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政策解讀及實(shí)操
1 三舊改造的概述
2 廣東省三舊改造的進(jìn)展
3 廣東省三舊改造的政策解讀
4 三舊改造典型城市的操作流程
“三舊”改造是在城市發(fā)展到一定階段后，土地集約化發(fā)展要求下，針對(duì)“舊城鎮(zhèn)”、“舊廠房”和“舊村居”的改造。
“舊城鎮(zhèn)”改造，主要是指對(duì)區(qū)、鎮(zhèn)（街道）城區(qū)內(nèi)國(guó)有土地的舊民居、舊商鋪、舊廠房等的改造，以及對(duì)重點(diǎn)改造城區(qū)需要“退二進(jìn)三”的舊廠房、舊倉(cāng)庫(kù)，及危舊居民用房的改造；
“舊廠房”改造，是指對(duì)鎮(zhèn)（街道）、村和工業(yè)園區(qū)內(nèi)的舊廠房的改造，包括對(duì)嚴(yán)重影響城市觀瞻的臨時(shí)建筑的改造；
“舊村居”改造，是指對(duì)“城中村”、大量用地被城市工業(yè)區(qū)等占據(jù)的“園中村”、村民逐步遷出或整體搬遷形成的“空心村”等推進(jìn)農(nóng)民公寓建設(shè)、舊物業(yè)改造和村容村貌的整治。
廣東省78號(hào)文中并沒(méi)有明確確定“三舊”的內(nèi)涵，但對(duì)“三舊”改造的范圍進(jìn)行了界定，主要把下列6項(xiàng)土地列為“三舊”改造范圍：城市市區(qū)“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)用地；城鄉(xiāng)規(guī)劃確定不再作為工業(yè)用途的廠房（廠區(qū)）用地；國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)的原廠房用地；不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的廠房用地；布局散亂、條件落后，規(guī)劃確定改造的城鎮(zhèn)和村莊；列入“萬(wàn)村土地整治”示范工程的村莊等。
佛山市將下列土地列入“三舊”改造范圍：
1、根據(jù)城市規(guī)劃建設(shè)需要，進(jìn)行城中村改造的用地；
2、因城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)需要或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃要求，進(jìn)行舊城鎮(zhèn)改造的用地；
3、布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的工業(yè)用地；4、產(chǎn)業(yè)“退二進(jìn)三”企業(yè)的工業(yè)用地；
5、須按產(chǎn)業(yè)調(diào)整、城市規(guī)劃、消防、環(huán)保等要求進(jìn)行改造的集體舊物業(yè)用地；
6、國(guó)家產(chǎn)業(yè)目錄規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)為鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)或以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)為核心的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的原廠房用地；
7、布局分散、不具保留價(jià)值、公共服務(wù)設(shè)施配套不完善的村莊；
8、因城鄉(xiāng)規(guī)劃已調(diào)整為商服用地或其他用途，不再作為工業(yè)用途的廠房（廠區(qū)）；
9、國(guó)土資源部“萬(wàn)村土地整治”示范工程確定的示范村或列入“村居整治”工程的村；
10、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)中農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾區(qū)域；
11、其它經(jīng)區(qū)級(jí)或以上人民政府認(rèn)定屬“三舊”改造范圍的用地。
東莞“三舊”的界定：
是指特定城市建成區(qū)，在2007年6月30日之前土地利用現(xiàn)狀圖或衛(wèi)星影像圖（或航片、正射影像圖）上顯示為已有上蓋建筑物的建設(shè)用地，包括舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房。
下列土地可列入“三舊”改造范圍：
（1） 根據(jù)城市規(guī)劃建設(shè)需要，進(jìn)行城中村改造的用地；
（2） 因城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)需要或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃要求，進(jìn)行舊城鎮(zhèn)改造的用地；
（3） 布局分散、不具保留價(jià)值、公共服務(wù)設(shè)施配套不完善的村莊；
（4） 城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)中農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾區(qū)域；
