第一部分 房地產(chǎn)基礎(chǔ)篇
第一章 房地產(chǎn)概念
一、 什么是房地產(chǎn)？它分為哪幾類？
房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是指土地及定著在土地上的建筑物、構(gòu)筑物和其它附屬物的總稱。
從房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)上來看，主要分為兩大類，即土地和建成后的物業(yè)。
二、 什么是房地產(chǎn)權(quán)？
指權(quán)利人對土地的使用權(quán)和土地上建筑物、附著物的所有權(quán)，以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的他項權(quán)，如抵押權(quán)等。
三、 房地產(chǎn)業(yè)的含義是什么？房地產(chǎn)市場的含義是什么？
房地產(chǎn)是為人類的社會生產(chǎn)治動提供入住空間或物質(zhì)載體的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場是令土地和各種類型物業(yè)的買賣雙方走到一起，并就某一特定屬地產(chǎn)的交易價格達(dá)到一致的任何安排，我們還可以說房地產(chǎn)市場實際上是房地產(chǎn)的買家的某個特定的地理區(qū)域內(nèi)，于某個特定的時間段內(nèi)達(dá)到所有交易的總和。
四、 房地產(chǎn)的特性表現(xiàn)在哪幾個方面？
房地產(chǎn)的特性主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
1. 位置的固定性或不可移動性；
2. 經(jīng)濟壽命的可延續(xù)性；
3. 適應(yīng)性；
4. 不一致性；
5. 需要管理；
6. 能從周圍社區(qū)環(huán)境（公益設(shè)施）的改善中獲得利益。
五、 房地產(chǎn)投資的形式有哪幾種？
房地產(chǎn)投資的形式可以分為從購買土地使用權(quán)開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩類。
六、 影響房地產(chǎn)需求和價格的因素有哪些？
1. 收入的變化；
2. 銀行存貸款利率的變化；
3. 對未來的預(yù)期；
4. 政府政策的變化。
七、 房地產(chǎn)市場是如何分類？
1. 按區(qū)域范圍分，這是根據(jù)房地產(chǎn)的不可移動性受制于地區(qū)性的需要，決定了房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場，實際也就是將房地產(chǎn)市場按其所覆蓋的區(qū)域范圍分類，如上海房地產(chǎn)市場、深圳房地產(chǎn)市場。
2. 按照房地產(chǎn)的類型，我們還可以把房地產(chǎn)市場分解成許多副市場，如居住物業(yè)市場、寫字樓市場、零售商業(yè)（商場、店鋪）物業(yè)市場、工業(yè)市場、土地市場等。
3. 按物業(yè)檔次和等級分為：高檔住宅（豪宅）別墅、寫字樓市場、普通住宅、寫字樓市場等。
4. 按照樓宇高度分為：高層、小高層、多層。
5. 按購買 記地產(chǎn)的目的的不同分為：房地產(chǎn)投資市場、房地產(chǎn)使用市場。
6. 按房地產(chǎn)交易的順序和類型分為：一級市場、二級市場、三級市場和四級市場。
7. 按交易方式不同分為：記地產(chǎn)銷售市場、租貨市場、抵押市場、拍賣市場、保險市場。
八、 房地產(chǎn)市場宣傳的形式和手段有哪些？
房地產(chǎn)市場宣傳的形式主要有兩種：即借助各種傳播媒介的宣傳和市場人員與消費者或顧客面對面的交流。
借助各種傳播媒介的宣傳實際上就是廣告。廣告的目的是從供應(yīng)者方面來影響需求者的購買決策。
市場人員與消費中顧客面對面的交流是市場工作的另一種形式，這種形式通常以廣告宣傳為基礎(chǔ)，看到廣告后顧客找上門來，由銷售人員向顧客具體介紹物業(yè)的座落位置、周邊、戶型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、銷售價格、入住前的手續(xù)和費用等情況，還要帶顧客去看樣板房和現(xiàn)房，最后達(dá)到成效的目的。
1. 媒體廣告、含報刊雜志上的印刷廣告、廣播電視廣告和招貼廣告；
2. 郵寄宣傳材料、郵政專遞廣告；
3. 發(fā)送售樓書，有的還附送含有整個樓盤資料及展示的光盤；
4. 制作現(xiàn)場廣告牌、大幅橫幅標(biāo)語；
5. 樣板房和小區(qū)配套（含綠化、會所及其它配套）展示。
九、 什么叫中介？什么叫經(jīng)紀(jì)？什么叫代理？
