“后讓與擔(dān)保”之裁判規(guī)則梳理
——結(jié)合民間借貸司法解釋第24條進(jìn)行分析
作者：王琦（浙江同舟律師事務(wù)所律師，微信號(hào)：15888576068，郵箱：wangqi0810@hotmail.com）
實(shí)務(wù)中，當(dāng)事人通過(guò)簽訂房屋（尤其是一手房）買(mǎi)賣(mài)合同，并辦理預(yù)售或預(yù)告登記的方式擔(dān)保借款關(guān)系，已儼然成為民間借貸的新式擔(dān)保手段。這種在簽訂民間借貸合同之前后，當(dāng)事人為擔(dān)保借貸合同的履行而簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并約定當(dāng)債務(wù)人無(wú)法清償債務(wù)時(shí)，需將擔(dān)保物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給出借人的擔(dān)保方式，有稱(chēng)之為以物抵債之預(yù)約，但理論與實(shí)務(wù)界多將其界定為“后讓與擔(dān)?！?。
作為一種非典型擔(dān)保，其與“讓與擔(dān)?！钡闹卮髤^(qū)別在于設(shè)定之初并不移轉(zhuǎn)所有權(quán)。就其性質(zhì)及效力認(rèn)定問(wèn)題，司法實(shí)踐中莫衷一是。新近頒布并于9月1日施行的《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“解釋”）及時(shí)地作出了回應(yīng)。《解釋》第24條規(guī)定：“當(dāng)事人以簽訂買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買(mǎi)賣(mài)合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。（第1款）“按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢(qián)債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣(mài)買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物，以?xún)斶€債務(wù)。就拍賣(mài)所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。（第2款）”
本文以《解釋》第24條的出臺(tái)為契機(jī)，結(jié)合其精神，對(duì)司法實(shí)務(wù)案例作一專(zhuān)門(mén)梳理。截至2015年9月22日，筆者在威科先行數(shù)據(jù)庫(kù)以“讓與擔(dān)?！睘殛P(guān)鍵詞精確搜索，共檢索出143則判決；以“以房抵債+流質(zhì)（流押）”為關(guān)鍵詞精確搜索，分別檢索出88則（11則）判決。隨后對(duì)上述判決作交叉篩選后提取了近40例相關(guān)素材。以期用鮮活的案例探究《解釋》的前世、今生與未來(lái)。同時(shí)，筆者遵從學(xué)者的提示，在注重對(duì)案例進(jìn)行提取時(shí)，不是簡(jiǎn)單地以法院歸納的“裁判摘要”作一般性的規(guī)范理解，而是盡量根據(jù)案情與事實(shí)的對(duì)應(yīng)關(guān)系，明確所抽取規(guī)范的適用范圍。因此，下文將對(duì)案情進(jìn)行適當(dāng)?shù)匿侀_(kāi)。
當(dāng)前，針對(duì)純粹以《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》擔(dān)保借貸關(guān)系的法律問(wèn)題，司法實(shí)務(wù)中主要有如下三種審理思路：
一、認(rèn)定“名為買(mǎi)賣(mài)，實(shí)為借貸之擔(dān)?！保穸ㄙI(mǎi)賣(mài)合同的效力。進(jìn)而以該借貸擔(dān)保存在“流押（質(zhì)）”條款為由主張擔(dān)保無(wú)效
1.江蘇省南通市港閘區(qū)人民法院（2014）港商初字第0086號(hào)判決
裁判摘要：認(rèn)定當(dāng)事人之間存在何種法律關(guān)系，書(shū)面合同并非不可缺少的要件。盛唐公司之所以在與彭銀平、吳龍生存在真實(shí)借貸關(guān)系的情況下又與吳龍生訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，其目的還是為了擔(dān)保借款債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。鑒于雙方未辦理抵押登記，網(wǎng)簽案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同也不符合我國(guó)擔(dān)保法規(guī)定的擔(dān)保方式，故雙方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并辦理商品房備案登記的行為應(yīng)認(rèn)定為非典型的擔(dān)保方式。這種名為房屋買(mǎi)賣(mài)，實(shí)為民間借貸擔(dān)保的合同關(guān)系，系本案雙方當(dāng)事人及案外人彭銀平通謀的虛偽意思表示，屬于變相的“流質(zhì)契約”約定，因違反了“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有”的我國(guó)物權(quán)法強(qiáng)制性規(guī)定而依法應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。綜上所述，原告吳龍生、徐益如主張確認(rèn)案涉五份房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效的請(qǐng)求依法不成立，本院不予支持。
