當(dāng)房地產(chǎn)市場步入“房子越來越難賣”的境況下，政府提出“支持開發(fā)商持有出租房源”無疑對開發(fā)商指出了一個新方向與思考，然而，依靠出租，開發(fā)商能接受嗎？在市場可行嗎？近日，房企負(fù)責(zé)人、業(yè)界人士就此進(jìn)行了一場觀點對搏。
事件背景 政府支持 開發(fā)商出租房
住建部發(fā)布《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》提到，未來政府有望建立官辦租房信息平臺，在供個人發(fā)布信息的同時呈現(xiàn)中介信用檔案，鼓勵社會“包租公”發(fā)展，支持開發(fā)商持有出租房源。
在培育和發(fā)展住房租賃市場方面，該《意見》提出將培育經(jīng)營住房租賃機構(gòu)，鼓勵成立經(jīng)營住房租賃的機構(gòu)，通過長期租賃或購買社會房源，直接向社會出租，或根據(jù)市場需要進(jìn)行裝修改造后出租。實際上，目前在租房市場上常見的“包租公”，就是這類租賃機構(gòu)的雛形。
除了鼓勵“包租公”的發(fā)展外，該《意見》還鼓勵有條件的開發(fā)商在新建商品房中長期持有部分房源，通過與住房租賃公司合作等方式用于向市場租賃，或轉(zhuǎn)成租賃型養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)。
業(yè)界觀點 由售轉(zhuǎn)租 存在難度
“開發(fā)商由單一銷售轉(zhuǎn)向租售還存在很大難度?！敝貞c魯能開發(fā)（集團(tuán)）有限公司營銷部經(jīng)理陳勇認(rèn)為，其中至少存在四個方面的困境。
首先，目前大多數(shù)開發(fā)商都追尋快速運作，快速回籠資金，而由售轉(zhuǎn)租，勢必會經(jīng)歷一個慢長的資金回收過程，這對于開發(fā)商來說是肯定不愿意的。
其次，重慶大多數(shù)地產(chǎn)項目是清水房，如果由售轉(zhuǎn)租，那么開發(fā)商還要考慮精裝房，這無形中就要增加成本投入，并且很有可能達(dá)不到收益值。
此外，還要考量重慶市場的租賃需求有多大，若開發(fā)商推出租賃房源，但市場沒有這么大需求，就會面臨虧損。最后是開發(fā)商若將賣不出去的房源出租，這就會出現(xiàn)新的空置問題。
可能推出 優(yōu)惠政策
重慶新中地產(chǎn)公司總經(jīng)理何偉堅表示，過低的租售比將是這個計劃推行時最大的障礙。僅以一套房價為10000元/平方米左右的60平方米精裝房為例，總價為60萬元左右，按照當(dāng)下重慶房屋租賃市場平均租金2000元/月左右計算，開發(fā)商的回收期就要25年。
“顯然這對于開發(fā)商的資金將產(chǎn)生很大壓力?！焙蝹哉J(rèn)為，就租賃市場不是很活躍的重慶而言，這就會面臨“供需不討好”的局面。他認(rèn)為，對于北京（樓盤）、深圳（樓盤）等租賃市場十分活躍的城市執(zhí)行度會更高。
不過，他還談到一點，既然政府開始倡導(dǎo)開發(fā)商持有出租房源，后續(xù)也有可能會推出相關(guān)的優(yōu)惠政策，那么重慶就會存在可執(zhí)行度。他同時表示，最終還是要看開發(fā)商實力。
此舉有利 解決庫存
“出臺這份指導(dǎo)性文件，可以看到政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場以及穩(wěn)定房價的意愿?！敝貞c北聯(lián)置業(yè)有限公司副總經(jīng)理伍志堅則提出了另一個觀點。他表示，近年來，中國房地產(chǎn)情況跌宕起伏，甚至還有不少業(yè)界人士提出了“崩盤論”，雖然事實上沒有這樣糟糕，但也不能否認(rèn)房地產(chǎn)面臨的困境，由于近年來房地產(chǎn)開發(fā)熱導(dǎo)致了杠桿率上升，以致庫存增加，就開發(fā)商而言，如何銷庫存成為當(dāng)務(wù)之急。此次政府提出支持開發(fā)商持有出租房源，還鼓勵成立經(jīng)營住房租賃機構(gòu)或與住房租賃公司合作?！皬哪撤N角度來看，也是為開發(fā)商開辟了一個新方向，解決庫存壓力，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場?！蔽橹緢哉J(rèn)為還認(rèn)為，這份文件還將起到穩(wěn)定房價的作用，發(fā)展租賃市場的另一方面也是抑制房價，如果租賃市場活躍，也能有效的控制房價快速上漲。
