11.此次疫情是否屬于不可抗力？
12.疫情下是否能以情勢變更為由通知對方解除房屋租賃合同？
答：據(jù)《合同法》第九十六條【解除權(quán)的行使】當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。
14.疫情期間被居家隔離觀察，出租人能解除租賃合同嗎？
答：居住權(quán)是自然人享有的一項基本權(quán)利，而出租人對承租人享有的僅為獲取租金的一般債權(quán)，從保護利益的重要性考慮，承租人生存權(quán)和居住權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先予以保護。如果承租人因居家觀察無法外出獲得收入的，導(dǎo)致支付租金暫時出現(xiàn)困難的，一般不應(yīng)支持出租人要求解除合同的請求。
15.小區(qū)里出現(xiàn)感染確診病例，承租人能要求解除合同嗎？
答：感染人員所在的位置與病毒的傳播和擴散能力息息相關(guān)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)受感染人員對承租人居住的影響程度，承租人受病毒感染可能性的大小來判斷能否支持承租人解除合同的請求。
如果感染病人和承租人只是居住在同一小區(qū)而不在同一棟樓，因受感染人和承租人產(chǎn)生交集的可能性較小，故疫情對承租人的正常生活帶來的影響非常有限，一般不應(yīng)支持其解除合同的請求。
如果受感染人和承租人居住在同一單元，這很可能意味著承租人須和受感染人乘坐同一部電梯或樓梯，由同一個樓道口進出，生活軌跡明顯重疊。鑒于新型冠狀病毒存在氣溶膠傳播和糞口傳播的可能，而同一樓道尤其是樓上樓下，會共用同樣的下水道、煙道等管道設(shè)施，同一樓道內(nèi)的住戶受感染的概率會增加，承租人的身體健康、居住安全受到嚴重影響，此時，承租人如以租賃合同的目的無法實現(xiàn)為由要求解除租賃合同，具有一定的合理性。
16.簽了合同，無法按時入住，能推遲房租起算時間點嗎？
答：承租人未能使用房屋、無法入住的原因要看是不是受到了疫情的影響。比如在疫情較為嚴重的省份，受到防控政策的影響，承租人無法離開所在城市；或是承租人因患病或系密切接觸者被隔離治療和觀察。此時，承租人未按期使用房屋也具有一定的正當(dāng)性。此時，承租人可以要求推遲租金起算點。如僅因擔(dān)心被傳染而拒絕按期入住房屋的，則不能推遲房租起算時間點。
17.疫情原因承租人要求提前退租是否屬違約，還需要按照約定承擔(dān)違約責(zé)任嗎？
答：需要承擔(dān)違約責(zé)任。因為承租人解除合同不存在法定免責(zé)事由，因其租房是為了居住，疫情并未造成其不能實現(xiàn)該合同目的，解除合同不屬于第《中華人民共和國合同法》九十四條規(guī)定之因不可抗力導(dǎo)致不能實現(xiàn)合同目的情形，亦不可援引《中華人民共和國合同法》第一百一十七條將不可抗力作為免責(zé)事由，因此提前解除合同應(yīng)當(dāng)按照約定承擔(dān)違約責(zé)任。
18.疫情期間未及時交納房屋租金房東停水、停電是否屬于違約？
答：房東屬于違約，因為依據(jù)各地出臺相關(guān)新冠肺炎疫情引起合同履行指導(dǎo)意見中，明確應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條規(guī)定，“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同”。所以如果因履行合同而引起爭議的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商處理，協(xié)商不成的，可以通過法院訴訟處理，擅自停水、停電屬于侵權(quán)行為，沒有履行支付義務(wù)屬于違約行為，二者不可混淆處理。
19.疫情期間租客遇到漲租金問題，該怎么辦？
答：疫情期間，國家及各地均建議減免租金的政策，但偶有房東仍然不顧客觀情況，為一己私利上漲房屋租金，致原本無法復(fù)工的租客雪上加霜。首先，應(yīng)當(dāng)看雙方的租賃合同是否對漲房租有約定，無約定的，房東屬于違約的行為，租客可以追究違約責(zé)任。另，對于該行為，租客可以將房東的違法行為反饋并舉報給當(dāng)?shù)氐姆课葑赓U管理部門。
20.房屋租賃合同到期,但是疫情期間沒辦法搬,如何處理？
答：租客的房屋租賃合同到期，不打算續(xù)租，但無法按照合同約定搬走，此時房東應(yīng)當(dāng)考慮到疫情期間的特殊情況，不應(yīng)追究租客的違約責(zé)任，建議租客可以基于公平的原則，適當(dāng)支付房東房屋占用費。
