國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知
國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)
成文日期：2007-01-16
注：文件通讀后的總體印象，明確了土地增值稅清算的時(shí)間和空間“底線”，一方面使稅務(wù)機(jī)關(guān)在征收這一稅種時(shí)更有操作性，另一方面，也規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅義務(wù)，有利于公平房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)。
（1）國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控再出重拳。土地增值稅自1993年稅制改革推出后，由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一度不景氣，一起沒有正式征收。從2003年起，國(guó)家逐步對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行稅收調(diào)控，國(guó)內(nèi)各個(gè)地區(qū)對(duì)土地增值稅基本上是要求房地產(chǎn)企業(yè)按照預(yù)（銷）售商品戶收入1%～3%的比例進(jìn)行預(yù)征，而部分地區(qū)則尚未開始預(yù)征。由于細(xì)化了清算辦法，以清算方式征收土地增值稅的可操作性加強(qiáng)，標(biāo)志著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面迎來(lái)“清算”時(shí)代。
（2）土地增值稅清算條件發(fā)生了本質(zhì)的變化。以往土地增值稅清算一般以開發(fā)項(xiàng)目公司注銷稅務(wù)登記為清算點(diǎn)。換句話說(shuō)，只要開發(fā)公司不注銷，公司就有可能長(zhǎng)期不進(jìn)行土地增值稅的清算。而目前，只要單個(gè)開發(fā)項(xiàng)目符合清算條件，就必須清算土地增值稅。顯然，中央政府要求嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅征收的態(tài)度是相當(dāng)明確的。
（3）國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)此次通知，意味著國(guó)家對(duì)2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控還將繼續(xù)。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收調(diào)控，從出臺(tái)的一系列文件來(lái)看，如國(guó)稅發(fā)［2003］83號(hào)、國(guó)稅發(fā)［2003］89號(hào)、財(cái)稅［2006］21號(hào)、國(guó)稅發(fā)［2006］31號(hào)、財(cái)稅［2006］162號(hào)、財(cái)稅［2006］168號(hào)等，政府試圖將過(guò)去沒有完善的房地產(chǎn)稅收體系進(jìn)行恢復(fù)和完善。
（4）繼連續(xù)幾年被國(guó)家稅務(wù)總局作為稅收專項(xiàng)檢查的重點(diǎn)行業(yè)之一后，2007年房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的清算工作預(yù)計(jì)還有可能被作為檢查重點(diǎn)，敬請(qǐng)房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注相關(guān)稅收文件變化，及時(shí)和稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行政策溝通，減少納稅風(fēng)險(xiǎn)。
各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局，西藏、寧夏回族自治區(qū)國(guó)家稅務(wù)局：
為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就有關(guān)問(wèn)題通知如下：
注：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物（即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。
由于此前對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本（即扣除項(xiàng)目）的具體操作方法不詳，且《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。所以目前各地土地增值稅征收多采用預(yù)征。
一、土地增值稅的清算單位
土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。
注：土地增值稅以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算，避免房地產(chǎn)開發(fā)商以分期開發(fā)為由拒絕清算土地增值稅，以達(dá)到少繳或不繳稅款的目的。
開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。
注：《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，可免征土地增值稅。
《土地增值稅暫行條例》第八條中“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”和財(cái)稅［1999］210號(hào)文件《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》第三條中“普通住宅”的認(rèn)定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國(guó)辦發(fā)［2005］26號(hào)文件《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》制定并對(duì)社會(huì)公布的“中小套型、中低價(jià)位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
結(jié)合財(cái)稅［2006］21號(hào)文件《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》第一條的規(guī)定，在2006年3月2日之前已向房地產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府原來(lái)確定的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)審核確定，免征土地增值稅的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，不應(yīng)再做追溯調(diào)整。
二、土地增值稅的清算條件
（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：
1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；
2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；
3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
