近年來(lái)，以服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)為主要目的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始逐漸升溫，無(wú)論政府，還是行業(yè)企業(yè)，都更加注重“產(chǎn)業(yè)內(nèi)容”，傳統(tǒng)房企、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商、制造企業(yè)、電商業(yè)以及金融資本以各自的模式紛紛布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的客戶(hù)是企業(yè)和政府，投資決策更加理性，產(chǎn)品要求更加嚴(yán)格，因此，相較于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)入門(mén)檻更高，開(kāi)發(fā)難度更大。再由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)涉及融資、開(kāi)發(fā)、服務(wù)、招商、產(chǎn)業(yè)培育、稅收、GDP等眾多因素，因此成熟的商業(yè)模式對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)至關(guān)重要。
縱觀各地產(chǎn)企業(yè)，盡管各家都宣稱(chēng)有獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式，但其背后蘊(yùn)藏的資本運(yùn)作邏輯才是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式的精髓，總的來(lái)說(shuō)無(wú)外乎四大模式：
一、以產(chǎn)業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)租售為主的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商模式
地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商模式是開(kāi)發(fā)者在工業(yè)園區(qū)或其它地方獲取土地，以整體開(kāi)發(fā)或訂制式開(kāi)發(fā)的形式建設(shè)產(chǎn)業(yè)物業(yè)產(chǎn)品，如產(chǎn)業(yè)綜合體、總部綜合體等，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)和管理，最后獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的模式。
三種盈利方式：
1.物業(yè)出售，即出售產(chǎn)業(yè)物業(yè)獲取利潤(rùn)，由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)投資巨大，且我國(guó)缺乏暢通的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資通道，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得不提高產(chǎn)業(yè)物業(yè)出售比例以迅速回籠資金，與國(guó)際產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商相比，我國(guó)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商物業(yè)銷(xiāo)售比例偏高，普遍在7成以上，以聯(lián)東U谷為例，其物業(yè)租售比維持在2:8左右。
2.物業(yè)出租，即通過(guò)持有的方式對(duì)物業(yè)進(jìn)行出租獲取租金收益，由于我國(guó)工業(yè)用地政策有很強(qiáng)的區(qū)域個(gè)性，很多地方規(guī)定，工業(yè)用地上的物業(yè)產(chǎn)權(quán)不能分單元、分層或分棟出讓?zhuān)_(kāi)發(fā)商不得不持有并出租物業(yè)，以獲取穩(wěn)定的租金，持有物業(yè)雖然資金回收較慢，但能使開(kāi)發(fā)商獲取物業(yè)增值收益。
3.提供服務(wù)，即通過(guò)提供入駐企業(yè)所需的基礎(chǔ)配套服務(wù)和增值服務(wù)獲利。提供配套的產(chǎn)業(yè)服務(wù)在提高園區(qū)的招商能力的同時(shí)，也蘊(yùn)藏著巨大的利潤(rùn)空間，甚至已有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)始向園區(qū)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型。如天安數(shù)碼城提出“城市產(chǎn)業(yè)綜合體”的概念，通過(guò)提供人才、資本、技術(shù)、信息、市場(chǎng)、商務(wù)、政策等增值性服務(wù)，建立產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)體系，打造一個(gè)以企業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境。
二、以PPP為主的產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)商模式
兩種盈利方式：
1.土地一級(jí)開(kāi)發(fā)獲利
產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)商代替政府從事區(qū)域一級(jí)開(kāi)發(fā)如九通一平、公共設(shè)施建設(shè)等，因此，土地是其最大的產(chǎn)品，土地出讓收入也是其最大的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收入，另外產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)商參與產(chǎn)業(yè)招商等新城的運(yùn)營(yíng)，稅收收入、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等非稅收入以及地方財(cái)政可以支付的專(zhuān)項(xiàng)收入也是其土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收入來(lái)源。
2.土地二級(jí)開(kāi)發(fā)獲利
即開(kāi)發(fā)商獲取房地產(chǎn)用地進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)，通過(guò)銷(xiāo)售房產(chǎn)獲利，目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售收入成為產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)商的重要收入來(lái)源。