中介是在商品流通中專門從事代理業(yè)務(wù)，向客戶提供咨詢和信息并收取費用的行業(yè)。
經(jīng)紀(jì)就是市場上的一種為促成買賣雙方成交獲取傭金的中間商。
代理又叫委托，不是代理人在代理權(quán)限內(nèi)以委托人名義進行民事活動，由此產(chǎn)生的權(quán)利與義務(wù)直接對委托人發(fā)生效力的一種法律概念。
十、 什么叫房地產(chǎn)代理？
房地產(chǎn)代理是一方（代理人）以另一方（被代理人）名義在授權(quán)范圍內(nèi)實話一定的與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的，法律后果直接由被代理人所承提的房地產(chǎn)交易、租賃行為。
第二章 房地產(chǎn)常識
十一、 什么叫房屋的基底面積？
房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。
十二、 什么叫房屋的建筑面積？
房屋的建筑面積是指建筑物各屋外墻（或外柱）外圍以內(nèi)水平投影面積之和。
十三、 購房的建筑面積包括哪些？
房屋的建筑面積包括套內(nèi)（單元）建筑面積和按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e兩部分。
十四、 什么是使用面積？
住宅的使用面積是指住宅各層平面中供住戶生活起居使用的凈面積之和。
十五、 房屋的建筑結(jié)構(gòu)類型？
1． 鋼結(jié)構(gòu)；
2． 鋼筋混凝土；
A 現(xiàn)澆鋼筋混凝土； B 預(yù)制裝配式混凝土構(gòu)件；
3．鋼和鋼筋混凝土；
4．混合結(jié)構(gòu)；
屋頂、樓面用鋼筋混凝土、墻、柱用磚或別的建筑材料。
5．磚木結(jié)構(gòu)；
墻、柱用磚樓層、屋架用木材。
6．其它結(jié)構(gòu)。
竹結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)、竹木結(jié)構(gòu)。
十六、 層高
地面至上層樓板或樓面板頂面之間的垂直高度。
十七、 凈高
地面至上層樓板底面的垂直高度。
十八、 開間
建筑物橫墻之間的軸線距離。
十九、 進深
建筑物重墻之間的軸線距離。
二十、 磚混結(jié)構(gòu)
磚石為承重墻，樓蓋用樓板建造的房屋。
二十一、 框架結(jié)構(gòu)
由鋼筋混凝土梁柱系統(tǒng)組成骨架承受和傳遞荷載，墻主要起圍護和隔離作用的建筑。
二十二、 地基
建筑物下面支承基礎(chǔ)的地層（天然地基、人工地基）。
二十三、 基礎(chǔ)
建筑物地面以下的承重部分（柔性基礎(chǔ)、剛性基礎(chǔ)）。
二十四、 山墻
房屋兩端側(cè)面的墻。
二十五、 檐墻
與屋檐平行的兩側(cè)外墻。
二十六、 女兒墻
房屋外墻高于屋面的矮墻。
二十七、 過梁
門、窗洞口上方的支撐結(jié)構(gòu)（水泥過梁、鋼筋過梁）。
二十八、 圈墻
沿房屋外墻水平主向周圍設(shè)置的連續(xù)封閉或梁。
作用：使墻受力均勻，增強房屋的剛度和整體穩(wěn)定性。
二十九、 勒腳
指室外地面以上的一小段房屋外墻。
三十、 散水
指沿外墻四周與勒腳相接的地面部分。
三十一、 墻裙
位于室內(nèi)墻或柱面的下部，常用水磨石、大理石、木材、塑料貼紙或油漆等材料做成，
借以保護墻面，并起裝飾作用，一般高1米至1.8米。
三十二、 踢腳線
指沿室內(nèi)陸面邊緣的墻面上10——15cm高特殊裝修。
三十三、 沉降線
指同一建筑物高低相差懸殊，上層荷載不均勻或建在不同地基土壤上時，為避免不均勻的沉降使墻體或其它結(jié)構(gòu)部分開裂而設(shè)置的建筑構(gòu)造縫。
三十四、 伸縮縫
指為防止建筑物構(gòu)件由于氣溫變化使結(jié)構(gòu)產(chǎn)生裂縫或破壞而沿房屋長度方向的適度部位豎向設(shè)置的一條構(gòu)造縫。
三十五、 變形縫
沉降縫、抗震縫、變形縫的總稱。
三十六、 樓間距
樓與樓之間的間距。
三十七、 三通一平
通水、通電、通路、地面平整。
三十八、 七通一平
是指土地(生地)在通過一級開發(fā)后，使其達(dá)到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進場后迅速開發(fā)建設(shè)。
三十九、 塑鋼門窗的優(yōu)點
1、能防火，絕緣；2、節(jié)能、保溫、密封性好；3、耐腐蝕、不老化；
4、成品尺寸密度高，不變形。
四十、 什么是容積率？
指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑物建筑面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。
四十一、 什么是占地面積?
