當前，隨著經濟生活日益活躍、發(fā)達和人口流動的日益頻繁，房租租賃行為也日益普遍，已成為影響企業(yè)經營和人們生活的重要方面。房屋租賃合同的效力及租賃合同雙方的權利界限，越來越受到人們的關注。最高法院最近出臺，并于2009年9月1日起正式實施的《房屋租賃合同糾紛具體適用若干問題的司法解釋》，對于房屋租賃合同的效力以及承租人優(yōu)先購買權作了明確的規(guī)定和限制，因此，企業(yè)和個人在簽訂和履行房屋租賃合同時，應注意以下問題以規(guī)避相應的合同風險：
一、出租人因違法建筑簽訂的租賃合同無效。
過去，由于法律、行政法規(guī)對于出租人未辦理報建手續(xù)、未按建設工程規(guī)劃許可的規(guī)定建筑的房屋或者未經批準、未按批準的內容建設的臨時建筑所簽訂的合同效力，并未有明確的規(guī)定，司法實踐中對于這類合同的效力存在不同的認識，各地法院判決不一，致使一些企業(yè)和個人對于承租違法建筑存在僥幸心理，認為即使承租違法建筑，將來發(fā)生糾紛也不一定會被判決無效。但新的司法解釋對此做了明確的規(guī)定：“出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。”“出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。”
因此，對于企業(yè)和個人來說，在簽訂房屋租賃合同時，應當首先查閱出租人是否已經取得了出租屋的建設工程規(guī)劃許可證或者臨時建筑批準文件，并仔細檢查該房屋是否按照相應的許可證或批準文件進行建設，以避免租賃合同無效的法律風險。
二、司法解釋規(guī)定了租賃合同無效、租賃合同到期解除時裝修物的處理辦法
對于房屋租賃期間承租人對承租的房屋進行了裝修，在租賃合同無效或者租賃合同到期后，承租人投入的裝修如何處理，在司法解釋出臺前，無論是《民法通則》、《合同法》及其司法解釋，都沒有專門的規(guī)定，致使這類糾紛大量出現(xiàn)，而且各地法院的司法判決也各不相同。司法解釋對此區(qū)分了兩種情況：
1、租賃合同無效情形下裝飾裝修物的處理。
《司法解釋》第九條規(guī)定：“承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。”第十三條規(guī)定：“承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。”
按照上述規(guī)定，在租賃合同無效的情況下，承租人的裝飾裝修投入并非一概不能得到補償，但其首要的前提是必須在裝修前得到出租人的同意。其次是出租人對于裝修物是否同意利用。但通常情況下，如雙方發(fā)生糾紛并且合同被法院或仲裁機構宣告無效，出租人一般會表示裝修未經其同意，而且不愿利用裝修物，而承租人如拆除裝修物將繼續(xù)投入人工費，所收回的裝修材料實際價值并不大，往往不了了之，將裝修物留給出租人處置。因此，要避免上述情況發(fā)生，承租人有必要在租賃合同中事先約定出租人同意承租人進行裝飾裝修，并且雙方應對裝飾裝修的進行詳細的約定，出租人對哪些裝修物同意將來合同到期時愿意利用，哪些不愿意利用由承租人拆走，都應約定清楚。即使合同無效，上述約定內容并非一概無效，仍然可以作為法院或仲裁機構處理裝飾裝修損失承擔的依據(jù)之一。
2、租賃合同到期終止時裝飾裝修物的處理
司法解釋第十二條規(guī)定：“承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。”結合上面引用的第十三條的規(guī)定，對于租賃合同有效的情形，承租人事先得到出租人同意進行裝飾裝修，仍然是避免糾紛和損失應注意的首要問題。其次，原則上在租賃合同到期正常終止時，承租人實際投入的裝飾裝修材料，無論是否形成附合，并且出租人都無義務補償。但這僅是雙方在無約定情形下的處理原則，有約定仍適用約定優(yōu)先原則。因此，對于租賃期限較短，租賃利用的場所屬于通用性較強的辦公、廠房，并且投入較大的承租人，最好能事先與出租人約定好租賃到期時出租人對裝飾裝修物的折價利用問題，盡可能減少損失。
三、司法解釋對承租人優(yōu)先購買權的限制
