房地產(chǎn)方面的問(wèn)題 （一）
* 商品房的銷(xiāo)售面積如何計(jì)算?
商品房的銷(xiāo)售面積是指購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積(即套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。
即：商品房銷(xiāo)售面積＝套內(nèi)建筑面積十分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和
(l)套內(nèi)建筑面積的計(jì)算方法：
套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)使用面積十套內(nèi)墻體面積十陽(yáng)臺(tái)建筑面積
①套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ96—86)規(guī)定的方法計(jì)算；其他建筑，按照專(zhuān)用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》計(jì)算；
②套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：
a．共用墻包括各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入內(nèi)墻體面積；
b．非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。
(2)商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的計(jì)算方法主要包括以下兩部分：
①電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門(mén)廳和過(guò)道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房之建筑面積；
②各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50％。
下列空間不得計(jì)入公用建筑面積：
①作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車(chē)棚等；
②作為人防工程的地下室。
公用建筑面積計(jì)算公式：
公用建筑面積＝整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車(chē)棚、人防工程地下室
公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和
分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)
一般高層住宅公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)為0．4左右。
因此，商品房銷(xiāo)售面積公式還可表達(dá)為：
商品房銷(xiāo)售面積＝套內(nèi)建筑面積(l十公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＜約為0．4＞)
* 商品房銷(xiāo)售應(yīng)具備哪“五證”?
無(wú)論是期房、現(xiàn)房，作為銷(xiāo)售方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)都必須具備下列五證，才能證明它是合法的銷(xiāo)售主體，其銷(xiāo)售行為合法，購(gòu)房者與之簽訂合同合法有效，這樣才能保證購(gòu)房者在付款入住之后拿到房屋的產(chǎn)權(quán)證，這五證是：
(l)市房屋土地管理局的“中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證”；
(2)市城市規(guī)劃管理局的“中華人民共和國(guó)建設(shè)用地規(guī)劃許可證”；
(3)市城市規(guī)劃管理局的“中華人民共和國(guó)建設(shè)工程規(guī)劃許可證”；
(4)市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的“建設(shè)工程開(kāi)工證”；
(5)市房屋土地管理局的“商品房銷(xiāo)售許可證”；
a．屬于期房預(yù)售的，應(yīng)取得“商品房預(yù)售許可證”；
b．屬于外銷(xiāo)商品房的，應(yīng)取得“商品房外銷(xiāo)許可證”；
c．屬于外銷(xiāo)商品房預(yù)售的，應(yīng)取得“商品房外銷(xiāo)預(yù)售許可證”。
* 法律禁止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)有哪些?
商品房買(mǎi)賣(mài)中，有的商品房由于屬于下列情形，實(shí)質(zhì)上是國(guó)家法律禁止進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的：
(l)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未取得土地使用權(quán)證書(shū)并未按規(guī)定完成開(kāi)發(fā)投資總額的25％以上的；
(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
(3)依法收回土地使用權(quán)的：
(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；
(5)權(quán)屬有爭(zhēng)議的；
(6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；
(7)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
* 購(gòu)買(mǎi)商品房的基本程序是什么?
商品房購(gòu)買(mǎi)因商品房性質(zhì)不同而有所差異，但總的來(lái)講，以下基本步驟是每個(gè)購(gòu)房者都必須經(jīng)歷的：
(l)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，并按開(kāi)發(fā)商要求交納定金或預(yù)付款；
(2)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)契約，按契約約定交付房?jī)r(jià)款；
(3)辦理商品房抵押貸款的，應(yīng)與銀行簽訂《個(gè)人住房貸款借款合同》；
(4)買(mǎi)賣(mài)雙方到北京市房屋土地管理局辦理登記備案；
(5)購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商辦理入住手續(xù)；
(6)購(gòu)房者按照與開(kāi)發(fā)商協(xié)議在入往前或入住后與有關(guān)物業(yè)管理公司簽訂有關(guān)物業(yè)管理公約及其有關(guān)附件；
(7)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，購(gòu)房者領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證。
* 簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)注意哪些問(wèn)題?