一切建筑工程占用的土地面積。
四十二、 建筑容積率(建筑面積毛密度)
是每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積(m2/ha)或以總建筑面積(萬m2)與居住區(qū)用地(萬m2)的比值表示。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。
四十三、 建筑密度
即建筑覆蓋率，居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%)。
四十四、 戶型比
是指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設(shè)計上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重。
四十五、 面積誤差比
面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積）100%合同約定面積
四十六、 什么是綠化率？
指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。
四十七、 什么叫按揭？
按揭一詞始于香港，90年代初傳入內(nèi)陸，意為抵押，抵押權(quán)，抵押單，抵押證明，在英美法律制度中主要指房地產(chǎn)擔(dān)保，在貸款期限內(nèi)，按揭人（即業(yè)主）將房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭受益人（通常為銀行）作為還款保證，在償還全部貸款本息后，按揭受益人即將房地產(chǎn)所有權(quán)歸還給原按揭人。
通常房地產(chǎn)按揭貸款是指購房時資金不足，在與房地產(chǎn)發(fā)展商簽訂購買合同并交足規(guī)定比例的首期款的條件，以該房屋的產(chǎn)權(quán)作為抵押向銀行取得貸款，采取分期還本付息的方式，并由發(fā)展商承擔(dān)其還款擔(dān)保責(zé)任，這是一種發(fā)生在銀行、發(fā)展商、購房者三方間的一種融資方式。
四十八、 按揭月供如何計算？
按揭月供計算方法是：每月供款額＝貸款金額×相應(yīng)年限的還款系數(shù)。
辦理按揭的同時，按照國家及銀行有關(guān)具體規(guī)定，需繳納一定費用，具體費用明細(xì)和計算公式如下：
費率：15年 1‰
5――15年 0.8‰
10――20年 0.6‰
1. 財產(chǎn)保險費：總房款×費率×（貸款年限＋1）
2. 公證費：貸款金額×2‰
3. 抵押登記費：貸款金額×1‰+30元+(房屋面積-50平方米) ×0.4＋12元
4. 銀行保管箱費：20元/年×貸款年限
5. 合同工本費：5元/本×本數(shù)
7. 契稅：總房價的2%（辦房產(chǎn)證時交）
8. 印花稅：總房價的萬分之三
9. 交易稅：總房價的3‰
10. 維修基金：總房價3%
四十九、 什么是居住面積？
住宅建筑各層平面中直接供住戶生活的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占的水平面積。
五十、 什么是印花稅？
印花稅的客稅對象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證，包括房屋因買賣、繼承、贈與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅率為萬分之五。
五十一、 什么是契稅？
契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當(dāng)事人所訂契約按房價的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種，主要對個人和私營單位購買、承受贈與或交換的房屋征收契稅，稅率為1.5%—5%（不同地方有不同標(biāo)準(zhǔn)）。
五十二、 營業(yè)稅
指對銷售房地產(chǎn)的單位和個人，就其營業(yè)額按率計征的一種稅。
五十三、 房產(chǎn)稅
是以房屋為征稅對象、按照房屋的原值或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。
五十四、 營業(yè)稅附加
是指對交納營業(yè)稅的單位和個人，就其實繳的營業(yè)稅為計稅依據(jù)而征收的城市維護建設(shè)稅與教育費附加。
五十五、 個人所得稅
指個人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓、出租或其他活動并取得收入，就其所得計算征收的一種稅賦。
五十六、 納稅保證金