同類(lèi)案例：（2014）港商初字第0087號(hào)、第0088號(hào)、第0089號(hào)、第0095號(hào)、第0098號(hào)系列判決。
2.江蘇省南通市中級(jí)人民法院（2015）通中商終字第0016號(hào)判決
裁判摘要：以物抵債協(xié)議即債權(quán)人與債務(wù)人約定以債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)折價(jià)歸債權(quán)人所有，并不為法律所禁止。但根據(jù)以物抵債協(xié)議形成的時(shí)間和履行程度，當(dāng)事人約定以物抵債將產(chǎn)生不同的法律后果。當(dāng)事人在債務(wù)未屆滿之前達(dá)成的以物抵債協(xié)議具有擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的目的，如債權(quán)人以債務(wù)人違反以物抵債的約定而要求繼續(xù)履行以物抵債協(xié)議或?qū)λ种镏鲝埶袡?quán)的，人民法院不予支持。本案中，雙方于2012年4月19日簽訂回購(gòu)協(xié)議，約定盛唐公司于2013年4月20日前回購(gòu)案涉房產(chǎn)。對(duì)此，我國(guó)的擔(dān)保法和物權(quán)法均作了明文規(guī)定，盛唐公司與胡忠彬通過(guò)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的形式為相應(yīng)借款提供擔(dān)保，屬于變相的流質(zhì)契約，應(yīng)屬無(wú)效。現(xiàn)胡忠彬要求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效，本院不予支持，一審判決并無(wú)不當(dāng)。
3.溫州市鹿城區(qū)人民法院（2013）溫鹿執(zhí)異初字第9號(hào)判決
裁判摘要：原告章敏雖然提供了《房屋賣(mài)盡契》作為證明涉案房屋的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系成立的依據(jù)，但判斷合同的性質(zhì)不應(yīng)僅根據(jù)合同名稱(chēng)，應(yīng)以合同的內(nèi)容，即合同的權(quán)利義務(wù)條款作為依據(jù)。上述《房屋賣(mài)盡契》明確載明“該屋是出賣(mài)方（鮑勝堅(jiān)、李青妹）向章敏借款人民幣壹佰叁拾萬(wàn)元正，在約定借款期內(nèi)出賣(mài)方能按時(shí)向受買(mǎi)方還清本息，該屋應(yīng)歸還給出賣(mài)方，如不能按時(shí)還清或故意不還清本息，章敏有權(quán)處理該屋”內(nèi)容，該約定表明，原告章敏與被告鮑勝堅(jiān)、李青妹買(mǎi)賣(mài)涉案房屋并非雙方的真實(shí)目的，而是被告鮑勝堅(jiān)、李青妹以其房屋作為借款130萬(wàn)元提供抵押擔(dān)保，雙方以房屋買(mǎi)賣(mài)合同的名義代替了借款擔(dān)保合同，且原告章敏已將上述130萬(wàn)元作為借款提起訴訟，故原告章敏與被告鮑勝堅(jiān)、李青妹之間的合同名為房屋買(mǎi)賣(mài)合同實(shí)為借款擔(dān)保合同的事實(shí)明確，雙方就涉案房屋所作的抵債約定違反我國(guó)《物權(quán)法》關(guān)于禁止流押的規(guī)定，顯屬無(wú)效。綜上，原告章敏主張其已因買(mǎi)賣(mài)而取得涉案房屋所有權(quán)的事實(shí)，沒(méi)有法律與事實(shí)依據(jù)，故原告章敏對(duì)涉案房屋提出異議，要求解除查封，停止執(zhí)行，不符合法律規(guī)定，本院予以駁回。
同類(lèi)案例：浙江省溫州市中級(jí)人民法院（2015）浙溫執(zhí)異終字第7號(hào)判決
4.安徽省合肥市中級(jí)人民法院（2014）合民一終字第03637號(hào)判決
裁判摘要：雙方《借款購(gòu)房協(xié)議》是否存在流押契約的問(wèn)題，是雙方之間核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)之一。錢(qián)傳水認(rèn)為《借款購(gòu)房協(xié)議》中的借款合同關(guān)系和購(gòu)房合同關(guān)系是兩個(gè)相互獨(dú)立的合同，而孫麗麗則認(rèn)為該購(gòu)房合同是為借款合同關(guān)系所作的擔(dān)保，故存在流押契約。對(duì)此，本院認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方之間購(gòu)房關(guān)系是依附于借款合同的成立和履行，雙方關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)的約定在實(shí)質(zhì)上就是流押契約，主要理由有三：第一，購(gòu)房合同的是否生效和履行，取決于孫麗麗是否履行了借款合同的還款義務(wù)，也即如果孫麗麗履行了還款義務(wù)，則購(gòu)房合同不生效、不履行，如果孫麗麗未能履行還款義務(wù)，則購(gòu)房合同生效并履行，購(gòu)房并不是雙方的根本目的和最終的意思表示決定。二是在債務(wù)人未能履行還款義務(wù)的情況下，與明確約定所有權(quán)直接歸債權(quán)人不同，雙方約定了在孫麗麗未能履行還款義務(wù)情況下，雙方之間的購(gòu)房合同生效，但在法律上，購(gòu)房合同生效就意味著錢(qián)傳水可以通過(guò)繼續(xù)履行請(qǐng)求權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)其享有所有權(quán)的法律后果，故兩者之間的區(qū)別只是是否約定所有權(quán)轉(zhuǎn)移所依據(jù)的基礎(chǔ)合同是否生效問(wèn)題，并沒(méi)有本質(zhì)的差異。