作者：陳建德
來源：雪球
在普通大眾日常投資中，主要有三種投資，一種是存款或類固定收益，一種是房產(chǎn)投資，一種是股票投資。在上周六公眾號那篇文章中，講了《存款在銀行不如買銀行股》，文章寫出來后，有好多朋友問我說：建德，如果是房產(chǎn)投資怎么樣呢？我就和朋友說，對于絕大部分人而言，除了少部分優(yōu)秀的企業(yè)家和優(yōu)秀的股票投資人、私募基金及公募基金管理人外，房產(chǎn)投資都是最好的投資，沒有之一。但是，對于優(yōu)秀的投資人來講或者有耐心的二級市場投資者來講，我想說：房產(chǎn)投資不如買龍頭房產(chǎn)股。
為什么？
1.用歷史事實說話
（1）、首先看房價漲幅，以2014年初上一輪房地產(chǎn)起點、同時也是上一輪牛市起點開始算到2018年3月。挑選房價漲幅較快的上海為例。
如下圖，2013年底上海平均房價大約是30000元，2019年4月是約50000元，即漲幅60%（數(shù)據(jù)來源：安居客 網(wǎng)頁鏈接）。
全國平均房價上漲幅度呢？2013年底全國平均房價約5800元/平方，2018年底約8700元/平方，漲幅約50%.
圖片上傳中...
（2）、看股價漲幅
以保利、萬科兩家龍頭國有控股地產(chǎn)股為例（恒大、碧桂園、融創(chuàng)等民企內(nèi)房股等漲幅更大）。
A、保利地產(chǎn)600048：前復權(quán)價格從2013年底4.03漲到2019年4月30日13.49，漲幅234%，（保利地產(chǎn)2013年底每股凈資產(chǎn)7.25元，股價8.25元，市凈率1.14倍。2019年1季度末每股凈資產(chǎn)9.89元，現(xiàn)在市凈率是1.36倍，即現(xiàn)在保利市凈率提升1.36/1.14=1.2即20%，若扣除估值提升，保利地產(chǎn)這5年多投資收益率是3.34/1.2=2.78即賺178%，比上海房價漲幅快得多。）
圖片上傳中...
B、萬科000002：
前復權(quán)價格從2013年底4.71漲到2019年4月30日28.88，漲幅513%，（萬科2013年底每股凈資產(chǎn)6.98元，股價8.03元，市凈率1.15倍。2019年1季度末每股凈資產(chǎn)14.53元，現(xiàn)在市凈率是1.99倍，即現(xiàn)在萬科市凈率提升2.00/1.15=1.74倍，即若扣除估值提升，萬科這5年多投資收益率是6.13/1.74=3.52即賺352%，比上海房價漲幅60%快得多。）
圖片上傳中...
從上面數(shù)據(jù)可以看出，投資萬科賺5倍多、投資保利賺2倍多，都高于上海房價漲幅60%，即過去五年多，投資龍頭地產(chǎn)股完勝買房投資。即使不算上這段時間萬科和保利估值比2013年底估值提升部分，萬科和保利股票投資仍然是完勝上海房價漲幅。
2.為什么房地產(chǎn)龍頭股投資收益率高于房價上漲？
房地產(chǎn)投資收益，中長期來看，大概率是要比我國M2貨幣發(fā)行量增速來得慢一些，2013年底我國的M2總額是110.65萬億元，2019年3月底我國M2余額是188.94萬億，即M2增長188.94/110.65=70.75%.也就是說，大概樂觀地可以以貨幣發(fā)行速度增長近似地看為是房價上漲速度。
龍頭地產(chǎn)公司資產(chǎn)增值速度呢？如下圖，我們可以看到萬科從2014年到2018年每年凈資產(chǎn)收益率分別是19.17%、19.14%、19.68%、22.80%、23.24%，都是要遠快于M2算術(shù)年均14%（復合年均增速是11.2%即1.7開5次方。）增速。保利近5年每年凈資產(chǎn)收益率分別是21.65%、18.63%、15.53%、16.32%、16.63%，也是遠高于M2增速。
圖片上傳中...