指按照有關(guān)規(guī)定，個人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的住房轉(zhuǎn)讓時，就其應(yīng)納稅所得，按照個人所得稅稅率計算的，個人所得稅納稅保證金。
五十七、 房地產(chǎn)交易手續(xù)費
是指由政府依法設(shè)立的，由房地產(chǎn)主管部門設(shè)立的房地產(chǎn)交易機構(gòu)為房屋權(quán)利人辦理交易過戶等手續(xù)所收取的費用。
五十八、 房屋權(quán)屬登記費
即房屋所有權(quán)登記費，是指縣級以上地方人民政府行使房產(chǎn)行政管理職能的部門依法對房屋所有權(quán)進行登記，并核發(fā)房屋所有權(quán)證書時，向房屋所有權(quán)人收取的登記費，不包括房產(chǎn)測繪機構(gòu)收取的房產(chǎn)測繪（或勘丈）費用。
五十九、 房屋層數(shù)
指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)陸坪0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。
六十、 地下室
指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室），房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。
六十一、 半地下室
房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。
六十二、 假層
指建房時建造的，一般比較低矮的樓層。其前后沿的高度大于1.7m，面積不足底層的二分之一的部分。附層（夾層）是房屋內(nèi)部空間的局部層次。
六十三、 擱樓（暗樓）
一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層。
六十四、 住宅按層高分類
1、 低層住宅：指一層至三層的住宅。
2、 多層住宅：指四層至八層的住宅。
3、 小高層住宅：指九層至十六層的住宅（帶電梯）。
4、 高層住宅：指十六層以上的住宅（帶電梯）。
六十五、 高層住宅分類
1、 塔式高層住宅：以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。
2、 單元式高層住宅：由多個住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅。
3、 通廊式高層住宅：由共用樓梯、電梯通過內(nèi)、外廊進入各套住宅的高層住宅。
六十六、 商品房的起價
指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。
六十七、 基價
經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。
六十八、 商品房的均價
是指商品房在銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的價格。
六十九、 五證
房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由規(guī)劃部門核發(fā)，《開工證》由建設(shè)部門核發(fā)，《國有土地使用證》 和《商品房預(yù)售許可證》由國土資源部門和房屋管理局核發(fā)。
七十、 平臺
供居住者進行室外活動的上人屋面或住宅底層地面伸出室外的部分。
七十一、 露臺
一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺。
七十二、 過道
住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。
七十三、 壁櫥
住宅套內(nèi)與墻壁結(jié)合而成的落地貯藏空間。
七十四、 壁龕
利用墻體厚度的局部空間，存放日常用品的部分
七十五、 吊柜
住宅套內(nèi)上部的貯藏空間。
七十六、 走廊
住宅套外使用的水平交通空間。
七十七、 架空房屋
指底層架空，以支撐物體承重的房屋，其架空部位一般為通道、水域或斜坡。
七十八、 閣樓
指位于自然層內(nèi)，利用房屋內(nèi)的上部空間或人字屋架添、加建的使用面積不足該層面積的暗樓，不計層次。
七十九、 騎樓
指建在馬路旁，底層的一部分是人行道的樓房。
八十、 幢
是指一座獨立的、同一結(jié)構(gòu)的、包括不同層次的房屋。
八十一、 廊
泛指聯(lián)接房屋墻體以外，有圍護結(jié)構(gòu)和臺面，作為通道的建筑物。一般不具備構(gòu)成“房屋”的相應(yīng)條件。
八十二、 柱廊
有頂蓋，有廊臺、有支柱或兼有一側(cè)圍護墻體的供人通行的建筑物，如長廊、回廊等.
