一、中國地產(chǎn)商合作的一些經(jīng)典案例
可以說，在中國，自房地產(chǎn)行業(yè)興起以來，通過合作的方式共同開發(fā)項目就沒有停止過，尤其是近幾年。隨著國家在房地產(chǎn)行業(yè)政策的不斷完善和對房地產(chǎn)行業(yè)的不斷調(diào)控和打壓，越來越多的開發(fā)商都采取了聯(lián)合拿地、共同開發(fā)的開發(fā)模式。
提到合生創(chuàng)展與珠江投資兩大巨鱷的強強聯(lián)手，沒有幾個人不清楚，自上世紀90年代以來，這兩大地產(chǎn)一直以來都是采取聯(lián)合開發(fā)的方式進行項目開發(fā)的。合生創(chuàng)展與珠江投資兩大地產(chǎn)兩大地產(chǎn)在過去的幾年間曾經(jīng)在廣州、北京、上海、深圳、西安、天津、武漢、惠州，同時開發(fā)了近40個項目。截至2005年底,合生在全國開發(fā)面積累計超過2000萬平方米，而這還不包括其兄弟公司珠江投資的項目。
另外，在歷史上通過合作的方式開發(fā)項目的例子有：
2007年11月7日，雅戈爾發(fā)布公告，稱其控股子公司寧波雅戈爾錢湖投資開發(fā)有限公司與中海地產(chǎn)集團有限公司(以下簡稱“中海地產(chǎn)”)簽署合作合同，由雙方出資成立合營公司，合營公司的注冊資本為人民幣2億元，雙方各占50%的股權(quán)共同開發(fā)項目。在中海地產(chǎn)頻繁使用合作方式攻城略地的背后，實則隱藏著中國海外集團回歸A股上市的意圖。雅戈爾則主要是看中了中海地產(chǎn)異地開發(fā)的能力，它們在全國二十多個城市布點，我們目前只在兩三個城市開發(fā)項目，也是想通過這次合作向它們學(xué)習(xí)。”
2007年秋交會上所展示的雅居樂地產(chǎn)控股有限公司和惠州白鷺湖旅游實業(yè)開發(fā)有限公司聯(lián)合開發(fā)白鷺湖項目以及深圳市東部開發(fā)（集團）有限公司和寶安達置業(yè)發(fā)展（深圳）有限公司聯(lián)合推出英郡年華二期君臨山項目。
2007年7月24日北京北辰實業(yè)股份有限公司和北京城建投資發(fā)展股份有限公司聯(lián)合競拍，以92億價格拍得長沙新河三角洲地塊。
2007年2月17日金地集團與荷蘭金融機構(gòu)ING集團旗下的ING房地產(chǎn)建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。公司與ING房地產(chǎn)設(shè)立并管理的ING基金合作投資金地天津格林世界項目的開發(fā)。
2006年3月10日建行分別與金地集團及中海地產(chǎn)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。
2006年1月19日萬科以3.89億元的代價收購北京市朝陽區(qū)國資委持有的北京朝萬中心的60%股權(quán)，斬獲北京和東莞可開發(fā)土地面積73.62萬平方米。
2005年11月10日中糧集團董事長寧高寧與萬科集團董事長王石一起，將代表各公司的標牌齊齊插入廣州科學(xué)城開創(chuàng)大道的KXC-H2地塊上，此次合作是采取中糧拿地、萬科開發(fā)、最后雙方分利潤的方式進行的。
2005年8月9日，新加坡淡馬錫控股有限公司和老虎全球基金已確定向合生創(chuàng)展投資1.25億美元，受讓合生創(chuàng)展20%的股份。
2005年5月31日，天津萬科房地產(chǎn)有限公司與招商地產(chǎn)控股股份有限公司及招商銀行在天津水晶宮飯店水晶廳舉行新聞發(fā)布會暨"招商銀行假日風(fēng)景聯(lián)名卡"簽約儀式，揭開雙方合作開發(fā)的序幕。
2005年3月19日，世界500強中遠集團下屬的中遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與國內(nèi)房地產(chǎn)大企業(yè)順馳中國于天津正式簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將共同出資組建天津市遠馳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
2003年12月30日深圳招商房地產(chǎn)有限公司("招商地產(chǎn)")和深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司("華僑城地產(chǎn)")合作參加了深圳市規(guī)劃與國土資源局委托深圳市土地房產(chǎn)交易中心舉行的土地使用權(quán)公開拍賣活動，并以人民幣580,000,000元聯(lián)合拍得深圳市寶安區(qū)新安街道辦事處及西鄉(xiāng)交接處一幅土地的使用權(quán)。
