上海6000多萬(wàn)平方米的土地是如何積壓的？
從1995年到2005年，十一年中上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一共購(gòu)置了7300萬(wàn)平方米土地，完成土地開(kāi)發(fā)面積4400萬(wàn)平方米(引自《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》)。然而，這十一年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置的土地面積只是1990年到1994年五年間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（包括90年代前期外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）得地面積的79%——前五年的得地面積約9200萬(wàn)平方米——截止到1994年，上海市政府共向社會(huì)出讓土地面積9907.34萬(wàn)平方米，其中非成片開(kāi)發(fā)地塊上的工業(yè)用地出讓663萬(wàn)平方米，工業(yè)用地出讓對(duì)象是非房地產(chǎn)企業(yè)。（數(shù)據(jù)來(lái)源：年鑒類(lèi)刊物——《上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)》，上海市土地使用制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、上海市統(tǒng)計(jì)局編）。
1995年這一年，上海房地產(chǎn)企業(yè)的待開(kāi)發(fā)土地面積足足有6521.7萬(wàn)平方米（建設(shè)部網(wǎng)站《1995年各地區(qū)土地開(kāi)發(fā)情況表》）！是后十年購(gòu)買(mǎi)土地總面積的94%。所以，即使上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在這后十年中把完成開(kāi)發(fā)的土地全都轉(zhuǎn)賣(mài)出去、并且沒(méi)有把未開(kāi)發(fā)土地轉(zhuǎn)賣(mài)到非房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，那么到2005年，房地產(chǎn)業(yè)未開(kāi)發(fā)的土地面積也足有9000多萬(wàn)平方米：1995年待開(kāi)發(fā)6522萬(wàn)平方米，后十年間購(gòu)置6900萬(wàn)平方米，共計(jì)13422萬(wàn)平方米，減去1996年~2005年 開(kāi)發(fā)的3600萬(wàn)平方米、2005年正開(kāi)發(fā)面積估算600萬(wàn)平方米，差數(shù)是9222萬(wàn)平方米。
上海在90年代前期有多少房地產(chǎn)企業(yè)？這些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地的吸容力怎么會(huì)那么大？
1992年，有著11812戶(hù)工業(yè)企業(yè)、其中大中型企業(yè)678戶(hù)（1990年數(shù)據(jù)）的上海第一波“房地產(chǎn)熱” 開(kāi)始涌現(xiàn)，隨之大量的房地產(chǎn)公司包括各種企事業(yè)單位的房地產(chǎn)公司一下冒了出來(lái)，這一年上海的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就有849家，1993年增加了67.8%，達(dá)到1425家：本市1000家（增加424家）、中央部屬單位和外省市在滬組建公司217家（增加167家）、外商投資企業(yè)208家。1425家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司中包括專(zhuān)門(mén)為受讓批租土地而成立的195家公司。這195家公司中，純粹中資的僅25家，外商獨(dú)資52家，中外合資118家。另外，為配合外商投資建設(shè)內(nèi)銷(xiāo)商品房，1993年還成立了外商投資城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司20家。自此，上海全城卷入了房地產(chǎn)大潮（資料來(lái)源：《上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)（94）》P25）。
