向來對房地產投資很謹慎的我，在第一次到銀灘時就竟然簽下了買單，就連我自己也在反思是不是犯了很多到銀灘買房被忽悠的人一樣的錯誤？但我的投資直覺和經驗告訴我，沒錯。最近幾日，有些朋友知道我又在銀灘買了海景房，大為驚訝，為什么會到那鬼不生蛋的偏遠地方去買房？但我告之他們一些所知道掌握的情況和房價后，就沒人持懷疑心態(tài)了，但是就和以前我選擇投資港股一樣，明明知道我可能是對的，可就是因為種種其實并不重要的原因，沒有人去行動。 在銀灘買房并不是我的初衷，其實我沒去過之前，根本就不看好銀灘。這次也是因為朋友一直想買海景房，因為錯過了很多機會，因為銀灘房價還不高，想去看一看，我則是愛人要去煙臺授課，就規(guī)劃了一次膠東半島自駕游線路：蓬萊--煙臺--威海--成山頭--榮成--石島--銀灘。說真的，根據我事先的資料和分析，我更看好石島的一處樓盤，可一路考察過來，我的結論改變了，原先最不看好的銀灘被優(yōu)先選中，而石島則被淘汰。
我對銀灘的不好印象起源于在南京菜市場中經常見到的那種宣傳單，說什么首付2-3萬元，就可以擁有一間海邊度假房，“圓你一個夢想”。再看那紙上印的那像兵營、安居屋一樣的排排整齊劃一的簡陋住屋，就先倒了胃口。過去因為房價低，還有點吸引力，后來再看宣傳單，這些專門賣給不明就理外地人、距離大海沙灘至少有2公里遠或者偏遠地帶的所謂精裝修房還要3200-3600元一平米，沒了一點興趣。
直到真正來到銀灘，尤其是來到大拇指廣場以西的銀灘精華地段，看到真實的銀灘二手房價和潔白似銀流金的各類廣闊沙灘，以及成熟的景區(qū)城市配套輪廓時，不由地有了看看房子的沖動。有人說，到銀灘買房，沖動是最大的魔鬼，可不盡然，我看了，卻從中發(fā)現了潛在的金礦。那個很有賺錢頭腦的中介說我有福氣和好運氣，這倒說的一點不假：第一次看房就被帶到了最終選中的勝利國際花園，以后再看了多達七、八個小區(qū)，二十多套房，一一排除，還是最終滿意落戶這兒；第一次因為時間緊多出了點價的那套房，卻由于房主違約不賣寧愿賠給我錢，后來卻遇見另一套的青島房主，低了一萬買到了比原先位置更好、面積和花園更大、更滿意的房子；我要買的房子樓上有個南京籍太原人常住鄰居，為我最終選定房子提供了最佳參考依據。
從蓬萊、煙臺、威海一路看過來，對我分別在12年、4年后的重訪感受思考中思維得到理念的升華。1997年，我是出差去大連第一次經過這兩個城市的，有了初步認識；2005年，那一次我是專程考察兩市的兩家在港上市民企公司，直感曾給了我巨大的機遇；我考察過并最看好的那家醫(yī)療器械公司四年漲了20多倍。那時也看好威海的房產，可惜沒什么閑錢，因為上班，也沒機會再深入考察一次。這一次，我自由地一個月去了三次銀灘！蓬萊的旅游業(yè)非常發(fā)達，但大量人造旅游景點的建設使得它成為了一個可以讓大量游客一日游的熱鬧景區(qū)小城市，沒有任何安逸可言，成了景點復制的天堂；煙臺不用說，是我這次去最感興趣的地方，它的后發(fā)優(yōu)勢和歷史淵源，改變了我對它原先的印象（在前篇文章中有敘述），年輕人要奮斗工作并享受海濱城市環(huán)境是可以的，但現有房價6000元已在其中；威海雖好，但以我的投資眼光來看，已經價值不大，很成熟并且路人皆知的投資，不會是最好的選擇，與我四年前看到的威海已經沒有更好的吸引人目光的地方。