（5） 須按產(chǎn)業(yè)調(diào)整、城市規(guī)劃、消防、環(huán)保等要求進(jìn)行改造的集體建設(shè)用地；
（6） 布局分散、土地利用率低下和不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的工業(yè)用地；
（7） 因城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)整，產(chǎn)業(yè)“退二進(jìn)三”企業(yè)的工業(yè)用地；
（8）國(guó)家產(chǎn)業(yè)目錄規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)及限制類產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)為鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)或以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)為核心的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的原廠房用地；
（9） 其他經(jīng)市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組認(rèn)定屬“三舊”改造范圍的用地。
有下列情形之一的，不納入“三舊”改造范圍：
（1）不符合土地利用總體規(guī)劃、市域生態(tài)控制線規(guī)則、城鎮(zhèn)總體規(guī)劃的；
（2）不符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策和行業(yè)發(fā)展規(guī)則的；
（3）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；
（4）被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制土地權(quán)利的；
（5）除邊角地、夾心地、插花地以外的空地；
廣州市全市52條全面改造“城中村”名單
越秀區(qū)：楊箕、登峰、西坑、瑤臺(tái)（4條）
海珠區(qū)：官洲、琶洲、瀝滘、紅衛(wèi)、東風(fēng)、三滘（6條）
荔灣區(qū)：花地、茶滘、東漖、西塱、坑口、坦尾、河沙、五眼橋、西郊、東塱、南漖、沙洛、海南、海中、海北、增滘、龍溪、葵蓬（18條）
天河區(qū)：獵德、冼村、石東、林和、石牌、棠下、棠東、小新塘（8條）
白云區(qū)：三元里、蕭崗、江夏、陳田、棠下（5條）
黃埔區(qū)：文沖、橫沙、下沙、長(zhǎng)洲、深井、茅崗、南崗（7條）
蘿崗區(qū)：黃陂、玉樹(shù)、暹崗、華沙（4條）
廣東省三舊改造的政策解讀
國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知（國(guó)發(fā)〔2008〕3號(hào)） 國(guó)家
關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)（粵府〔2009〕78號(hào)） 廣東省
轉(zhuǎn)發(fā)省國(guó)土資源廳關(guān)于改造工作實(shí)施意見(jiàn)（試行）的通知（粵府辦〔2009〕122號(hào)） 廣東省
印發(fā)關(guān)于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定及3個(gè)相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)的通知（佛府〔2007〕68號(hào)） 佛山市
印發(fā)加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造補(bǔ)充意見(jiàn)的通知（佛府辦〔2008〕296號(hào)） 佛山市
《深圳城市更新辦法》（深圳市人民政府令第211號(hào)）（2009年12月1日起實(shí)施） 深圳市
廣州市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見(jiàn)（穗府〔2009〕56號(hào)） 廣州市
東莞市推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)實(shí)施“三舊”改造土地管理暫行辦法（東?！?009〕3號(hào)） 東莞市
關(guān)于印發(fā)《東莞市“三舊”改造實(shí)施細(xì)則（試行）》的通知（東府〔2009〕144號(hào)） 東莞市
1、農(nóng)村集體建設(shè)用地改變?yōu)閲?guó)有土地問(wèn)題
村集體可以自愿申請(qǐng)把集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有。
部分農(nóng)村集體愿意將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有，但辦理征收手續(xù)繁瑣?，F(xiàn)在則可以大大簡(jiǎn)化手續(xù)、降低辦理成本。
業(yè)主自行改造的“三舊”用地允許協(xié)議轉(zhuǎn)讓作為經(jīng)營(yíng)性用地（商品房開(kāi)發(fā)除外），可以補(bǔ)交出讓金，維持原土地使用權(quán)人不變。
2、土地出讓收益處理的問(wèn)題
