不執(zhí)著..
自9月30日央行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》以來，有消息稱，已有多家銀行正在研究設計MBS方案。近日，多家媒體致電建行、招行、華夏等銀行，但均未得到確切答復。看來被房地產(chǎn)專家稱之為“特大利好”的房貸資產(chǎn)證券化真正要推出還需時日。
MBS最早出現(xiàn)在美國，是信貸資產(chǎn)證券化的一種。所謂信貸資產(chǎn)證券化，是指把欠流動性但有未來現(xiàn)金流的信貸資產(chǎn)（如銀行貸款），經(jīng)過重組形成資產(chǎn)池，并以此為基礎發(fā)行證券。按基礎資產(chǎn)劃分，MBS又分為住宅抵押貸款支持證券(RMBS)和商業(yè)房產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）。
MBS在中國的發(fā)行歷史并不長。從2005年出臺《信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法》至今，總共發(fā)行過三期MBS。其中建行分別于2005年和2007年發(fā)行過兩期RMBS，金額分別為30.18億元和41.6億元。
不過，自2008年美國次貸危機發(fā)生后，國內(nèi)的MBS曾一度中止。直到今年7月22日，郵儲銀行發(fā)行“郵元2014年第一期個人住房貸款支持證券”，入池貸款共23680筆，全部為個人住房抵押貸款，借貸資產(chǎn)分別位于10個省、市，總規(guī)模達68.14億元，成為中國第三只成功發(fā)行的MBS。
據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，截至2014年6月底，房地產(chǎn)貸款余額達16.16萬億元人民幣，其中，個人購房貸款余額10.74萬億元。這一龐大的數(shù)據(jù)理論上給MBS提供了廣闊的市場前景。不過，專家們指出，國內(nèi)三年內(nèi)能做到10%-20%就不錯了，也就是說MBS最多能在短期帶動1-2萬億的房貸資金規(guī)模。而筆者認為，短期要想全面推出房貸證券化的難度很大。
其一，MBS業(yè)務具體操作、產(chǎn)品設計都很復雜，它將涉及到額度審批、風險控制、壞賬計提、信用評級。一般來說，總行負責解讀政策、管理總體收入和風險，而分行則需具體負責產(chǎn)品設計。所以推出MBS業(yè)務不可能在短期內(nèi)完成的。
MBS的申報和審批都比較復雜，監(jiān)管上也比較嚴，而銀行作為一個偏保守的金融機構，在大家都沒有做過的情況下，做一個新的東西不會很快?，F(xiàn)在各大銀行之所以對MBS按兵不動都在等監(jiān)管方面有一定的松動，或者給一些實際的優(yōu)惠政策?！?/font>
其二，需要具有較強資質(zhì)的評級機構和承銷商的參與。發(fā)行MBS的大致流程為，銀行將其符合合格標準的個人住房抵押貸款交給受托機構（一般為信托公司），受托機構以該信托資產(chǎn)為基礎發(fā)行資產(chǎn)支持證券，經(jīng)銀監(jiān)會和中國人民銀行批準在銀行間債券市場通過中債登以招標方式向機構投資者公開發(fā)行。
以郵儲銀行7月發(fā)行的MBS為例，中誠信國際給“郵元2014年第一期個人住房貸款證券化信托”優(yōu)先A級和優(yōu)先B級資產(chǎn)支持證券的評級為AAA和A－。而該期MBS的承銷商陣容也堪稱“豪華”，包括工行、中行、民生等8家國有和股份制銀行，以及中信證券、招商證券等6家證券公司。
現(xiàn)在看來要尋找MBS合格承銷商問題并不大，但是對MBS具有合理定價評級能力的機構卻廖廖無幾，沒有評級機構精準定價，MBS就難以在銀行間債券市場上大規(guī)模發(fā)行。
其三，如果需要發(fā)展MBS業(yè)務，政策額度需要進一步放開。在2013年最新一輪的信貸資產(chǎn)證券化試點中，規(guī)定試點規(guī)模不超過4000億元。MBS在國內(nèi)要想有長足的發(fā)展，這一試點額度的步伐要再邁開一些。
面對房貸資產(chǎn)證券化步伐的加快，很多開發(fā)商驚呼“天大利好”，因為這將會使銀行有能力將更多的資金投入到房地產(chǎn)領域，而在大量增量資金的推動之下，房價泡沫不僅可以維系下去，而且還會繼續(xù)膨脹。而筆者認為，房貸資產(chǎn)證券化說白了就是銀行替房奴另找債主，那么銀行此舉意欲何為呢？
首先，央行、銀監(jiān)會希望各大銀行通過MBS能把死房貸，變成活流動性。由于互聯(lián)網(wǎng)金融、民間高利貸等行業(yè)的興起，再加上存款利率的管制，使銀行存款嚴重流失，今年第三季度大多數(shù)上市銀行的存款額增速為負值，這使得銀行可放貸資金受到嚴重制約，而MBS的推出，使銀行將房貸資產(chǎn)打包在銀行間債券市場上出售，此舉無疑是盤活銀行流動性的一大改革措施。
再者，對于銀行來說，個人房貸業(yè)務已是雞肋，但無奈之前的房貸已經(jīng)放出，不便收回。而做MBS最直觀的好處在于，把利潤低或可能出現(xiàn)壞賬風險的房貸轉(zhuǎn)移到表外去，這么做一方面可以將表內(nèi)的不良貸款率控制在合理的范圍之內(nèi)，另一方面銀行又可以承接收益更高的業(yè)務，可謂一舉兩得。
最后，目前房地產(chǎn)業(yè)開始出現(xiàn)拐點，銀行將過去積累的房貸業(yè)務風險轉(zhuǎn)嫁給資本市場。過去監(jiān)管層推行房產(chǎn)證券化沒人愿意去做，因為房價一路飆升，房貸業(yè)務對于銀行來說風險小、利潤可觀。而現(xiàn)在推行房貸資產(chǎn)證券化，可以將一部分潛在的房貸風險通過打包的形式轉(zhuǎn)嫁給債券市場，從而達到規(guī)避金融風險的目的。也就是想要給潛在可能斷供的房奴們找一個新的債主。
房貸資產(chǎn)證券化并不是有些人講的是促使房價再次飆升的利好。對于監(jiān)管層來說，加快房貸資產(chǎn)證券化，給房奴們找一個新的債主，一方面要通過債券市場，來解決銀行的流動性不足的問題，另一方面把潛在房貸的金融風險拋給債券市場。而對銀行來說，MBS可以使其將表內(nèi)的房貸業(yè)務移至表外，既可以控制不良貸款率的回升，又可以有能力做利潤更高的業(yè)務，何樂而不為呢？當然，最冤的可能還是未來房奴們的新債主——債券市場的投資者。