即使在典型的流押契約中，實(shí)際上也暗含著抵押物的買(mǎi)賣(mài)合同等法律關(guān)系，不論是否另以買(mǎi)賣(mài)、互易、贈(zèng)與、或互不主張權(quán)利等法律關(guān)系形式來(lái)代替。三是法律上禁止流押契約或流質(zhì)契約的根本目的在于，債務(wù)人舉債時(shí)大多處于經(jīng)濟(jì)窘困境地，以免其在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)抵押物的價(jià)值與訂立流押契約時(shí)價(jià)值的嚴(yán)重利益失衡，故法律上并不禁止在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)雙方當(dāng)事人協(xié)商折價(jià)將抵押物抵付給債權(quán)人，因此，流押契約與通常房屋買(mǎi)賣(mài)合同的重要區(qū)別之一，就是在流押契約中排除了抵押物所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)的重新作價(jià)程序。錢(qián)傳水與孫麗麗雙方之間關(guān)于借款還款方面的約定與房屋買(mǎi)賣(mài)的約定并不是同時(shí)訂立并約定同時(shí)生效的，從而是并存的，且孫麗麗明確賦予了債權(quán)人錢(qián)傳水主張權(quán)利時(shí)的可選擇性，相反，在房屋買(mǎi)賣(mài)約定中，雙方關(guān)于房屋價(jià)款構(gòu)成并沒(méi)有明確的約定，也只是約定了孫麗麗在將來(lái)未能履行還款義務(wù)情況下，雙方之間的購(gòu)房合同生效，此種約定恰恰是排除了對(duì)訴爭(zhēng)房屋在約定生效時(shí)的重新作價(jià)程序，當(dāng)屬流押契約，這也是辨別流押契約的核心要素。如果對(duì)于錢(qián)傳水與孫麗麗之間的此類(lèi)情形不認(rèn)定為流押契約，無(wú)疑將會(huì)導(dǎo)致流押契約法律制度的解體和價(jià)值的落空。綜上所述，錢(qián)傳水和孫麗麗《借款購(gòu)房協(xié)議》中關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)的約定，屬于法律禁止的流押契約，依法無(wú)效。
二、“名為買(mǎi)賣(mài)，實(shí)為借貸之擔(dān)?！?，先否定買(mǎi)賣(mài)合同的效力。然后排除該擔(dān)保中無(wú)效的“流押（質(zhì)）”條款，并主張?jiān)摀?dān)保違背物權(quán)法定原則而無(wú)效
1.重慶市第五中級(jí)人民法院（2012）渝五法民初00012號(hào)判決（載于2014年9月11日人民法院報(bào)）
裁判摘要：本案雙方形式上雖簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，但房屋已在雙方簽約前于2010年10月29日作為酒店正式開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)。張桌瑋購(gòu)買(mǎi)的房屋第1層為臨街獨(dú)立門(mén)面、酒店大廳、精品店及大堂吧，第2層為酒店中餐廳和西餐廳，第3層為酒店宴會(huì)廳、會(huì)議室，怡豪公司將用于酒店經(jīng)營(yíng)所必需的重要功能區(qū)域房屋單獨(dú)分解出售，有違常理。此外，房屋為現(xiàn)房，賣(mài)方已具備交付條件，但雙方在合同約定的交房期限到期后，并未有交接房屋的意思表示，賣(mài)方反而從合同簽訂的當(dāng)月開(kāi)始向買(mǎi)方支付逾期交房違約金，還約定由賣(mài)方負(fù)責(zé)人及關(guān)聯(lián)公司對(duì)合同履行提供擔(dān)保，此系列行為明顯不符合房屋買(mǎi)賣(mài)的一般交易習(xí)慣，故認(rèn)定雙方合同名為房屋買(mǎi)賣(mài)實(shí)為借款擔(dān)保，故判決駁回張桌瑋請(qǐng)求履行買(mǎi)賣(mài)合同的訴訟請(qǐng)求。
主審法官分析：在房屋買(mǎi)賣(mài)合同的外觀下，雙方的真意是借款擔(dān)保合同，因此出借人與借款人在債務(wù)履行期屆滿前，變相約定將擔(dān)保財(cái)產(chǎn)歸出借人所有，符合流質(zhì)契約的要件，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。并認(rèn)為該后讓與擔(dān)保破壞了物權(quán)法定原則，且因缺乏公示易侵害案外真實(shí)買(mǎi)房人的權(quán)利。
2.浙江省建德市人民法院（2013）杭建民初字第1072號(hào)判決
裁判摘要：一、從《擔(dān)保借款協(xié)議》和《補(bǔ)充協(xié)議》的內(nèi)容看，鄧志華、陳紅燕與趙銀剛、宣建耀達(dá)成的是借款合意，雅居公司與趙銀剛、宣建耀達(dá)成的為擔(dān)保合意，即雅居公司作為借款合同的擔(dān)保方，以其開(kāi)發(fā)的雅居.西湖三期11套商品房以銷(xiāo)售給借款人的形式為鄧志華、陳紅燕的借款提供擔(dān)保，在鄧志華、陳紅燕未能如期還款的情況下，雅居公司將11套商品房過(guò)戶(hù)給出借款人，并以購(gòu)房款抵償欠款。因此，雅居公司與宣建耀、濮素娟簽訂的11份商品房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，非雙方就買(mǎi)賣(mài)商品房達(dá)成的真實(shí)合意，而是屬于擔(dān)保方與出借人在債務(wù)履行期屆滿前，變相約定將擔(dān)保財(cái)產(chǎn)歸出借人所有。該行為符合流質(zhì)契約的要件，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)無(wú)效。