在舊城鎮(zhèn)和和舊村莊改造中，政府依法收回有關(guān)用地出讓的，其土地出讓純收益可按不高于60%的比例，依照有關(guān)規(guī)定事項(xiàng)用于支持原用地企業(yè)發(fā)展或原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的發(fā)展。對(duì)由政府統(tǒng)一組織實(shí)施“三舊”改造的，可在拆遷階段，通過(guò)招標(biāo)方式引入企業(yè)單位承擔(dān)拆遷工作，拆遷費(fèi)用和合理利潤(rùn)可以作為成本從土地出讓金中支付。
3、相關(guān)補(bǔ)辦手續(xù)及程序問(wèn)題
1987年以前的歷史建設(shè)用地?zé)o需辦理征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)，直接準(zhǔn)權(quán)。1987年~2007年6月期間的歷史建設(shè)用地?zé)o需辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用，補(bǔ)辦征收手續(xù)后確權(quán)。
——沒(méi)有合法用地手續(xù)且已使用的建設(shè)用地
（1）用地行為發(fā)生在1987年1月1日之前，依照原國(guó)家土地管理局1995年發(fā)布的《確定土地所有權(quán)和使用的若干規(guī)定》進(jìn)行確權(quán)，經(jīng)公告無(wú)異議后直接辦理建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證手續(xù)。
（2）用地行為發(fā)生在1987年1月1日至1998年12月31日之間，用地時(shí)已與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或用戶簽訂征地協(xié)議，且未因征地補(bǔ)償安置等問(wèn)題引發(fā)糾紛，迄今被征地農(nóng)民無(wú)不同意見(jiàn)的，依照1998年修訂的《中華人民共和國(guó)土地管理法》有關(guān)規(guī)定，落實(shí)處理（處罰）后按土地現(xiàn)狀完善征收手續(xù)。
（3）用地行為發(fā)生在1999年1月1日至2007年6月30日之間，按照1998年修訂、2004年修正的《中華人民共和國(guó)土地管理法》有關(guān)規(guī)定，落實(shí)處理（處罰）后按土地現(xiàn)狀完善征收手續(xù)，凡用地行為發(fā)生時(shí)法律和政策沒(méi)有要求聽(tīng)證、辦理社保審核和安排留用地的，在提供有關(guān)歷史用地協(xié)議或被征地農(nóng)村集體同意的前提下，無(wú)需聽(tīng)證、辦理社保審核和安排留用地。
（4）完善各類用地手續(xù)的處罰標(biāo)準(zhǔn)
如佛山：“三舊”改造中涉及的各類歷史用地，凡用地行為發(fā)生在1987年1月1日之后至2007年6月30日之前的，完善用地手續(xù)時(shí)按下列標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處罰：禪城、南海、順德區(qū)按用地面積不低于5元/平方米；三水、高明區(qū)按用地面積不低于3元/平方米。
——農(nóng)村集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地
原農(nóng)村集體申請(qǐng)將農(nóng)村集體所有的合法用地手續(xù)的建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地的，在農(nóng)村集體提出自愿改變?yōu)閲?guó)有申請(qǐng)和村民代表大會(huì)表決同意的前提下，辦理征收手續(xù)。
——完善“三舊”改造中涉及的各類歷史用地手續(xù)工作應(yīng)當(dāng)在2010年完成。2007年6月30日之后發(fā)生的違法用地不適用上述辦法完善用地手續(xù)。
4、邊角地、插花地、夾心地的處理問(wèn)題
過(guò)去由于土地比較零碎且需要組織相當(dāng)多的報(bào)批材料，基層可能會(huì)放棄使用這些土地，造成資源浪費(fèi)?，F(xiàn)在則可以避免這種浪費(fèi)現(xiàn)象的出現(xiàn)。
邊角地、插花地、夾心地可以整合由于“三舊”改造：面積小于3畝、累計(jì)面積不超過(guò)改造地塊面積10%。是國(guó)有建設(shè)用地的，可以協(xié)議出讓；是集體農(nóng)用地的，按批次申辦“農(nóng)轉(zhuǎn)用”或征收手續(xù)；是集體建設(shè)用地的，征收手續(xù)與《“三舊”改造方案》一并報(bào)批。
5、土地出讓金優(yōu)惠政策及財(cái)政扶持政策
按照粵府78號(hào)文件等新政策，廣東省在2012年前完成用地手續(xù)審批的，就無(wú)需繳交新增建設(shè)用地的有償使用費(fèi)。
按照粵府78號(hào)文的規(guī)定，對(duì)于歷史遺留用地手續(xù)，不需要落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡。對(duì)現(xiàn)有工業(yè)用地改造后不改變?cè)猛荆岣呷莘e率的，不再增繳土地價(jià)款。
各部門(mén)職責(zé)
