2010年12月3日 星期五 16:51:25 星期五 法律導(dǎo)讀： 新勞動(dòng)法誕生了,勞動(dòng)者的法寶.
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論房屋拆遷中承租人的補(bǔ)償安置權(quán)
王衛(wèi)洲論房屋拆遷中承租人的補(bǔ)償安置權(quán)
王衛(wèi)洲
拆遷是已經(jīng)成為社會(huì)最為關(guān)注的民生問(wèn)題之一，被拆遷人的權(quán)利保障當(dāng)然也是國(guó)家重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題，筆者以為拆遷過(guò)程中還有另一類弱勢(shì)群體——承租人，他們的利益也應(yīng)該受到社會(huì)的關(guān)注，因?yàn)楸徊疬w人擁有拆遷房的產(chǎn)權(quán)，拆遷涉及到他們的切身利益。然而在拆遷過(guò)程中還有另一類的弱勢(shì)群體，他們的權(quán)利也是經(jīng)常受到侵犯，但是幾乎得不到救濟(jì)——房屋承租人。
在拆遷過(guò)程中無(wú)論是開(kāi)發(fā)商和政府往往會(huì)漠視房屋承租人的利益，很多人認(rèn)為拆遷與承租人的利益沒(méi)有關(guān)系，甚至拆遷過(guò)程中都從來(lái)不與承租人進(jìn)行溝通。筆者以為這種觀點(diǎn)是不正確的，拆遷與承租人利益時(shí)息息相關(guān)的，甚至在有時(shí)候會(huì)關(guān)系到其切身利益。
1、 承租人在房屋拆遷是否可以獲得補(bǔ)償？
拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶粌H僅包括房屋的所有權(quán)，而且應(yīng)當(dāng)房屋使用權(quán)，承租人屬于房屋使用權(quán)人理所當(dāng)然可以獲得補(bǔ)償。然而我國(guó)并沒(méi)有明確規(guī)定承租人是否可以獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》只是規(guī)定“拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。”對(duì)于承租人的獲得補(bǔ)償并沒(méi)有直接的體現(xiàn)。
一、關(guān)于居住型承租人獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。
在法律上直接承租人的利益的是《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三十一條，該條款是這樣規(guī)定的“拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。在過(guò)渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。”該條款有兩點(diǎn)內(nèi)容1、在拆遷過(guò)程中拆遷人應(yīng)當(dāng)向承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)即因?yàn)榘峒倚枰ㄤN的費(fèi)用由拆遷人補(bǔ)助；2、拆遷人向承租人支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)或提供臨時(shí)周轉(zhuǎn)房。
搬家費(fèi)和臨時(shí)周轉(zhuǎn)房只是對(duì)承租人暫時(shí)因無(wú)法居住或需要搬家的一種臨時(shí)安置，應(yīng)當(dāng)不屬于拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶覍?duì)于居住型承租人來(lái)說(shuō)，拆遷帶來(lái)的主要問(wèn)題就是居住問(wèn)題，如果居住得到解決，也就不需要再獲得經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償。筆者以為居住型承租人在房屋拆遷中享有獲得補(bǔ)助的權(quán)利即是搬遷過(guò)渡的費(fèi)用。
二、營(yíng)業(yè)性承租人獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。
營(yíng)業(yè)性承租人與居住型承租人在房屋拆遷中的利益是不同的，因?yàn)?營(yíng)業(yè)性承租人不但需要將拆遷房作為單位的住所，而且還有需要使用權(quán)獲得經(jīng)濟(jì)利益。對(duì)于營(yíng)業(yè)性承租人的搬遷過(guò)渡費(fèi)一般不存在太大爭(zhēng)議，這種補(bǔ)助其實(shí)也是拆遷補(bǔ)償安置中“小頭”，拆遷對(duì)于應(yīng)業(yè)主來(lái)說(shuō)主要的損失便是“停產(chǎn)停業(yè)的損失”。承租人往往認(rèn)為停產(chǎn)期間支付的各項(xiàng)費(fèi)用和企業(yè)的利潤(rùn)都應(yīng)當(dāng)由拆遷人補(bǔ)償，而拆遷人往往不去理會(huì)承租人這樣的利益，這也是很重要的焦點(diǎn)問(wèn)題。
《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定“因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。”，雖然沒(méi)有規(guī)定補(bǔ)償對(duì)象是誰(shuí)，但是按照社會(huì)常識(shí)來(lái)講，給成造成損失就應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償誰(shuí)，所以說(shuō)營(yíng)業(yè)損失補(bǔ)償對(duì)象應(yīng)當(dāng)為營(yíng)業(yè)單位，這是沒(méi)有問(wèn)題。當(dāng)然如果承租人是營(yíng)業(yè)單位，那么自然也可以獲得停產(chǎn)的補(bǔ)償。
關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償都包括哪些？是一個(gè)爭(zhēng)議問(wèn)題，雖然法律沒(méi)有明確規(guī)定，但是根據(jù)我國(guó)有關(guān)補(bǔ)償?shù)姆傻幕驹瓌t來(lái)講，停產(chǎn)停業(yè)損失主要是指因拆遷而造成的直接損失，如支付工人的工資、維持現(xiàn)狀花費(fèi)的水電費(fèi)等，對(duì)于生產(chǎn)可能可能創(chuàng)造的利潤(rùn)因?yàn)檠a(bǔ)償這種行為的性質(zhì)只是雙方?jīng)]有過(guò)錯(cuò)的情況下發(fā)生的，理應(yīng)不包含企業(yè)可能產(chǎn)生的利潤(rùn)。筆者以為經(jīng)營(yíng)性承租人停產(chǎn)停業(yè)的損失應(yīng)為停產(chǎn)停業(yè)造成的直接花費(fèi)。
2、承租人的補(bǔ)償安置如何實(shí)現(xiàn)。
一、承租人的補(bǔ)償安置由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)。
在拆遷過(guò)程中，承租人主張權(quán)利時(shí)往往沒(méi)有人關(guān)注，拆遷人認(rèn)為自己只對(duì)被拆遷人即房屋產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)，而被拆遷人自己遭遇拆遷也不會(huì)去補(bǔ)償承租人，而且這一損失也非被拆遷人引起。
既然那么有獲得補(bǔ)償安置的權(quán)利，那么必然就要有實(shí)現(xiàn)權(quán)利的途徑， 《城市拆遷前管理?xiàng)l例》規(guī)定“ 拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。”這是居住型承租人權(quán)利的規(guī)定。
停產(chǎn)停業(yè)的損失的補(bǔ)償，法律并沒(méi)有規(guī)定由誰(shuí)支付。
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