二、讓與擔(dān)保為債務(wù)人或第三人以擔(dān)保債務(wù)履行為目的，將擔(dān)保標(biāo)的物的權(quán)利預(yù)先轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，由雙方約定于債務(wù)清償后，將擔(dān)保標(biāo)的物返還給債務(wù)人或第三人；于債務(wù)不履行時(shí)，債務(wù)人得就該擔(dān)保標(biāo)的物優(yōu)先受償?shù)囊环N擔(dān)保方式。本案中雅居公司與宣建耀、濮素娟雖簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同并備案，但未辦理預(yù)告登記，宣建耀、濮素娟并不因此享有物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，不符合讓與擔(dān)保的要件。由于我國(guó)并未確立讓與擔(dān)保的法律制度，因此，即使本案所涉11份商品房買(mǎi)賣(mài)合同符合讓與擔(dān)保要件，根據(jù)物權(quán)法定原則，宣建耀、濮素娟基于讓與擔(dān)保而取得的商品房所有權(quán)也不符合法律規(guī)定，亦應(yīng)當(dāng)確認(rèn)無(wú)效。綜上，雅居公司提出的要求確認(rèn)雅居公司與宣建耀、濮素娟簽訂的11份商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求，有事實(shí)和法律依據(jù)，原審法院予以支持。
3.浙江省金華市中級(jí)人民法院（2014）浙金商終字第1016號(hào)判決
裁判摘要：關(guān)于焦點(diǎn)二，被上訴人陳超海與上訴人浙江百聯(lián)安置業(yè)有限公司雖簽訂協(xié)議對(duì)上訴人浙江百聯(lián)安置業(yè)有限公司所有的坐落上虞市迎賓大道東、橫一路北的百安商貿(mào)城市場(chǎng)二區(qū)正一層商鋪共31間（建筑面積共計(jì)2056.53平方米）設(shè)定借款抵押，但雙方?jīng)]有辦理他項(xiàng)權(quán)證，而采取辦理預(yù)售登記的方式作為抵押方式，但依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定，正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。而本案借款抵押雙方?jīng)]有辦理抵押登記，不能產(chǎn)生排他的法律效力，也不能產(chǎn)生對(duì)抵押物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，原審（筆者注：認(rèn)定基于當(dāng)事人的意思自治，該行為構(gòu)成后讓與擔(dān)保）判決被上訴人要求對(duì)辦理過(guò)預(yù)售房產(chǎn)備案登記的商品房享有優(yōu)先受償權(quán)于法無(wú)據(jù)，故上訴人的此項(xiàng)上訴理由成立，本院予以支持。
三、“名為買(mǎi)賣(mài)，實(shí)為借貸之擔(dān)?！?，先否定買(mǎi)賣(mài)合同的效力，然后排除擔(dān)保中無(wú)效的“流押（質(zhì)）”條款，同時(shí)強(qiáng)調(diào)“合同中部分條款的無(wú)效不影響其他有效部分的效力”，進(jìn)而肯定當(dāng)事人之間成立一種非典型擔(dān)保關(guān)系，或在肯定非典型擔(dān)保的同時(shí)，剔除其中所含無(wú)效的“流押（質(zhì)）”條款
諸多判決將上述非典型擔(dān)保關(guān)系明確界定為“后讓與擔(dān)?！保督忉尅返?4條即沿此路徑而作出。該條被解讀為系關(guān)于“后讓與擔(dān)保”的規(guī)定。此外，根據(jù)其第2款的文義解釋與立法沿革解釋?zhuān)诤笞屌c擔(dān)保的實(shí)現(xiàn)方式上，債權(quán)人須就標(biāo)的物的價(jià)額與債權(quán)額之間的差額負(fù)擔(dān)清算義務(wù)，清算說(shuō)有效地克服了流押（質(zhì)）之弊。并且《解釋》最終采納了清算處分說(shuō)，而摒棄了意見(jiàn)稿中曾一度盛行的清算歸屬說(shuō)的觀點(diǎn)。至此宣告了以買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保借貸，在債務(wù)人無(wú)法償債時(shí)債權(quán)人選擇履行買(mǎi)賣(mài)合同思路的徹底破產(chǎn)。收錄至最高院公報(bào)2014年第12期的最高法院（2011）民提字第344號(hào)判決從此以后似乎僅具有法律史上的意義。
在法律效力上，釋義書(shū)將后讓與擔(dān)保定性為債權(quán)性擔(dān)保，一般不具有排他的對(duì)抗效力。但同時(shí)也坦誠(chéng)道，目前的司法解釋只是對(duì)此類(lèi)現(xiàn)象的初步規(guī)制，不排除在必要時(shí)賦予法官造法的方式，從物權(quán)法定原則和公示原則出發(fā)，賦予后讓與擔(dān)保以擔(dān)保物權(quán)的效力。以下結(jié)合具體的判例進(jìn)行比對(duì)展開(kāi)：
（一）肯定非典型擔(dān)保（“后擔(dān)保讓與”）的效力，但未提及物權(quán)效力（應(yīng)為債權(quán)效力）
1.最高人民法院（2013）民提字第135號(hào)判決