2004年以來市場上即有紫園轉(zhuǎn)讓土地的傳聞，并有多家房地產(chǎn)企業(yè)透露曾與紫園開發(fā)商上海嘉城兆業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司有過接觸。2005年更傳出因為資金緊張，紫園把部分別墅抵押給了民生銀行，獲得了3億元人民幣的資金支持。
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二、合作的目的
地產(chǎn)商合作的主要目的有：
1、利用對方是本地企業(yè)的優(yōu)勢，盡快地占領(lǐng)和適應(yīng)市場，如前面所述的萬科持有北京朝萬中心的60%股權(quán)，斬獲北京和東莞可開發(fā)土地面積73.62萬平方米。。
2、拿地和融資的需要。隨著國家政府對土地出讓這一方面政策更加的嚴厲，以前靠關(guān)系拿地的開發(fā)商在新的形勢下面臨土地枯竭的窘境，為了企業(yè)下一步的正常運轉(zhuǎn)，不得不采取與別的公司進行合作的方式，還有一些手中有地，可由于缺乏項目的開發(fā)資金，所以只好尋求與那些有資金的房地產(chǎn)合作商進行合作，如前面所述的雅戈爾和中海地產(chǎn)之間的合作。
3、公司的發(fā)展戰(zhàn)略：有些開發(fā)商，為了能打開某個地區(qū)的房地產(chǎn)市場，總是會尋求當(dāng)?shù)氐囊恍╅_發(fā)商進行合作，盡快地融入市場，另外，有些大型的開發(fā)商為了能兼并那些被他們看中的企業(yè)，會想方設(shè)法的對那些被他們所看中的企業(yè)進行注資、合作，等時機成熟就將其兼并，如萬科以3.89億收購北京朝萬地產(chǎn)，達到其再北京的開拓購并合作之路。
4、利用對方的影響力來樹立自己的品牌，如深圳市東部開發(fā)（集團）有限公司和寶安達置業(yè)發(fā)展（深圳）有限公司聯(lián)合推出英郡年華二期君臨山，雅居樂地產(chǎn)控股有限公司和惠州白鷺湖旅游實業(yè)開發(fā)有限公司聯(lián)合開發(fā)白鷺湖項目等。
三、合作的原因
1、國內(nèi)經(jīng)濟形勢的原因
（1）人民幣升值：自2005年7月21日國家放開人民幣匯率之后，人民幣兌美元匯率由原來的8.11一直上升到現(xiàn)在的7.401，并有一直上漲的趨勢。
（2）國內(nèi)以房地產(chǎn)、能源為代表的經(jīng)濟的過熱和以制造、加工、貿(mào)易為代表的經(jīng)濟的過冷現(xiàn)象的并存，這種二元經(jīng)濟同時并存給房地產(chǎn)商尋求合作創(chuàng)造了條件。
隨著人民幣升值和2007年7月出臺的有關(guān)出口退稅政策的取消，很多以制造、加工、貿(mào)易為代表的企業(yè)利潤率大幅下降，面對以房地產(chǎn)為代表的高回報率的行業(yè)時，很多企業(yè)都把自己手中剩余的一些資金投資房地產(chǎn)。在一無經(jīng)驗、二無人才、三無技術(shù)的情況下，這些企業(yè)更愿與別的開發(fā)商進行合作，對項目進行開發(fā)，如雅戈爾與中海地產(chǎn)的合作就是基于這種原因。
2、政策因素的影響
（1）土地政策：2007年9月28日，國土資源部部長徐紹史簽署國土資源部令第39號，發(fā)布《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，其中第二十三條規(guī)定，受讓人依照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價款后，方可申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。在宏觀調(diào)控的形勢下，不少房地產(chǎn)公司由于銀根收緊而放緩了開發(fā)新盤的步伐，39號論的頒布將使中小型企業(yè)在拿地上面臨更加困難的境地。
（2）金融政策：連續(xù)五次提高存貸款利率，基準利率調(diào)整至7.83%,利率下限調(diào)整至6.66%、個人住房公積金存款基準利率調(diào)整至5.22%，另外，2007年12月3日至5日，在2007年中央經(jīng)濟工作會議上，政府首次明確提出：2008年的貨幣政策將實行從緊的政策，這樣的話將會對我國的房地產(chǎn)開發(fā)商，尤其是中小型房地產(chǎn)開發(fā)商在銀行貸款環(huán)節(jié)上面臨更加嚴格的審查。
