商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)價值取決于租金坪效、租金坪效取決于商戶零售坪效、零售坪效取決于新招商組合、新招商組合重點(diǎn)在于數(shù)字化新零售雙線品牌的引進(jìn)，隨著傳統(tǒng)實(shí)體商家倒閉潮的到來，招商要重點(diǎn)轉(zhuǎn)向新零售品牌為主，并倒逼開發(fā)商自主投資自營新零售板塊，而自營新零售板塊比自持物業(yè)重要很多，物業(yè)就像硬件，沒有軟件的驅(qū)動就是一個爛殼沒有價值。
傳統(tǒng)百貨的、購物中心的關(guān)店潮會加速，一二線城市商業(yè)地產(chǎn)會出現(xiàn)大量的空置率以及租金收益大幅度下滑現(xiàn)象;三、四、五線城市會更慘烈，三、四、五城市大多屬于中小型開發(fā)商，幾乎90%以上開發(fā)商不具備自持物業(yè)的實(shí)力和運(yùn)營能力，銀行資金又嚴(yán)禁進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，資產(chǎn)證券化的路線在這些市場也無法跑通，開發(fā)商唯一的資金來源是民間高息借貸，這樣大部分資產(chǎn)已經(jīng)質(zhì)押給資金方最終成為不良資產(chǎn)。
新冠肺炎疫情對房地產(chǎn)行業(yè)影響
短期關(guān)停售樓處影響明顯，房企同期收入大幅下降
疫情的發(fā)展超出想象，對地產(chǎn)最直接的影響是售樓處的關(guān)閉以及開發(fā)項(xiàng)目的停工，銷售遇阻意味著未來的開發(fā)拿地也將受阻;結(jié)合房企1月銷售數(shù)據(jù)，TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)操盤口徑銷售金額5097.5億元，百強(qiáng)房企整體業(yè)績規(guī)模較去年同期降低近12%，地產(chǎn)行業(yè)因疫情迎來休眠期不言自明。
深圳商業(yè)地產(chǎn)變天
深圳商業(yè)地產(chǎn)變天啦!“商改租”也可以去“庫存”?官方發(fā)文：商辦樓可改造出租房。“商改租”與“商改住”雖只有一字之差，但區(qū)別巨大?！吧谈淖狻笔菧p少商業(yè)用房庫存，增加租賃住房供應(yīng)的有效途徑之一。中國租房人口眾多，商改租對于租房一族來說也是好事。
據(jù)不完全統(tǒng)計，自2017年以來，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、南京等十余個城市紛紛發(fā)布政策限制“商改住”。而這些政策的共同點(diǎn)便是：不得將擅自將商業(yè)辦公類項(xiàng)目改變?yōu)榫幼∮猛?。只是，在“商改住”全面受阻的同時，“商改租”卻在不少城市得到鼓勵。
據(jù)悉，為盤活存量閑置商業(yè)和辦公用房，規(guī)范既有商業(yè)和辦公用房改建租賃住房，切實(shí)增加住房租賃市場有效供給，深圳市住房建設(shè)局組織起草了《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關(guān)事項(xiàng)的通知》(征求意見稿)，就《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關(guān)事項(xiàng)的通知》(征求意見稿)公開征求社會公眾意見。
根據(jù)中研普華研究院《2020-2025年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》顯示：
中國房地產(chǎn)行業(yè)的整體狀況
二、2017年中國商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展分析
1.商業(yè)地產(chǎn)投資增速收窄、新開工降幅擴(kuò)大，銷售面積增幅顯著
圖表：2013-2017年全國商業(yè)地產(chǎn)投資額、新開工面積、銷售面積及其同比增速
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中研普華研究院
從供應(yīng)端來看，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速放緩，新開工降幅明顯擴(kuò)大。2017 年，全國商業(yè)地產(chǎn)在消化現(xiàn)有存量的背景下，開發(fā)投資額增速明顯收窄，全年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額22401 億元，同比增長0.1%，增幅較2016 年收窄7.4 個百分點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額占房地產(chǎn)開發(fā)投資額的比重自2013 年以來首次下降，由2016 年的21.8%下降1.4 個百分點(diǎn)至20.4%，其中商業(yè)營業(yè)用房的占比下降1.2 個百分點(diǎn)，明顯高于辦公樓。新開工方面，2017 年商業(yè)地產(chǎn)新開工面積26624 萬平方米，同比下降7.3%，降幅較2016 年擴(kuò)大6.0 個百分點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)新開工面積占房地產(chǎn)新開工面積的14.9%,為2013 年以來最低水平，較2016 年下降2.3 個百分點(diǎn)。其中，商業(yè)營業(yè)用房占比下降 1.91.9 個百分點(diǎn)，高于辦公樓。
