(chǎn)歸屬問(wèn)題、不當(dāng)?shù)美皳p失賠償問(wèn)題。案例：原告與被告于2006年5月14日簽訂了一份場(chǎng)地承包協(xié)議，約定被告將其辦公樓會(huì)議室樓上樓下租賃給原告創(chuàng)辦美容健身中心，承租期為5年，租金每月5000元，并給定原告承包期滿一年以上兩年內(nèi)，若被告需要搞基建或出讓房屋等，可適當(dāng)賠償原告對(duì)該房屋投入的裝修費(fèi)的50%。協(xié)議簽訂后雙方實(shí)際履行，原告對(duì)房屋進(jìn)行了裝修改造并花去8萬(wàn)元，原告在該房屋營(yíng)業(yè)一年零四個(gè)月后，因被告與另案發(fā)生債務(wù)，該房屋被法院查封，并拍賣(mài)該房屋償還另案欠款，原告在營(yíng)業(yè)期間已交納了一年零四個(gè)月的租金，并多次向被告交納租金13800元，稅務(wù)機(jī)關(guān)在原告營(yíng)業(yè)的最后一個(gè)月以原告營(yíng)業(yè)額40000元為依據(jù)收取稅費(fèi)。原告向法院起訴，要求被告承擔(dān)違約責(zé)任，賠償損失，法院認(rèn)為雙方合同有效，雙方應(yīng)按協(xié)議履行各自義務(wù)，被告因與另案發(fā)生債務(wù)糾紛，其租賃給原告的房屋被法院查封拍賣(mài)，致使雙方所訂立的合同無(wú)法履行完畢，過(guò)錯(cuò)責(zé)任在于被告，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，應(yīng)賠償原告對(duì)該房屋的裝修費(fèi)用，同時(shí)還應(yīng)承擔(dān)由于其過(guò)錯(cuò)造成原告的營(yíng)業(yè)損失，損失應(yīng)參照稅務(wù)機(jī)關(guān)向原告收取的稅費(fèi)比率以每月40000元為依據(jù)計(jì)算即每天1333元。另一案例：一幢1層商鋪及樓上201室由原告用于經(jīng)營(yíng)美容經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，租期三年，年租金30000元。合同履行期間，原告向被告交納了押金、一個(gè)采暖期的暖氣費(fèi)和物業(yè)費(fèi)，并對(duì)所租賃的房屋花費(fèi)25000元進(jìn)行了裝修改造，但在原告履行合同數(shù)月后，被房主告知此房房主與被告簽訂房屋租賃合同中明確約定未經(jīng)房屋所有權(quán)人書(shū)面同意，被告不得將房屋轉(zhuǎn)租給第三人，否則，房主有權(quán)解除合同，此房即被房主收回。原告無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，即訴將被告訴至法院，要求解除與被告的合同，由被告賠償其房屋裝修費(fèi)25000元，退還押金、物業(yè)費(fèi)和暖氣費(fèi)。后經(jīng)法院委托鑒定部門(mén)對(duì)該房屋的裝修殘值進(jìn)行評(píng)估，結(jié)論為11200元。法院經(jīng)審理認(rèn)為，被告未經(jīng)房主同意即將從房主承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租他人，其行為構(gòu)成違約，本案系由于被告的過(guò)錯(cuò)而導(dǎo)致原告與被告的合同無(wú)法繼續(xù)履行，故判決解除原告與被告的房屋租賃合同，被告退還收取原告的押金3000元；賠償原告房屋裝修損失11200元，賠償原告未使用房屋期間的物業(yè)費(fèi)及暖氣費(fèi)。在此房屋裝修損失的賠償問(wèn)題，法律還規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有，不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，按下列情形處理：1、因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期同裝飾裝修殘值損失的，予以支持；2、因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；3、因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；4、因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。(四)房屋租賃期限屆滿的問(wèn)題房屋租賃合同履行期限屆滿，雙方未續(xù)簽合同的處理，承租人繼續(xù)使用租賃房屋的，視為不定期租賃，原租賃合同繼續(xù)有效，但當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同就在合理期限之前通知承租人。(五)承租人欠付租金的問(wèn)題租金欠付問(wèn)題是在房屋租賃過(guò)程最容易出現(xiàn)的問(wèn)題，有些承租人居無(wú)定所，租賃房屋期間欠付的租金不能按約收取，解決此問(wèn)題辦理可由合同雙方約定由承租人向出租方交納一定數(shù)額的保證金來(lái)解決，一旦出現(xiàn)承租人欠付租金的情況，可以保證金折抵承租人在租賃房屋期間的應(yīng)支付的租金。如果交納的保證金不足以折抵承租人應(yīng)交納的租金的，房屋出租方可通過(guò)協(xié)商或訴訟解決。(六)承租人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)的問(wèn)題承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的，法院對(duì)其訴訟請(qǐng)求是支持的。另外，承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，法院對(duì)其請(qǐng)求也是支持的。二、如何有效預(yù)防和減少房屋租賃糾紛房屋租賃合同系廣大人民群眾的切身利益、同社會(huì)的穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)。筆者對(duì)房屋租賃合同在實(shí)際履行當(dāng)中發(fā)生的糾紛進(jìn)行總結(jié)、概括，并提出了建議性的防范性措施。簽訂房屋租賃合同要具備完善的書(shū)面要件。房屋租賃合同是房屋所有人作為出租人將房屋租賃給承租人占有、使用、收益，承租人支付租金的合同。在房屋租賃過(guò)程中，房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)和出租人簽訂書(shū)面合同（即使租賃6個(gè)月以內(nèi)），明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，以防日后發(fā)生糾紛承擔(dān)舉證不能的責(zé)任。