（3）信貸政策：2007年9月27日，中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)布通知明確，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，房貸款利率提高10%，首付比例的提高將會打壓消費者的購房需求，影響購房者的積極性，從而會影響開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)，影響企業(yè)的效益。
（4）稅收政策：國稅總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)項目結(jié)算時將面臨嚴格和全面的土地增值稅清算，另外，某些城市土地使用稅的征收將會加大開發(fā)商的囤地成本，迫使開發(fā)商對土地進行開發(fā)。
因此，在資金周轉(zhuǎn)困難、囤地成本增加、消費需求不旺的情況下，那些資金實力不雄厚的開發(fā)商將面臨“難拿地、難開發(fā)地”的局面，為了公司的下一步運轉(zhuǎn)，這些開發(fā)商不得不尋求其他合作伙伴以共同對土地和項目進行開發(fā)，而一些手中有土地的開發(fā)商，由于缺乏開發(fā)的資金而迫使其必須對外尋求合作開發(fā)伙伴。
3、企業(yè)自身的原因
不可否認，在我國，存在很多管理體制混亂、素質(zhì)低下的開發(fā)商，這些開發(fā)商在過去的一段時間里，有的憑借與政府的關(guān)系、有的通過鉆政策漏洞發(fā)了家，但是，隨著我國政策的不斷完善和反腐力度的加大，像這種靠關(guān)系和鉆政策漏洞來發(fā)財?shù)钠髽I(yè)將很難再出現(xiàn)。現(xiàn)在在房地產(chǎn)行業(yè)，真正能走的長遠的企業(yè)是那些企業(yè)管理體制健全、人才濟濟的企業(yè)。在生存空間日益縮小的背景下，那些以前靠政府關(guān)系和鉆政策漏洞的企業(yè)，為了今后的生存和發(fā)展，為了不落到倒閉的境地，這些企業(yè)會利用手中僅有的一點資源，要么是關(guān)系，要么是資金，來尋求大的、管理體制好的開發(fā)商來尋求合作。如2004年以來市場上即有紫園轉(zhuǎn)讓土地的傳聞，并有多家房地產(chǎn)企業(yè)透露曾與紫園開發(fā)商上海嘉城兆業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司有過接觸。2005年更傳出因為資金緊張，紫園把部分別墅抵押給了民生銀行，獲得了3億元人民幣的資金支持。
5、抗風(fēng)險的需要
隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈，整個行業(yè)的投資利潤率也在不斷下降，各個開發(fā)商經(jīng)營的風(fēng)險也在不斷增加。為了抵抗各種潛在的風(fēng)險，很多的開發(fā)商都不再采用以前那種“將所有的雞蛋放在一個籃子”的經(jīng)營開發(fā)模式，而是采取“將雞蛋放在多個籃子”、“滾動開發(fā)”、“聯(lián)合開發(fā)”的方式。
總之，隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)各種政策的出臺和完善，合作開發(fā)將會越來越成為一種潮流和趨勢。
四、地產(chǎn)商合作的方式
不同的房地產(chǎn)企業(yè)之間，企業(yè)文化不同，公司運作特點不同，合作開發(fā)的方式也各不相同。
房地產(chǎn)合作開發(fā)按合作的過程可分為房地產(chǎn)聯(lián)建、房地產(chǎn)合作開發(fā)、項目公司開發(fā)以及房屋參建等形式，若按開發(fā)的目的來劃分的話可分為戰(zhàn)略型合作和業(yè)務(wù)型合作。