購(gòu)房者在確立購(gòu)房意向之后，一般都要與售樓處的銷(xiāo)售經(jīng)理建立聯(lián)系，在雙方初步意向達(dá)成一致后，銷(xiāo)售經(jīng)理都會(huì)向購(gòu)房者出示該公司的認(rèn)購(gòu)書(shū)，并按認(rèn)購(gòu)書(shū)要求購(gòu)房者簽訂并交納定金或預(yù)付款。購(gòu)房者應(yīng)認(rèn)真、仔細(xì)地審閱認(rèn)購(gòu)書(shū)，并向銷(xiāo)售經(jīng)理索取有關(guān)房屋的宣傳資料及有關(guān)文件，在問(wèn)清楚房屋建筑的進(jìn)展情況后，有條件的還應(yīng)實(shí)地考察一下。在此基礎(chǔ)上，購(gòu)房者可簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并交納定金或預(yù)付款，定金各開(kāi)發(fā)商定的標(biāo)準(zhǔn)不一，幾千到幾萬(wàn)的都有，一般與商品房?jī)r(jià)格成正比。認(rèn)購(gòu)書(shū)一般包括以下基本條款：
(l)當(dāng)事人雙方基本情況：
賣(mài)方，即發(fā)展商名稱、地址、電話，銷(xiāo)售代理方名稱、地址、電話；有的開(kāi)發(fā)商將銷(xiāo)售工作完全委托給一個(gè)房地產(chǎn)中介公司進(jìn)行代理。因此購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)應(yīng)弄清楚與之簽約的銷(xiāo)售經(jīng)理是哪個(gè)公司的，如屬于中介代理銷(xiāo)售，應(yīng)注意在合同中表明其代理關(guān)系；
買(mǎi)方，即認(rèn)購(gòu)方名稱、姓名、地址、電話、身份證件種類(lèi)；代理律師事務(wù)所名稱、地址，代理律師姓名、電話；
(2)認(rèn)購(gòu)物業(yè)名稱、房號(hào)、地址；
(3)房?jī)r(jià)：包括房屋戶型、建筑面積、單位價(jià)格(幣種)、總價(jià)額;
(4)付款方式：一般規(guī)定是一次性付款還是分期付款，一般現(xiàn)房可用一次性支付，期房按分期付款方式，辦理按揭貸款手續(xù)的，還要就有關(guān)付款方式作詳細(xì)約定；
(5)認(rèn)購(gòu)條件：一般包括簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的注意事項(xiàng)；關(guān)于定金或預(yù)付款數(shù)額，購(gòu)房者應(yīng)與賣(mài)方約定一定期限內(nèi)，買(mǎi)方不買(mǎi)房時(shí)由賣(mài)方歸還定金或預(yù)付款本金，并形成書(shū)面協(xié)議。有的銷(xiāo)售方僅以口頭表示同意，一旦發(fā)生糾紛難以討還，所以為避免麻煩，最好都以書(shū)面形式約定；簽訂正式契約的時(shí)間、付款地點(diǎn)、帳戶、簽約地點(diǎn)等。
* 抵押貸款的具體操作程序是什么?
(l)貸款人申請(qǐng)；
借款人到貸款銀行填報(bào)《個(gè)人住房借款申請(qǐng)表》并提交下列材料：①借款人的身份證、戶口；②購(gòu)買(mǎi)住房的合同意向書(shū)或其他證明文件；③借款人所在單位出具的借款人家庭穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收人證明；④貸款銀行要求的其他證明。
(2)貸款銀行審查；
貸款銀行對(duì)借款人的貸款申請(qǐng)及其他各項(xiàng)證明材料進(jìn)行審查，審查合格后出具貸款承諾書(shū)，并與借款人簽訂抵押合同。
(3)借款人與售房單位簽訂購(gòu)房合同；
借款人憑貸款銀行出具的貸款承諾書(shū)與售房單位簽訂購(gòu)房合同，并請(qǐng)售房單位在房產(chǎn)收押合同上簽章。
(4)借款人辦理抵押房屋的保險(xiǎn)；
借款人持購(gòu)房合同到貸款銀行指定的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)辦理抵押房屋的保險(xiǎn)。
(5)借款人與貸款銀行簽訂個(gè)人住房抵押貸款合同；
借款人持購(gòu)房合同、抵押合同、收押合同及保險(xiǎn)單，與第三方(法人)擔(dān)保人一起到貸款銀行簽訂《個(gè)人住房抵押貸款合同》并在30日內(nèi)到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理抵押登記，當(dāng)事人要求公證的，可到公證機(jī)關(guān)辦理公證。
(6)貸款銀行劃款；
貸款銀行將貸款以轉(zhuǎn)帳方式劃入購(gòu)房合同中指定的售房單位在貸款銀行的存款帳戶。
* 預(yù)售商品房約定面積與建成后的實(shí)測(cè)面積不符的如何處理?