巨量的土地積壓在房地產(chǎn)業(yè)，主要是積壓那些專(zhuān)為受讓批租土地而成立的公司，特別是積壓在由上海市人民政府批準(zhǔn)、在浦東新區(qū)成立的以各開(kāi)發(fā)區(qū)名稱(chēng)冠名的公司。
上海市人民政府批準(zhǔn)成立這些開(kāi)發(fā)公司，就是為了讓這些公司承讓政府出讓的土地使用權(quán)然后再把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出去——政府自己不能做土地買(mǎi)賣(mài)，要與國(guó)際接軌的政府就成立“開(kāi)發(fā)公司”，讓這些開(kāi)發(fā)公司代替政府做買(mǎi)賣(mài)。而土地要從政府手里移交到“政府的公司”手里，是通過(guò)“空轉(zhuǎn)土地使用權(quán)”。
所謂“空轉(zhuǎn)”，是指政府沒(méi)有拿出一分貨幣而是以一張“空轉(zhuǎn)”的支票作為對(duì)土地的投資，土地因?yàn)檎?#8220;投資”有了價(jià)值；開(kāi)發(fā)公司則沒(méi)有交納一分貨幣而“空轉(zhuǎn)”到了成片的、被注入價(jià)值了的待開(kāi)發(fā)的土地。在浦東，“土地使用權(quán)出讓的地塊可以是已經(jīng)完成市政設(shè)施的土地，也可以是成片待開(kāi)發(fā)的土地”（見(jiàn)《上海市浦東新區(qū)土地管理若干規(guī)定》，1990年9月10日發(fā)布），政府把土地使用權(quán)出讓給這些公司，由這些公司來(lái)經(jīng)營(yíng)“從生地到熟地”的土地開(kāi)發(fā)，并授予這些公司能將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)òㄙ?zèng)與、出售和交換）、抵押、出租的權(quán)利。
到1995年，浦東各開(kāi)發(fā)公司累計(jì)受讓的“空轉(zhuǎn)”土地面積是6324萬(wàn)平方米（引自《土地空轉(zhuǎn)，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)》，前浦東新區(qū)建設(shè)局局長(zhǎng)助理、前浦東新區(qū)建設(shè)和交通委員會(huì)副主任馬淑燕撰文http://www.spred.net/all/e-book/2000/2000-5/snhg_detail.htm），占浦東出讓地塊總面積8673萬(wàn)平方米（包括內(nèi)、外銷(xiāo)）的73%。占全市出讓地塊總面積11111萬(wàn)平方米（包括內(nèi)、外銷(xiāo)）的57%；累計(jì)開(kāi)發(fā)土地面積（即生地變熟地）3079萬(wàn)平方米，累計(jì)轉(zhuǎn)讓土地面積2100萬(wàn)平方米（數(shù)據(jù)來(lái)源：《上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)（96）》P49，但《上海房地產(chǎn)志》提供的累計(jì)轉(zhuǎn)讓土地面積數(shù)據(jù)有所不同，《上海房地產(chǎn)志》提供的數(shù)據(jù)是：到1995年為止，浦東各開(kāi)發(fā)公司的累計(jì)轉(zhuǎn)讓土地面積是1814.69萬(wàn)平方米，該數(shù)據(jù)可能扣除了從開(kāi)發(fā)商中“回收”的土地面積）。
從土地“空轉(zhuǎn)”得來(lái)到土地“轉(zhuǎn)讓”出去，這期間的回報(bào)是實(shí)在和豐厚的。
先看開(kāi)發(fā)成本：
1991年，上海市統(tǒng)一征用農(nóng)業(yè)用地的土地開(kāi)發(fā)成本是每畝26.3萬(wàn)元，包括動(dòng)遷和勞動(dòng)力安置費(fèi)用（此費(fèi)用占29.3%），折合每平方米土地開(kāi)發(fā)成本是394.5元，（數(shù)據(jù)來(lái)源：《上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)（92）P124》）。
再看得地成本：