房地產(chǎn)聯(lián)建是指提供資金、技術(shù)、勞務(wù)一方的與提供土地的另一方合作進行房地產(chǎn)開發(fā)，雙方在合同里明確約定按比例分配房屋和土地使用權(quán)，并以各自所有的或者經(jīng)營管理的財產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任的房地產(chǎn)合作開發(fā)行為。由于該類合作開發(fā)，涉及法律審批手續(xù)復(fù)雜、繁瑣，同時雙方簽訂的項目合作開發(fā)合同過于簡單，在實踐中常常存在大量的法律糾紛，且相當(dāng)部分行為因此而無效，不受到法律的保護。根據(jù)當(dāng)前法律規(guī)定，房地產(chǎn)聯(lián)建行為要合法有效，合作雙方必須共同獲得政府有關(guān)部門對土地使用、規(guī)劃許可、項目施工許可等所有行政審批手續(xù)。同時，合作協(xié)議里的"保底條款"是無法律效力的。
房地產(chǎn)合作開發(fā)是指具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的一方與提供建設(shè)用地使用權(quán)或提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等一方或多方在共擔(dān)風(fēng)險、共享收益條件下合作開發(fā)房地產(chǎn)項目。實踐中，主要有三種方式：一是以簽署聯(lián)合經(jīng)營協(xié)議的合伙制聯(lián)建；二是組建具有獨立法人資格的項目公司開發(fā)；三是房屋參建。三者在法律上的性質(zhì)、所需要承擔(dān)的風(fēng)險及運作方式等方面都有著相當(dāng)大的區(qū)別，如中糧與萬科之間開發(fā)廣州科學(xué)城之間的合作就隸屬此類。
項目公司開發(fā)是指提供資金、技術(shù)、勞務(wù)一方的與提供土地的另一方以組建法人資格的經(jīng)濟實體來合作進行房地產(chǎn)開發(fā)的行為。在該種情況下，房地產(chǎn)合作開發(fā)的合作人即成為項目公司的股東，合作人之間的權(quán)利義務(wù)不再由合作協(xié)議書來規(guī)范，而是由項目公司的章程來明確各自的權(quán)利與義務(wù)。合作人不再以合伙的連帶責(zé)任承擔(dān)民事責(zé)任，而是以項目公司的注冊資本為限承擔(dān)有限責(zé)任。
房屋參建是指參建人以參建名義對已經(jīng)成立的房地產(chǎn)項目參與投資或預(yù)購房屋的行為。該類參建行為往往因為沒有被政府的主管部門行政批準而被認定為行為無法律效力。實踐中常常表現(xiàn)為被參建人非法融資，即被參建人由于項目建設(shè)資金短缺，又無法通過其它合法途徑獲得周轉(zhuǎn)資金，在未取得商品房預(yù)售證情況下，打著"優(yōu)惠價"、"內(nèi)部價"旗號，以商品房預(yù)售方式，吸引參建人投入資金，以獲得資金。
另外，現(xiàn)實中還存在不同以上類型的房屋建設(shè)方式，即安居工程合作建房。根據(jù)國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、建設(shè)部、國家稅務(wù)局于1992年2月頒發(fā)的《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》規(guī)定：本辦法所稱住宅合作社，是指經(jīng)市（縣）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，由城市居民、職工為改善自身住房條件而自愿參加，不以盈利為目的公益性合作經(jīng)濟組織，具有法人資格。合作住宅是指住宅合作社通過社員集資合作建造的住宅。該類房屋建造行為不屬于房地產(chǎn)開發(fā)范疇，而是國家為緩解城市居民住房緊張狀況，彌補國家建設(shè)資金短缺而采取的一種政策性支持政策。房屋建造后如果職工不準備繼續(xù)居住，則應(yīng)退還房屋或者補交國有土地出讓金后才可以到市場上自由轉(zhuǎn)讓。
按合作的方式分有戰(zhàn)略型合作和業(yè)務(wù)型合作兩種，而戰(zhàn)略型合作又分并購和合作兩種。
戰(zhàn)略合作是指能夠給企業(yè)帶來資金、先進技術(shù)、管理經(jīng)驗，提升企業(yè)技術(shù)進步的核心競爭力和拓展國內(nèi)外市場的能力而采取的合作形式。如嘉德置地與萬科聯(lián)手合作，共同開發(fā)萬科已開發(fā)完畢、正在開發(fā)或?qū)⒁_發(fā)的住宅項目中的商業(yè)地產(chǎn)部分。與以往商業(yè)合作聯(lián)盟有所不同，協(xié)議中嘉德置地承諾，凱德商用產(chǎn)業(yè)將制定一個商業(yè)資產(chǎn)規(guī)劃與萬科一起開發(fā)，并在合適的時間進行收購。
