存量房貸火了。7月14日，在國(guó)務(wù)院新聞辦舉行的2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會(huì)上，中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾表示，上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，隨著前期積累的購(gòu)房需求在一季度較快釋放，疊加季節(jié)性因素影響，4月以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入常態(tài)化運(yùn)行，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況在房地產(chǎn)信貸數(shù)據(jù)上也有所反映。
談及存量房貸用戶和提前還貸話題，鄒瀾表示：“按照市場(chǎng)化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款?！?/p>
事實(shí)上，隨著6月LPR的調(diào)整，北京、上海、廣東、蘇州等多地個(gè)人住房按揭貸款利率近期已相應(yīng)調(diào)整，其中個(gè)別城市首套房貸款利率已降至3.6%。但存量房貸用戶貸款利率仍保持在高位水平，甚至是超過(guò)6%，2023年以來(lái)，不少用戶在選擇提前還貸。
圖片來(lái)源：國(guó)新網(wǎng)
鄒瀾指出，由于理財(cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。此外，鄒瀾認(rèn)為，提前還貸現(xiàn)象增加與存量房貸利率處于較高水平相關(guān)。
來(lái)自政策層的最新表態(tài)，引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)降低存量房貸利率的預(yù)期。從市場(chǎng)反饋來(lái)看，大量居民向銀行咨詢存量房貸利率調(diào)降方案。不過(guò)，銀行方面則多表示，“沒(méi)有接到相關(guān)政策，仍按照原有簽訂合同的利率來(lái)執(zhí)行還貸政策”“當(dāng)前正在跟監(jiān)管了解相關(guān)細(xì)則，暫未制定具體方案“”目前銀行業(yè)都在抓緊研究，爭(zhēng)取盡快推出相關(guān)流程和方案，而且這樣的方案并不會(huì)一刀切，各家銀行會(huì)根據(jù)自身的情況而設(shè)定“。
在中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明看來(lái)，提前還款潮是存量房貸利率調(diào)降話題的導(dǎo)火索，其背后反映的是居民資產(chǎn)端收益率下滑與負(fù)債端成本上行的矛盾。下調(diào)存量房貸利率，有利于降低居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)、緩解提前還貸等問(wèn)題，但給銀行帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)壓力難以忽視，政策設(shè)計(jì)落地也存在一定挑戰(zhàn)。
對(duì)于購(gòu)房者，據(jù)中金公司分析，存量房貸利率下調(diào)，有望降低購(gòu)房者利息負(fù)擔(dān)、增加消費(fèi)意愿。假設(shè)存量按揭利率下調(diào)70個(gè)基點(diǎn)，按照100萬(wàn)元按揭貸款、等額本息還款計(jì)算，可降低借款人月供約400元，節(jié)約月供和總還款額約7%；全行業(yè)每年可減少房貸利息約3000億元，如果全部用于消費(fèi)相當(dāng)于2022年社會(huì)消費(fèi)品零售額的0.7%。
中金公司判斷，“自主協(xié)商變更合同約定”意味著，允許存量利率的“加點(diǎn)”，通過(guò)銀行與借款人的協(xié)商進(jìn)行調(diào)整；“以新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款”意味著，允許按照較低的新發(fā)放貸款利率置換利率較高的存量按揭貸款。
“以上兩條變化將使得銀行存量按揭利率有望下調(diào)，但具體方案仍有不確定性，包括自主協(xié)商的時(shí)間、存量按揭調(diào)整幅度、是否允許跨行'轉(zhuǎn)按揭’等?！敝薪鸸痉Q。
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