| 《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條 注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。 被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。 可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。
市場法 市場法也稱市場價格比較法（market approach），是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似的市場價格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。 應(yīng)用市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估可分三個步驟：市場調(diào)查，選擇參照物；因素比較，調(diào)整差異；綜合定價。 ⑴市場調(diào)查、選擇參照物 搜集與評估對象相同或類似資產(chǎn)市場交易的基本數(shù)據(jù)資料，包括交易價格、交易時間、交易批量等，并通過科學(xué)的方法，驗(yàn)證所獲得資料的準(zhǔn)確性,特別是有關(guān)市場價格變化情況的準(zhǔn)確性。 ⑵因素比較、調(diào)整差異 應(yīng)用市場法進(jìn)行評估時，應(yīng)把評估對象與參照物的各種因素逐一進(jìn)行比較。包括:實(shí)體特征；地理特征;經(jīng)濟(jì)特征；銷售時間；銷售價格等。根據(jù)與參照物的比較，分項(xiàng)調(diào)整各對應(yīng)因素的差額，進(jìn)而確定評估對象各因素的價值。如將使用壽命30年的建筑物作為評估對象，而類似的資產(chǎn)使用壽命只有20年，這就需要進(jìn)行調(diào)整。 ⑶綜合定價 在認(rèn)真比較各因素并調(diào)整差異的基礎(chǔ)上，綜合確定評估對象的價值。 收益法 收益法(income approach，income capitalization approach )，也稱收益資本化法、收益還原法。是房地產(chǎn)評估中常用的方法之一。收益法是預(yù)測估價對象的未來正常收益，選擇適當(dāng)?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價對象的價值，也就是以資產(chǎn)未來收益折現(xiàn)值作為計價的尺度。 企業(yè)價值評估中的收益法，是指通過將被評估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價值的評估思路。 收益法中常用的兩種具體方法是收益資本化法和未來收益折現(xiàn)法。 假設(shè)開發(fā)法 假設(shè)開發(fā)法（hypothetical development method， residual method）：房地產(chǎn)估價方法之一，指預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價。運(yùn)用此方法應(yīng)把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式。 待開發(fā)房地產(chǎn)投資開發(fā)前的狀態(tài)，包括生地、毛地、熟地、舊房和在建工程等；投資開發(fā)后的狀態(tài)，包括熟地和房屋（含土地）等；投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式，包括出售（含預(yù)售）、出租（含預(yù)租）和自營等。 假設(shè)開發(fā)法的基本理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。 |