八十三、 檐廊
在屋檐下有頂蓋、有廊臺和建筑物相連的作為通道的伸出部位。
八十四、 挑廊
挑出房屋墻體外，有頂蓋、有圍護物（如欄桿）、無支柱的通道。
八十五、 通廊
聯(lián)接建筑物間，有頂蓋、有廊臺，具備一定形式的通道。在地面上的稱底層通廊或長廊、迥廊；高出地面的，二層以上的則稱架空通廊。
八十六、 門廊
指建筑物門前突出的，有頂蓋、有廊臺的通道。如門斗、雨罩、雨蓬等。
八十七、 陽臺
泛指有永久性上蓋、有圍護結(jié)構(gòu)、有臺面、與房屋相連、可以活動和利用的房屋附屬設(shè)施,供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。根據(jù)其封閉情況分為非封閉陽臺和封閉陽臺；根據(jù)其與主墻體的關(guān)系分為凹陽臺和凸陽臺；根據(jù)其空間位置分為底陽臺和挑陽臺。
八十八、 封閉陽臺
原設(shè)計及竣工后均為封閉的。
八十九、 非封閉陽臺
原設(shè)計或竣工后不封閉的陽臺。
九十、 凹陽臺
凹進樓層外墻（柱）體的陽臺。
九十一、 凸陽臺
挑出樓層外墻（柱）體的陽臺。
九十二、 底陽臺
房屋一層的陽臺。
九十三、 挑陽臺
房屋二層（含二層）以上的陽臺
九十四、 房屋總層數(shù)
房屋總層數(shù)為地上層數(shù)加地下層數(shù)之和。房屋所在層數(shù)系指房屋的層次，采光窗在室外地坪以上的層數(shù)用自然數(shù)表示，地下的層數(shù)用負(fù)數(shù)表示；房屋層高在2.20米（含）以上的計算層數(shù)。
九十五、 房屋地上層數(shù)
一般按室內(nèi)陸坪以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20米（含）以上的，計算地上層數(shù)。
九十六、 房屋地下層數(shù)
指采光窗在室外地坪以下的，其室內(nèi)層高在2.20米（含）以上的地下室的層數(shù)。
九十七、 自然層
一般指樓層高度在2.28米以上的標(biāo)準(zhǔn)層次及在2.70米以上的住宅。
九十八、 技術(shù)層
指建筑物的自然層內(nèi)，用作水、電、暖、衛(wèi)生等設(shè)備安裝的局部層次。
九十九、 附屬層(夾層)
指介于自然層之間的夾層。
百、 避難層
高層建筑中用作消防避難的樓層。
百一、 中間層
底層和最高住戶入口層之間的中間樓層。
百二、 標(biāo)準(zhǔn)層
平面布置相同的住宅樓層。
百三、 結(jié)構(gòu)(設(shè)備)轉(zhuǎn)換層
建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結(jié)構(gòu)（設(shè)備）類型，并通過該樓層進行結(jié)構(gòu)（設(shè)備）轉(zhuǎn)換，則該樓層稱為結(jié)構(gòu)（設(shè)備）轉(zhuǎn)換層。
第三章 房地產(chǎn)名詞解釋
百四、 什么是商品房？
指在市場經(jīng)濟條件下，通過出讓方式取得土地使用權(quán)后開發(fā)建設(shè)的房屋，均按市場價出售。商品房根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。
百五、 什么是外銷房？
由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內(nèi)外（含港、澳、臺）的企業(yè)，其他組織和個人。
百六、 什么是內(nèi)銷房？
由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。
百七、 什么是復(fù)式住宅？
受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計的一種經(jīng)濟型住宅。這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為3.3米，而一般躍層為5.6米），復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。因此復(fù)式住宅具備了省地、省工、省料又實用的特點，特別適合子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對獨立，又達(dá)到了相互照應(yīng)的目的。
百八、 什么是躍層式住宅？
近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。這類住宅的特點是，內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設(shè)計手法，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。
百九、 什么是個人住房抵押貸款？
是借款人購、建、修住房時以借款人或第三者能自主支配的房地產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請一定數(shù)額借款的一種貸款方式。借款人到期不能歸還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處分其抵押房地產(chǎn)以獲得清償。
百十、 什么是個人住房擔(dān)保貸款？
是指借款人或第三人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)物，或由第三人為其貸款提供保證，并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或要求保證人承擔(dān)連帶償還本息責(zé)任。
百十一、 公用設(shè)施用房
是指自來水、泵站、污水處理、變電、燃?xì)?、供熱、垃圾處理、環(huán)衛(wèi)、公廁、殯葬、消防等市政公用設(shè)施的房屋。
百十二、 期房
是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。
百十三、 現(xiàn)房
是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。
百十四、 (住宅)房屋使用面積
是指住宅中以戶(套)為單位的分戶(套)門內(nèi)全部可供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳(堂屋)、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、樓梯、壁櫥、陽臺、地下室、假層、附層(夾層)、閣樓、(暗樓)等面積。住宅使用面積按住宅的內(nèi)墻面水平投影線計算。