一般而言，現(xiàn)房銷(xiāo)售的商品房面積誤差的問(wèn)題比較少，也比較容易處理。目前，問(wèn)題較多的是期房建成后的實(shí)測(cè)面積與合同約定的暫測(cè)面積有誤差的情況，如果誤差較大，將嚴(yán)重影響購(gòu)房者的合法權(quán)益。因此，從公平合理的角度出發(fā)，購(gòu)房者可根據(jù)具體情況，在合同申明確約定如下解決辦法：
(l)在一個(gè)較小的誤差范圍內(nèi)(如正負(fù)1％以內(nèi))，視為實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積相符，買(mǎi)賣(mài)雙方不再對(duì)有關(guān)差價(jià)進(jìn)行結(jié)算；
(2)在一個(gè)合理的，買(mǎi)方能接受的范圍內(nèi)(如正負(fù)3％以內(nèi))，買(mǎi)賣(mài)雙方按合同約定的房屋單價(jià)就差價(jià)重新結(jié)算，多退少補(bǔ)；
(3)超過(guò)以上合理范圍的誤差(如正負(fù)誤差超過(guò)3％)，視為賣(mài)方違約，買(mǎi)方有權(quán)解除合同，并按合同約定要求賣(mài)方退還房?jī)r(jià)款及其利息并支付相應(yīng)的違約金。
* 賣(mài)方逾期交房的違約責(zé)任應(yīng)如何約定?
賣(mài)方逾期交房一般有兩種情況：一種是在合同約定的入住期日到來(lái)時(shí)，賣(mài)方未能完工并通知購(gòu)房者入??；一種是房屋實(shí)際并未完工，未達(dá)到入住條件，賣(mài)方為按合同期日辦理入住，也通知購(gòu)房者入住。
一般而言，針對(duì)第一種情況直接約定逾期交付期間的違約金即可，但為防止出現(xiàn)第二種情況，買(mǎi)賣(mài)雙方為入住條件發(fā)生爭(zhēng)議，賣(mài)方拖延不解決，買(mǎi)方又未能按時(shí)辦理入住，導(dǎo)致更多的糾紛，因此，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)明確約定：
(1)賣(mài)方向買(mǎi)方交付房屋即通知買(mǎi)方入住時(shí)，應(yīng)達(dá)到雙方約定的基本入住條件，首先，由賣(mài)方向買(mǎi)方交付《北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書(shū)》、《房屋質(zhì)量保證書(shū)》、《房屋使用說(shuō)明書(shū)》；其次，賣(mài)方承諾通水、電、氣的，應(yīng)全部開(kāi)通，提供的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)按合同約定達(dá)標(biāo)；否則，視為未達(dá)到入住條件，入住日期按雙方約定的一定期限順延，該期限內(nèi)賣(mài)方應(yīng)達(dá)到入住條件；否則視為違約、賣(mài)方逾期交房；
(2)賣(mài)方行為已構(gòu)成逾期交房的，每逾期一日按房?jī)r(jià)款的一定比例(如萬(wàn)分之三)作為違約金，直到賣(mài)方實(shí)際交付之日止，逾期超過(guò)一定期限的(如3—6個(gè)月)，則買(mǎi)方有權(quán)解除合同，賣(mài)方除應(yīng)向買(mǎi)方退還房?jī)r(jià)款本息外還應(yīng)雙倍返還定金，支付逾期期間的違約金。
* 轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房要辦理哪些手續(xù)?
轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房，實(shí)質(zhì)上是在預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)契約的有效期內(nèi)將該契約轉(zhuǎn)讓出去。一般來(lái)講，國(guó)家對(duì)這種期房轉(zhuǎn)讓行為本身并不禁止，但利用轉(zhuǎn)讓進(jìn)行倒買(mǎi)倒賣(mài)的炒作行為是不允許的。
內(nèi)銷(xiāo)商品房屬于合法情形的，轉(zhuǎn)讓一般要通過(guò)以下手續(xù)進(jìn)行辦理：
(l)簽訂轉(zhuǎn)讓合同：即原期房買(mǎi)方(轉(zhuǎn)讓方)與新買(mǎi)方(受讓方)要簽訂轉(zhuǎn)讓合同(該合同也是一式四份)。合同中應(yīng)包括如下內(nèi)容：轉(zhuǎn)讓的預(yù)售契約編號(hào)、轉(zhuǎn)讓原因、轉(zhuǎn)讓金額、轉(zhuǎn)讓面積、雙方的權(quán)利義務(wù)等。此外，轉(zhuǎn)讓金額應(yīng)與原預(yù)售契約的價(jià)格相一致，并且，該轉(zhuǎn)讓合同須經(jīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)可、簽字蓋章；
(2)轉(zhuǎn)讓雙方辦理預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)：辦理時(shí)，雙方應(yīng)持原預(yù)售契約、轉(zhuǎn)讓合同、有關(guān)證件到房地產(chǎn)交易管理部門(mén)(一般為區(qū)、縣房屋土地管理局)進(jìn)行，經(jīng)該部門(mén)審核轉(zhuǎn)讓合同符合規(guī)定的，由經(jīng)辦人填寫(xiě)《預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓審批表》，報(bào)市房屋土地管理局審批；
(3)經(jīng)批準(zhǔn)后，依法繳納印花稅：轉(zhuǎn)讓雙方在接到批準(zhǔn)通知后，由轉(zhuǎn)讓方按預(yù)售合同金額的2％交付手續(xù)費(fèi)，然后由上述審批部門(mén)在轉(zhuǎn)讓合同上加蓋“預(yù)售登記專(zhuān)用章”，其中兩份貼有印花稅的正本由轉(zhuǎn)讓方、受讓方各執(zhí)一份，副本由開(kāi)發(fā)商、交易管理部門(mén)各執(zhí)一份。轉(zhuǎn)讓方所持原預(yù)售契約正本移交給受讓方，待房屋正式交付入住后，受讓方憑此件與開(kāi)發(fā)商辦理過(guò)戶手續(xù)，主管機(jī)關(guān)經(jīng)辦人將轉(zhuǎn)讓合同副本、轉(zhuǎn)讓審批表等有關(guān)材料歸入原登記留存的預(yù)售契約檔案。對(duì)不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，有關(guān)審批機(jī)關(guān)應(yīng)通知轉(zhuǎn)讓人。
另外有一種情況，即商品房進(jìn)行預(yù)售登記后，購(gòu)房者個(gè)人要求將合同主體(買(mǎi)方)名義更換，則根據(jù)繼承權(quán)的親屬關(guān)系可在預(yù)售契約上更名，辦理時(shí)應(yīng)出具經(jīng)公證的親屬關(guān)系證明，不具備上述親屬關(guān)系的，應(yīng)按上述轉(zhuǎn)讓程序辦理。
此外，有關(guān)外銷(xiāo)商品房的轉(zhuǎn)讓?zhuān)梢圆挥喠⑥D(zhuǎn)讓合同，而直接在外銷(xiāo)合同后“背書(shū)欄”中以背書(shū)方式轉(zhuǎn)讓?zhuān)缓笤僖郎鲜龀绦蜣k理即可。
* 在哪些情況下，抵押權(quán)人可以處分抵押房產(chǎn)?
抵押權(quán)人在發(fā)生如下情形之一時(shí)，可處分抵押房產(chǎn)：
①債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)模瑐鶆?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的；
②抵押人死亡，或被宣告死亡而無(wú)人代為履行到期債務(wù)的；或抵押人的合法繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的；
③抵押人被依法宣告解散或破產(chǎn)的；
④抵押人違反法律規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的；
⑤抵押合同約定的其他情況。
經(jīng)抵押當(dāng)事人協(xié)商，發(fā)生上述情形時(shí)，可通過(guò)拍賣(mài)等方式處分抵押房產(chǎn)，協(xié)商不成的，可以向人民法院提起訴訟。
* 入住時(shí)對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收應(yīng)注意哪些問(wèn)題?