(1) 書(shū)面的房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：租賃雙方的姓名（或者名稱）及住址；房屋坐落位置、面積；裝修及設(shè)施狀況，房屋附屬家具、電器、裝修及其他設(shè)備設(shè)施狀況，并對(duì)水費(fèi)、電費(fèi)、電話費(fèi)、收視費(fèi)、供暖費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、物業(yè)費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、上網(wǎng)費(fèi)、車位費(fèi)、租賃稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)都要作出明確的約定，以防日后發(fā)生糾紛；明確租賃物交付時(shí)的狀況，并由雙方簽章確認(rèn)符合交驗(yàn)條件，同意接收。以免任何一方否認(rèn)曾發(fā)生過(guò)房屋租賃，從而增加舉證難度，導(dǎo)致法院對(duì)租金給付主張不予認(rèn)可。(2)對(duì)房屋租賃的用途、期限、租金標(biāo)準(zhǔn)及租金的交付期限予以明確，以免日后引起糾紛。如果出租人未按照約定方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失；如果雙方對(duì)租賃房屋的用途未作約定，糾紛發(fā)生后雙方當(dāng)事人對(duì)房屋用途存在意見(jiàn)分歧的，不僅影響案件事實(shí)的查證，而且對(duì)一方當(dāng)事人訴訟請(qǐng)求成立與否的事實(shí)主張產(chǎn)生影響。租賃合同分為定期租賃合同與不定期租賃合同。在不定期租賃中，由于當(dāng)事人未約定租賃期限，故當(dāng)事人任何一方都可以隨時(shí)提出解除合同，但應(yīng)當(dāng)在合理的期限前通知承租人；定期租賃合同，在合同約定的期限屆滿時(shí)終止，我國(guó)合同法中沒(méi)有租賃最低期限的限制，但有最高期限的限制，租賃期限不得超過(guò)二十年，超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租金不僅應(yīng)寫(xiě)明具體數(shù)額，而且還應(yīng)當(dāng)注明租金交付的方式，是按月還是按季或按年交付。此外，對(duì)在租賃期間，租金能否調(diào)整應(yīng)在合同中明確，一般來(lái)說(shuō)，遇到政府作出調(diào)整租金的決定以及經(jīng)過(guò)修繕，建筑結(jié)構(gòu)和使用條件有了較大改善，一方當(dāng)事人可主張租金調(diào)整。(3) 房屋修繕及保護(hù)責(zé)任。合同中應(yīng)盡可能明確房屋修繕與保養(yǎng)的項(xiàng)目、方式及費(fèi)用的承擔(dān)，合同沒(méi)有約定的，按照“誰(shuí)出租誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，由出租方負(fù)責(zé)房屋的維修、保養(yǎng)，但如果因承租人的過(guò)錯(cuò)造成房屋及其附著設(shè)施損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。(4) 合同變更和解除的條件。房屋租賃合同的雙方應(yīng)該對(duì)在什么情況下合同當(dāng)事人享有房屋租賃合同的解除權(quán)作出約定，法律規(guī)定的合同解除權(quán)有約定和法定兩種，約定解除中，如租賃合同履行期間一方有重大違約，另一方有權(quán)依照合同約定提出解除合同，比如出租方以房屋不盡修繕義務(wù)，造成居住安全受到威脅或不能正常使用的；承租人擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借或調(diào)換使用承租房屋的；擅自改變房屋用途或結(jié)構(gòu)的；無(wú)正當(dāng)理由經(jīng)出租人催告仍拖欠租金累計(jì)達(dá)到一定數(shù)額；因承租人的違法違規(guī)行為而導(dǎo)致房屋出租人被公安或相關(guān)部門(mén)處罰的等等，當(dāng)上述情況出現(xiàn)時(shí)，一方有權(quán)提出解除合同。如果合同當(dāng)事人對(duì)合同解除條件未作約定，一方要求解除合同的依據(jù)只能依照法律規(guī)定來(lái)處理，法定的解除條件范圍限定的比較窄，也可以說(shuō)對(duì)合同解除權(quán)限制的比較嚴(yán)格。(5) 違約責(zé)任。合同生效后，合同當(dāng)事人未按照合同的約定履行自己的合同義務(wù)，即構(gòu)成違約，為保證合同當(dāng)事人按約履行合同義務(wù)，對(duì)違約責(zé)任雙方應(yīng)當(dāng)作出約定，違約責(zé)任主要有繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、賠償損失、定金罰則、支付違約金等。(6) 出租房屋應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù)?！缎陆S吾爾自治區(qū)城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定，房屋租賃雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后三十日內(nèi)，持書(shū)面租賃合同、房屋所有權(quán)證書(shū)、當(dāng)事人的合法證件以及市（縣）以上人民政府規(guī)定的其他文件，向房屋所在地的市（縣）人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。租賃合同期滿、解除或者終止，出租人應(yīng)當(dāng)向原登記機(jī)關(guān)辦理注銷手續(xù)；出租人未辦理注銷手續(xù)的，視為繼續(xù)租賃的行為。出租共有房屋或者出租委托代管房屋的，辦理登記備案手續(xù)應(yīng)當(dāng)提交其他共有人同意出租的證明或者委托代管人授權(quán)出租的證明。登記備案也是出租方必須要履行的義務(wù)，但未辦理登記備案手續(xù)的，并不導(dǎo)致當(dāng)事人的房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，也要從其約定。