或者，相反一個角度：優(yōu)秀房地產(chǎn)公司，其長期投資房地產(chǎn)、通過高周轉(zhuǎn)來提升收益率水平，如果其收益率水平不會高于房價上漲速度，那對于優(yōu)秀地產(chǎn)公司來講，其更好的、更簡單選擇是屯著房子待漲，而不是一直做不同的項目開發(fā)。
3.以后這個趨勢是否會繼續(xù)？
就我個人觀點，以后這個趨勢還會繼續(xù)，即投資龍頭地產(chǎn)股收益率，在后面五年時間內(nèi)，將絕對大概率上要跑贏房產(chǎn)投資即房價上漲速度，為什么？
（1）、M2增速情況：中央再三強調(diào)，以后不搞大水漫灌水，以后五年，M2年復合增速大概率是在9%以下，很有可能5年平均要在8%以下。我國M2增速自2017年11月份首次低于9.0%后，這一年半來再也沒有高于9.0%。
（2）、龍頭地產(chǎn)股ROE基礎(chǔ)仍然很高，并且業(yè)績非常穩(wěn)定，有望繼續(xù)保持較高水平。上面所述，萬科過去5年ROE平均都在20%、保利在16%以上。萬科保利這兩家公司至少后面兩三年業(yè)績增長是高度確定的。萬科2015年到2018年銷售額分別是2614億、3643億、5298億、6069億。保利2015年到2018年的銷售額分別是1541億、2100億、3092億、4050億。
我國房地產(chǎn)公司目前財務(wù)確認依據(jù)是權(quán)責發(fā)生制，即當房子所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移、即交房時才轉(zhuǎn)為地產(chǎn)公司當年財務(wù)報表里收入與利潤，而地產(chǎn)公司很多樓盤從預(yù)售收到房款到交房一般都有2到3年時間，所以，像萬科和保利等地產(chǎn)公司后面三年左右業(yè)績是高度確定，甚至是可以大概計算出來。比如2016年1月份，假設(shè)萬科一樓盤賣了10億，當期萬科在次月公布銷售金額時就會公布出來，那10億放在萬科預(yù)收帳款科目里。假設(shè)到2019年6月，這個樓盤交房，那這10億將體現(xiàn)在萬科2019年財務(wù)報表里。
4.可能的意外之喜
上述分析，是指在A股不發(fā)生估值重估、即沒有牛市發(fā)生情況下收益，往后五年看，大概率地將有一輪牛市、A股將發(fā)生估值重估，即大概率地如果是買入龍頭地產(chǎn)股，收益率還會更高，將更大幅度跑贏房價。
5.地產(chǎn)行業(yè)未來還會好嗎？
不論是買房還是買龍頭地產(chǎn)股，都會涉及到問題是，地產(chǎn)行業(yè)，以后還會好嗎？對于這個問題，回答是肯定的：第一、我國房地產(chǎn)仍然還會中高速再發(fā)展10年左右，畢竟我國現(xiàn)在戶籍人口城鎮(zhèn)化率才45%、常住人口城鎮(zhèn)化率水平才60%，離80%的城鎮(zhèn)化水平還有很遠距離，我國過去15年，年均城鎮(zhèn)化增速大約是1.2%。第二、我國目前的房子還是少，未來還要再蓋很多房子。全國所有城鎮(zhèn)各類已建好的房子，到目前僅300億平方米左右（包含住宅、公寓、商鋪、商場等），當我國城鎮(zhèn)化率到80%左右的時候，即全國11.5億城鎮(zhèn)人口時，大概需要600億平方米房子。第三、貨幣是會保持超發(fā)的，估計以后每年還將保持8%增速。第四、雖然全國房地產(chǎn)總銷售額增速放緩（2019年前3個月，全國地產(chǎn)銷售額同比增長5.6%），但是整個行業(yè)從2016年開始加速寡頭化，即市場份額加速向前30強地產(chǎn)公司集中，所以，龍頭地產(chǎn)銷售增速仍然很快。比如，2018年全國房地產(chǎn)銷售額149973億元，同比增長 12.2%。萬科2018年銷售額6069億元，同比增長14.55%，保利2018年銷售額4050億元，同比增長30.98%.
6.投資風險
從短期來看，房地產(chǎn)股票因為二級市場的短時間內(nèi)的波動性，風險更大。但是對于投資者來講，如果以買入房子，至少三年不動（就像很多城市的房子有兩三年限售一樣），那么，其實風險是不大的。
綜上所述，房產(chǎn)投資不如買龍頭地產(chǎn)股，過去5年適用，以后5年大概率也適用。
