1、房地產(chǎn): 土地及其地上定著物的統(tǒng)稱(chēng)。房地產(chǎn)與建筑物密不可分. 2、土地的所有權(quán)種類(lèi): 國(guó)有土地,集體土地。 3、土地使用權(quán)的獲取方式: 征用、劃撥、出讓。 其中,以出讓方式獲取土地使用權(quán),目前在濟(jì)南已經(jīng)實(shí)行“招拍掛”的方式進(jìn)行,即以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌的方式進(jìn)行出讓?zhuān)瑓f(xié)議出讓已經(jīng)停止。 4、生地與熟地: 熟地是指已經(jīng)拆遷完畢,達(dá)到“三通一平”施工條件的土地。 生地則是相對(duì)應(yīng)熟地而言的,是指尚未具備上述施工條件的土地。 三通一平:水通、電通、路通,場(chǎng)地平整。 七通一平:給水通、排水通、電通、路通、燃?xì)馔?、通訊通、供熱通,?chǎng)地平整。 5、拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞剑?/p> 貨幣補(bǔ)償、實(shí)物補(bǔ)償(回遷、搬遷)。 目前較多采用貨幣補(bǔ)償方式。 6、土地的使用年限: 住宅用地:70年;商業(yè)用地:40年;工業(yè)用地:50年。 7、土地成本的構(gòu)成: 土地出讓金 拆遷費(fèi)用。 8、土地出讓金: 指市縣級(jí)人民政府土地行政主管部門(mén)將土地使用權(quán)出讓給土地使用者,并由土地使用者按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向國(guó)家繳納的土地出讓的全部?jī)r(jià)款。 9、產(chǎn)權(quán)及房產(chǎn)種類(lèi): 房產(chǎn)證可分為商品房、房改房、村民自建房三種形式。 房產(chǎn)證實(shí)行兩證分離,即將房產(chǎn)與地產(chǎn)分離辦證,房產(chǎn)所有者持有“房屋所有權(quán)證”、“土地使用權(quán)證”兩種證件,但目前濟(jì)南市只有房改房真正實(shí)行了兩證分離。 房屋產(chǎn)權(quán):指房產(chǎn)的所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利,也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和。即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 公房:也稱(chēng)公有住房、國(guó)有住宅,指由國(guó)家及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建銷(xiāo)售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。 使用權(quán)房:由國(guó)家及國(guó)有企業(yè)事業(yè)單位投資興建的住宅,政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公房。 共有房產(chǎn):兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。 現(xiàn)房:指開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證(大證)的商品房。 期房:指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證(大證)為止的期間。 外銷(xiāo)房:由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的,取得了外銷(xiāo)商品房預(yù)(銷(xiāo))售許可證的房屋,外銷(xiāo)商品房可銷(xiāo)售給國(guó)內(nèi)外(含港澳臺(tái))的企業(yè)、其他組織和個(gè)人。 內(nèi)銷(xiāo)房:由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的,取得了商品房預(yù)(銷(xiāo))售許可證的房屋,內(nèi)銷(xiāo)商品房可出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。 準(zhǔn)現(xiàn)房:指房屋主體已基本封頂完工,小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn),房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然,工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。 10、價(jià)格: 價(jià)格的種類(lèi)很多,如均價(jià)、起價(jià)、開(kāi)盤(pán)價(jià)、清盤(pán)價(jià)等,在此僅介紹其中的兩種。 均價(jià):指各單位的銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的和除以單位建筑面積和??梢苑从骋粋€(gè)樓盤(pán)整體價(jià)格。 起價(jià):指物業(yè)各樓層銷(xiāo)售價(jià)格中的最低價(jià)格。多層一般以頂層的銷(xiāo)售價(jià)為起價(jià),高層以低樓層的售價(jià)作為起價(jià)。起價(jià)帶有一定的欺騙性,并不能真實(shí)的反映樓盤(pán)的價(jià)位。 11、定金的規(guī)定: 定金是當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的,作為債權(quán)擔(dān)保一定數(shù)額的貨幣。它屬于一種法律上的擔(dān)保方式,目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù),保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定,當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定定金交付的期限。定金合同自實(shí)際交付定金之日起生效,定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定,但不得超過(guò)合同標(biāo)的額的20%。 