一、渠道拓展概念解析
在房地產(chǎn)營銷中“客戶資源”是決定銷售業(yè)績的最關(guān)鍵因素之一。樓盤投入幾百萬甚至幾千萬的營銷費用最終是為了吸引客戶上門并成交。很多滯銷樓盤遇到的最大問題就是有效客戶太少進線量、上門量不足售樓處現(xiàn)場人氣不夠。解決客戶資源問題主要的手段有兩個一個是宣傳推廣一個便是渠道拓展?，F(xiàn)代營銷學(xué)的發(fā)展從傳統(tǒng)的坐銷又引申出行銷、分銷和傳銷等幾種銷售形式?！白N”在房地產(chǎn)中指的就是在售樓處守株待兔、等客上門這種方式適合我們上文所說的“順境樓盤”即地段好、先天條件較為優(yōu)越的樓盤其解決銷售往往就靠單純的廣告推廣然后等客上門就可以了但很多樓盤往往屬于先天條件并不優(yōu)越或者樓盤放量比較大或者要求實現(xiàn)的價格較高或者市場大環(huán)境不好、消費者觀望氛圍濃厚在這些逆境條件下發(fā)揮行銷、分銷和傳銷等幾種銷售形式就特別重要這幾種形式就是我們所說的“渠道拓展”。所謂“行銷”就是走出售樓處開拓各種客戶渠道如深入大客戶單位、社區(qū)、寫字樓等目標客戶聚集的地方進行銷售信息的傳遞吸引客戶上門從而實現(xiàn)成交“分銷”則是在售樓處之外開拓另外的銷售現(xiàn)場如在大型超市、城市中心設(shè)立外賣場等拓寬項目與客戶溝通的渠道方便客戶上門從而實現(xiàn)增大有效成交的目的“傳銷”即通過梳理、維系老客戶實現(xiàn)老客戶帶新客戶發(fā)揮客戶資源的再生功能。以上三種形式都需要主動出擊多種銷售方式并行為銷售現(xiàn)場提供大量的客戶源支撐保障項目高目標的實現(xiàn)。
二、渠道營銷案例分析
曾經(jīng)叱咤地產(chǎn)風(fēng)云、挑戰(zhàn)萬科的順馳集團十年創(chuàng)造了從零到百億的傳奇其賴以笑傲江湖的最大資本之一就是營銷團隊的渠道拓展能力。脫胎于聯(lián)想集團的孫宏斌移植IT業(yè)的營銷網(wǎng)絡(luò)打造了地產(chǎn)行業(yè)可謂最強大的營銷團隊這支團隊以完善的架構(gòu)、超強的執(zhí)行力和超高的目標屢戰(zhàn)屢勝創(chuàng)造了地產(chǎn)行業(yè)的神話。順馳的營銷體系分四個部門企劃部、客戶資源部、現(xiàn)場部和銷售管理部。四個部門的架構(gòu)和分工如下圖所示企劃部負責(zé)宣傳推廣方面的支持屬于空軍部隊用信息高空轟炸的方式聚集客戶客戶資源部則是陸軍部隊發(fā)揮地面滲透的功能深挖洞廣積糧深入各個客戶渠道開辟敵后第二戰(zhàn)場企劃部和客戶資源部最終的目的就是為現(xiàn)場輸送有效客戶現(xiàn)場部的銷售人員則負責(zé)將上門的客戶進行集中圍剿實現(xiàn)成交。銷售管理部是總后勤部主要負責(zé)管理銷售記錄、資金回籠等。四個部門的無縫銜接保證了順馳高目標的實現(xiàn)。尤其是“客戶資源部”屢屢成為順馳無往不克的尖兵。下面我們就順馳“客戶資源部”的運作架構(gòu)來談?wù)勄劳卣构ぷ鞯拈_展。
1、順馳“客戶資源部”內(nèi)部架構(gòu)順馳“客戶資源部”的內(nèi)部架構(gòu)如下圖所示客戶資源部下轄五個業(yè)務(wù)小組和一個支持保障小組五個組聚焦項目高目標一起動作為現(xiàn)場形成大量的客戶資源支撐。