裁判摘要：楊偉鵬向嘉美公司支付340萬(wàn)元并收取利息的行為，足以認(rèn)定雙方之間成立了債權(quán)債務(wù)關(guān)系。嘉美公司從楊偉鵬處取得340萬(wàn)元的真實(shí)意思是融資還債，其與楊偉鵬簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的目的，則是為了擔(dān)保債務(wù)的履行。鑒于雙方未辦理抵押登記（抵押權(quán)并不成立），其約定也不符合《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定的擔(dān)保方式，故雙方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并辦理商品房備案登記的行為應(yīng)認(rèn)定為非典型的擔(dān)保方式。即在嘉美公司不能按時(shí)歸還340萬(wàn)元的情況下，楊偉鵬可以通過(guò)拍賣(mài)或者變賣(mài)案涉房屋的方式確保其能夠?qū)崿F(xiàn)債權(quán)……現(xiàn)楊偉鵬請(qǐng)求直接取得案涉商鋪所有權(quán)的主張違反《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》關(guān)于禁止流質(zhì)的規(guī)定，本院不予支持。
2.寧波市中級(jí)人民法院（2014）浙甬商終字第1356號(hào)判決
裁判摘要：就本案而言，雖然雙方所設(shè)立的是一種非典型的擔(dān)保方式，但為平衡雙方當(dāng)事人利益及確保破產(chǎn)債務(wù)人東來(lái)公司的其他債權(quán)人的公平受償之目的，涉案《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》作為實(shí)現(xiàn)擔(dān)保權(quán)方式中一個(gè)環(huán)節(jié)也應(yīng)遵循物權(quán)法有關(guān)禁止流質(zhì)的原則，且該《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的真實(shí)目的并非買(mǎi)賣(mài)房屋，故原審法院對(duì)涉案《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》作出的無(wú)效確認(rèn)并無(wú)不當(dāng)，即在東來(lái)公司不按約歸還本息情形下，鄭臘上不能以該《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》請(qǐng)求對(duì)方交付該合同項(xiàng)下的房屋。但是，需要明確的是，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十六條規(guī)定，合同部分無(wú)效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。因此，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》在前述意義上的無(wú)效，僅涉及雙方所設(shè)立的非典型擔(dān)保行為中有關(guān)擔(dān)保權(quán)實(shí)現(xiàn)方式的部分內(nèi)容，不影響該非典型擔(dān)保方式作為擔(dān)保行為的其他效力，即在東來(lái)公司不按約歸還本息情形下，鄭臘上可以通過(guò)拍賣(mài)或變賣(mài)案涉房屋的方式擔(dān)保其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。綜上，鄭臘上上訴提出的有關(guān)涉案《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》有效的理由，不能成立，本院對(duì)其上訴請(qǐng)求不予支持。原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，判決得當(dāng)。
同類(lèi)案例：寧波市中級(jí)人民法院（2014）浙甬商終字第1351號(hào)、第1352號(hào)、第1353號(hào)、第1354號(hào)、第1355號(hào)、第1357號(hào)系列判決。
（二）以預(yù)告登記作為“后讓與擔(dān)保”具備物權(quán)效力的要件
1.黑龍江省高級(jí)人民法院（2014）黑高商終字第30號(hào)判決
裁判摘要：劉殿義與上遠(yuǎn)公司關(guān)于88套房屋的兩份《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》和辦理房屋預(yù)告登記行為的性質(zhì)如何認(rèn)定及處理。根據(jù)前述查明的事實(shí)，上遠(yuǎn)公司為擔(dān)保案涉借款的如約履行，自愿以案涉“北方明珠小區(qū)”的88套房屋作抵押，但雙方并未就該擔(dān)保行為簽訂抵押合同及辦理該88套房屋的抵押登記手續(xù)，而是以商品房買(mǎi)賣(mài)的形式簽訂了兩份《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，并就其中的51套房屋辦理了房屋預(yù)告登記，故從雙方的實(shí)際履行情況看，雙方并未履行抵押合同，故原審判決依據(jù)抵押擔(dān)保制度的相關(guān)原理及規(guī)定對(duì)此予以處理不當(dāng)。本案中，雙方當(dāng)事人之所以訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同并辦理預(yù)告登記，其真實(shí)意思并非是為了買(mǎi)賣(mài)房屋，而系為案涉借款提供擔(dān)保，并限制該擔(dān)保房屋的轉(zhuǎn)讓或作其他處分。根據(jù)目前的相關(guān)理論研究，案涉兩份《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》和辦理房屋預(yù)告登記行為的性質(zhì)應(yīng)認(rèn)定為“后讓與擔(dān)?！保瑢儆谝环N非典型擔(dān)保。雖然該種擔(dān)保不屬《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》明確規(guī)定的擔(dān)保形式，但其并不符合《合同法》規(guī)定的合同無(wú)效的情形，亦不違反《物權(quán)法》第十五條所確立的原因行為與物權(quán)變動(dòng)行為相區(qū)分原則，依契約自由原則，應(yīng)承認(rèn)該種非典型擔(dān)保合同的效力。如果合同中約定有流質(zhì)條款的，該流質(zhì)條款部分無(wú)效。而且，對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)進(jìn)行預(yù)告登記的，應(yīng)當(dāng)視為已經(jīng)進(jìn)行了物權(quán)公示。未進(jìn)行物權(quán)公示的，該擔(dān)保行為不能對(duì)抗善意第三人。
