清華理工本碩，財(cái)經(jīng)領(lǐng)域最英俊的干貨段子手。只有持續(xù)的學(xué)習(xí)，才能讓別人的每一個(gè)恍然大明白，只是你的基本功。
同志們，一轉(zhuǎn)眼，下個(gè)周五就要過(guò)年了！
我今年就在北京過(guò)，所以提前回了趟老家。我的老家你可能沒(méi)去過(guò)甚至都不知道在地圖上哪個(gè)位置，但你八成聽(tīng)過(guò)名字——乳山。這個(gè)城市和“海景房”三個(gè)字幾乎是綁定的。
當(dāng)然現(xiàn)在也有不少人出去旅行過(guò)年，去海外邊看美景邊過(guò)年。在外面住的爽了，有的順道還搞個(gè)海外房產(chǎn)投資。
乳山、海景房，和我的老鄉(xiāng)們，讓我很早就認(rèn)識(shí)到這個(gè)世界是一幅充滿魔幻主義的畫(huà)。
而最近流行的海外投資，又給這個(gè)魔幻性的畫(huà)面上潑了一桶油漆。
十年前組團(tuán)看房，旅游大巴拉一車一車的看房人去乳山選購(gòu)海景房。當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)大概是3500一平。
現(xiàn)在十年過(guò)去了，二手海景房現(xiàn)在的出手價(jià)格大概是4000一平，還很難賣掉。
要知道，這可是中國(guó)房?jī)r(jià)坐地吸土，哦不，坐地吸金的十年啊。
今年流行去鶴崗買房，因?yàn)辁Q崗榮獲城市房?jī)r(jià)倒數(shù)第一。但是我跟你說(shuō)，乳山也有不少二手房每平米不到2000塊，一律海景房哦。
中國(guó)人對(duì)海景房的失敗投資，絕對(duì)是我的老鄉(xiāng)們營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)的教科書(shū)級(jí)別案例。
這個(gè)事情的起源，是海子老師的那首詩(shī)：
“我有一所房子，面朝大海，春暖花開(kāi)。”
聽(tīng)聽(tīng)這意境，陽(yáng)光，海灘，花開(kāi)，仿佛已經(jīng)有溫潤(rùn)的海風(fēng)撲面而來(lái)。
太美的詩(shī)給了人不切實(shí)際的錯(cuò)覺(jué)，當(dāng)然也給了中介們靈感。現(xiàn)在的中介們也非等閑之輩，你聽(tīng)聽(tīng)這廣告詞：
“只有閉上眼，才看不見(jiàn)?！薄⑦€有，“一半是海洋，一半是天堂”。
嘖嘖，你品，你仔細(xì)品。是不是有內(nèi)味了？
想象中的海景房
廣告詞只是第一步，中介們通過(guò)鋪天蓋地的廣告宣傳，吸引力很多投資者，尤其是老年人。周末大巴車全給拉到乳山，跟老人說(shuō)，不買沒(méi)關(guān)系，就當(dāng)周末去海邊旅游了。
去了住五星級(jí)酒店，連吃帶睡的，然后帶看高大上的樣板間，看著美景，聽(tīng)著未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的錢景，銷售一口一個(gè)大爺大媽叫著，弄到最后不掏錢交個(gè)定金都不好意思了。
整個(gè)過(guò)程循序漸進(jìn)，像極了男生跟女生說(shuō)，我就抱抱不亂動(dòng)。
這個(gè)過(guò)程里有一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)是確保完全隔離，絕對(duì)不能讓看房人接觸到其他人。因?yàn)橘I的都是新房，價(jià)格八千一萬(wàn)，不打折。而二手房只有三四千，還賣不掉。
永遠(yuǎn)別低估了騙子洗腦手法的專業(yè)程度，和自己的沖動(dòng)程度。很多人買個(gè)幾塊錢的菜會(huì)挑半天，買個(gè)幾十萬(wàn)的房卻特痛快。
這個(gè)世界的魔幻之處在于，中介跟你談情懷，你還真信了
那很多海景房為啥價(jià)格就是不漲呢？
很簡(jiǎn)單，因?yàn)楣┙o不稀缺，需求不堅(jiān)挺。
很多人生活在內(nèi)陸所以感覺(jué)好像海景很稀缺。也確實(shí)，盡管中國(guó)海岸線全長(zhǎng)1.8萬(wàn)公里，但人均算下來(lái)還不足2厘米，看起來(lái)很稀缺。
但是我要告訴你的是，稀缺的不是海景房，而是優(yōu)質(zhì)城市、基礎(chǔ)設(shè)施完善的海景房。
很多三四線城市擁有漫長(zhǎng)的海岸線，這種海景房一蓋一大片，毫無(wú)稀缺可言。
海岸線全長(zhǎng)1.8萬(wàn)公里
甚至有的冬天還沒(méi)暖氣，面朝大海，寒風(fēng)嗖嗖，還帶濕氣的那種。
我們?cè)倏纯葱枨蟆?/span>海景真的是剛需嗎？
有個(gè)故事你應(yīng)該聽(tīng)說(shuō)過(guò)，現(xiàn)在在海南買房的人里，東北人最多，海南也因此被稱為東北的第四個(gè)省。
為啥東北銀都跑海南去？因?yàn)槎齑_實(shí)是太特娘的冷了啊，全年有1/3的時(shí)間不適合戶外活動(dòng)。
什么叫剛需？這才是剛需，不是因?yàn)楹＞?，而是因?yàn)槭孢m。
舒適是剛需，海景和情懷只是加分項(xiàng)。
經(jīng)過(guò)十年的市場(chǎng)教育，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的新中產(chǎn)階級(jí)對(duì)這種不靠譜的房產(chǎn)投資已經(jīng)比較警惕了。