注：對(duì)納稅人應(yīng)當(dāng)自行進(jìn)行土地增值稅清算的情形作出了明確規(guī)定。《土地增值稅暫行條例》明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本加計(jì)扣除20%，但在稅務(wù)實(shí)踐中，第1種情形是符合規(guī)定的，第3種是不符合規(guī)定的，但第2種情形納稅人整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，是否也適用于加計(jì)扣除規(guī)定，或者未竣工決算房地產(chǎn)的完工程度是影響其加計(jì)扣除項(xiàng)的重要因素，有待在各省具體的清算管理辦法中進(jìn)一步明確。
（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
注：對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)可以強(qiáng)制要求納稅人進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算的情形作了明確規(guī)定，并賦予了省級(jí)地稅機(jī)關(guān)一定的自由裁量權(quán)。是對(duì)財(cái)稅［2006］21號(hào)文件《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》第三條規(guī)定“關(guān)于土地增值稅的預(yù)征和清算問(wèn)題”的清算條件的有效補(bǔ)充。
三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；
2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
注：結(jié)合國(guó)稅發(fā)［2006］31號(hào)文件《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》第六條 “關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理問(wèn)題”的規(guī)定，對(duì)視同銷售的開發(fā)產(chǎn)品收入確認(rèn)方法和順序進(jìn)行了明確，保持了企業(yè)所得稅和土地增值稅在收入確認(rèn)方面政策上的統(tǒng)一性和有效銜接。明確了開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的視同銷售行為應(yīng)及時(shí)確認(rèn)收入，清算土地增值稅；對(duì)未發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的視同銷售行為不征收土地增值稅，但相關(guān)的成本、費(fèi)用要分別核算，不能在應(yīng)稅土地增值額中扣除。
四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
注：《土地增值稅暫行條例》第六條及期實(shí)施細(xì)則第七條是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除項(xiàng)目的具體規(guī)定，主要是取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、對(duì)專門從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人可加計(jì)扣除20%等。納稅人提供的扣除項(xiàng)目必須是真實(shí)、合法的有效憑據(jù)。援引國(guó)稅發(fā)［2000］84號(hào)《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》第三條規(guī)定：納稅人申報(bào)的扣除要真實(shí)、合法。真實(shí)是指能提供證明有關(guān)支出確屬已經(jīng)實(shí)際發(fā)生的適當(dāng)憑據(jù)；合法是指符合國(guó)家稅收規(guī)定，其他法規(guī)規(guī)定與稅收法規(guī)規(guī)定不一致的，以稅收法規(guī)規(guī)定為準(zhǔn)。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
注：按《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第二款的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)成本應(yīng)主要包括六大項(xiàng)：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。因?yàn)橥恋卣饔眉安疬w補(bǔ)償費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)都是由政府部門征收，使用的都是行政事業(yè)性收費(fèi)專用票據(jù)，是要納入政府財(cái)政預(yù)算的，在票據(jù)扣除方面，納稅人不可能取得虛開票據(jù)。而另外四項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)成本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則有可能利用關(guān)聯(lián)企業(yè)或通過(guò)其他途徑，進(jìn)行所謂的納稅籌劃，取得一些形式上合法的票據(jù)，虛增成本，來(lái)偷逃企業(yè)所得稅和土地增值稅。在中國(guó)稅務(wù)報(bào)2006年某期中，曾提到過(guò)一個(gè)典型案例，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)同一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目多次向不同咨詢公司就項(xiàng)目可行性進(jìn)行咨詢，在稅前列支了不菲的咨詢費(fèi)?？偩忠彩强吹竭@一點(diǎn)，迫不得已，出臺(tái)此項(xiàng)政策，同時(shí)賦予各地省級(jí)地稅機(jī)關(guān)一定的自由裁量權(quán)，對(duì)上述四項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)成本不實(shí)的，可以由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)匾恍┚唧w指標(biāo)，核定單位面積扣除標(biāo)準(zhǔn)。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：
1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；
2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；
3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。
注：結(jié)合國(guó)稅發(fā)［2006］31號(hào)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》第八條第二款第六項(xiàng)、第七項(xiàng)規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的以上公共配套設(shè)施，屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理；出售的，按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理；出租的，按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理。既然以上開發(fā)產(chǎn)品可視為公共配套設(shè)施，就可以列入房地產(chǎn)開發(fā)成本，在計(jì)算土地增值稅時(shí)作為扣除項(xiàng)目。