威海就像很多一線城市一樣，很好的基礎設施建設已經包含在高達8000元的房價之中，新投資或腳手架已經看不到什么了，偏遠的地方零星的建設再無集聚資本的魅力；中國最東端的成山頭是個極好的觀海和自然景色極其優(yōu)美的地方，但偏僻的交通和被封閉保護的風景區(qū)限制了占有資源的房產發(fā)展，只是一個值得一去的旅游勝地；榮成市區(qū)是個靠海稍近的并且經濟很強的縣級市，人口不多，我們晚上想找個像樣的旅店都不太容易，可見人流物流比較封閉；當然也不適于投資；石島是中國北方最大的漁港，很繁忙熱鬧，物流人流總給人以很亂的感覺，再一了解，原來它只是直轄威海管轄四個鎮(zhèn)的一個特別區(qū)，經濟實力有限，屬于自給自足的地方，難怪通往北方最大的漁港的狹小街道都無法修繕改造，外圍的景點沙灘也差強人意，只有那個樓盤很好，但總體環(huán)境的劣化削弱了它的投資潛力，加上地處一角，交通非常不便利，使之只能成為周邊城市人們適宜的可選地。
視角再回到乳山銀灘，從人口流動角度考慮，大多數人都認為銀灘的房子建得太多太濫。由于冬季寒冷，交通不便，所以居住率很低，夏季約有三分之一的入住率，十一月以后至次年三月連十分之一都不到，影響到城市供暖和公用設施的投入積極性。我卻從中辯證看到其中的巨大機會：那么多而且環(huán)境生態(tài)極好的房屋能夠賣出并有持續(xù)需求說明這兒是一處讓許多內陸人圓大海夢的絕佳之地；人們掏了錢可以等上三年五年，卻不可能十年八年永遠不去居住，即使是三、四十歲的人買了十年也會老的，即使賣掉也會有更喜歡這兒的更有主見的人掏錢接盤，會更加速銀灘居民的優(yōu)化；有房的主兒哪怕每年只在夏天只去一趟，那十多萬套住房帶來的滾滾客源洪流也使這兒的市場令人垂涎；可惜現在乳山市決策人還眼界很窄，并沒有看到這兒的巨大商機，還在與銀灘業(yè)主博弈先有雞還是先有蛋的“游戲”。2005年我在江蘇連云港海邊投資，那時當地房價約1000元每平米，當我以每平2850元買下連云港僅有的國展中心海濱大道靠海僅50米三十層的的商住樓時，“核電”疑慮不絕于耳，破舊且遠離中心城區(qū)的環(huán)境讓很多人望而卻步。而我堅信身處經濟發(fā)達大省、交通區(qū)位環(huán)境旅游資源如此優(yōu)越的首批沿海十四個開放城市倒數第二的連云港后發(fā)優(yōu)勢極大，果不其然，先是省里派來擅長規(guī)劃開發(fā)的王建華（江寧十年區(qū)委書記）；緊接著溫總理元旦視察，站在長三角與環(huán)渤海灣經濟區(qū)與廣大落后的中西部銜接紐帶的后發(fā)戰(zhàn)略高地角度，終于在2009年成為江蘇沿海經濟帶大開發(fā)的龍頭。當我每三個月去時看著這個前景無限的東方大港一步步崛起昂首的身姿，日新月異高樓林立的景象，心中不免涌起無限自豪，當然我周邊新的高層辦公房價已達一萬到一萬四，我所在那四座30層高樓也因為緊靠其邊并是海景絕版辦公地也已到7000元。這一切都是因為人流和資源配置的因素使供需發(fā)生了改變。
物流是銀灘又一個潛在的巨大市場。有人戲稱：由于少人居住，絕大多數空關房都沒有裝修，行業(yè)內人士稱其十年也裝修不完，更不論還有數不盡的期房還在交付之中，望眼欲穿的業(yè)主們盼望海邊新家的意念似乎永遠沒有盡頭。與連云港不同，銀灘這兒有很多應運而生的家具、建材零散市場，獨特需求使得品種類別千差萬別，但大多是外來的居住戶看到了商機，選擇原籍的品牌在銀灘低廉的租屋中以網絡形式搞起了銷售，除了裝修工人，設計和裝修公司都是各地外來人口搶占的商機，當地可能連稅收都得不到。