在過去一年，北京二手房均價(jià)總體上大概上漲了10%左右，從單價(jià)63500元/平米上漲到了接近70000元/平米。

但是雖然總體房價(jià)有所上漲，區(qū)域分布卻嚴(yán)重不均衡，有些區(qū)域上漲幅度非常明顯，而有些區(qū)域則漲幅有限，呈現(xiàn)出明顯分化特征。

北京有兩個(gè)片區(qū)的二手房房價(jià)上漲幅度最高：一個(gè)是海淀的“中關(guān)村地區(qū)”，另外一個(gè)就是朝陽的“望京地區(qū)”，這兩個(gè)地區(qū)的漲幅至少都在15%以上，甚至部分樓盤漲幅超過了30%。

比如朝陽的“望京地區(qū)”，均價(jià)從68000元/平米上漲到了接近80000元/平米，一年的漲幅接近20%。

而部分項(xiàng)目從2021年1月份到9月份，二手房房價(jià)都已經(jīng)超過20%了，像保利中央公園、融科橄欖城、東湖灣等項(xiàng)目，漲幅都非常大。

整個(gè)望京在2021年似乎都在漲價(jià)，類似的情況在海淀中關(guān)村地區(qū)也在出現(xiàn)，已經(jīng)成為北京二手房漲幅最大的兩個(gè)片區(qū)。

那么，為什么“朝陽望京”和“海淀中關(guān)村”這兩個(gè)片區(qū)房價(jià)如此瘋狂？最重要的原因在于這兩個(gè)地區(qū)都是北京“獨(dú)角獸企業(yè)”最為集中的片區(qū)。

根據(jù)2021年4月份北京公布的《2020北京獨(dú)角獸企業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，中國的“獨(dú)角獸企業(yè)”一共有240多家，北京就占了93家。

北京的“獨(dú)角獸企業(yè)”全部分布在互聯(lián)網(wǎng)高科技領(lǐng)域，估值超過2.6萬億，占全國獨(dú)角獸企業(yè)總估值的43.3%以上。

北京已經(jīng)成為是全球的“獨(dú)角獸之都”，是全世界獨(dú)角獸企業(yè)數(shù)量和規(guī)模最多的城市。

而北京的“獨(dú)角獸企業(yè)”主要分布在兩個(gè)片區(qū)：海淀區(qū)和朝陽區(qū)，居然占到了北京獨(dú)角獸企業(yè)的80%以上。

其中海淀區(qū)的獨(dú)角獸企業(yè)是48家，占到了整個(gè)北京的50%以上，全國的20%，是全國“獨(dú)角獸企業(yè)”最多的片區(qū)。

而朝陽區(qū)的獨(dú)角獸企業(yè)數(shù)量也已經(jīng)達(dá)到了25-30家左右，占到整個(gè)北京的30%，朝陽和海淀合計(jì)已經(jīng)超過了70家。

北京的“獨(dú)角獸企業(yè)”在分布上，體現(xiàn)出了“北重南輕”和“相對聚集”的特征。

第一，以長安街為界，北京北城幾乎占了90%以上，南城目前幾乎還沒有形成相對集中的“獨(dú)角獸企業(yè)”聚集區(qū)。

只有亦莊地區(qū)目前有2-3家獨(dú)角獸企業(yè)，未來要培育8-10家獨(dú)角獸企業(yè)，亦莊是最有希望成為南城的“獨(dú)角獸之都”。

第二，目前北京的獨(dú)角獸企業(yè)主要集中在兩個(gè)片區(qū)，一個(gè)是西北的“海淀西二旗”，另外一個(gè)就是東北的“朝陽望京”。

這兩個(gè)片區(qū)已經(jīng)形成了北京“獨(dú)角獸企業(yè)”的聚集地。

西二旗地區(qū)主要以神州數(shù)碼、聯(lián)想集團(tuán)、浪潮信息、百度、網(wǎng)易、新浪、搜狐、騰訊、滴滴等科技公司為代表，據(jù)說“碼農(nóng)規(guī)模”已經(jīng)突破30萬。