業(yè)務(wù)合作是指雙方本著互惠互利的原則而在業(yè)務(wù)上采取的一種所謂的合作方式。如聘請專業(yè)的顧問公司為自己的經(jīng)營活動出謀劃策等。
2004年復(fù)地在香港上市后融資21億多人民幣，再加上在全國其他城市銷售狀況良好，在資金上不成問題。之所以要在玉泉新城這個項目上與其他公司進行合作，一方面是因為復(fù)地有合作共贏的傳統(tǒng)，另一方面也是為了分解風(fēng)險。因此，北京城建、復(fù)地集團股份公司、陽光時代投資股份公司共同成立了北京玉泉新城房地產(chǎn)開發(fā)公司，三方各占40%、30%和30%的股份。公司董事會由三方代表共同組成，重大決策由三方共同決定。財務(wù)公開透明。三方在合作的過程中也充分地發(fā)揮了各自優(yōu)勢：北京城建充分發(fā)揮其地緣優(yōu)勢，玉泉新城的大部分土地以前為北京城建所有。復(fù)地則將其在上海做了十多年地產(chǎn)在規(guī)劃設(shè)計、景觀設(shè)計上所積累下來的經(jīng)驗充分與北京特點相結(jié)合。陽光時代投資股份公司則發(fā)揮其項目定位、營銷推廣能力強的優(yōu)勢。
招商地產(chǎn)與萬科的合作，中遠與順馳的合作與上述情況基本屬于同一種合作方式。就是各自被對方的特點所吸引，取長補短，相得益彰。然而，泰達與萬通的合作則是另一種方式。
萬通與泰達的合作更像是把房地產(chǎn)開發(fā)的全過程分解成不同的環(huán)節(jié)，然后在這條產(chǎn)業(yè)鏈上分工協(xié)作。據(jù)萬通天津事業(yè)的負責(zé)人張斌介紹，萬通與泰達的合作是產(chǎn)業(yè)鏈的上下游分工合作。泰達作為城市運營商，充分發(fā)揮其在天津的優(yōu)勢做土地一級開發(fā)。接下來，萬通作為地產(chǎn)運營商發(fā)揮其產(chǎn)品定位，市場把握的能力完成產(chǎn)品開發(fā)。這樣，在帶動土地升值的同時，縮短了雙方資金占用的時間。雙方通過這種方式已經(jīng)啟動了上游國際和新城國際兩個項目，6月23日又以每平方米2890元的價格拍得一塊土地，準備做高檔住宅。目前，泰達與萬通合作的公司———天津萬通時尚置業(yè)有限公司已經(jīng)成為濱海新區(qū)最大的發(fā)展商。
五、合作的主要特征
1、開發(fā)商方面：縱觀所有房地產(chǎn)開發(fā)商合作的案例中，我們不難發(fā)現(xiàn)合作的雙方得主要特征是：
（1）上市公司與地方公司的合作，如2005年5月31日，天津萬科房地產(chǎn)有限公司與招商地產(chǎn)控股股份有限公司及招商銀行在天津水晶宮飯店水晶廳舉行新聞發(fā)布會暨"招商銀行假日風(fēng)景聯(lián)名卡"簽約儀式，揭開雙方合作開發(fā)的序幕。
（2）國有企業(yè)與知名公司之間的合作，如中糧與萬科之間的合作。
（3）知名企業(yè)與地方企業(yè)之間的合作，如世界500強中遠集團下屬的中遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與國內(nèi)房地產(chǎn)大企業(yè)順馳中國于天津正式簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將共同出資組建天津市遠馳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
（4）外資企業(yè)與地方企業(yè)合作，包括外資基金與地方企業(yè)之間的合作，如新加坡淡馬錫控股有限公司和老虎全球基金已確定向合生創(chuàng)展投資1.25億美元，受讓合生創(chuàng)展20%的股份。
（5）開發(fā)商與金融機構(gòu)之間的合作，如建行分別與金地集團及中海地產(chǎn)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議、金地集團與荷蘭金融機構(gòu)ING集團旗下的ING房地產(chǎn)建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。公司與ING房地產(chǎn)設(shè)立并管理的ING基金合作投資金地天津格林世界項目的開發(fā)。
2、合作的領(lǐng)域上：
項目合作主要集中的領(lǐng)域是：
（１）拿地：如2007年7月北京北辰實業(yè)股份有限公司和北京城建投資發(fā)展股份有限公司聯(lián)合競拍，以92億價格拍得長沙新河三角洲地塊之間的合作。