但是你在進(jìn)化，中介們也沒(méi)閑著。
對(duì)于勤奮的中介們來(lái)說(shuō)，只要思想不滑坡，割韭菜的方法總比困難多。他們玩完了國(guó)內(nèi)的海景房投資之后，又祭出了嶄新的魔幻主義鐮刀——海外房產(chǎn)投資。
他們先是編出了很多迷幻小軟文，比如下面這個(gè)：
讓人不得不佩服的是，短短一百來(lái)字，看起來(lái)講資產(chǎn)配置很對(duì)，仔細(xì)一看，全錯(cuò)。
執(zhí)行董事后面加個(gè)英文全稱是為了顯得更專業(yè)嗎？那應(yīng)該這么寫(xiě)，一位朋友（Friend）的老公（Husband）的同學(xué)（Classmate），最好還加上他七舅姥爺（Seven uncle）
海外資產(chǎn)為啥就美元計(jì)價(jià)了？去日本去越南去歐洲買房，跟美元有毛關(guān)系？他們的匯率就不波動(dòng)了？外國(guó)人買中國(guó)的房子也算是海外資產(chǎn)呢。
通脹、貶值、黃金價(jià)格的數(shù)據(jù)，稍微有點(diǎn)搜索能力的都能知道是拍腦袋拍出來(lái)的。
要說(shuō)中介也不容易，一邊編故事，一邊還得套上馬科維茨老爺子的資產(chǎn)配置理論，確實(shí)太難了。
再看下面這張，講一個(gè)母親自學(xué)成才，去迪拜買房的故事，也很有意思。
根據(jù)2019年12月的最新房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，迪拜目前房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌至每平方英尺895迪拉姆，是7年來(lái)最低點(diǎn)，大概不到2萬(wàn)/平米。
不知道這位母親最近過(guò)得好不好，反正中介們又開(kāi)始寫(xiě)另一位母親，看到迪拜房?jī)r(jià)現(xiàn)在是低點(diǎn)，果斷進(jìn)去抄底的故事。
另一位大家的熟人，奶茶妹妹，2019年初虧本拋售澳洲豪宅。房子買的時(shí)候1620萬(wàn)澳元，外加100萬(wàn)澳元印花稅。賣的時(shí)候奶茶叫價(jià)1800萬(wàn)，結(jié)果降價(jià)450萬(wàn)澳元，以1350萬(wàn)澳元成交。
賬面損失達(dá)到270萬(wàn)澳元，折合1300萬(wàn)人民幣，這還沒(méi)算各項(xiàng)稅費(fèi)。
不知道中介們又該怎么寫(xiě)這位母親的故事，我很好奇。賣了澳洲房產(chǎn)是為了全倉(cāng)殺入東南亞？
其實(shí)現(xiàn)在最流行的不是去美國(guó)去澳洲買房，而是去東南亞。因?yàn)楦鶕?jù)經(jīng)濟(jì)時(shí)差，現(xiàn)在的東南亞很有可能會(huì)復(fù)制中國(guó)之前的房?jī)r(jià)走勢(shì)！
“今年去東南亞買房，相當(dāng)于十年前投資了北京。”
糟了，是心動(dòng)的感覺(jué)。說(shuō)得好有道理。
來(lái)看一個(gè)國(guó)內(nèi)和泰國(guó)買房的對(duì)比：
一對(duì)比是不是更心動(dòng)了？
不僅如此，很多中介會(huì)提供一個(gè)“超值服務(wù)”，就是你買了房子，他負(fù)責(zé)幫你出租，每個(gè)月固定給你房?jī)r(jià)1%的租金。這不就相當(dāng)于至少年化12%的收益嗎？
并且房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，你如果怕房?jī)r(jià)下跌，他還會(huì)在20年后按房屋原價(jià)回購(gòu)。
租金回報(bào)加上買房貸款的杠桿，收益超過(guò)20%是妥妥的，再加上房子漲價(jià)的收益，年化30%不是夢(mèng)。
但是且慢。投資最重要的一個(gè)原則就是，不懂不投。東南亞、泰國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)，你真的了解嗎？
不論海景房，還是海外房產(chǎn)，都要納入房產(chǎn)增值的框架中。長(zhǎng)期穩(wěn)定向上的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是房?jī)r(jià)能夠上漲的一個(gè)非常重要的基本點(diǎn)。
我們所有的土地都是國(guó)有的，土地財(cái)政是政府推動(dòng)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)的核心發(fā)動(dòng)機(jī)之一，而東南亞這些國(guó)家是沒(méi)有土地財(cái)政這一說(shuō)法的，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于他們經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用是遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上我們的，房地產(chǎn)行業(yè)在這些國(guó)家，就只是個(gè)建筑行業(yè)而已。