（一）發(fā)展和改革局負(fù)責(zé)“三舊”改造中涉及投資項(xiàng)目的立項(xiàng)、產(chǎn)業(yè)政策制定及行業(yè)發(fā)展規(guī)則編制；
（二）財(cái)政局負(fù)責(zé)制定并落實(shí)“三舊”改造土地稅費(fèi)優(yōu)惠政策，負(fù)責(zé)土地出讓金的撥付和使用監(jiān)督工作；
（三）國(guó)土資源局負(fù)責(zé)指導(dǎo)“三舊”改造方案的編制，負(fù)責(zé)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征收土地等用地報(bào)批手續(xù)以及國(guó)有或集體建設(shè)用地供地手續(xù)，負(fù)責(zé)土地確權(quán)、登記；
（四）建設(shè)局負(fù)責(zé)“三舊”改造項(xiàng)目房屋安全鑒定和工程項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)管；
（五）城市規(guī)則局負(fù)責(zé)指導(dǎo)和和審查“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)則及年度實(shí)施計(jì)劃、“三舊”改造單元規(guī)則，提供項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，辦理項(xiàng)目的規(guī)劃手續(xù)；
（六）城市管理綜合執(zhí)法局負(fù)責(zé)“三舊”改造中房屋的拆遷管理；
（七）法院、檢察院、經(jīng)貿(mào)、監(jiān)察、公安、農(nóng)業(yè)、外經(jīng)貿(mào)、環(huán)保、法制、房管、消防、地稅、工商等相關(guān)部門(mén)在各自職責(zé)范圍內(nèi)對(duì)“三舊”改造進(jìn)行指導(dǎo)和管理；
（八）各鎮(zhèn)街負(fù)責(zé)編制“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)則及年度實(shí)施計(jì)劃、“三舊”改造單元規(guī)則，負(fù)責(zé)編制或指導(dǎo)編制具體項(xiàng)目的“三舊”改造方案。
前期技術(shù)工程流程圖
一、接受委托，需求調(diào)研
1、跟村委詳細(xì)溝通介紹各個(gè)階段步驟的內(nèi)容.
2、與村委協(xié)調(diào)參與調(diào)查的負(fù)責(zé)人。
3、簽訂相關(guān)委托協(xié)議文件
↓
二、宣傳動(dòng)員
1、配合村委對(duì)村民開(kāi)展宣傳，解決相關(guān)疑難。
2、爭(zhēng)取村民積極配合，解釋相關(guān)疑難。
3、落實(shí)各項(xiàng)工作的負(fù)責(zé)機(jī)構(gòu)和負(fù)責(zé)人。
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三、村情了解
1、對(duì)村域邊界土地利用進(jìn)行初步了解。
2、了解村域內(nèi)的人口、經(jīng)濟(jì)、土地房屋等使用狀況。
3、了解村域內(nèi)的自然隊(duì)或生產(chǎn)隊(duì)的劃分。
4、了解村的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，未來(lái)發(fā)展方向和村域重大項(xiàng)目。
↓
四、資料準(zhǔn)備
1、制作現(xiàn)狀表格。
2、準(zhǔn)備即需的各類圖紙，表格等資料。
3、準(zhǔn)備各種調(diào)查問(wèn)卷。
↓
對(duì)已經(jīng)掌握的現(xiàn)狀基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和信息進(jìn)行匯總、歸類、分五、數(shù)據(jù)匯總析，分析對(duì)比，提取重要數(shù)據(jù)，并對(duì)有出入的數(shù)據(jù)進(jìn)行核算，以便更好的知道測(cè)量和評(píng)估工作。
↓
六、圖形繪制
繪制《集體土地權(quán)屬分布圖》《土地利用現(xiàn)狀圖》《公建配套設(shè)施分布圖》等現(xiàn)狀圖紙，供規(guī)則編制快速使用。
↓
七、權(quán)屬調(diào)查
1、征對(duì)集體土地、國(guó)有土地、農(nóng)用地和建設(shè)用地，以及各類性質(zhì)的分類數(shù)額進(jìn)行統(tǒng)計(jì)核對(duì)，并組織向國(guó)土部門(mén)審核數(shù)據(jù)。
↓
八、房屋測(cè)量
1、對(duì)村參加測(cè)量的人員進(jìn)行系統(tǒng)的統(tǒng)籌培知道測(cè)量工作。
2、測(cè)量以最新地形圖為基礎(chǔ)，現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量人員，將地形圖與現(xiàn)狀進(jìn)行對(duì)比，在圖紙 上標(biāo)出改建、擴(kuò)建拆除的建筑。
3、依據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)登記建筑物，填寫(xiě)相應(yīng)的表格，做到
間房屋一間一表成冊(cè)。
↓
九、房屋評(píng)估
1、準(zhǔn)備評(píng)估資料，開(kāi)展數(shù)據(jù)收集。
2、出具評(píng)估報(bào)告，做出土地改革評(píng)估結(jié)論和房屋及附屬物的評(píng)估。