（２）資金籌措：如建行分別與金地集團及中海地產(chǎn)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議以及金地集團與荷蘭金融機構(gòu)ING集團旗下的ING房地產(chǎn)建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。
（３）項目開發(fā)：如雅戈爾與中海地產(chǎn)之間的合作以及中糧與萬科之間的合作。
（４）物業(yè)經(jīng)營管理：這方面的合作比較多，如深圳報業(yè)集團與金風(fēng)帆物業(yè)管理有限公司之間的合作等。
六、合作的益處
1、能夠真正體現(xiàn)優(yōu)勢品牌的強大效應(yīng)，達到“雙贏”的局面
項目合作有利于形成規(guī)模優(yōu)勢和聯(lián)動優(yōu)勢，有利于客戶對其產(chǎn)品有很高的信賴度。如中糧萬科·金域藍灣是中糧地產(chǎn)和萬科地產(chǎn)在廣州的合作項目，備受各方關(guān)注，在項目的開發(fā)過程中，得到雙方股東的大力支持。中糧萬科·金域藍灣的開售成功，提升了中糧地產(chǎn)品牌在廣州的知名度和市場影響力。
2、發(fā)揮各自的資源優(yōu)勢
尺有所短，寸有所長，企業(yè)也一樣，項目合作開發(fā)能充分發(fā)揮各自的資源優(yōu)勢和特長。如人才優(yōu)勢、管理優(yōu)勢、資源優(yōu)勢等等。
3、有利于規(guī)避風(fēng)險：因各個企業(yè)自身能力的不同，在抵抗風(fēng)險方面也不一樣，大家聚集在一起，能有利于整個項目的順利開展，增強項目抵御風(fēng)險的能力。
4、擴大企業(yè)的品牌影響力
與大的開發(fā)商合作，能夠讓自己更快更好的了解市場、熟悉市場、認知市場，能夠?qū)W到大的開發(fā)商的經(jīng)營管理方式和先進經(jīng)驗，同時，項目建成之后，由于其良好的品質(zhì)，能讓更多的人一下子了解和認識自己，無形之中給自己打了廣告，擴大了自己的品牌影響力。
5、減少成本
在減少成本這一塊主要表現(xiàn)在：
（1）時間成本：外地開發(fā)商實力再大，卻不是萬能的。初來乍到，自己要習(xí)服水土，也得過個三年五載的。如果找到個本地的合作伙伴，就可以事半功倍了。市場調(diào)查、爭取用地等勞神費力的前期工作交給合作伙伴去做，自己把錢拿來，具體的操作流程照著老路子來就好了，在樓盤運作速度整體加快的今天，又何樂而不為呢？
（2）土地成本：在合作中，尤其是與那些具有政府背景企業(yè)的合作中，這些具有政府背景德企業(yè)在拿地上都具有一種其他企業(yè)不可比擬的優(yōu)勢，合作的另外一方可以利用這種優(yōu)勢，用較少的資金來獲得土地，對項目進行開發(fā)。
（3）資金成本：對于與那些金融機構(gòu)和具有政府背景的企業(yè)進行合作的過程中，由于金融機構(gòu)和具有政府背景關(guān)系的企業(yè)在資金籌措上具有比較優(yōu)勢，同時在貸款中經(jīng)常會獲得不少的優(yōu)惠政策，一些融資能力差的企業(yè)經(jīng)常會尋求與這些企業(yè)合作，以達到減少資金成本的目的。
（4）管理成本：有些企業(yè)，由于缺乏管理方面的經(jīng)驗，使得在項目的開發(fā)過程中難以對整個項目的開發(fā)進行有效管理。在房地產(chǎn)行業(yè)投資利潤率不斷縮小的今天，如何減少成本是擺在各個開發(fā)商面前的一大難題。如何在不影響項目運轉(zhuǎn)的情況下達到管理上最優(yōu)也是現(xiàn)有眾多開發(fā)商奮斗的一大目標，為此，通過與管理良好的公司合作，共同開發(fā)項目，能夠降低整個項目的管理成本，從而獲得高的回報率。
（5）經(jīng)營成本：在我國，有很多的開發(fā)商，在項目開發(fā)方面具有很強的優(yōu)勢，可是在對物業(yè)進行經(jīng)營的過程中卻顯得經(jīng)驗不足，導(dǎo)致整個項目的經(jīng)營成本很高，一個本可以賺錢的項目卻因經(jīng)營成本高昂而虧本，因此，尋求一個經(jīng)營方面經(jīng)驗豐富的公司來進行合作既可以減少因經(jīng)營帶來的巨額費用，同時也能使自己有更多的時間和精力去進行其他項目的開發(fā)。
（6）納稅：有些項目，如商業(yè)、酒店、寫字樓等物業(yè)，本可以自己經(jīng)營的，但因自己經(jīng)營方面的經(jīng)驗缺乏，導(dǎo)致最終對項目采取出售的方式從而導(dǎo)致最終多納稅，若能尋求一家具有房產(chǎn)管理經(jīng)驗的企業(yè)一起以持有方式對物業(yè)進行管理，那么就可以達到少納稅的目的，