從需求端來看，商業(yè)地產(chǎn)銷售面積同比 增長兩成，幅與 2016 基本持平。在房地產(chǎn)市場限購、限貸、限售政策全線升級的背景下，投資者投資住宅市場受限，且隨著城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平的提高、國家大力推進(jìn)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新等舉措，全年商業(yè)地產(chǎn)銷售面積依然可觀。2017 年，全國 商業(yè)地產(chǎn)銷售面積 17594 萬平方米， 同比 增長 20.2%， 增幅與 2016 年基本持平 。商業(yè)地產(chǎn)銷售面積占品房的比重有所提升，由 2016 年的 9.3%提升 1.1 個百分點(diǎn)至 10.4%。
(2)商辦用地供需降幅均收窄，二線城市成交規(guī)模增加
圖表：2013-2017年全國300城商辦用地推出及成交面積
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中研普華研究院
商辦用地供需同比降幅均收窄，樓面均價繼續(xù)上漲。2017年，全國300城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積2.7億平方米，同比下降6.5%;較2016年收窄8.6個百分點(diǎn);共成交2.2億平方米，同比連續(xù)第4年下降，降幅為2.8%;降幅較2016年收窄9.2個百分點(diǎn);2017年，全國300城商用辦公用地樓面均價為2391元/平方米，同比上漲18.7%，平均溢價率為12.8%，較2016年同期下降1.4個百分點(diǎn)。
圖表：2013-2017 一線、二線、三四線城市商辦用地成交樓面價變化情況
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中研普華研究院
二線城市商辦用地成交量價齊升，價格漲幅較大。2017 年，各線城市商辦用地成交表現(xiàn)各異，一線城市成交規(guī)劃建筑面積同比下降10.4%，在各類城市中降幅最大;二線城市商辦用地成交面積結(jié)束了連續(xù)3 年的同比下降趨勢，轉(zhuǎn)為同比增長10.7%;三四線城市商辦用地成交面積同比連續(xù)第4 年下降，降幅為9.5%，較2016 年略有收窄。成交樓面價方面，各線城市商辦用地成交樓面均價同比均上漲，漲幅均在15%以上，其中二線城市上漲21.7%，漲幅最為明顯.
從全國商辦用地成交總價前50 地塊來看，46 宗來自熱點(diǎn)一二線城市，其余城市中，南通、佛山、保定、珠海各1 宗。一線城市受商辦政策調(diào)控影響，商辦用地成交面積下降明顯;部分產(chǎn)業(yè)環(huán)境好、經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)、居民消費(fèi)水平高的二線城市成為企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的重要布局點(diǎn)，二線城市土地成交量價齊升，格漲幅明顯;而隨著交量價齊升，格漲幅明顯;而隨著 城鎮(zhèn)化進(jìn) 程的持續(xù)推城鎮(zhèn)化進(jìn) 程的持續(xù)推以及城市群的加快發(fā)展， 以及城市群的加快發(fā)展， 部分 三四線城市 三四線城市 也擁有較好的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿σ矒碛休^好的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿?也擁有較好的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿?也擁有較好的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿?也擁有較好的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿?。
2020我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景如何
未來商業(yè)地產(chǎn)整體政策傾向頭部企業(yè)，中小型開發(fā)商因缺乏內(nèi)容運(yùn)營能力，在拿地成本、資金成本、開發(fā)成本和周轉(zhuǎn)速度沒有任何的優(yōu)勢;原有的自持物業(yè)要么低價快速變現(xiàn)，要么抵債成不良資產(chǎn)，只有少數(shù)基礎(chǔ)較好的開發(fā)商能夠生存下去。
商業(yè)地產(chǎn)帶流量的主力店商超、電影院、KTV、健身廳這些傳統(tǒng)標(biāo)配本身面臨前所未有的關(guān)店潮，家樂福、沃爾瑪、華潤萬家每年在大量的關(guān)店，為什么呢?80、90、00后現(xiàn)在愿意到傳統(tǒng)商超去購物的已經(jīng)很少了，基本上都是手機(jī)下單送貨到家，靠中老年消費(fèi)的傳統(tǒng)商超還能支撐多久?而電影院、KTV、健身廳這些高流量項(xiàng)目盈利效果也大不如前，大面積撤店也是必然的事情。