近10年?yáng)|南亞的發(fā)展，不是中國(guó)的世界工廠地位被奪走了，而是中國(guó)增長(zhǎng)的【溢出效應(yīng)】，并不是內(nèi)生性的增長(zhǎng)。投資機(jī)會(huì)是有的，但并不比國(guó)內(nèi)有明顯優(yōu)勢(shì)。
因?yàn)?，不是每個(gè)國(guó)家都能像中國(guó)一樣長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。
何況，你碰到的很有可能不是正兒八經(jīng)的中介。我們來(lái)看看中介兄弟們又研究出了什么歪門邪道。
正經(jīng)的中介，他們只是希望你去買房，他們好賺中介費(fèi)。這樣的中介只是隱瞞了部分信息沒(méi)告訴你，比如，目前曼谷新樓的物業(yè)管理費(fèi)，一平方十幾塊錢人民幣，60 平方的公寓，一年下來(lái)物業(yè)費(fèi)近萬(wàn)元。而且一旦物業(yè)公司出了問(wèn)題或者倒閉，這間公寓就很可能會(huì)成為「爛尾服務(wù)房」。
算上這些費(fèi)用，收益率能有 5% 就算是中獎(jiǎng)了，還不如買個(gè)理財(cái)產(chǎn)品，流動(dòng)性還更高。
而不太正經(jīng)的中介，30萬(wàn)的房子50萬(wàn)賣你，每年返給你的所謂【租金】，就是你多出的那份錢而已。當(dāng)然這跟下面的比都算是良心中介了。
更不正經(jīng)的中介，整個(gè)項(xiàng)目都是編出來(lái)的，收完錢就人間蒸發(fā)了，什么交房什么租金什么回購(gòu)？對(duì)不起，你跑來(lái)東南亞告我吧，能找得到我算你贏。
真當(dāng)國(guó)外的法律很健全？為啥網(wǎng)絡(luò)賭場(chǎng)詐騙團(tuán)伙都把服務(wù)器設(shè)在東南亞？
最重要的一點(diǎn)，這些國(guó)家的本地人根本沒(méi)有投資房產(chǎn)的習(xí)慣，而且絕大多數(shù)也沒(méi)有這個(gè)實(shí)力。
他們買房才是真正的貫徹了咱們的口號(hào)——房住不炒。這意味著什么呢？
意味著，能接你盤的都是中國(guó)的老鄉(xiāng)。這就很有意思了。
承諾好了的包租，給不了你錢的是沒(méi)租出去，或者直接被中介吞了。
能給你錢的可能是真的租了，可能是你多交的錢，也可能是后面新的買房人的錢。
要賣房子也指著后面的中國(guó)老鄉(xiāng)接盤。
一個(gè)龐氏騙局加傳銷的雛形就這么出來(lái)了。有句話很難聽(tīng)但很有用：在海外，最該提防的絕對(duì)是同胞。
你可能覺(jué)得我說(shuō)的都太陰暗了，總還是有正規(guī)投資渠道的。
是的，確實(shí)有，還不少。但是作為職業(yè)投資人，我跟你說(shuō)說(shuō)正兒八經(jīng)的海外投資，需要考慮的一部分維度。影響房地產(chǎn)回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)因子包括：
經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)：對(duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的敞口；
通貨膨脹：對(duì)于區(qū)域價(jià)格水平的敞口；
收入：對(duì)于現(xiàn)金收益（通常是租金收入）的依賴度；
利率: 對(duì)于基礎(chǔ)利率的敏感度；
開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn):對(duì)于個(gè)體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功與否的風(fēng)險(xiǎn)；
再融資/杠桿: 因使用杠桿對(duì)再融資能力及成本的考量；
政治風(fēng)險(xiǎn)：國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)、地緣政治因素對(duì)房地產(chǎn)的影響；
流動(dòng)性：能夠如期變現(xiàn)的能力；
監(jiān)管：項(xiàng)目對(duì)于監(jiān)管、政策支持的依賴度。
如果你需要投資移民、留學(xué)買房的剛需，那買就是了。這是消費(fèi)不是投資。
如果你對(duì)我上面說(shuō)的風(fēng)險(xiǎn)因子完全了解，有完善的投資邏輯和可靠信息來(lái)源渠道，并且資產(chǎn)很多需要資產(chǎn)配置，那海外投資未嘗不可。
但更多的情況是，你天天買彩票不中獎(jiǎng)，年年炒股年年虧，唯一的成功投資經(jīng)驗(yàn)是買了套自住房，趕上好時(shí)候升值了。
這個(gè)時(shí)候，如果有一個(gè)年化收益30%的海外買房賺錢機(jī)會(huì)就擺在眼前，還有素不相識(shí)的人哭著喊著跟你強(qiáng)烈推薦
我覺(jué)得你都該認(rèn)真照一下鏡子，看看是不是他失散多年的親人。
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