一石激起千層浪——是是非非說(shuō)房稅
近日一線大城市的房屋登記交易場(chǎng)所人頭攢動(dòng)，二手房交易異?；鸨?，排隊(duì)、發(fā)號(hào)、擁擠，呈現(xiàn)前所未有的高潮。其源自于國(guó)務(wù)院最新頒布的房?jī)r(jià)新政“國(guó)五條”其中對(duì)二手房交易差價(jià)征收百分之二十所得稅的政策，賣房子的都想在政策實(shí)施前賣出，買房的人擔(dān)心房?jī)r(jià)由此上漲，所以導(dǎo)致二手房交易的爆棚。對(duì)二手房交易差價(jià)征收所得稅的討論輿情也在升溫，批評(píng)多贊同少，更有人認(rèn)為是草率出臺(tái)、慌不擇路。批評(píng)者大多認(rèn)為是此舉打擊了二手房交易，不利于消化目前城市的空置房，更不利于那些賣掉小面積的舊房，改善居住條件的“剛需”，而且還會(huì)造成由買方支付稅款反而助推房?jī)r(jià)的上漲。批評(píng)者大言洶洶，其中不乏那些“房姐”“房叔”們。政府此舉的出發(fā)點(diǎn)意在打擊那些為賣而買的投機(jī)者，投機(jī)者賺取的是房?jī)r(jià)上漲的差價(jià)，課以重稅以遏制投機(jī)者的買房需求，出發(fā)點(diǎn)無(wú)可厚非。西方國(guó)家如德國(guó)對(duì)買賣差價(jià)不但課稅，差價(jià)過(guò)大還要處罰。我認(rèn)為政府這一舉措是在一系列控制房?jī)r(jià)的限購(gòu)令中唯一運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房?jī)r(jià)的措施。但是就目前公布的簡(jiǎn)單條文確有瑕疵，如果輔以實(shí)施細(xì)則，完善技術(shù)手段會(huì)增加控制房?jī)r(jià)的正效應(yīng)，縮小負(fù)效應(yīng)，發(fā)揮出所謂的“正能量”。
此項(xiàng)政策的瑕疵一是確實(shí)不利于改善住房條件的真正的“剛需”，特別是那些早期買的房子價(jià)格很低，按現(xiàn)價(jià)出賣則差價(jià)很大，負(fù)擔(dān)很重。二是如果土地和商品房供應(yīng)不足，買房者甚多確實(shí)會(huì)造成由買方支付稅款的結(jié)果。昨天住建部副部長(zhǎng)說(shuō)會(huì)有技術(shù)手段防止這種現(xiàn)象的出現(xiàn)。三是此舉意在打擊投機(jī)者賣房其結(jié)果確實(shí)限制了商品房的流通，對(duì)于現(xiàn)有的大量閑置房的流通消化起到了負(fù)面作用。
放大這個(gè)稅種抑制房地產(chǎn)投機(jī)需求的正效應(yīng)，減少負(fù)效應(yīng)，有必要在實(shí)施之前頒布細(xì)則進(jìn)行調(diào)整。
規(guī)定一個(gè)房屋持有期，在持有期內(nèi)出售的差價(jià)所得予以征稅，超過(guò)持有期的可以少征或者不征。如對(duì)持有該房產(chǎn)五年以內(nèi)出賣的征收差價(jià)所得稅，還可以提高稅率，達(dá)到百分之三十都不為過(guò)。五年時(shí)間對(duì)于投機(jī)資本來(lái)說(shuō)周期太長(zhǎng)了，特別是銀行貸款的成本就太高了，投機(jī)者就會(huì)退而遠(yuǎn)之。而對(duì)于持有房產(chǎn)五年以上出售的實(shí)行優(yōu)惠稅率，可以減半征收，持有十年以上的可以不征。這對(duì)于那些多年居住小房子想改善條件的就是一個(gè)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)老百姓改善居住條件，這樣就可以避免傷及無(wú)辜。特別是那些還住著房改房的人，而當(dāng)年房子的價(jià)格還很低，對(duì)這些人賣房的差價(jià)就可以不征。另外，還可以對(duì)個(gè)人持有住房的多少來(lái)確定稅收政策。對(duì)只有一套住房，想賣掉改善居住條件的可以少征或不征，對(duì)有多套住房要出賣的可以多征稅。通過(guò)這些有差別的政策就可以有針對(duì)性的抑制投資（投機(jī)）需求，保護(hù)正常的生活條件改善的需要。至于目前大量的閑置房如果是有主的，或“房叔”“房姐”們的房子可以通過(guò)房產(chǎn)稅來(lái)解決。
對(duì)于房地產(chǎn)投機(jī)需求的遏制不要指望一朝一夕，更不要期望存量和增量一齊解決，能做到投機(jī)需求越來(lái)越少就達(dá)到目的，中國(guó)的事情是既要積極更要穩(wěn)妥，對(duì)既得利益的觸及也不要急于求成，對(duì)老百姓正常利益的保護(hù)要放在第一位。
但愿這個(gè)稅種改革的結(jié)果能夠有助于遏制房地產(chǎn)的投機(jī)需求而不會(huì)最后只是國(guó)家斂了幾個(gè)小錢。
榆搖青錢 2013.3.7
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