場外連線 適應(yīng)發(fā)展開發(fā)商亟需轉(zhuǎn)型
“《意見》為房地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響不是立竿見影的，我們應(yīng)該從長遠(yuǎn)一點來看，這是政府對3~5年后的市場發(fā)展方向的發(fā)聲。”重慶聚豐房地產(chǎn)開發(fā)(集團(tuán))有限公司副總經(jīng)理顏雪表示，政府通過對宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)的判斷，對未來的市場變化作出了預(yù)判，提示開發(fā)商轉(zhuǎn)型升級的時間大限到了，住建部的《意見》亦可以被解讀為趨勢發(fā)布。
房地產(chǎn)將邁入白銀時代，為了適應(yīng)這種變化，開發(fā)商的發(fā)展戰(zhàn)略需要快速改變。未來幾年，購房需求進(jìn)一步萎縮，土地價格持續(xù)堅挺、價格空間的壓縮，或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)市場的一種常態(tài)。對于開發(fā)商來說，除了要抓銷售、現(xiàn)金回流外，怎樣將流通性的物業(yè)變成持有物業(yè)，產(chǎn)生可持續(xù)的價值，是需要研究的事情。
此次《意見》談及REITs（房地產(chǎn)信托投資基金），并明確將REITs作為發(fā)展租房租賃的主要金融工具?！拔磥?至5年，REITs或?qū)⒃谥袊鸩酵七M(jìn)。比如，開發(fā)商把房子的股權(quán)分成若干小等份，做成信托產(chǎn)品，由專門投資機構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者，真正意義上把房地產(chǎn)做成大眾都能參與的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品?！鳖佈┍硎?，對于大多數(shù)開發(fā)商來說，這將是一種模式的創(chuàng)新，開發(fā)商需要從拿地、市場定位、銷售策略、資本運營、資本處置、產(chǎn)品退出等整條鏈條進(jìn)行探索，開發(fā)商亟需思路上的變化。
市民觀點 年輕人可能買房變租房
“如果開發(fā)商來當(dāng)"包租公"，我肯定會第一時間選擇租住，畢竟住起來會更放心、更規(guī)范，品質(zhì)也更高?！笔忻駝⒂畛钦f，由開發(fā)商當(dāng)“包租公”，會逐漸得到市場認(rèn)可。比如，龍頭寺附近就有類似的大學(xué)生公寓，600元錢一個月，因為太紅火，要提前半年預(yù)訂才能入住，這就是由開發(fā)商當(dāng)“包租公”的一個成功案例。
“經(jīng)營得好的話，成為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并不難?！眲⒂畛钦f，官辦租房信息平臺，開發(fā)商當(dāng)“包租公”，或?qū)⒏淖冋麄€房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和整個中國社會，“可能中國以后會變成歐美一樣的情況，更多的年輕人不再選擇買房當(dāng)房奴，而是先租房，待以后考慮成立家庭或經(jīng)濟穩(wěn)定后再買房。這樣的話，租賃價格會上漲，租售比趨于合理，租賃市場也將更良性、更健康?！?/font>