2.黑龍江省高級(jí)人民法院（2014）黑高商終字第37號(hào)判決
裁判摘要：根據(jù)目前的相關(guān)理論研究，案涉兩份《上京府邸認(rèn)購(gòu)書(shū)》的性質(zhì)應(yīng)認(rèn)定為“讓與擔(dān)?！被颉昂笞屌c擔(dān)保”，屬于一種非典型擔(dān)保。雖然該種擔(dān)保不屬《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》明確規(guī)定的擔(dān)保形式，但其并不符合《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定的合同無(wú)效的情形，亦不違反《物權(quán)法》第十五條所確立的原因行為與物權(quán)變動(dòng)行為相區(qū)分原則。依契約自由原則，應(yīng)承認(rèn)該種非典型擔(dān)保合同的效力。如果該以買(mǎi)賣(mài)形式用來(lái)?yè)?dān)保的房屋已經(jīng)進(jìn)行預(yù)告登記的，則應(yīng)當(dāng)視為進(jìn)行了物權(quán)公示。如未進(jìn)行物權(quán)公示的，該擔(dān)保行為不能對(duì)抗善意第三人。對(duì)于這種非典型擔(dān)保，擔(dān)保人履行承諾的擔(dān)保責(zé)任時(shí)，須對(duì)擔(dān)保物進(jìn)行清算。故昊潤(rùn)公司的案涉擔(dān)保行為應(yīng)為有效。盡管案涉房屋未辦理預(yù)告登記手續(xù)，但昊潤(rùn)公司仍應(yīng)以該案涉房產(chǎn)進(jìn)行清算作價(jià)后對(duì)楊國(guó)宏不能清償?shù)膫鶆?wù)承擔(dān)清償責(zé)任。（本案系第三人以其估值1000萬(wàn)的房屋為債務(wù)人的450萬(wàn)借款作擔(dān)保，原告以民間借貸提起訴訟，要求還本付息，并訴請(qǐng)以擔(dān)保財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)）
3．黑龍江省高級(jí)人民法院（2015）黑高商終字第74號(hào)判決
裁判摘要：一、如何認(rèn)定案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的性質(zhì)、效力。雙方當(dāng)事人簽訂《還款協(xié)議》的同時(shí)，又簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，根據(jù)各方當(dāng)事人在訴訟中的意思表示及申騰開(kāi)發(fā)公司出具的還款承諾書(shū)可以確定，該買(mǎi)賣(mài)合同的目的不是為了賈炳藝、李玉龍取得標(biāo)的物房屋的所有權(quán)，而是對(duì)其借款債權(quán)提供擔(dān)保，該合同不具有獨(dú)立性，系以債權(quán)債務(wù)合同的產(chǎn)生為前提，伴隨著債務(wù)的清償和消滅而消滅，具有從屬性，屬于借款債權(quán)債務(wù)合同的從合同，因此，案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》性質(zhì)應(yīng)為一種擔(dān)保合同。雖然案涉房屋未進(jìn)行抵押，債權(quán)人賈炳藝、李玉龍亦未占有該房屋，不具有“讓與擔(dān)?！备拍钪惺孪葘?dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)等權(quán)利轉(zhuǎn)移于擔(dān)保權(quán)人的特征，而是后轉(zhuǎn)移所有權(quán)，但二者的區(qū)別亦僅在于所有權(quán)轉(zhuǎn)移的先后次序，其他方面基本相同，故根據(jù)目前的相關(guān)理論研究，案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》擔(dān)保的性質(zhì)應(yīng)認(rèn)定為“后讓與擔(dān)?！?，亦屬于一種非典型擔(dān)保。雖然《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》中未明確規(guī)定該種擔(dān)保形式，但其并不屬于《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定的合同無(wú)效的情形，亦不違反《物權(quán)法》第十五條所確立的原因行為與物權(quán)變動(dòng)行為相區(qū)分原則，屬于當(dāng)事人之間的真實(shí)意思表示，依契約自由原則，應(yīng)承認(rèn)該種非典型擔(dān)保合同的效力。二、賈炳藝、李玉龍應(yīng)否以案涉24套房屋清算后的價(jià)款受償案涉借款。由于案涉房屋不屬于法律、行政法規(guī)禁止擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)，案涉以買(mǎi)賣(mài)形式用來(lái)?yè)?dān)保的房屋已經(jīng)進(jìn)行商品房預(yù)售登記，其目的是為了限制該擔(dān)保房屋的轉(zhuǎn)讓或作其他處分，應(yīng)當(dāng)視為進(jìn)行了物權(quán)公示。