香港房產(chǎn)故事
香港房地產(chǎn)泡沫破裂的原因 20世紀(jì)90年代初，香港經(jīng)濟(jì)經(jīng)過幾十年的快速發(fā)展，累積了大量財富。1990年與1970年相比，香港銀行存款增加了81倍。財富的積累使當(dāng)時香港房地產(chǎn)市場的需求極其旺盛，而每年50公頃的土地供應(yīng)量更使房地產(chǎn)價格易升難跌，房地產(chǎn)市場成為“資金市”，各類資金以及銀行貸款都投入到房地產(chǎn)市場，造成房地產(chǎn)價格狂升不已。這種暴炒房地產(chǎn)的行為本可通過政府調(diào)節(jié)而加以適當(dāng)控制，但當(dāng)時處于“后過渡期”的港英當(dāng)局，泡沫主要著眼于政治問題，根本無心他顧。而香港全社會也樂此不疲，房子倒來倒去不斷升值，經(jīng)濟(jì)不斷吹脹。 香港樓市泡沫的形成，既有經(jīng)濟(jì)本身的因素，也是特殊歷史時期下的產(chǎn)物。 據(jù)專家粗略估計，20世紀(jì)90年代前7年的房地產(chǎn)和股市泡沫，一共為香港帶來約7萬億港元由“通貨制造”的額外財富，相當(dāng)于香港在這7年間生產(chǎn)創(chuàng)造出來的本地生產(chǎn)總值的總和。也就是說，1997年以前香港由生產(chǎn)創(chuàng)造和通貨創(chuàng)造而產(chǎn)生的財富造就了經(jīng)濟(jì)的表面繁榮。 香港回歸的第二天亞洲金融危機(jī)發(fā)生。在金融風(fēng)暴的猛烈沖擊下，香港經(jīng)濟(jì)泡沫應(yīng)聲而破，房地產(chǎn)價格急速回落，社會財富大量萎縮，香港由此進(jìn)入經(jīng)濟(jì)的衰落期。據(jù)專家計算，從1997年10月到2002年年底，5年的時間里香港房地產(chǎn)和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港生產(chǎn)創(chuàng)造的本地生產(chǎn)總值還要多，也超過1997年前7年因房地產(chǎn)和股市泡沫上升而增加的財富總量。 香港樓市泡沫破裂的主要原因 此間專家認(rèn)為，造成香港房地產(chǎn)泡沫破裂的原因很多，但主要有三點。 是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中房地產(chǎn)比重長期太大、依賴性太強(qiáng)。香港地域狹小、寸土寸金，“需求拉動”香港房地產(chǎn)長期在經(jīng)濟(jì)中“獨占鰲頭”，與制造業(yè)和金融服務(wù)業(yè)“三足鼎立”。到1997年時，房地產(chǎn)以及相關(guān)行業(yè)的增加值，占香港GDP的比重已超過四成，整個經(jīng)濟(jì)活動幾乎都圍繞著房地產(chǎn)業(yè)而轉(zhuǎn)。財政收入則長期依靠土地批租收入以及其他房地產(chǎn)相關(guān)稅收。房地產(chǎn)投資長期占固定資產(chǎn)總投資的2／3。房地產(chǎn)股歷來是第一大股占港股總市值1／3，股票和房地產(chǎn)價格“互相拉扯，榮辱與共”。房地產(chǎn)和銀行業(yè)也互相依賴，房地產(chǎn)開發(fā)商和居民住宅按揭始終占銀行貸款總額的30％以上。 二是長期采取高地價政策，造成地價和房價長期上漲太快。1984至1997年香港房價年平均增長超過20％，其中1990至1994年“豪宅”價格猛漲了6倍，甲級辦公樓價格猛漲2．5倍，沙田等非市中心的中檔樓盤價格猛漲近3倍。房價中位線長期是居民收入中位線的8倍以上，不少年份為4倍甚至更高。房價大幅度上漲后，居民還貸壓力巨大，很多居民從每月收入40％用于還貸上升到60％甚至80％。20世紀(jì)90年代初期，香港中環(huán)、灣仔、尖沙咀等中心區(qū)域每平方米房價已經(jīng)高達(dá)10幾萬港元，元朗、屯門等新鎮(zhèn)地區(qū)每平方米房價也要3至4萬港元，而大部分居民年薪卻只有10幾萬甚至不到10萬港元。 三是房價上漲太快形成巨大的“財富效應(yīng)”，炒樓成風(fēng)。房價上漲太快之時必是炒樓成風(fēng)之日，炒樓越烈也就說明離泡沫崩潰不遠(yuǎn)了。由于地少人多資本集中，香港房地產(chǎn)投資回報率長期比世界其他主要城市高2至3倍。在房價狂漲的時候短期炒作更加有利可圖，轉(zhuǎn)手之間就可以賺20萬、50萬港元。 當(dāng)年的香港房地產(chǎn)泡沫屬于典型的房地產(chǎn)投資泡沫。當(dāng)初的香港，房地產(chǎn)價格持續(xù)飛漲，人們寄希望于一種虛無縹緲的預(yù)期，一個勁兒地置房投資，甚至當(dāng)月租金收入低于月供時也不例外。 最終的結(jié)果是，金融危機(jī)致使經(jīng)濟(jì)泡沫破滅，房屋租賃市場需求一路下降，房租收入與月供差距日益拉大……香港樓價從1997年最高峰開始持續(xù)下跌，到非典時期累計跌幅已達(dá)65％，港人財富蒸發(fā)了2．2萬億港元，平均每個業(yè)主損失267萬港元，負(fù)資產(chǎn)人數(shù)達(dá)到17萬人
本站僅提供存儲服務(wù)，所有內(nèi)容均由用戶發(fā)布，如發(fā)現(xiàn)有害或侵權(quán)內(nèi)容，請
點擊舉報。