《民法通則》和《合同法》規(guī)定了承租人享有對于承租的房屋的優(yōu)先購買權，其立法本意是保護承租人在使用租賃房屋的過程中形成的穩(wěn)定生活狀況，并以此來維護社會經濟生活的穩(wěn)定，并未規(guī)定對于承租人行使該優(yōu)先購買的限制性條件，因此，在一些人的心目中，似乎只要承租了房屋，就可以無限制地享有優(yōu)先購買權。對此，司法解釋作了明確的規(guī)定：“在下列情形下，承租人主張優(yōu)先購買房屋的不會獲得人民法院的支持:（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權的；（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（三）出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的；（四） 第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續(xù)的。”
對于司法解釋規(guī)定的第一、二種情形，法律根據(jù)是房屋的共有人（如夫妻另一方）等或者準共有人（如近親屬），所享有的共有權優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權。對于司法解釋規(guī)定的第三種情形，出租人在房屋出賣前的合理期限內履行通知義務后，承租人應當在多長時間內明確表示購買方為有效表示，此前的法律法規(guī)均無明確規(guī)定。實踐中不少承租人在接到出租人打算賣房的通知后，不及時將行使優(yōu)先購買權的意愿反饋給出租人，使出租人認為承租人放棄行使這一權利，待出賣人將房屋賣出后，承租人又以出租人侵害其優(yōu)先購買權為由，請求宣告出賣合同無效，從而造成糾紛。此次司法解釋明確規(guī)定承租人表示行使優(yōu)先購買權的期限，對于承租人來說，如果未在接到出租人通知后的十五日內明確表示購買的，將喪失優(yōu)先購買權。對于司法解釋規(guī)定的第四中情形，善意第三人購買了租賃房屋并已經辦理了房屋過戶登記手續(xù)的，該善意第三人具有優(yōu)先取得房屋的權利。司法解釋規(guī)定善意第三人優(yōu)先的制度，在于保護交易安全，維護市場交易的穩(wěn)定。根據(jù)法律有關善意第三人制度的規(guī)定以及善意第三人制度的法理，即使承租人向出租人明確表示愿意行使優(yōu)先購買權，如果沒有在善意第三人之前及時辦理房屋的過戶登記手續(xù)，其優(yōu)先購買權仍然不能對抗已經辦理房屋過戶登記的善意第三人，只能要求出租人承擔賠償責任。
因此，對于承租人來說，為確保其優(yōu)先購買權的最終實現(xiàn)，今后一定要注意一下幾點：1、在得到出租人出賣房屋的通知（可以要求出租人向其發(fā)出正式的出面通知）后，應當及時向出租人了解出租人的房屋共有人和其近親屬是否行使購買權，并且為保險起見，最好讓出租人及其共有人、近親屬向其出面承諾或保證其放棄共有人或近親屬的優(yōu)先權；2、在接到出租人出賣房屋的通知后，以書面通知形式向出租人明確表示行使優(yōu)先購買權，并讓出租人簽收，以證明在十五日內進行了購買的意思表示；3、在出面通知出租人后，承租人應當抓緊時間及時與出租人簽訂房屋購買合同并及時到房屋登記管理部門辦理房屋過戶登記手續(xù)，以免房屋因善意第三人先辦理產權登記手續(xù)，而使其優(yōu)先購買權最終落空。
四、司法解釋規(guī)定了“買賣不破租賃”原則的例外情形
“買賣不破租賃”是房屋租賃合同的一項基本原則，但《民法通則》、《合同法》等法律、法規(guī)對于該原則，沒有規(guī)定相應的例外情形，僅在擔保法司法解釋中規(guī)定了房屋先抵押后出租的，租賃合同對于抵押權人不具有約束力。因此，承租人有必要了解司法解釋對于該原則規(guī)定的例外情形：“（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現(xiàn)抵押權發(fā)生所有權變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。在上述情形下，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，不會獲得人民法院的支持。”
按照司法解釋的這一規(guī)定，承租人如果在承租房屋前或者在租賃房屋過程中，有意向將來購買出租人的房屋，就有必要向出租人或者房屋登記管理部門了解房屋是否存在已經辦理了抵押登記或者是否被法院查封，尤其是在準備行使優(yōu)先購買權前，還有必要親自到房屋登記部門查閱有關登記資料，了解房屋的產權限制狀況，以免將來無法完成產權過戶登記或者造成其他不必要的損失。