七、合作的風(fēng)險
當(dāng)然，不是所有的合作都是一帆風(fēng)順的，在合作的過程中，由于受各種不確定性因素的影響以及合作雙方對項目的追求點不同，最終導(dǎo)致合作雙方反目成仇的例子也不是很少，總的來說，合作失敗主要體現(xiàn)在雙方在合作之前簽訂的合同存有很多的漏洞，如北京成銘大廈有限公司與北京紅都集團公司合作開發(fā)紅都大廈過程中，因為雙方事先以協(xié)議方式取代合同，并對雙方的權(quán)利明確不清楚，導(dǎo)致最終雙方以官司收場。
房地產(chǎn)合作開發(fā)合同內(nèi)容繁雜，標的巨大，履行期限長，容易引發(fā)糾紛。因此，簽訂房地產(chǎn)合作開發(fā)合同一定要謹慎、規(guī)范。實踐中，在合作開發(fā)中常見的一些問題值得注意。
1、合同不要約定保底條款
聯(lián)營合同的各方應(yīng)當(dāng)共同投資、共同經(jīng)營、共擔(dān)風(fēng)險、共享利潤。但有很多合作開發(fā)合同卻約定：不論項目是否贏利，聯(lián)營的其中一方均要收回投資或收取固定的利潤。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》的規(guī)定，此類條款屬于聯(lián)營合同中的“保底條款”，這種條款違背了聯(lián)營活動中應(yīng)當(dāng)遵守的共負盈虧、共擔(dān)風(fēng)險的原則，損害了其他聯(lián)營或聯(lián)營體債權(quán)人的合法權(quán)益，應(yīng)認定為無效。
2、加強和完善對“共管賬戶”的管理措施
在非法人型合作開發(fā)合同履行中，為辦理合作開發(fā)項目的轉(zhuǎn)賬結(jié)算、投資資金使用資金收付活動，合作各方常常約定設(shè)立“共管賬戶”，以共同監(jiān)督項目資金的使用。在實踐中，因“共管賬戶”的管理不規(guī)范而產(chǎn)生糾紛的例子很多。有的合作方疏于對“共管賬戶”的監(jiān)督管理，“共管賬戶”完全由另一方控制。為了保護合作各方的利益，需要合作各方在合作開發(fā)合同中明確約定對“共管賬戶”的使用管理辦法。尤其是預(yù)留印鑒中的財務(wù)章和人名章不應(yīng)由一方掌管，而應(yīng)由各方分別管理，這樣有利于合作各方相互制約和監(jiān)督。
3、不能借合作開發(fā)之名，行借貸之實。
例如，房地產(chǎn)合作開發(fā)合同中的投資方與土地方約定：投資方僅提供資金，不承擔(dān)其他義務(wù)，由對方在項目完工后返還出資方的本金及利息。根據(jù)國家有關(guān)法律和中國人民銀行發(fā)布的《貸款通則》的規(guī)定，企業(yè)之間相互借貸資金收取利息，是被禁止的。因此，以合作開發(fā)為名，而行借貸之實，也是無效合同。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》的規(guī)定，出借方只可收回本金，對已取得或約定取得的利息應(yīng)予收繳，對借款方則應(yīng)處以相當(dāng)于銀行的利息的罰款。對此，房地產(chǎn)合作開發(fā)各方在簽訂合同時，須加以注意。
4、設(shè)定明確具體的違約責(zé)任條款以及解除合作開發(fā)合同的條件。
實踐中，有的合作開發(fā)項目因投資方的資金不到位而停工甚至成為“爛尾樓”，而土地方已經(jīng)提供土地，土地方再想另尋他人合作開發(fā)面臨著許多實際障礙。由于違約責(zé)任條款以及解除合作開發(fā)合同的條件約定得不明確，使土地方在追究出資方的違約責(zé)任及解除合作開發(fā)合同時面臨諸多困難。
5、及時辦理項目建設(shè)開發(fā)的各項手續(xù)，確保項目的合法性。
一個合作開發(fā)項目的完成，涉及到立項、規(guī)劃、拆遷、開工、銷售、驗收等多個環(huán)節(jié)，每一個環(huán)節(jié)都要經(jīng)過政府主管部門的批準或許可，并取得相應(yīng)的批文或許可證書。上述任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都可能導(dǎo)致合作開發(fā)不能順利進行。實踐中，有的合作開發(fā)是在手續(xù)不齊全的情況下盲目開工建設(shè)的，由于無法順利獲得政府主管部門的批復(fù)許可，屬于違規(guī)建設(shè)開發(fā)，造成有的合作開發(fā)合同被法院依法認定為無效，有些合作方為此付出了慘痛的代價。因此，一方面，合作開發(fā)的各方必須高度重視項目開發(fā)建設(shè)的各種手續(xù)的報批工作，確保合作項目的合法性，另一方面，合作協(xié)議中還要明確約定項目開發(fā)建設(shè)的各種手續(xù)報批工作由哪個合作方具體負責(zé)辦理，以便在發(fā)生糾紛時能夠分清責(zé)任。