百十五、 成套住宅建筑面積
是指成套住宅的建筑面積總和。
百十六、 房屋的產(chǎn)權(quán)面積
房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。
百十七、 房屋預(yù)測面積
預(yù)測面積是指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機構(gòu)認(rèn)定具有測繪資質(zhì)的房屋測量機構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進行一個預(yù)先測量計算的行為，它是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據(jù)。
百十八、 房屋實測面積
實測面積是指商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋房屋測繪機構(gòu)參考圖紙、預(yù)測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費及相關(guān)費用的最終依據(jù)。
百十九、 房屋的共有建筑面積
房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。
百二十、 商品房的銷售面積
商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者聽購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。
百二十一、 共有建筑面積
共有面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。
百二十二、 公用建筑面積
公用建筑面積主要由以下部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公用房和管理用房建筑面積；套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。計算時，整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室車棚及人防工程等建筑面積，即為公用建筑面積。
百二十三、 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)
將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。公用建筑面積套內(nèi)建筑面積之和＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)
百二十四、 房屋的建筑面積
建筑面積也稱”建筑展開面積”，它是指建筑物各層面積的總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻圍水平截面計算。包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分。具體規(guī)定如下：包括房屋結(jié)構(gòu)（如墻、柱）占用的面積，包括地下室所占用的面積，但不包括天井、墻外陽臺、客觀存在外樓梯等占用的面積，每層高度超過一般標(biāo)準(zhǔn)的房屋，也應(yīng)按它們的實際建筑面積計算，不得按一般標(biāo)準(zhǔn)高度來折算它們的建筑面積。
百二十五、 房屋竣工面積
指房屋按照設(shè)計要求已全部完工，達(dá)到入住和使用條件，經(jīng)驗收鑒定合格（或達(dá)到竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)），可正式移交使用的房屋建筑面積總和。
百二十六、 樓花
一詞最早源自香港，是指未完工的在建物。一般稱賣“樓花”為預(yù)售房屋，買“樓花”為預(yù)購房屋。
百二十七、 實際銷售面積
是指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積，但包括報告期或報告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報告期又竣工的商品房屋面積。
百二十八、 預(yù)售面積
是指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。
百二十九、 商住住宅
是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅行式。
百三十、 會所
以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性高級康體娛樂服務(wù)設(shè)施。會所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對業(yè)主免費或少量收費開放。
百三十一、 外飄窗
指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。
百三十二、 RUN智能家居布線系統(tǒng)
是一種物理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)建立在國際標(biāo)準(zhǔn)之上，以TIA/EIA 570A為核心，以每戶為單位，支持家庭和小區(qū)內(nèi)所有弱電(電話、電腦、視頻、BA)地應(yīng)用，由雙絞線、同軸電纜、光纖和連接配件組成，所有的連接均端接于分布在每個房間的通訊插座和面板，并可簡單地自動連接相關(guān)設(shè)備，如電腦、電視、傳真、防盜警報系統(tǒng)等，為每一戶成員提供安全和舒適的生活環(huán)境。
百三十三、 何謂”雙景住宅”
雙景住宅-就是樓盤不僅要營造社區(qū)自身的小環(huán)境，社區(qū)周圍還有賞心悅目的自然風(fēng)光，社區(qū)內(nèi)外要講究合二為一，使社區(qū)內(nèi)景包括建筑樓體與社區(qū)天然外景相協(xié)調(diào)，達(dá)到居室內(nèi)外環(huán)境互動、交相輝映，正所謂”借外景造內(nèi)景”。
百三十四、 什么是住宅的進深和開間？