望京地區(qū)則主要以阿里巴巴、陌陌、攜程、奇虎360、小米集團(tuán)、高德、智聯(lián)招聘、美團(tuán)等科技公司為代表。

那么為什么北京“獨(dú)角獸企業(yè)”大規(guī)模聚集于海淀西二旗和朝陽望京？

我們認(rèn)為海淀西二旗主要依靠海淀的知名高校資源及政府的優(yōu)惠政策推動(dòng)的，海淀西北地區(qū)聚集了北京絕大多數(shù)的知名高校資源，包括清北。

高校林立能夠給獨(dú)角獸企業(yè)帶來了更多的創(chuàng)新資源和人才資源。

同時(shí)政府的優(yōu)惠政策非常大：

包括進(jìn)京落戶指標(biāo)，優(yōu)惠的稅收政策，以及廉價(jià)的土地。后廠村路兩旁的科技巨頭，幾乎是一家公司一棟樓，這比原來租住在中關(guān)村別人的寫字樓里，成本大幅度降低。

而望京在2014年以后逐漸成為北京的“第二個(gè)硅谷”，原因則主要來自于兩個(gè)方面：一個(gè)是“租金足夠便宜”，另外一個(gè)就是緊靠“首都機(jī)場和中關(guān)村”，已經(jīng)形成了“第二個(gè)中關(guān)村”的格局。

可以說，望京的崛起讓朝陽逐漸擺脫了國貿(mào)CBD“依賴癥”，朝陽的發(fā)展重心逐漸朝著東北方向轉(zhuǎn)移，“第四使館區(qū)”也選址于東北部的東壩地區(qū)。

隨著一大批互聯(lián)網(wǎng)和高科技公司遷入，望京地區(qū)也帶來了大量人員的遷徙，望京已經(jīng)開始顯現(xiàn)出不堪重負(fù)的跡象。

最典型的就是望京地區(qū)的房價(jià)迅速上漲和房租提升，并同時(shí)會(huì)輻射望京周邊的房價(jià)及房租的上漲。

綜上所述，海淀“西二旗”和朝陽“望京”的崛起，都充分說明了板塊“互聯(lián)網(wǎng)化”，產(chǎn)業(yè)“高科技化”是推動(dòng)一個(gè)片區(qū)房價(jià)迅速升值的核心因素。

“碼農(nóng)”和“科技民工”才是這個(gè)時(shí)代最有韌性的購房群體。

在未來的大城市中，什么樣的板塊，房地產(chǎn)升值潛力最強(qiáng)？一般而言，多數(shù)人會(huì)認(rèn)為城市CBD的房子升值性最強(qiáng)，其實(shí)非也！

一個(gè)大城市，一般有四類典型的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)：

1、CBD（城市的中央商務(wù)區(qū)）
2、城市副中心（區(qū)域性商務(wù)商業(yè)中心）
3、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)（高新區(qū)、科技城、科學(xué)城等）
4、制造產(chǎn)業(yè)區(qū)（經(jīng)開區(qū)、工業(yè)區(qū)等）

在以往的經(jīng)驗(yàn)中，CBD區(qū)及城市副CBD中心是城市發(fā)展最好的片區(qū)，但是隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的到來，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)迅速超越，強(qiáng)中更有強(qiáng)中手。

一個(gè)城市中，往往“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)”的房價(jià)潛力和投資潛力最大。比如上海張江、杭州未來科技城、武漢光谷、成都高新區(qū)、廣州科學(xué)城等等。

而北京海淀科學(xué)城和望京科技城的崛起，對房價(jià)的推動(dòng)完全超越了傳統(tǒng)的國貿(mào)CBD和西城金融街，“高科技化”的板塊被證明潛力超級強(qiáng)大。

未來城市的發(fā)展，“高科技化”要遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于“金融化”和“商業(yè)化”，只有高科技中心區(qū)才具備高增長性。

而對于未來的北京來說，除了海淀中關(guān)村和朝陽望京外，以下幾個(gè)“高科技”板塊片區(qū)尤其值得關(guān)注：

第一個(gè)就是昌平南的未來科學(xué)城片區(qū)。

第二個(gè)是望京周邊的東壩、金盞、孫河片區(qū)。

第三個(gè)是亦莊及臺(tái)湖片區(qū)。

第四個(gè)是大興的生物醫(yī)藥基地片區(qū)。

這些片區(qū)未來都將面臨不同程度的“高科技化”，從而帶來區(qū)域房價(jià)的高增長，是潛力最為突出的板塊。

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