雖然開(kāi)發(fā)公司以“資金空轉(zhuǎn)”得到了使用權(quán)，但等到土地產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓收入時(shí)是需要?dú)w還政府“空轉(zhuǎn)資金投入”的（起碼理論上需要），那么政府的“空轉(zhuǎn)資金投入”是多少呢？在重點(diǎn)開(kāi)發(fā)公司受讓的6159萬(wàn)平方米土地上，政府注入的“空轉(zhuǎn)資金”是63.1億人民幣（引自《土地空轉(zhuǎn)，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)》，前浦東新區(qū)建設(shè)局局長(zhǎng)助理、前浦東新區(qū)建設(shè)和交通委員會(huì)副主任馬淑燕撰文），這也就是90年代初政府“賦予”這些征用來(lái)的土地的價(jià)值，這些價(jià)值是人為賦予的，但卻是實(shí)在的，這便是這些公司當(dāng)從“轉(zhuǎn)讓”上取得收入時(shí)要?dú)w還政府的真金白銀，也就是政府對(duì)這些“政府公司”延期收取的土地使用權(quán)出讓金的價(jià)格。這價(jià)格換算為單價(jià)是平均每平方米102元，每畝6.8萬(wàn)元。
上世紀(jì)90年代前期，浦東各“市政府批準(zhǔn)成立的開(kāi)發(fā)公司”其開(kāi)發(fā)土地的成本加上受讓土地的支出（得地成本）是平均每平方米497元（計(jì)算式：395＋102=497）。
那么轉(zhuǎn)讓價(jià)格是多少呢？
1994年上半年，陸家嘴金融中心的熟地轉(zhuǎn)讓價(jià)是500~600美元/m2，陸家嘴其他地區(qū)熟地轉(zhuǎn)讓價(jià)是300~400美元/m2；金橋出口加工區(qū)工業(yè)用地的熟地轉(zhuǎn)讓價(jià)是50年使用期118美元/m2，30年使用期104美元/m2，生活區(qū)用地的樓面價(jià)是200~250美元/m2；外高橋保稅區(qū)工業(yè)用地的熟地轉(zhuǎn)讓價(jià)是140~160美元/m2，商貿(mào)用地的熟地樓地面轉(zhuǎn)讓價(jià)是180~220美元/m2。1997年，外高橋地區(qū)綜合用地的土地價(jià)是950元/m2人民幣（數(shù)據(jù)來(lái)源：《上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)（94）、（98）》）。
市政府批準(zhǔn)成立的開(kāi)發(fā)公司就這樣以“空轉(zhuǎn)”受讓的方式獲得合法的土地使用權(quán)，從而擁有了不斷增值的土地資本，能每年從中外金融機(jī)構(gòu)獲得大量的抵押貸款和銀團(tuán)貸款，用這些資金來(lái)滾動(dòng)投入土地開(kāi)發(fā)，再以土地轉(zhuǎn)讓收入償還借貸。
土地從“空轉(zhuǎn)”中得，贏利從“轉(zhuǎn)讓”中來(lái)。“空轉(zhuǎn)”使土地有了價(jià)值，“轉(zhuǎn)讓”使土地得以大幅升值。
然而，從1996年起，“轉(zhuǎn)讓”風(fēng)光不再。
到1995年為止，浦東各開(kāi)發(fā)公司累計(jì)開(kāi)發(fā)土地面積3079萬(wàn)平方米，到1996年，開(kāi)發(fā)的土地面積一下跌為負(fù)的10萬(wàn)平方米，1997年開(kāi)發(fā)393萬(wàn)平方米（數(shù)據(jù)來(lái)源：《上海房地產(chǎn)市場(chǎng)（96、97、98》）。1998年以后土地開(kāi)發(fā)情況更不景氣：1995年、1996年時(shí)包括浦東在內(nèi)的全市房地產(chǎn)企業(yè)的土地開(kāi)發(fā)投資還有五、六十億之多，1998年只有18億元，1999年更跌到14億元，進(jìn)入21世紀(jì)回升到20多億元，一直到2004年，全市土地開(kāi)發(fā)投資才恢復(fù)到1996年的水平（注：這倒充分說(shuō)明已開(kāi)發(fā)土地的供應(yīng)量其實(shí)很“富裕”。數(shù)據(jù)來(lái)源：《上海統(tǒng)計(jì)年鑒》）。
1998年全市土地開(kāi)發(fā)投資驟減不是偶然的，這是1996年開(kāi)始浦東土地轉(zhuǎn)讓數(shù)量大幅回落的滯后效應(yīng)。 1993年浦東“空轉(zhuǎn)”土地的轉(zhuǎn)讓面積累計(jì)已達(dá)546萬(wàn)平方米，1994年和1995年的轉(zhuǎn)讓面積都是630多萬(wàn)平方米，1996年一下跌落到280萬(wàn)平方米，1997年是250萬(wàn)平方米（數(shù)據(jù)來(lái)源：《上海房地產(chǎn)市場(chǎng)》）?，F(xiàn)在我們能通過(guò)搜索引擎查到“到2001年土地空轉(zhuǎn)制度基本結(jié)束時(shí)，浦東共計(jì)空轉(zhuǎn)出讓了土地88.6平方公里（即8860萬(wàn)平方米）”（《國(guó)際金融報(bào)》2005年4月18日第15版：“土地轉(zhuǎn)讓”和“陽(yáng)光財(cái)政”，浦東開(kāi)發(fā)開(kāi)放15周年特稿），卻無(wú)法查到到目前為止這些“空轉(zhuǎn)”來(lái)的土地總共開(kāi)發(fā)了多少、轉(zhuǎn)讓出去了多少；我們只能根據(jù)來(lái)自各開(kāi)發(fā)區(qū)的不同年份的不完整的“轉(zhuǎn)讓出去的土地面積”，估計(jì)到2005年為止，浦東受讓“空轉(zhuǎn)”土地的開(kāi)發(fā)公司其轉(zhuǎn)讓出去的土地面積在3500萬(wàn)平方米左右，轉(zhuǎn)讓出去的土地面積只有“空轉(zhuǎn)”得來(lái)的土地面積的40%。 “空轉(zhuǎn)”造成的土地積壓面積大約超過(guò)5300萬(wàn)平方米，超過(guò)2001年到2005年五年間全上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置的土地面積總和5011萬(wàn)平方米（購(gòu)置土地?cái)?shù)據(jù)來(lái)源：《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》），接近于2004年和2005年兩年中上海城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用的土地面積5178萬(wàn)平方米（注：5178萬(wàn)平方米中土地不包括協(xié)議出讓得來(lái)的土地992萬(wàn)平方米。數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市房屋土地資源信息中心網(wǎng)站）。
是“空轉(zhuǎn)”讓政府只消開(kāi)空頭支票就能無(wú)本生利，巨利的誘惑再加上是政府自己在遙控操作，使得政府大膽放心將更多的土地投入“空轉(zhuǎn)”，“空轉(zhuǎn)”后是否能轉(zhuǎn)讓出去，政府顧不上管，由此造成了巨量的“存量土地”。“存量土地”集中“存”在有實(shí)力的市政府批準(zhǔn)成立的“開(kāi)發(fā)公司”——土地積壓其實(shí)還是積壓在政府自己手里。
所以，浦東土地的大量閑置一開(kāi)始并不是開(kāi)發(fā)商在有意囤積居奇，這是政府的“失算”。是在上世紀(jì)90年代中期，市場(chǎng)對(duì)浦東土地的實(shí)際需要與政府對(duì)土地的“計(jì)劃出讓需要”相差懸殊造成。土地出讓是在“計(jì)劃”著進(jìn)行，土地轉(zhuǎn)讓卻市場(chǎng)化了——90年代前半期的浦東投資者大多是從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)來(lái)的，他們不受“計(jì)劃”影響。
但在進(jìn)入21世紀(jì)以后，上海當(dāng)年低價(jià)受讓政府土地的土地使用者是完全有可能故意囤積土地的，因?yàn)榻^大多數(shù)土地從90年代前期的土地一級(jí)市場(chǎng)得來(lái)，一級(jí)市場(chǎng)得來(lái)的土地著實(shí)便宜，而2001年以前凡儲(chǔ)有土地的開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格也不可能貴，好不容易熬過(guò)了上世紀(jì)90年代盼到了房?jī)r(jià)瘋漲的年景，房地產(chǎn)商希望把土地“高拋”，再“高拋”。
當(dāng)巨量的土地積壓由政府“空轉(zhuǎn)”造成，那誰(shuí)來(lái)追究政府的責(zé)任？現(xiàn)實(shí)是，非但不會(huì)有人來(lái)追究政府責(zé)任，相反“空轉(zhuǎn)”還被當(dāng)成引以自豪的業(yè)績(jī)：“浦東開(kāi)發(fā)十年，吸引總投資逾百億美元，其中70%以上為重點(diǎn)開(kāi)發(fā)公司以地招商所引進(jìn)的”（馬淑燕：《土地空轉(zhuǎn)，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)》）， 那么，獻(xiàn)出土地來(lái)成全政府招商的農(nóng)民得到多少好處？他們真實(shí)得到的好處與各級(jí)官員上報(bào)的好處相稱(chēng)嗎？吸引了逾百億美元的投資，人民化出的代價(jià)又是什么？
其實(shí)在上世紀(jì)90年代前期和中期，不成立“政府公司”也能招商、也能出讓土地、也能收取土地出讓金——土地是人民的，政府是代表人民利益的，代表人民向外商收取土地出讓金天經(jīng)地義。只不過(guò)如果不成立“公司”，很多“操作”就不方便、不順暢，就少了“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)”這堵“擋風(fēng)的墻”——今天回過(guò)頭來(lái)看，就是這么一回事。
聯(lián)系客服