一般來(lái)講，驗(yàn)房都有個(gè)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，除國(guó)家頒發(fā)的《建設(shè)工程驗(yàn)收合格證》外，購(gòu)房者還要按合同約定對(duì)房屋設(shè)施的性能、質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收。比如承諾入住時(shí)通水、電、氣(煤氣)的，是否已有水、電、氣，有關(guān)設(shè)備是否性能良好，能夠保證正常使用；房間墻面、地面涂料是否均勻、整齊；門(mén)、窗是否嚴(yán)密、端正；廚、衛(wèi)有關(guān)上下水是否已接通等等。規(guī)定了相應(yīng)質(zhì)材的是否采用了該種建材，如塑鋼門(mén)窗有沒(méi)有被一般鋁合金門(mén)窗代替。房屋由開(kāi)發(fā)商提供裝修的，有關(guān)裝修標(biāo)準(zhǔn)是否符合規(guī)定，在此要提醒購(gòu)房者不要誤將樣板間標(biāo)準(zhǔn)作為現(xiàn)實(shí)標(biāo)準(zhǔn)，除非開(kāi)發(fā)商將有關(guān)裝修標(biāo)準(zhǔn)按樣板間標(biāo)準(zhǔn)在合同中明確下來(lái)，否則驗(yàn)房時(shí)不要以為也會(huì)得到同樣的房子，在此，最好將有關(guān)入住、裝修標(biāo)準(zhǔn)以明確的概念加以規(guī)范，不要將一些很模糊的概念，如高級(jí)、外國(guó)進(jìn)口等等寫(xiě)到合同里，最好能確定具體的商標(biāo)名稱、建材型號(hào)、市場(chǎng)價(jià)位等，發(fā)展商因行情漲落不愿規(guī)定太細(xì)的，也應(yīng)與其約定裝修標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)位范圍再加上合理的人工費(fèi)作為裝修標(biāo)準(zhǔn)。
* 購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)應(yīng)注意哪些問(wèn)題？
開(kāi)發(fā)商以在建商品房出售，是為了盤(pán)活資金。購(gòu)房者則是可能在開(kāi)發(fā)商提供的現(xiàn)房中找不到自己喜歡的樓層、朝向，又不急于進(jìn)住，而選擇期房。當(dāng)然，有些開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)房打出的大折扣也吸引了一些購(gòu)房者，但未實(shí)際交付的商品房存在種種不確定的因素，會(huì)影響購(gòu)房者預(yù)期的權(quán)利，因此在購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)，以下的工作是必須要做的：
一、審查開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)情況。一個(gè)合法的開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房應(yīng)具有《商品房預(yù)售許可證》，這是開(kāi)發(fā)預(yù)售商品房必須具備的法律文件之一，此外，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)具有《土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證》、《預(yù)售商品房登記備案證明》等，受委托銷(xiāo)售的還應(yīng)有委托人出具書(shū)面的委托合同。
二、落實(shí)開(kāi)發(fā)商做出的許諾。對(duì)開(kāi)發(fā)商制作的美侖美奐的廣告要清醒地審查，廣告中必須載明預(yù)售許可證號(hào)，一般都處在廣告中十分不明顯的位置。對(duì)廣告中最吸引你之處一定要向開(kāi)發(fā)商核實(shí)，最好能去實(shí)地勘察。一定要把開(kāi)發(fā)商對(duì)你許諾的未來(lái)事件寫(xiě)入合同書(shū)，若開(kāi)發(fā)商交付時(shí)不能兌現(xiàn)承諾，你可以憑此條款要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
三、預(yù)售合同登記鑒證。購(gòu)房者應(yīng)在商品房預(yù)售合同簽訂之日起三日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)辦理預(yù)售合同登記，并由房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行鑒證。經(jīng)此程序，預(yù)售合同方始生效。開(kāi)發(fā)商也就不能再玩一女嫁兩家的把戲了。
四、轉(zhuǎn)讓。購(gòu)房者未辦理房產(chǎn)過(guò)戶前想轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同項(xiàng)下的房產(chǎn)時(shí)，轉(zhuǎn)讓雙方到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理過(guò)戶手續(xù)，這樣原預(yù)售合同中規(guī)定的購(gòu)房者的權(quán)利義務(wù)就轉(zhuǎn)移到了受讓方，開(kāi)發(fā)商自行為受讓者辦理的更名手續(xù)是沒(méi)有法律效力的，權(quán)利受侵害時(shí)也得不到法律的保護(hù)。
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