6、注意對合作方的資信調(diào)查。
由于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資大、周期長，稍有不慎就可能導(dǎo)致開發(fā)建設(shè)不能正常進行，造成巨額經(jīng)濟損失。合作各方均應(yīng)對合作他方的資格、資信有充分的了解，應(yīng)調(diào)查他方在主體上是否具備法律規(guī)定的條件或履約能力，特別是應(yīng)重視對于以投資方身份參加合作開發(fā)的聯(lián)營一方的資信調(diào)查，調(diào)查必須全面、認真、細致，既要了解對方的注冊資金和融資能力，還要了解對方的經(jīng)營管理水平及誠信情況。曾經(jīng)有這樣一個案例，在房地產(chǎn)合作開發(fā)合同履行過程中，投資方出現(xiàn)資金不到位的情況，造成累計停工400多天，給土地方造成了嚴重的經(jīng)濟損失。在訴訟中，經(jīng)律師調(diào)查了解才知道，這個投資方?jīng)]有任何資金實力，只是在合作初期靠借來的500萬元資金投入項目，其寄希望于施工單位能夠墊資施工，然后靠預(yù)售房屋來實現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)，可是，因施工單位后來無力繼續(xù)墊資，投資方也未能通過預(yù)售房屋融資，最終導(dǎo)致項目開發(fā)停滯，合同目的不能實現(xiàn)。由此可見，簽約前進行資信調(diào)查非常重要。
一個房地產(chǎn)合作開發(fā)項目自立項開始，直至開發(fā)完成，期間必須面臨許多復(fù)雜的情況和法律問題。為減少糾紛，降低風(fēng)險，順利地實現(xiàn)合同目的，就必須首先弄清楚合作開發(fā)的法律性質(zhì)、方式和應(yīng)注意的法律問題，做到依法履約，規(guī)范運作。
7、不同的項目應(yīng)尋找不同的開發(fā)商進行合作
各個開發(fā)商由于其在能力、技術(shù)、專業(yè)等方面的不同從而使其具有不同的特長。對地鐵項目而言，由于其包含多種物業(yè)，因此在尋找合作伙伴時必須根據(jù)物業(yè)形態(tài)的不同而選擇不同的合作伙伴，不能一味的尋求那些大型的開發(fā)商。
八、房地產(chǎn)合作開發(fā)中應(yīng)注意的問題
在房地產(chǎn)項目開發(fā)合作的過程中應(yīng)當(dāng)注意以下幾個方面的問題：
1、要明確合作各方的開發(fā)資質(zhì)或取得資質(zhì)的相應(yīng)責(zé)任；
2、約定先合伙或合作、后成立項目公司的方式，其承擔(dān)民事責(zé)任方式先后不同；要明確先后的權(quán)利義務(wù)關(guān)系及辦理相應(yīng)手續(xù)的責(zé)任主體；
3、組成項目公司合作開發(fā)的，要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應(yīng)的責(zé)任；
4、以土地使用權(quán)入股組成項目公司的，土地使用權(quán)須作評估；
5、以籌建處或其它名義合作開發(fā)的，須使之成為能獨立承擔(dān)權(quán)利義務(wù)的其它經(jīng)濟組織，并明確合作籌建各方的權(quán)利義務(wù)；
6、合作開發(fā)一方以土地使用權(quán)作為合作投資的，應(yīng)辦理土地使用人和使用性質(zhì)的變更登記手續(xù)，并明確有關(guān)費用的承擔(dān)方式和責(zé)任人；
7、一個地塊上合作開發(fā)涉及幾個性質(zhì)不同的項目，應(yīng)分別立項、分別進行審批并辦理不同的證照；
10、合作開發(fā)合同由于需辦理相關(guān)手續(xù)，往往效力待定，合作合同應(yīng)具體約定一旦合同被確認無效或不生效時的具體處理方法。
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)商合作無非是兩種結(jié)果，一種合作之后分道揚鑣，另一種便是在合作的過程中逐步融合。