如果購(gòu)房者交了定金后改變主意,決定不買(mǎi)了,開(kāi)發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金。如果開(kāi)發(fā)商未經(jīng)定金繳納者許可將房屋賣(mài)給他人,應(yīng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。 這里需要注意定金與訂金之間的區(qū)別:法律規(guī)定,訂金不具有法律效力,只是雙方的一種約定,無(wú)論哪方違約,訂金必須退還購(gòu)房者。 12、房屋面積: 建筑面積:指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積,包括陽(yáng)臺(tái)、挑檐、地下室、室外樓梯等,且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高在2.20米以上的永久性建筑。(建筑物外墻外圍所圍成的空間的水平面積) 使用面積:房屋戶(hù)內(nèi)全部可供使用的空間面積,按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。 套內(nèi)建筑面積:由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積構(gòu)成。 共有建筑面積:各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積,它應(yīng)按一定的方式在各產(chǎn)權(quán)人之間進(jìn)行分?jǐn)?。指為業(yè)戶(hù)出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和加上個(gè)單位與樓宇公共建筑空間之間的分隔及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。 共有分?jǐn)偯娣e:某個(gè)產(chǎn)權(quán)人在房屋共有面積中所分?jǐn)偟拿娣e。 預(yù)售面積:俗稱(chēng)樓花面積,指在商品房預(yù)售時(shí)按建筑設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算的房屋面積。 竣工面積:房屋竣工后實(shí)測(cè)的房屋面積。 共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù):整棟建筑物的共有建筑面積與整棟建筑物的各套內(nèi)建筑面積之和的比值。 13、“五證兩書(shū)”: 五證按獲取的先后順序排列:建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證;國(guó)有土地使用權(quán)證;建設(shè)工程規(guī)劃許可證;建設(shè)工程施工許可證;商品房預(yù)(銷(xiāo))售許可證。 兩書(shū): 商品房質(zhì)量保證書(shū):主要約定了保修年限、保修方式等 商品房使用說(shuō)明書(shū):介紹額定電流、主體結(jié)構(gòu)、各部件在使用中應(yīng)注意的問(wèn)題。 14、預(yù)售的條件: ⑴已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得了國(guó)有土地使用權(quán)證。 ⑵持有其余三證。 ⑶按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已確定施工進(jìn)度和竣工交付期限。 濟(jì)南市規(guī)定,多層建筑必須主體完工后方可申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證。 15、常用名詞: ⑴開(kāi)間: 住宅設(shè)計(jì)中,住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言,故又稱(chēng)開(kāi)間。住宅開(kāi)間一般不超過(guò)3.0米--3.9米,磚混結(jié)構(gòu)住宅開(kāi)間一般不超過(guò)3.3米。 規(guī)定較小的開(kāi)間尺度,可縮短樓板的空間跨度,增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 開(kāi)間5米以上,進(jìn)深7米以上的大開(kāi)間住宅可為住戶(hù)提供一個(gè)40--50平方米甚至更大的居住空間,與同樣建筑面積的小開(kāi)間住宅相比,承重墻減少一半,使用面積增加2%,便于靈活隔斷、裝修改造。 ⑵進(jìn)深: 在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地,但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件,住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求,不宜過(guò)大。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右,不能任意擴(kuò)大。 ⑶層高: 指下層樓地面至上層樓地面的垂直高度。 ⑷凈高:層高減去樓板厚度的凈剩值。 ⑸錯(cuò)層:室內(nèi)不同功能區(qū)樓地面不在同一平面,高度差約為40~60cm之間,以實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜、公私的分離。 16、按揭的含義: 又稱(chēng)個(gè)人住房商業(yè)性貸款,是銀行用其信貸資金發(fā)放的自營(yíng)性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人購(gòu)買(mǎi)本城鎮(zhèn)自住住房時(shí),以其所購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)住房(或銀行認(rèn)可的其他擔(dān)保方式)為抵押,作為償還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)的住房商業(yè)性貸款。 17、契稅: 單價(jià)在4000元/平米以下,契稅按總房款的1.5%計(jì)征;單價(jià)在4000元/平米以上,契稅按總房款的3%計(jì)征;單獨(dú)的儲(chǔ)藏室、車(chē)庫(kù)按房款的3%計(jì)征。 |
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