（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
注：筆者理解，是為了避免房地產(chǎn)企業(yè)利用“毛坯房”和“精裝房”的概念，將精裝房?jī)r(jià)格分成房產(chǎn)售價(jià)和精裝修價(jià)格，以逃避營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。
例如：銷售價(jià)值100萬(wàn)元的房屋，為了達(dá)到營(yíng)銷的目的。房地產(chǎn)公司找裝修公司對(duì)房屋進(jìn)行裝修后對(duì)外銷售就是我們稱的“精裝修房”，價(jià)格為120萬(wàn)元。分析：公司以精裝房按120萬(wàn)元對(duì)外銷售，應(yīng)按120萬(wàn)元交納5％的營(yíng)業(yè)稅6萬(wàn)元。裝修公司按20萬(wàn)元交納3％的營(yíng)業(yè)稅6000元。合計(jì)6.6萬(wàn)元。將房屋和裝修分開銷售，分開開發(fā)票：房屋100萬(wàn)元、裝修20萬(wàn)元。房地產(chǎn)公司應(yīng)交納5萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅。裝修公司還是交納6000元的營(yíng)業(yè)稅。合計(jì)5.6萬(wàn)元。由于房地產(chǎn)公司將房屋價(jià)格提高，導(dǎo)致了開發(fā)商多交納營(yíng)業(yè)稅1萬(wàn)元。由于銷售價(jià)格的增加，還可能引起土地增值稅的增加，甚至大比例增加，最終造成開發(fā)商實(shí)際收益的減少。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
（五）屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。
注：共同成本費(fèi)用，筆者理解是引用了國(guó)稅發(fā)［2006］31號(hào)文件中“共同成本”的概念，共同成本的會(huì)計(jì)和稅務(wù)歸集內(nèi)容和直接成本類似，屬于因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或者先后滾動(dòng)開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的部分。
五、土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料
符合本通知第二條第（一）項(xiàng)規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)；符合本通知第二條第（二）項(xiàng)規(guī)定的納稅人，須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。
注：通知明確規(guī)定了納稅人辦理土地增值稅清算的期限，納稅人自行清算的，應(yīng)在滿足清算條件之日起90日內(nèi)辦理相關(guān)手續(xù)；稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算的，必須在稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理相關(guān)手續(xù)；筆者理解隱含含義，土地增值稅的滯納金加處起始日期的確定應(yīng)按此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送以下資料：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請(qǐng)、土地增值稅納稅申報(bào)表；
（二）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；
（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。
注：對(duì)納稅從辦理土地增值稅清算需要的資料作了更加詳細(xì)和可操作的規(guī)定：（1）清算書面申請(qǐng)；（2）土地增值稅申報(bào)表；（3）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單；是否應(yīng)提供政府部門或會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的基建工程項(xiàng)目審核報(bào)告。（4）國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證；受讓土地使用權(quán)所支付的契稅也應(yīng)歸入取得土地使用權(quán)所支付的款項(xiàng)之中。另外還有一個(gè)疑問(wèn)的地方，假如某公司以評(píng)估后的土地使用權(quán)和其他企業(yè)合資成立一個(gè)新的房地產(chǎn)開發(fā)公司，土地使用權(quán)也辦理了過(guò)戶手續(xù)，但房地產(chǎn)開發(fā)公司并未實(shí)際支付地價(jià)款，此時(shí)土地增值稅清算時(shí)應(yīng)如何認(rèn)定“取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證”。筆者理解如果投資方按國(guó)稅發(fā)［2003］45號(hào)、財(cái)稅［2006］21號(hào)文件的規(guī)定，計(jì)算繳納了企業(yè)所得稅和土地增值稅后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則可以按評(píng)估值確認(rèn)取得土地使用權(quán)所支付的金額。（5）銀行貸款利息結(jié)算單；筆者認(rèn)為如果房地產(chǎn)開發(fā)公司只有一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，銀行貸款利息不存在分?jǐn)倖?wèn)題，如果存在多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，存在利息分?jǐn)?，?yīng)按何種比例分?jǐn)偅约瓣P(guān)注利息應(yīng)資本化或者損益化的時(shí)間確認(rèn)問(wèn)題。（6）商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表等資料。這是確認(rèn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入完整性的一個(gè)重要證據(jù)。稅務(wù)部門應(yīng)加強(qiáng)和房產(chǎn)管理等部門的合作，對(duì)商品房的銷售從源頭上進(jìn)行控管。如山東省地稅局2006年在全省推廣了房地產(chǎn)業(yè)稅收管理軟件，以加強(qiáng)全省房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的控管。
納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。
