位于南京仙林、被譽為南京新一代商業(yè)地標的南京萬達茂，開業(yè)僅10天，便爆出了兩起員工身故事件——先是萬達茂總經(jīng)理徐毓于6月6日被發(fā)現(xiàn)在附近一處在建工地墜亡，接著，剛參加工作的22歲暖通工人小賈的遺體也于10日上午在萬達茂樓頂被發(fā)現(xiàn)。由此，萬達商業(yè)高執(zhí)行力背后，業(yè)務運營壓力巨大的現(xiàn)實開始浮出水面。
女兒舉著媽媽徐毓的遺像，在南京萬達茂門前討要說法。圖片來源：澎湃
44歲的萬達商管公司南京萬達茂分公司總經(jīng)理徐毓，6月5日晚失聯(lián)。其遺體6日早上被發(fā)現(xiàn)。警方在事后通報中稱，徐女士系高樓墜亡，已排除他殺。
徐毓的丈夫李先生對媒體表示，妻子徐毓已去世多天，但萬達方面依然沒有給出什么明確說法。他們作為家屬，甚至連妻子生前一天在公司遭遇了什么事也不清楚。
據(jù)家屬反映，徐毓在失聯(lián)當天（6月5日），曾參加了萬達公司的一個會議。有傳言稱，在這個會議上，徐毓遭到了批評。
家屬稱，至今感到困惑：性格開朗的徐毓，自殺之前并無異常，甚至還計劃過幾天帶女兒出去玩幾天。
徐毓在負責南京馬達茂時發(fā)的一則“倒計時328天”的朋友圈。圖片來源：地產(chǎn)銳評
緊接著，徐毓墜亡4天后，剛參加工作的22歲暖通工人小賈的遺體也于10日上午在萬達茂樓頂被發(fā)現(xiàn)。
6月11日上午，萬達公司、警方等部門，與小賈家屬在仙林某酒店進行了協(xié)商會談。
從會談現(xiàn)場獲悉，小賈的死因尚不明確，目前警方已經(jīng)介入調(diào)查此案，有關部門正對小賈進行尸檢。
據(jù)南京市公安局棲霞分局通報，徐毓死因系高樓墜亡，排除他殺。目前，相關工作還在進行中。
6月9日，萬達商業(yè)管理聲明中稱，不幸發(fā)生后，商管集團高度重視，迅即派遣集團領導帶隊前往南京，慰問家屬，并全力配合警方調(diào)查。在警方調(diào)查結果公布前，對部分網(wǎng)絡媒體惡意造謠抹黑萬達的，已經(jīng)搜集證據(jù)，準備訴諸法律。同時還表示，將全力做好各項善后事宜，給家屬、員工和社會一個滿意交代。
揭秘萬達商業(yè)高執(zhí)行力背后業(yè)務運營壓力巨大
萬達員工墜樓事件發(fā)酵，一時間萬達商業(yè)的整體運營狀況和管理體系備受關注。
第一財經(jīng)記者多方采訪了解到，在萬達集團內(nèi)部，有一套非常嚴格的高執(zhí)行力體系，所有的項目甚至到會議都有嚴格的“銷項法則”。自萬達商業(yè)從H股退市以來，萬達一直希望將自己的商業(yè)回歸A股，提高商業(yè)的整體資產(chǎn)回報顯得尤為重要。因此，萬達的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務整體壓力巨大。
早在2016年的萬達年會，萬達集團董事長王健林就說：“我好幾次給萬達商業(yè)建議，你們是不是在2017年底或2018年把地產(chǎn)改去得了，別再當?shù)禺a(chǎn)商了?！?/p>
經(jīng)過一系列的運作，萬達系目前正在向這個方向轉(zhuǎn)型。
萬達集團曾發(fā)布公告稱，萬達商業(yè)更名為萬達商管集團后，1-2年內(nèi)消化房地產(chǎn)業(yè)務，萬達商管今后不再進行房地產(chǎn)開發(fā)，成為純粹的商業(yè)管理運營企業(yè)，各方將推動萬達商管集團盡快上市。
今年2月，大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告稱，為貫徹公司發(fā)展戰(zhàn)略，公司更名為“大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司”，注冊資本45.27億元，經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)及銷售、商業(yè)服務設施投資及管理等。經(jīng)大連市工商行政管理局核準，萬達商業(yè)已于2018年2月22日辦理完成工商變更登記手續(xù)。
王健林曾表示，萬達輕資產(chǎn)分為兩類，一種叫做投資類，一種叫做合作類。
投資類就是別人出錢，萬達幫別人找地、設計、建設、招商、竣工運營后移交給別人，其中還有一個資本化程序。