就說交通吧，來自全國各地的業(yè)主及親屬人口流動是一個巨大的現金流、利潤、就業(yè)、服務業(yè)來源，可是乳山市除了與威海、煙臺交通稍便利外，長途車始發(fā)點竟不設在順路的銀灘，其實連云港市區(qū)與濱海連云區(qū)相隔29公里，有很多車也是從連云區(qū)始發(fā)經新浦到南京，每天多達八班。而銀灘與乳山相隔只有12公里，卻連個正規(guī)汽車站都沒有，更不用說始發(fā)了(像天津、廊坊、太原等幾乎每天在各小區(qū)?？渴及l(fā)的班車都是自發(fā)而固定的，這在現今大發(fā)展的中國確實不多見，可見乳山市決策者眼光的短淺），靠業(yè)主們在網上傳播出行信息。精明的各地商人們卻在適應市場需求組織各種班車（帶客或帶貨)搶占客源，也就是利潤。由于服務業(yè)的落后，外來業(yè)主成了在銀灘經商的主力，各地土產特產小吃菜點（以東北為主逐漸向天津、北京擴散)在銀灘很普遍，利用當地廉價綠色的資源經營的有聲有色；就連二手房中介市場，也因為政府的缺位，使得許多外來業(yè)主看到了其中巨大的商機，聰明人從中一年賺個10萬20萬的并不鮮見，大慶一區(qū)二手房一條街的火爆就充分說明了需求的旺盛。
最后提到的是信息流。由于銀灘的房產銷售是面向全國的廣大內陸大城市，獨特的環(huán)境生態(tài)氣候資源優(yōu)勢與低廉的房價，吸引了來自北京、天津、哈爾濱、太原、廊坊、上海、南京、蘇錫常、徐州、浙江甚至福建的全國投資者。匯集在這兒的信息流是不言而喻的，各地的中老年退休或尚未退休的人們連帶他們的子孫，其中許多是來自北京的中央部委退休工作人員或專家，同是山東的日照就很高明，很多年前就在海邊專門以低價為北京的教授專家們建了海邊教授村，獲得了巨大的信息和技術以及項目回報，而乳山市的決策人并沒有對送上門的財神們有過眷顧和關懷，即使是其他眾多的普通買房人也大都是各地經商、置業(yè)、教育很有經驗的成功人士，可乳山市似乎只看中那些賣地所得和房產建設交易稅收，這一點也不奇怪，當一切都成為經濟發(fā)展前景障礙之時，所有一切都會因之改變。套用經濟學舊話“生產關系一旦成為束縛生產力發(fā)展的桎銬時”即使包括人事也會因之而變，更不用說威海市的發(fā)展更需要新的引擎和增長點了。連云港的發(fā)展經歷就充分說明了這一點。隨著銀灘房產和外來人口的日益龐大，沖破牢籠的信息洪水一定會帶來銀灘的巨變，我堅信三至五年并不太遙遠。
確定大前提以后就是像在板塊中挑選優(yōu)質股票一樣選擇具體房產了，每個人都會有自己的意向和目的。與選股一樣，挑選時不應簡單挑選你自己所喜歡的“大美人”，而是應該結合自己的實際需要挑選“大眾的情人”。只有將來別人也喜歡你所喜歡的，才會有人出較大價錢接手你手中的好東西，如果有錢人看不上你的愛物，那流通性就會大打折扣；其次要選擇的是優(yōu)質獨特資源最少并且奇缺的，即使有錢也無法復制，卻又是大眾都羨慕和期望獲得擁有的，特別的“供需”關系會使價格發(fā)生扭曲。這就是我所說的現在銀灘買房人很多都被忽悠到可以大量復制的地段，出相對高價而后發(fā)現出手很難，成為“散戶”，而許多絕版地段的低價好房源卻少人問津的原因。這里最重要的成功因素完全可以說就在于像發(fā)現上市好公司一樣，必須要有付出，實地全面考察是必不可少的一環(huán)。
一個投資戰(zhàn)役的成功取決于縝密的思維過程，以及多方面地比較衡量，經驗也不可缺少，但只有自己去不斷實踐，才會有沉淀積累，寫出來讓大家看看，做些評點總比保守地蒙在葫蘆里好吧。