產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)商至少需同時(shí)具備以下三大能力：
1.政府談判能力
產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)商在代替地方政府從事新城開(kāi)發(fā)，緊跟政府步伐是其天然屬性要求，產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)商在拿地、規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)都必須與政府進(jìn)行多輪談判，尤其在拿地環(huán)節(jié)，隨著地方政府在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的見(jiàn)聞不斷豐富，產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)商的拿地談判難度十分巨大。
2.區(qū)域規(guī)劃能力
產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)商從事的是大片區(qū)開(kāi)發(fā)，為使片區(qū)開(kāi)發(fā)順利進(jìn)行，必須在藍(lán)圖描繪、目標(biāo)制定、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、空間布局、招商引資、投入產(chǎn)出等方面具有前瞻性、創(chuàng)新性和操作性的思考，區(qū)域戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃至關(guān)重要。
3.資金募集能力
產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)面積動(dòng)輒十幾乃至數(shù)十平方公里，涉及數(shù)百億的土地開(kāi)發(fā)資金，開(kāi)發(fā)商必須綜合運(yùn)用銀行貸款、信托融資、夾層融資、企業(yè)債、中期票據(jù)、短期融資卷、債權(quán)融資、上市融資等多種融資手段，構(gòu)建強(qiáng)大的資金募集能力。
三、以雙輪驅(qū)動(dòng)為主的產(chǎn)業(yè)投資商模式
產(chǎn)業(yè)投資商首先向社會(huì)資本募集園區(qū)開(kāi)發(fā)基金，該基金不僅投向產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行土地及產(chǎn)業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)，同時(shí)還投向具有市場(chǎng)前景的科技型創(chuàng)新企業(yè)，用投資的方式吸引大批創(chuàng)新企業(yè)入駐，產(chǎn)業(yè)投資在實(shí)現(xiàn)資本溢價(jià)的同時(shí)還帶動(dòng)園區(qū)資產(chǎn)增值。
三種盈利方式：
1.園區(qū)運(yùn)作模式
園區(qū)業(yè)務(wù)仍為產(chǎn)業(yè)投資商的主要業(yè)務(wù)之一，產(chǎn)業(yè)投資商也可通過(guò)出讓園區(qū)土地、租售產(chǎn)業(yè)物業(yè)獲取收益；
2.資本運(yùn)作模式
產(chǎn)業(yè)投資商采用產(chǎn)業(yè)投資基金或物業(yè)入股的方式對(duì)成長(zhǎng)型企業(yè)進(jìn)行孵化、培育，待孵化企業(yè)被并購(gòu)或上市后，透過(guò)分享企業(yè)成長(zhǎng)的紅利來(lái)獲得資本增值，形成既當(dāng)“房東”又當(dāng)“股東”的模式。
3.基金管理模式
管理發(fā)行的產(chǎn)業(yè)投資基金，收取基金管理費(fèi)也是產(chǎn)業(yè)投資商重要的獲利渠道。
四、以基金運(yùn)作為主的基金投資商模式
基金投資商模式是國(guó)際流行的以Reits為核心的輕資產(chǎn)運(yùn)作的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式，通過(guò)發(fā)行工業(yè)地產(chǎn)基金的形式募集資金，收購(gòu)合作物業(yè)后進(jìn)行現(xiàn)代化改進(jìn)并將改造好的物業(yè)回租給合作方，或者通過(guò)拿地新建工業(yè)物業(yè)的形式吸引潛在客戶(hù)入駐，當(dāng)工業(yè)物業(yè)的入駐率達(dá)到一定水平，每年能夠產(chǎn)生可觀而穩(wěn)定的現(xiàn)金流時(shí)，通過(guò)發(fā)行Reits的方式對(duì)物業(yè)進(jìn)行資本化運(yùn)作，完成一輪的資本循環(huán)，進(jìn)而從事下一輪投資。
兩種盈利方式：
1.物業(yè)租賃
將工業(yè)物業(yè)進(jìn)行出租，賺取穩(wěn)定的現(xiàn)金流，較高的物業(yè)出租率是獲取穩(wěn)定租金的基礎(chǔ)，也是將物業(yè)進(jìn)行資本化運(yùn)作的基礎(chǔ)；
2.物業(yè)資本化
一般而言，通過(guò)物業(yè)租賃需要10年左右的時(shí)間回收成本，為提高資金周轉(zhuǎn)速度以實(shí)現(xiàn)快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，必須對(duì)成熟的物業(yè)進(jìn)行資本化運(yùn)作，發(fā)行Reits即是常用的資本化方式，這不僅縮短了資金回收期，還能使基金投資商獲取額外的物業(yè)增值收益。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的四種商業(yè)模式均有內(nèi)在的資本運(yùn)作邏輯和盈利方式，四種模式?jīng)]有優(yōu)劣之分，只有適合不適合，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商還需在行業(yè)法律法規(guī)的邊界內(nèi)，根據(jù)自己的資源、能力狀況，選擇適合的商業(yè)模式，從而在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)領(lǐng)域少走彎路、錯(cuò)路。
騰策觀點(diǎn)：從盈利角度看，企業(yè)需要積極考慮一些新的內(nèi)容。如果產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展效果不好，或者沒(méi)有形成產(chǎn)業(yè)集群，就會(huì)對(duì)此類(lèi)企業(yè)有較大的影響，往往各產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入是孤立的。后續(xù)在盈利方面，一方面要積極爭(zhēng)取各類(lèi)政策，包括科技部門(mén)和商務(wù)部門(mén)的政策支持，讓企業(yè)的投資稅費(fèi)成本更低，另外就是要積極做品牌，形成市場(chǎng)認(rèn)同感，也有利于產(chǎn)業(yè)園各類(lèi)企業(yè)的入駐。
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