注：國(guó)家稅務(wù)總局令［2005］14號(hào)《注冊(cè)稅務(wù)師管理暫行辦法》第二十三條規(guī)定：注冊(cè)稅務(wù)師可承辦下列涉稅鑒證業(yè)務(wù)：（一）企業(yè)所得稅匯算清繳納稅申報(bào)的鑒證；（二）企業(yè)稅前彌補(bǔ)虧損和財(cái)產(chǎn)損失的鑒證；（三）國(guó)家稅務(wù)總局和省稅務(wù)局規(guī)定的其他涉稅鑒證業(yè)務(wù)。國(guó)稅函［2006］682號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于非涉稅中介機(jī)構(gòu)從事涉稅鑒證業(yè)務(wù)有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》的規(guī)定：涉稅鑒證業(yè)務(wù)涉及到國(guó)家稅收利益，政策性強(qiáng)，質(zhì)量要求高，對(duì)于不具備注冊(cè)稅務(wù)師行業(yè)執(zhí)業(yè)資質(zhì)、未納入注冊(cè)稅務(wù)師行業(yè)監(jiān)管的單位和其他中介機(jī)構(gòu)一律不得承辦涉稅鑒證業(yè)務(wù)。
在此，國(guó)家稅務(wù)總局明確了土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告應(yīng)由稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)（即稅務(wù)師事務(wù)所）出具。
六、土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證
稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對(duì)審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。對(duì)符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。
稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。
注：根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局令［2005］14號(hào)第七條規(guī)定：各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法支持注冊(cè)稅務(wù)師和稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)，及時(shí)提供稅收政策信息和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。對(duì)稅務(wù)師事務(wù)所承辦的涉稅服務(wù)業(yè)務(wù)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)受理。對(duì)稅務(wù)師事務(wù)所按有關(guān)規(guī)定從事涉稅鑒證業(yè)務(wù)出具的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)承認(rèn)其涉稅鑒證作用。稅務(wù)師事務(wù)所及注冊(cè)稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)對(duì)其出具的鑒證報(bào)告及其他執(zhí)業(yè)行為承擔(dān)法律責(zé)任。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)師事務(wù)所及注冊(cè)稅務(wù)師的執(zhí)業(yè)情況的監(jiān)督和檢查。
各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)在出臺(tái)的清算管理辦法中對(duì)土地增值稅鑒證報(bào)告的具體格式和內(nèi)容作出詳細(xì)說(shuō)明，并對(duì)從事土地增值稅鑒證的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的資格認(rèn)定、工作程序、法律責(zé)任等方面作出明確要求。
七、土地增值稅的核定征收
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；
（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。
注：根據(jù)《稅收征管法》第35條的有關(guān)規(guī)定，對(duì)核定征收土地增值稅的情形作出了詳細(xì)規(guī)定。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立規(guī)范的財(cái)務(wù)制度，就單個(gè)開發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)確劃分收入、成本、費(fèi)用，準(zhǔn)確核算扣除項(xiàng)目金額，并按規(guī)定時(shí)限自行清算或按稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求清算，否則可能享受的稅收優(yōu)惠得不到享受。
八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理
在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。
單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積
注：對(duì)納稅人銷售或有償轉(zhuǎn)讓清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，扣除項(xiàng)目應(yīng)如何確定作出了明確規(guī)定。若納稅人某個(gè)開發(fā)項(xiàng)目按稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求進(jìn)行了土地增值稅清算，由于種種原因，又陸續(xù)發(fā)生了后期開發(fā)支出，譬如納稅人清算后對(duì)整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的修繕支出、清算時(shí)沒有發(fā)票而清算后又取得發(fā)票的實(shí)際支出，特別是土地增值率處于適用稅率邊緣時(shí)，這部分支出應(yīng)如何計(jì)入扣除項(xiàng)目，有待于各省出臺(tái)具體的清算管理辦法。
本通知自2007年2月1日起執(zhí)行。各省稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)本通知的規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定具體清算管理辦法。
注：本通知的執(zhí)行日期為2007年2月1日，適用范圍應(yīng)是各種經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)（包括內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)），各省地稅機(jī)關(guān)會(huì)在最快的時(shí)間內(nèi)出臺(tái)適應(yīng)本省實(shí)際情況的土地增值稅具體清算管理辦法。筆者理解，對(duì)以前各地已清算的土地增值稅不會(huì)再追溯調(diào)整，未進(jìn)行清算的開發(fā)項(xiàng)目則要適用本文件的相關(guān)規(guī)定。
國(guó)家稅務(wù)總局
二○○六年十二月二十八日
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