合作類就是萬達既不出錢，也不出地，覺得項目合適，跟別人簽合同，幫別人建設，建成后租金三七分成。
輕資產(chǎn)戰(zhàn)略提出一年之內(nèi)，輕資產(chǎn)萬達廣場開業(yè)24個，新發(fā)展輕資產(chǎn)萬達廣場47個，其中合作類輕資產(chǎn)萬達廣場簽約37個。
目前看來，萬達商業(yè)依舊是萬達的主要業(yè)務之一。
截至2017年末，萬達集團收入2273.7億元，其中商業(yè)地產(chǎn)收入1125.4億元，完成年計劃的104.1%，同比減少21%；租金收入255.2億元，完成年計劃的101.4%，同比增長30.3%。
2017年，萬達集團新開業(yè)廣場49個，萬達茂1個，萬達旅游小鎮(zhèn)1個。其中開業(yè)輕資產(chǎn)廣場24個；開業(yè)重資產(chǎn)廣場26個，新增持有物業(yè)面積329.6萬平方米，扣除轉(zhuǎn)讓文旅項目、酒店減少的幾百萬平方米持有物業(yè)面積，萬達累計持有物業(yè)面積3151.1萬平方米。
高周轉(zhuǎn)下的高壓力
“與綠地、萬科、恒大等業(yè)者相比，萬達的可售項目的售價并不高，這就造成其交易額低，我們都看到萬達集團拿地的成本控制得比較好，但是其配套開發(fā)的成本其實并不低，比如一些商業(yè)設施的成本很高。文旅項目最典型，其旅游用地的獲取成本很低，可配套投入非常高，所以文旅板塊數(shù)千億元的投入導致該業(yè)務本身在短期很難盈利，這些都會導致萬達利潤率低。值得注意的是，萬達集團一直是一個高周轉(zhuǎn)的企業(yè)，高周轉(zhuǎn)速度遠遠大于其他同業(yè)者，其資產(chǎn)負債率也不低，高周轉(zhuǎn)是指必須快速拿地、快速銷售、快速回收、快速拓展新項目，就是因為萬達利潤率低，所以其才需要通過高周轉(zhuǎn)來快速回籠資金。比如18個月建成一個萬達廣場，萬達系要依靠快速建成，快速租售來高速回籠資金，然后再投入到新項目中，這是一個相輔相成的循環(huán)。”克而瑞樂葦創(chuàng)始人兼克而瑞旅游地產(chǎn)總經(jīng)理胡曉鶯向第一財經(jīng)記者分析。
在采訪中，第一財經(jīng)記者了解到，萬達系的高周轉(zhuǎn)不僅僅體現(xiàn)在18個月建設一個萬達廣場，同時還體現(xiàn)在相關的其他業(yè)務板塊。比如對于萬達電商的布局要跟上商業(yè)聯(lián)動的步伐，對于萬達“飛凡”App裝機率和合作伙伴的開發(fā)等也有高要求。
然而，萬達商業(yè)的盈利情況和萬達電商業(yè)務的發(fā)展并不十分理想。
萬達商業(yè)年報顯示，截至2017年底，萬達商業(yè)歸屬母公司凈利潤200億，同比2016年末下滑34%。經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額255.8億，同比下滑32.6%。從總資產(chǎn)看，因為之前的一些項目出售，萬達商業(yè)總資產(chǎn)為6891億，同比下滑8.26%。不過，在出售資產(chǎn)后，萬達商業(yè)的負債率有所下滑，為64.76%，同比下滑7.83%。而萬達電商則在5年作別三任CEO。有接近飛凡的人士對第一財經(jīng)記者透露，飛凡CEO似乎是一年一簽的合同，飛凡的投入不少，可惜見效慢。還沒找到合適的突破口去帶動流量，高管壓力都特別大。盡管飛凡也做了改版升級，但普及率依舊不高。按照王健林的設想，飛凡計劃力爭在2018年實現(xiàn)盈利，2020年利潤超百億元并實現(xiàn)上市。但要實現(xiàn)這個目標似乎難度不小。
“萬達是目標完成型的企業(yè)，尤其是在商業(yè)項目板塊，一般采取‘銷項法則’即完成一件事就核銷一件，然后做下一件，且每件事情都有具體的完成時間和指標。大家都看到業(yè)績壓力和盈利壓力，高周轉(zhuǎn)之下自然壓力巨大。為了達標，萬達內(nèi)部執(zhí)行力非常強，比如執(zhí)行力三要素是時間節(jié)點、責任人、完成情況。甚至可以細化到計劃分解，費用分解，指標分解。以建設一個萬達廣場來說，所有細節(jié)都是這樣拆分，每個團隊和負責人都有具體的指標，如果到點沒有執(zhí)行好，就會有綠燈、黃燈和紅燈制度來一步步警示你。所以整個體系運作都非常高效且壓力巨大?！币晃辉谌f達內(nèi)部工作多年的人士透露。