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十、拆遷補(bǔ)償安置方案
大量征求村的意見(jiàn)，結(jié)合房屋測(cè)量和人口構(gòu)成，制定《拆遷補(bǔ)償安置方案》和《實(shí)施方案》。
↓
一、電子系統(tǒng)
將現(xiàn)狀調(diào)查和房屋測(cè)量，土地評(píng)估經(jīng)濟(jì)測(cè)算等前期工作十一、電子系統(tǒng)成果制作電子GIS系統(tǒng)，做到點(diǎn)取就可以調(diào)閱各種數(shù)以供改造實(shí)施使用。
↓
二、報(bào)告合并
合并前期工作的各類成果《城中村現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告》《城中十村房屋測(cè)量報(bào)告》《城中村土地評(píng)估報(bào)告》《城中村改造策略研究方案》相關(guān)調(diào)整修改完善。
舊村莊建設(shè)用地改變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地的材料目錄
1、經(jīng)同級(jí)人民政府同意的市、縣（市、區(qū)）國(guó)土資源局（分局的請(qǐng)示；
2、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的申請(qǐng)材料；
3、權(quán)屬證明；
4、該建設(shè)用地來(lái)源合法的證明材料；
5、申請(qǐng)的用地符合“三舊”改造規(guī)則及已納入年度實(shí)施計(jì)劃的相關(guān)材料；
6、勘測(cè)定界報(bào)告及勘測(cè)定界圈；
7、1:10000分幅土地利用現(xiàn)狀圈（在圈上標(biāo)出用地位置）；
8、土地利用總體規(guī)劃圖（在圖上標(biāo)出用地位置，如提供的為局部規(guī)劃圖，應(yīng)標(biāo)出圖的經(jīng)緯度、坐標(biāo)）。
“三舊”改造用地完善征收手續(xù)的材料目錄
1、市、縣人民政府關(guān)于“三舊”改造方案的請(qǐng)示文件；
2、申請(qǐng)用地已納入“三舊”改造規(guī)則、年度實(shí)施計(jì)劃的相關(guān)材料，改造地塊的控制詳細(xì)規(guī)則的發(fā)定成果；
3、“三舊”改造宗地檔案情況表；
4、需完善征收手續(xù)土地的權(quán)屬證明；
5、與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶的補(bǔ)償協(xié)議及補(bǔ)償兌現(xiàn)憑證；
6、按用地發(fā)生時(shí)土地管理法律政策落實(shí)處理（處罰）的憑證；
7、勘測(cè)定界報(bào)告和勘測(cè)定界圈；
8、需完善征收手續(xù)的土地的1:10000分幅土地利用現(xiàn)狀圈（在圖上標(biāo)出用地位置）；
9、土地利用總體規(guī)劃圖（在圖上標(biāo)出用地位置，如提供的為局部規(guī)劃圖，應(yīng)標(biāo)出圖的經(jīng)緯度、坐標(biāo)）。
各類型三舊改造模式——廣州市
（1）成片重建改造模式：由區(qū)政府為主體，建立投融資平臺(tái)，采取市場(chǎng)開(kāi)發(fā)方式進(jìn)行運(yùn)作。成片重建改造項(xiàng)目原則上由區(qū)政府組織拆遷補(bǔ)償完畢后，通過(guò)土地公開(kāi)出讓回籠資金。在確定開(kāi)發(fā)建設(shè)條件和有效控制拆遷、開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的前提下，鼓勵(lì)各區(qū)探索采取將拆遷及擬成片重建改造的土地使用權(quán)一并通過(guò)公開(kāi)出讓的方式，確定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位。
（2）零散改造模式：修繕排危、成套改造、高層房屋加裝電梯、立體整飾等多種方式予以改造。零散改造項(xiàng)目原則上由業(yè)主負(fù)責(zé)修繕改造，其中直管房修繕改造和街區(qū)公共設(shè)施整治費(fèi)用由區(qū)政府出資，與直管房難以分割的私房修繕改造費(fèi)用區(qū)政府可給予一定補(bǔ)貼。零散改造項(xiàng)目的私房業(yè)主愿意搬遷的，可適用舊城更新改造拆遷補(bǔ)償安置政策。
（3）歷史文化保護(hù)性整治模式。“修舊如舊、建新如故”、“重在保護(hù)、弱化居住”，采取出售文化保護(hù)建筑使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的方法，引進(jìn)社會(huì)資金建立保護(hù)歷史文化建筑。
三舊改造的流程——東莞市
“三舊”改造應(yīng)按“拆三留一”要求優(yōu)先預(yù)留公共用地，即按拆遷用地面積計(jì)算，預(yù)留比例不低于1/3的用地，作為道路、市政、教育、醫(yī)療、綠化等公共用途。
成片拆遷改造的類型及審批程序
1、政府主導(dǎo)改造流程：屬于政府收購(gòu)后再次供地的，必須以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。
2、社會(huì)資金參與改造流程：
（1）開(kāi)展土地和房屋權(quán)屬調(diào)查工作；
（2）編制并申報(bào)單元規(guī)劃；