雖然《還款協(xié)議》中約定申騰開(kāi)發(fā)公司到期不能償還借款本息，案涉房屋歸賈炳藝、李玉龍所有，以及申騰開(kāi)發(fā)公司承諾到期不能償還利息，將案涉房屋交與賈炳藝、李玉龍出售等等，但此種將擔(dān)保財(cái)產(chǎn)直接交由擔(dān)保權(quán)人所有以消滅雙方的債權(quán)債務(wù)關(guān)系的約定，排除了擔(dān)保物實(shí)現(xiàn)時(shí)對(duì)擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的清算程序，存在因市場(chǎng)變化而產(chǎn)生實(shí)質(zhì)不公的可能性，違反了禁止流質(zhì)契約的法律原則，因此，原審法院判決擔(dān)保權(quán)人賈炳藝、李玉龍對(duì)案涉24套房屋清算后的價(jià)款受償案涉借款的方式消滅雙方的債權(quán)債務(wù)關(guān)系并無(wú)不當(dāng)。
4.黑龍江省齊齊哈爾市中級(jí)人民法院（2015）齊商初字第39號(hào)判決
裁判摘要：原告關(guān)鵬與被告盧啟林簽訂的借款合同不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。被告盧啟林給原告出具的借據(jù)亦真實(shí)有效，足以證明被告盧啟林為借款人，其依法應(yīng)當(dāng)履行償還借款的義務(wù)。被告盧啟林辯稱(chēng)借款用于公司，公司為借款人的理由不能成立，因借款用途并不能影響借款合同與借據(jù)的法律效力。就本案借款，被告海德宇房地產(chǎn)公司所提供的案涉房產(chǎn)，雖未辦理抵押相關(guān)手續(xù)，但雙方所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，其目的并非是真實(shí)買(mǎi)賣(mài)，而是對(duì)本案借款進(jìn)行擔(dān)保，且已經(jīng)進(jìn)行預(yù)告登記，具有物權(quán)公示效力。故商品房買(mǎi)賣(mài)合同的性質(zhì)應(yīng)認(rèn)定為“（后）讓與擔(dān)?！?，屬于一種非典型擔(dān)保。同時(shí)，二被告對(duì)于本案房產(chǎn)是作為借款擔(dān)保的事實(shí)亦不持異議，故應(yīng)認(rèn)定該擔(dān)保行為有效，被告海德宇房地產(chǎn)公司以案涉房產(chǎn)對(duì)本案借款承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。
【作者評(píng)述】縱觀黑龍江法院的上述四則判決，系從《合同法》契約自由原則以及《物權(quán)法》第15條確立的債物區(qū)分原則入手，肯認(rèn)后讓與擔(dān)保的債權(quán)效力。即債權(quán)人在債務(wù)未獲清償時(shí)有權(quán)拍賣(mài)、變賣(mài)擔(dān)保物并從中受償；且該擔(dān)保經(jīng)過(guò)預(yù)告登記進(jìn)而具備對(duì)抗第三人的物權(quán)效力（前三則判決中所謂“善意第三人”中“善意”一詞似有蛇足之嫌），得就拍賣(mài)之所得優(yōu)先于其他普通債權(quán)人而受償其債權(quán)。其中，在公示手段上，（2015）黑高商終字第74號(hào)判決中將預(yù)售登記視為物權(quán)公示，似乎混淆了預(yù)售登記與預(yù)告登記的不同性質(zhì)及效力。預(yù)售登記作為行政管理的手段，雖然在一定程度上限制了擔(dān)保房屋的另行處分，但無(wú)法替代或承載物權(quán)法上預(yù)告登記的制度功能。據(jù)此，房屋預(yù)售登記不足以產(chǎn)生優(yōu)先受償權(quán)。
5.寧波市北侖區(qū)人民法院（2011）甬侖民初字第583號(hào)判決（一審），寧波市中級(jí)人民法院（2013）浙甬商終字第447號(hào)判決（二審維持）
裁判摘要：……關(guān)于以預(yù)售商品房的方式體現(xiàn)的借款擔(dān)保關(guān)系，《債務(wù)重組協(xié)議》約定：“貨幣償還為主、房產(chǎn)擔(dān)保為輔”；福建華辰公司提供“君臨.盛世茶亭”房地產(chǎn)項(xiàng)目中的5#地塊上的商業(yè)小店鋪，重新為本協(xié)議履行設(shè)定擔(dān)保；亞信商貿(mào)公司通過(guò)與福建華辰公司訂立相對(duì)應(yīng)的《商品房預(yù)售合同》并辦理相關(guān)房地產(chǎn)交易備案登記手續(xù)而實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)。上述約定內(nèi)容，以及此后福建華辰公司與亞信商貿(mào)公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，到福州市房地產(chǎn)交易登記中心辦理了預(yù)售商品房預(yù)告登記，均證實(shí)福建華辰公司以預(yù)售商品房的方式為借款提供擔(dān)保。據(jù)此，福建華辰公司為履行《債務(wù)重組協(xié)議》中的債務(wù)，自愿真實(shí)以預(yù)售商品房形式提供擔(dān)保，并為其他各方所接受，且未侵害他人利益或公共利益，不違反法律禁止性規(guī)定，雙方也采取了相應(yīng)的符合物權(quán)法規(guī)定的公示方式(筆者注：指預(yù)告登記)。因此，亞信商貿(mào)公司通過(guò)與福建華辰公司以預(yù)售商品房的方式為借款設(shè)立擔(dān)保的效力應(yīng)予確認(rèn)。