市民張先生在浦口某房地產(chǎn)公司看中一套房子，交付了5000元定金后，又決定不購(gòu)買此房，要求退還定金。但房地產(chǎn)公司以簽訂了《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，而且是張先生違約在先為由不予理會(huì)。張先生與房地產(chǎn)公司僵持之下，投訴至浦口區(qū)工商局珠江工商所。工商部門認(rèn)為《認(rèn)購(gòu)書(shū)》并不是正式買賣合同，因此雙方的買賣關(guān)系是不成立的，房地產(chǎn)公司意識(shí)到自己的錯(cuò)誤，最終退還張先生5000元定金。
“優(yōu)惠”時(shí)倉(cāng)促下單買房
今年六月，市民張先生經(jīng)人介紹，來(lái)到浦口某房地產(chǎn)公司看房，房地產(chǎn)公司工作人員陳某接待了他。看完房以后，陳某告訴他當(dāng)天是優(yōu)惠最后一天，只要先支付首付5萬(wàn)元中的5000元，剩下的可以以后補(bǔ)交，就可以享受相關(guān)的優(yōu)惠政策。聽(tīng)說(shuō)是優(yōu)惠的最后一天，倉(cāng)促之下，張先生先支付了5000元定金，房地產(chǎn)公司給他打了一張收條，上面寫明：今收到5000元用于購(gòu)買某房地產(chǎn)公司某幢某號(hào)房。
第二天，陳某用微信的方式，給張先生發(fā)來(lái)一份臨時(shí)購(gòu)房《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，但簽名處卻由陳某為張先生代簽。幾日后，張先生經(jīng)過(guò)考慮，又不想買這套房子了，于是向房地產(chǎn)公司電話申請(qǐng)退房。6月25日，房地產(chǎn)公司以EMS的方式給張先生發(fā)來(lái)了一張解除合同通知書(shū)。內(nèi)容大致為：由于消費(fèi)者違約，在6月24日之前沒(méi)有補(bǔ)齊購(gòu)房余款，違反了臨時(shí)《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的約定，先行支付的5000元定金不予返還，該房屋將另行銷售。
《認(rèn)購(gòu)書(shū)》算不算合同？
然而，張先生卻認(rèn)為，他并沒(méi)有與房地產(chǎn)公司簽訂買賣合同，唯一的憑證《認(rèn)購(gòu)書(shū)》還是公司的工作人員陳某代簽的，根本不作數(shù)，因此，公司該退還5000元的定金。不過(guò)，張先生多次與該公司溝通，房地產(chǎn)公司只答復(fù)該款已經(jīng)入賬，沒(méi)有辦法進(jìn)行返還。協(xié)商未果，張先生投訴至工商部門。
浦口區(qū)工商局隨即介入調(diào)查。執(zhí)法人員調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，關(guān)于該公司商品房《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中確實(shí)寫著：“本認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后7日內(nèi)，認(rèn)購(gòu)人未與開(kāi)發(fā)商簽訂正式合同的，認(rèn)購(gòu)人所付定金不予退還?！薄斑@在相關(guān)管理?xiàng)l例中是不予成立的，房地產(chǎn)公司給出的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》只能作為商品房買賣雙方關(guān)于初步購(gòu)買意向的預(yù)約合同，而不能作為買賣合同?！眻?zhí)法人員說(shuō)，所以張先生和房地產(chǎn)公司的買賣合同是不成立的。既然合同不能成立，雙方都不能構(gòu)成違約行為，因此，定金需如數(shù)退還張先生。
單方面作出的規(guī)定無(wú)效
同時(shí)，《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中房地產(chǎn)公司單方面做出了“定金不予退還”的規(guī)定，實(shí)際上是剝奪了買方商品房買賣進(jìn)行磋商、選擇的權(quán)利，加重了買方責(zé)任。同時(shí)，房地產(chǎn)銷售公司陳某與張先生只是以電子郵件的形式簽訂，而且是由陳某代簽，不符合《合同法》關(guān)于合同成立的規(guī)定，是無(wú)效合同。
因此，執(zhí)法人員給該房地產(chǎn)銷售公司下發(fā)了一份關(guān)于該公司涉嫌違反合同相關(guān)條款的行政約談文書(shū)，通過(guò)溝通和協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)公司認(rèn)識(shí)到存在的問(wèn)題，及時(shí)對(duì)公司的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》進(jìn)行了糾正，并返還了投訴人張先生的5千元定金。
不過(guò)，執(zhí)法人員提醒廣大消費(fèi)者，在正式簽訂的合同中，如果寫的是“定金”，一旦消費(fèi)者違約，按約定“定金”不再退還，消費(fèi)者簽合同時(shí)必須謹(jǐn)慎。
遠(yuǎn)離陷阱淡定買房
■提醒
一套房子也許是許多人一輩子最大的投資,也是一輩子的希望,它的任何“小事”對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)都是“大事”。據(jù)《齊魯晚報(bào)》報(bào)道,當(dāng)你準(zhǔn)備用一生拼搏的積蓄去選擇一套房子時(shí),你所走的每一步都有可能掉入買房“陷阱”中。
陷阱一：廣告夸大
為了賣掉房子,開(kāi)發(fā)商往往會(huì)在售樓廣告中對(duì)學(xué)校、幼兒園、游泳等配套設(shè)施做美好的描述,但對(duì)于這種承諾又不寫在合同里。
規(guī)避：應(yīng)到實(shí)地考察、保留廣告單、售樓書(shū)等宣傳資料,最好把廣告宣傳的內(nèi)容全部載入正式的合同中。日后開(kāi)發(fā)商若不兌現(xiàn),這些資料可作為追究其法律責(zé)任的有力憑證。
陷阱二：認(rèn)購(gòu)造勢(shì)
許多開(kāi)發(fā)商在樓盤預(yù)售前,喜歡搞內(nèi)部認(rèn)購(gòu),一為造勢(shì),二為摸底,都是為預(yù)售作準(zhǔn)備。而對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō),相對(duì)而言,內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的價(jià)格相對(duì)較低,有一定的吸引力。
規(guī)避：應(yīng)選擇信譽(yù)好、實(shí)力雄厚、名牌大型樓盤,購(gòu)房人切不可因?yàn)閮?nèi)部認(rèn)購(gòu)商品房的所謂價(jià)格優(yōu)勢(shì)而麻痹大意。
陷阱三：吞吃購(gòu)房定金
在正式的商品房買賣談判中,因?yàn)閷?duì)具體條款的爭(zhēng)議,不能簽訂正式的商品房買賣合同,雙方進(jìn)而轉(zhuǎn)為對(duì)購(gòu)房人所繳款項(xiàng)是否視為定金,適用“定金罰則”而爭(zhēng)吵不休。
規(guī)避：交納房屋購(gòu)買定金時(shí),一定要看房本,看和中介公司介紹的信息是否相符,房屋情況和中介介紹的有出入的話,還可以借機(jī)“殺價(jià)”,謹(jǐn)防由于中介公司刊登房產(chǎn)信息失真,造成客戶違約,損失購(gòu)房定金。貸款買房,交定金前最好做貸款預(yù)審。
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