（3）編制并申報(bào)改造方案；
（4）具體項(xiàng)目改造方案由鎮(zhèn)街政府經(jīng)征求公眾意見(jiàn)后上報(bào)市“三舊”改造小組辦公室審查，經(jīng)審查通過(guò)后由市人民政府匯總上報(bào)省人民政府，同時(shí)抄送省國(guó)土資源廳；
（5）具體項(xiàng)目改造方案經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)后，落實(shí)改造方案，辦理建設(shè)用地規(guī)則批準(zhǔn)書(shū)、用地預(yù)審或土地出讓合同、項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃用地許可等手續(xù)。
（6）政府在同意組織實(shí)施“三舊”改造的拆遷階段通過(guò)招標(biāo)的方式引入企業(yè)單位承擔(dān)拆遷工作，完成拆遷后，土地作政府收購(gòu)儲(chǔ)備土地；亦可以以協(xié)議方式出讓供地，該方式供地必須上報(bào)市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組審定，并進(jìn)行公示。政府將拆遷及擬改造土地的使用權(quán)一并通過(guò)招標(biāo)等公開(kāi)方式確定土地使用權(quán)人，或政府將擬改造土地的使用權(quán)通過(guò)招標(biāo)等公開(kāi)方式確定土地使用權(quán)人并由政府負(fù)責(zé)拆遷，必須以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓供地。
3、集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造流程：
（1）開(kāi)展土地和房屋權(quán)屬調(diào)查工作；（2）編制并申報(bào)單元規(guī)劃；
（3）編制并申報(bào)改造方案；（4）具體項(xiàng)目改造方案報(bào)批；
（5）集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)將其所有的集體建設(shè)用地改變?yōu)閲?guó)有后自行改造，或與有關(guān)單位合作開(kāi)發(fā)建設(shè)的改造，可以以協(xié)議方式出讓供地，按基準(zhǔn)地價(jià)核算土地出讓金，必須上報(bào)市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組審定，并進(jìn)行公示。
（6）土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍外的舊村莊改造，不得用于商品住宅開(kāi)發(fā)。
（7）“三舊”改造涉及的農(nóng)村集體建設(shè)用地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須轉(zhuǎn)為國(guó)有土地并按規(guī)定繳納土地出讓金；該房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)讓時(shí)，按規(guī)定須在市土地交易中心公開(kāi)交易。
（8）農(nóng)村集體自行出資開(kāi)發(fā)其名下的集體建設(shè)用地和國(guó)有建設(shè)用地，或其名下的集體建設(shè)用地和國(guó)有建設(shè)用地過(guò)戶到該農(nóng)村集體全資擁有的項(xiàng)目公司名下時(shí)，在村民（代表）大會(huì)表決同意的前提下，經(jīng)市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后，可免公開(kāi)交易。
4、有償出讓的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人收購(gòu)相鄰多宗地塊集中改造流程：
（1）分散土地歸宗。市國(guó)土資源局根據(jù)有償出讓的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的申請(qǐng)，將分散的土地歸宗，為有償出讓的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人辦理土地變更登記手續(xù)。分散的土地必須是建成的國(guó)有建設(shè)用地；
（2）編制并申報(bào)單元規(guī)劃；
（3）編制并申報(bào)改造方案；
（4）有償出讓的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人收購(gòu)相鄰多宗地塊集中改造，其改造方案由使用權(quán)人編制后上報(bào)屬地鎮(zhèn)街“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組審核，屬地鎮(zhèn)街“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組審核并征求公眾意見(jiàn)后上報(bào)市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審批；
