愛爾蘭,一個曾經(jīng)繁榮和充滿希望的歐洲國家,從2008年起整個國家由于房地產(chǎn)卻經(jīng)歷了過山車般的變化。這個因房地產(chǎn)引發(fā)的國家悲劇值得中國關(guān)注。 ) N% ]) m- ?$ q# E. P房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇 引入歐元之前,愛爾蘭就經(jīng)歷了長時間的繁榮。1995年到2000年期間,GDP年增長率達到了創(chuàng)紀錄的9.6%。1991年到2007年的平均GDP增長率為6.5%。如果僅僅比較1999~2007期間,愛爾蘭GDP總量增加了60%,人均GDP增加了37%。買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇5 \4 `6 d. O
7 b- g* Q# {買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇 愛爾蘭經(jīng)濟增長的主要推動力是房地產(chǎn)。1996年,房地產(chǎn)業(yè)在GDP中的比重是5%,到2006年這一比重提高到10%（中國的數(shù)據(jù)是從10年前的3%提高到現(xiàn)在的 14%）。2007年其房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)的占比較1993年時翻了一倍,達到13.3%。房產(chǎn)價格居經(jīng)合組織所有成員之冠（我們比較熟悉的英國房產(chǎn)居于第二位）,從1995年到2007年期間,新房價格增長3.5倍,二手房價格增長3倍,房價對應(yīng)家庭年收入的比也從4增長到10。在愛爾蘭首都都柏林,這一數(shù)據(jù)為17。愛爾蘭GDP的增長主要得益于房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃和快速發(fā)展。房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇& H) M! O/ Q3 W1 \ 2008年愛爾蘭房地產(chǎn)泡沫破滅,銀行承受巨大損失,政府財政陷入赤字。2009年第一季度房價比2007年高峰時下跌23%,個人房貸量降低 73%,房產(chǎn)業(yè)的投資萎縮40%。銀行業(yè)受打擊尤甚,資本縮減70%,至2010年,整個銀行業(yè)的損失高達約350億歐元,這個數(shù)字相當于愛爾蘭年度 GDP的20%。愛爾蘭銀行Anglo Irish Bank因產(chǎn)生歷史上最大的127億歐元虧損而被國有化。政府為此宣布為所有銀行擔保,該擔保資產(chǎn)規(guī)模為4400億歐元,為愛爾蘭年度GDP的2.7倍, 為愛爾蘭歷史上平均年度債務(wù)發(fā)行額的27倍。該擔保為愛爾蘭政府的財政帶來了巨大負擔。即使排除擔保銀行所產(chǎn)生的負債,整個國家的債務(wù)也將從2007年占 GDP的25%飆升到2011年占GDP的90%。因為生產(chǎn)萎縮和失業(yè)率上升,2009年政府收入減少11.6%,國家財政陷入赤字。新浪樂居論壇8 [- Q" ]$ I+ N 考察愛爾蘭的情況,是寬松的貨幣政策引發(fā)了泡沫。歐洲央行的寬松貨幣政策鼓勵愛爾蘭銀行大舉借債和放貸。1975年到1994年間,愛爾蘭整個國家信貸供應(yīng)量僅為年度GDP的40%,而到2008年這一數(shù)據(jù)飆升為300%。10年間金融機構(gòu)因大舉借債和放貸導(dǎo)致資產(chǎn)負債表急劇膨脹。愛爾蘭銀行業(yè)貸款的大部分流向了開發(fā)商和個人房貸。2008年全國銀行僅僅對開發(fā)商的貸款就是2000年全年貸款的 140%,2008年的個人房貸是2000年全年貸款的175%。充足的貨幣刺激房價飆升,房價的上升又鼓勵銀行業(yè)放更多的貸款予開發(fā)商和個人。其他刺激泡沫的因素還包括愛爾蘭人口增長、不當?shù)囊?guī)劃政策等。新浪樂居2 F: [1 f5 [) c; ^2 @ 在奧地利學派看來,愛爾蘭房產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和破滅是典型的因貨幣政策引發(fā)的經(jīng)濟周期。中央銀行通過人為設(shè)定低于市場的利率來創(chuàng)造寬松的貨幣政策, 創(chuàng)造大量信貸,由此帶來的繁榮必定是虛假的繁榮。* H* z4 C 而監(jiān)管機構(gòu)也沒有承擔起應(yīng)該承擔的責任。愛爾蘭的房產(chǎn)泡沫在破滅前共積累了18個月,但政府和監(jiān)管機構(gòu)卻并沒有采取有效的措施。愛爾蘭中央銀行在2005年11月就已經(jīng)承認愛爾蘭房產(chǎn)市場存在泡沫,但卻擔心泡沫破滅而沒有采取行動,主要理由是愛爾蘭央行并無權(quán)力干預(yù)市場。事實是:雖然歐洲央行負責利率政策,但愛爾蘭央行仍然可以采取一些措施,比如監(jiān)管對開發(fā)商和個人的貸款等。另外,愛爾蘭經(jīng)濟以6%~7%的速度增長了近20年了,政府、監(jiān)管機構(gòu)和個人都認為,收入在增加,房價應(yīng)該會上漲的,或者最壞的也總能持穩(wěn)。 . F: c B6 ]. |6 E5 k新浪樂居論壇 愛爾蘭房產(chǎn)業(yè)的崩盤導(dǎo)致政府收入銳減,政府已采取措施緊縮開支,包括:提高領(lǐng)取養(yǎng)老金的年齡、降低社會福利、縮減公務(wù)員工資。愛爾蘭政府希望 2014年政府赤字占GDP的比例低于3%。盡管如此,由于失業(yè)率的上升和產(chǎn)出萎縮,政府赤字在2011年將超過GDP的10%。另外,房產(chǎn)泡沫導(dǎo)致了大量失業(yè),2009年5月這一數(shù)字達11.4%,2010年預(yù)計將達17%,就像一個失業(yè)的愛爾蘭人接受《澳大利亞金融評論》采訪時說的:“I have nothing more to lose.”