住宅進深是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。我國城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般限定在5米左右，不能任意擴大，在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設(shè)計的住宅進深過大，就使住房成為狹長形，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不足，不過，進深大的住宅可以有效節(jié)約用地。住宅開間即住宅的寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離，因為就一個自然間的寬度而言，故又稱為開間，住宅開間一般為3.0－3.9米。
百三十五、 什么是”內(nèi)部認(rèn)購”？
近年來，許多房地產(chǎn)發(fā)展商在尚沒有獲得《商品房預(yù)售許可證》等有關(guān)證件之前，以在小范圍內(nèi)推出一種”內(nèi)部認(rèn)購”的方式銷售商品房。內(nèi)部認(rèn)購的最重要前提是具有一定幅度的購房優(yōu)惠，優(yōu)惠一般是比照”開盤價”而言的，如果按照目前房地產(chǎn)發(fā)展商通行的”低開高走”的營銷原則，內(nèi)部認(rèn)購價應(yīng)該是該商品房銷售過程中的”最低時段價”，購房者應(yīng)給予謹(jǐn)慎的關(guān)注。同時，房地產(chǎn)營銷商為了保證盡可能多的贏利，會嚴(yán)格地限制和控制內(nèi)部認(rèn)購的銷售量和時間。聰明的購房者如在作好預(yù)先準(zhǔn)備的前提下果斷出手，往往能得到實在的優(yōu)惠，這樣一套房計算下來可能會有數(shù)以幾萬計的”便宜”。當(dāng)然，這種便宜與風(fēng)險共存，購房者要十分慎重地考察該項目發(fā)展商的資質(zhì)是否可靠，以免不小心攤上麻煩，使自己的合法權(quán)益受到損害。
百三十六、 何謂板式小高層？
國家住宅工程中心副總工程師開彥先生認(rèn)為：”板式小高層”是一種不規(guī)范的叫法。我們目前常說的”板式小高層”是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的小高層住宅，目前大多在９至１２層左右。６層以下的稱為”多層”；更高的則稱為”高層”，這與標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范有些出入?！彼恰敝饕侵敢怨灿脴翘?、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。通俗地說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進入戶內(nèi)；而板樓由許多單元組成，每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。但從其外觀上看，不一定都呈”一”字型，也可以是拐角、圍合等形狀。
百三十七、 居住區(qū)用地
住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。
百三十八、 住宅用地
住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地(含宅間綠地和宅間小路等)的總稱。
百三十九、 道路用地
居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。
1、 居住區(qū)(級)道路
一般用以劃分小區(qū)的道路。在大城市中通常與城市支路同級。
2、 小區(qū)(級)路
一般用以劃分組團的道路。
3、 組團(級)路
上接小區(qū)路、下連宅間小路的道路。
4、 宅間小路
住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。
百四十、 配建設(shè)施
與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。
百四十一、 其它用地
規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其它單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。
百四十二、 道路紅線
城市道路(含居住區(qū)級道路)用地的規(guī)劃控制線。
百四十三、 公共服務(wù)設(shè)施用地
一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。如托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、糧店、菜店、副食店、服務(wù)站、儲蓄所、郵政所、居委會、派出所等用地。
百四十四、 市政公用設(shè)施用地
市級、區(qū)級和居住區(qū)級的市政公用設(shè)施用地，包括其建筑物、構(gòu)筑物及管理維修設(shè)施等用地。
百四十五、 物業(yè)管理
物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)接受房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對其所有和居住的房屋、設(shè)備和相關(guān)環(huán)境進行管理、養(yǎng)護、服務(wù)，并為全體產(chǎn)權(quán)人、使用人提供多層次、全方位的服務(wù)活動。
百四十六、 物業(yè)管理服務(wù)費
物業(yè)管理服務(wù)費是指物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、整治及提供與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。
百四十七、 什么是業(yè)主委員會
即住宅小區(qū)管理委員會，又稱為小區(qū)管委會，是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。
百四十八、 共用設(shè)施設(shè)備
是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費用已分?jǐn)傔M入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
（基礎(chǔ)篇完，待續(xù).....）
深圳市凱潤建舍置業(yè)有限公司
二○○六年十月