（5）具體項(xiàng)目改造方案經(jīng)批準(zhǔn)后，落實(shí)改造方案，辦理建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書(shū)、用地預(yù)審或土地出讓合同、項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃用地許可等手續(xù)。
單宗項(xiàng)目改造的類型及審批程序
單宗項(xiàng)目改造是指以宗地為單位，土地使用權(quán)人申請(qǐng)對(duì)已建的項(xiàng)目進(jìn)行功能改變或拆建改造等的城市建設(shè)活動(dòng)，已批建設(shè)用地申請(qǐng)明晰產(chǎn)權(quán)和超占土地完善手續(xù)可參照辦理。
對(duì)于用地手續(xù)不完善的已建房屋，兼顧產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和城市有序發(fā)展的要求，可先按市政府出臺(tái)的已建房屋補(bǔ)辦房地產(chǎn)權(quán)手續(xù)政策申請(qǐng)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，再參照本章辦理。
單宗項(xiàng)目改造分為四種類型：已批建設(shè)用地改為經(jīng)營(yíng)性用途、單宗項(xiàng)目拆建改造、轉(zhuǎn)型企業(yè)明晰土地權(quán)屬和超占土地完善手續(xù)等。
1、已批建設(shè)用地改為經(jīng)營(yíng)性用途的審批程序
（1）申請(qǐng)人持所需資料先向鎮(zhèn)街“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室提出申請(qǐng)，由鎮(zhèn)街“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室轉(zhuǎn)報(bào)市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。
（2）市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室以函告方式征求市規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、消防等職能部門(mén)意見(jiàn)。
（3）市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室綜合意見(jiàn)后對(duì)符合要求的項(xiàng)目出具同意申請(qǐng)的意見(jiàn)。
（4）申請(qǐng)人持市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的審核意見(jiàn)，依法接受市國(guó)土資源局、城市管理綜合執(zhí)法局處理后，分別前往市城建規(guī)劃局辦理《建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書(shū)》，前往屬地鎮(zhèn)街規(guī)劃建設(shè)辦辦理《工程質(zhì)量監(jiān)督情況說(shuō)明》或市建設(shè)局辦理房屋安全鑒定報(bào)告《備案憑證》，前往公安消防部門(mén)辦理合格證明文件。
（5）申請(qǐng)人持所需資料向市國(guó)土資源局提出申請(qǐng)，其中：無(wú)須入市交易的，憑規(guī)劃、建設(shè)、消防等部門(mén)出具的意見(jiàn)，向市國(guó)土資源局申請(qǐng)改變土地用途，報(bào)市政府審批；按規(guī)定必須入市交易的，憑規(guī)劃、建設(shè)、消防等部門(mén)出具的意見(jiàn)，進(jìn)入市土地交易中心公開(kāi)交易。
不同情況的政策規(guī)定：
1. 集體經(jīng)濟(jì)組織使用本集體經(jīng)濟(jì)組織所有的集體建設(shè)用地改為商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、加油站等經(jīng)營(yíng)性用途（不包括商品住宅），可以集體自用方式供地，無(wú)需補(bǔ)交地價(jià)款；
2. 非本集體經(jīng)濟(jì)組織使用已批集體建設(shè)用地改為經(jīng)營(yíng)性用途（不包括商品住宅），根據(jù)省府令第100號(hào)規(guī)定，要求將建筑物作價(jià)與建設(shè)用地使用權(quán)捆綁，以集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)招拍掛出讓方式，到市土地交易中心公開(kāi)交易；
3. 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)出讓后改為經(jīng)營(yíng)性用途（不包括商品住宅），要與原土地使用權(quán)人協(xié)商一致后按《集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)出讓合同》的約定辦理，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，簽訂出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂出讓合同，按照集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有關(guān)規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金；
