如何計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用？ 土地增值稅專題 土地增值稅專題 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)與納稅籌劃
| 如何計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用？ |
| 發(fā)布日期：2010年06月02日 |
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問(wèn)題內(nèi)容：
剛出臺(tái)的關(guān)于土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）文件，三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的5%、10%以內(nèi)計(jì)算扣除，是不是指如下情況：1、（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。 如果財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出低于“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%，按實(shí)際金額扣除；如果高于“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%扣除。那么，如何計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用？ | 回復(fù)意見(jiàn)：
您好：
您在我們網(wǎng)站上提交的納稅咨詢問(wèn)題收悉，現(xiàn)針對(duì)您所提供的信息簡(jiǎn)要回復(fù)如下：
根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：
“（三）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。
財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的５％以內(nèi)計(jì)算扣除。
凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的１０％以內(nèi)計(jì)算扣除。
上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。”
您的理解不正確。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）第三條第一款進(jìn)一步明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除問(wèn)題，即凡是能夠“按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的”，允許單獨(dú)據(jù)實(shí)扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，但最高不能超過(guò)“按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額”；如果超過(guò)“按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額”，只允許扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為“按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額”。同時(shí)還允許扣除其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，即管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。
上述回復(fù)僅供參考。有關(guān)具體辦理程序方面的事宜請(qǐng)直接向您的主管或所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢。
歡迎您再次提問(wèn)。 | 國(guó)家稅務(wù)總局
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