而且，從三組協(xié)議的形成過(guò)程及內(nèi)容來(lái)看，福建華辰公司在債務(wù)重組協(xié)議中重新確定新的擔(dān)保，是當(dāng)時(shí)應(yīng)其關(guān)聯(lián)企業(yè)寧波華辰公司對(duì)外融資之需，以解除“原有債務(wù)”所設(shè)定的土地抵押擔(dān)保為前提和條件的，也即，如果福建華辰公司重新以預(yù)售商品房形式提供的擔(dān)保喪失債權(quán)的擔(dān)保功能，則亞信商貿(mào)公司的債權(quán)將會(huì)同時(shí)失去原有的擔(dān)保和新的擔(dān)保，這不符合各方當(dāng)事人當(dāng)初的真實(shí)意思表示，且有違誠(chéng)實(shí)信用原則，并會(huì)使債權(quán)人一方的利益明顯失衡。因此，亞信商貿(mào)公司主張對(duì)預(yù)售房屋行使優(yōu)先受償權(quán)，應(yīng)予支持。關(guān)于以房屋買(mǎi)賣(mài)形式體現(xiàn)的以房抵債的約定?！秱鶆?wù)重組協(xié)議》約定：擔(dān)保期滿且未能延長(zhǎng)擔(dān)保期限的，亞信商貿(mào)公司可以選擇要求履行《商品房預(yù)售合同》；亞信商貿(mào)公司選擇上述辦理領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》的方式實(shí)現(xiàn)債權(quán)的，福建華辰公司應(yīng)積極配合辦理相應(yīng)的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)手續(xù)?！堆a(bǔ)充協(xié)議書(shū)》約定：在本合同訂立的10個(gè)月后取得房屋所有權(quán)證前，若福建華辰公司沒(méi)有以5000萬(wàn)的價(jià)格回購(gòu)全部“君臨.盛世茶亭”5#地塊上的房屋（筆者注：即亞信商貿(mào)公司配合福建華辰公司解除商品房預(yù)售合同并注銷(xiāo)備案），亞信商貿(mào)公司無(wú)需任何理由可要求福建華辰公司履行《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。該兩份協(xié)議關(guān)于10個(gè)月?lián)Ｆ跐M后，亞信商貿(mào)公司有權(quán)要求福建華辰公司履行《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，實(shí)際是以房屋抵償債務(wù)，該約定將預(yù)先用于擔(dān)保的房屋未經(jīng)折價(jià)、變價(jià)，在10個(gè)月?lián)Ｆ跐M后未受清償時(shí)，作為擔(dān)保物的房屋直接移于債權(quán)人亞信商貿(mào)公司所有，從而使亞信商貿(mào)公司取得房屋所有權(quán)。該部分協(xié)議內(nèi)容有失公平，也違背了擔(dān)保法禁止流質(zhì)契約的相關(guān)規(guī)定，故協(xié)議中關(guān)于以房屋抵償債務(wù)的約定應(yīng)歸無(wú)效。
【作者評(píng)述】該判決與前述同類(lèi)型裁判思路類(lèi)似，該判例同時(shí)被收錄至《人民司法》2014年第16期，其重要性及代表性可見(jiàn)一斑。在主審法官就本案撰寫(xiě)的實(shí)務(wù)文章中，對(duì)“后讓與擔(dān)?！钡臉?gòu)造及效力進(jìn)行了詳細(xì)的闡述。首先，論及了物權(quán)法定原則中的“法”，不僅包括實(shí)定法，也承認(rèn)“習(xí)慣法”，以此對(duì)物權(quán)法定原則進(jìn)行了適度的緩和，避免其過(guò)度的僵化而不利于交易實(shí)踐；其次，該判決明確以預(yù)售合同之預(yù)告登記作為“后擔(dān)保讓與”成為擔(dān)保物權(quán)的生效要件（公示方法），從而具有了以?xún)?yōu)先受償權(quán)為集中體現(xiàn)的對(duì)世效力。在說(shuō)理及處理上堪稱(chēng)妥適。
作者后記：感謝高杉峻老師及數(shù)位匿名評(píng)審老師的指點(diǎn)，在采納絕大部分評(píng)審意見(jiàn)之余，謹(jǐn)在此作出簡(jiǎn)要回應(yīng)：
（一）“后讓與擔(dān)保”的概念提出，首見(jiàn)楊立新教授在《中國(guó)法學(xué)》2014年的宏文，實(shí)務(wù)中也逐漸接受并認(rèn)可這個(gè)概念。我參考了民間借貸釋義書(shū)的通行界定，現(xiàn)已將定義置于開(kāi)頭，并點(diǎn)明了它與讓與擔(dān)保的不同點(diǎn)。
（二）以房抵債作為一個(gè)描述性的概念，并非法律術(shù)語(yǔ)。且以房抵債，究竟是指合意（專(zhuān)指以房抵債協(xié)議本身），還是包含合意及實(shí)際履行兩個(gè)行為的整體，都需要界定。以房抵債預(yù)約，也未必精準(zhǔn)地表達(dá)其內(nèi)核。且這次釋義書(shū)將后讓與擔(dān)保作為第24條的標(biāo)題。因此參考沿用。
（三）在檢索上，我吸取了評(píng)委老師關(guān)于檢索中的關(guān)鍵詞的意見(jiàn)，并更新了最新的檢索結(jié)果（精確檢索）。之所以用“讓與擔(dān)保”而不以“后讓與擔(dān)?！弊鳛殛P(guān)鍵詞，是因?yàn)楫?dāng)前實(shí)踐中的諸多判決還多將兩者相混淆。我堅(jiān)持在概念上將兩者作必要區(qū)分?！昂笞屌c擔(dān)?！辈荒転椤白屌c擔(dān)?！彼w，因?yàn)楦拍铋g精致化的界分是體系化的基礎(chǔ)。
（四）第一種思路與第二種思路看似區(qū)分不大。其實(shí)，本質(zhì)上在于“部分無(wú)效，是否影響其他有效部分的效力”，這是在剔除“流押”條款后就剩余的擔(dān)保內(nèi)容，再以物權(quán)法定原則作第二道衡量。
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