4、以有償使用（協(xié)議或招拍掛出讓）方式取得的國(guó)有建設(shè)用地改為經(jīng)營(yíng)性用途，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，簽訂出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂出讓合同，補(bǔ)繳土地出讓金（詳見(jiàn)附件1《東莞市“三舊”改造用地改變用途并以協(xié)議方式辦理出讓手續(xù)涉及補(bǔ)繳土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)》）；
5. 以行政劃撥方式取得的國(guó)有建設(shè)用地改為經(jīng)營(yíng)性用途，在土地使用權(quán)人不變的前提下，可申請(qǐng)以協(xié)議出讓的方式補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)繳土地出讓金（詳見(jiàn)附件2《東莞市國(guó)有劃撥土地使用權(quán)辦理協(xié)議出讓（轉(zhuǎn)讓）手續(xù)程序及辦證稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》）；以行政劃撥方式取得的國(guó)有建設(shè)用地改為經(jīng)營(yíng)性用途并轉(zhuǎn)讓的，進(jìn)入市土地交易中心公開(kāi)交易，按照市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金。
2、單宗項(xiàng)目拆建改造的類型及審批程序
在符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的前提下，生產(chǎn)性工業(yè)用地因增資擴(kuò)產(chǎn)需要申請(qǐng)?zhí)岣呷莘e率的，不再調(diào)整土地出讓金、建設(shè)配套設(shè)施費(fèi)。
1. 到市城建規(guī)劃局辦理《建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書(shū)》；
2. 憑《建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書(shū)》向市國(guó)土資源局申請(qǐng)重新核發(fā)土地使用證。其中：以行政劃撥方式取得的國(guó)有建設(shè)用地重新核發(fā)國(guó)有土地劃撥決定書(shū)；以出讓方式取得的國(guó)有建設(shè)用地變更或重新簽訂出讓合同；由本集體經(jīng)濟(jì)組織自用的集體建設(shè)用地，報(bào)市國(guó)土資源局備案；非本集體經(jīng)濟(jì)組織依法使用的，土地使用者應(yīng)與集體經(jīng)濟(jì)組織協(xié)商一致，變更或重新簽訂流轉(zhuǎn)出讓合同。
3、超占土地完善手續(xù)的類型及審批程序
超占土地是指建設(shè)項(xiàng)目超出原批準(zhǔn)用地紅線范圍占用土地。對(duì)同時(shí)滿足下列條件的超占土地可辦理。
（1）超占土地已實(shí)際使用；
（2）超占土地與原批準(zhǔn)土地屬于同一項(xiàng)目宗地，不可分割；
（3）超占土地與原批準(zhǔn)用地的土地所有權(quán)性質(zhì)一致，土地用途一致，實(shí)際土地使用者一致；
（4）超占土地的面積不能大于原批準(zhǔn)土地的10%，否則由市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組作個(gè)案處理。
審批程序：
（1）在符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的前提下，向市城建規(guī)劃局申請(qǐng)辦理《建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書(shū)》。
（2）接受違法用地處理后，憑《建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書(shū)》到市國(guó)土資源局申請(qǐng)補(bǔ)辦超占土地用地手續(xù)。
（3）超占土地范圍內(nèi)的已建房屋，按已建房屋補(bǔ)辦房地產(chǎn)權(quán)手續(xù)的政策補(bǔ)辦房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。
相關(guān)鼓勵(lì)政策
1、優(yōu)先審批政策：對(duì)“三舊”改造項(xiàng)目，各有關(guān)部門(mén)給予優(yōu)先審批。
2、容積率獎(jiǎng)勵(lì)政策：經(jīng)科學(xué)論證和專業(yè)審查，在滿足市政公共設(shè)施、公共空間的用地安排，符合有關(guān)技術(shù)規(guī)范的前提下，可以提出提高容積率和改變土地使用性質(zhì)等具體要求，經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。
3、經(jīng)費(fèi)保障政策：“三舊”改造規(guī)劃的編制經(jīng)費(fèi)，由組織編制單位予以保證，允許納入“三舊”改造成本，在改造成本費(fèi)用中列支
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