社區(qū)組深入各大社區(qū)、寫字樓進行信息的宣傳滲透大客戶組瞄準的是大客戶單位以及其他可能發(fā)展為大客戶單位的普通機構(gòu)通過信息宣傳和活動組織發(fā)動他們到項目現(xiàn)場實現(xiàn)成交物業(yè)組則發(fā)揮順馳物業(yè)管理當(dāng)時天津30多個小區(qū)的資源充分利用物業(yè)公司力量形成聯(lián)動讓物業(yè)公司在所管理小區(qū)內(nèi)展開信息滲透以及組織活動為項目輸送大量客戶聯(lián)動組利用順馳不動產(chǎn)大量三級市場連鎖門店的渠道優(yōu)勢讓三級市場門店銷售人員推薦有效客戶形成二三級市場聯(lián)動的局面外賣場組主要是指項目設(shè)立的分售樓處。支持保障組則是負責(zé)客戶資源部的內(nèi)勤工作同時挖掘客戶資料庫為業(yè)務(wù)組提出可行性建議提供精確制導(dǎo)的客戶資源方向。如分析最新成交資料發(fā)現(xiàn)××單位、××社區(qū)有新成交則指揮相應(yīng)的業(yè)務(wù)小組進行跟進動作保證整個機構(gòu)的方向感。
2、順馳“客戶資源部”工作職能
3、順馳如何渠道拓展
我們從2004年12月份2005年3月份順馳天津“太陽城”項目客戶資源部的《操作手冊》來看順馳整個渠道拓展體系如何運作以保證項目高目標的實現(xiàn)。順馳天津太陽城項目是一個占地2700畝的大盤該項目位于天津河?xùn)|區(qū)的邊緣地帶配套和人氣都相對不足。順馳在操作這個項目的時候又是一貫的高銷售指標包括去化量指標和價格指標都遠遠突破該片區(qū)的價值體系按常規(guī)的坐銷手段肯定是不行的順馳的“渠道拓展”綜合行銷、分銷、傳銷的形式發(fā)揮了重要的威力。從上面的《操作手冊》可以看出首先每月都要明確的銷售產(chǎn)品目標和客戶目標然后再根據(jù)這個去確立工作方向。每個月賣什么、賣給誰、怎么賣是必須要清晰的。其次每個部門聚焦目標的實現(xiàn)各司其職發(fā)揮其各自的渠道威力真正的深入市場細分客戶把工作做深、做透。順馳如此強大的渠道能力有其先天的資源優(yōu)勢就拿天津市來說順馳物業(yè)管理30多個小區(qū)物業(yè)公司構(gòu)成一個強大的渠道網(wǎng)絡(luò)順馳不動產(chǎn)在天津擁有200多家二手房連鎖店也是一個極佳的網(wǎng)絡(luò)資源。這些資源一般的開發(fā)公司并不具備但是如果樓盤突圍的需要完全可以整合外部的資源。例如上海金地就曾整合中原地產(chǎn)在上海的三級門店渠道實行二三級市場聯(lián)動另外很多物業(yè)公司也是完全可以洽談合作的。還有銀行、汽車銷售公司、各種客戶俱樂部等渠道資源都可以進行外部整合。總之只要深入市場很多的渠道都可以拓展利用最終打一場漂亮的攻堅戰(zhàn)。
三、其他案例
沈陽道義大學(xué)城開發(fā)區(qū)的某項目夾在碧桂園、雅居樂、廣東香江、理想新城幾大巨鱷之間競爭非常激烈。策劃方提出開拓十大客戶資源渠道
1、雅居樂、碧桂園客戶在項目地塊東南、西南樹T型廣告牌設(shè)置工地圍檔、樓體條幅等形成客戶截流
2、大學(xué)城客戶派直銷人員在校大學(xué)生兼職散發(fā)DM單等宣傳資料
3、有車客戶在汽車4S店、加油站投放DM單等宣傳資料
4、投資客戶、金融客戶充分利用合作銀行信用卡客戶短信發(fā)送組織投資講座
5、白領(lǐng)客戶充分利用主流媒體舉辦“緣來有你白領(lǐng)交友派對”等活動積累客戶
6、行會客戶針對駐沈陽廣東商會、臺商協(xié)會、韓國商會、個體工商業(yè)協(xié)會等行會組織組織推介會、聯(lián)誼會等活動投放宣傳資料等
7、業(yè)內(nèi)客戶設(shè)置“陽光接待大使”專門負責(zé)接待業(yè)界客戶形成良好的業(yè)內(nèi)口碑
8、皇姑區(qū)客戶通過媒體滲透以及組織“超級狗狗秀”等活動進行積累客戶
9、城際高端客戶針對鐵嶺、朝陽等城際客戶通過媒體滲透以及世創(chuàng)的渠道網(wǎng)絡(luò)進行積累。
佛山的怡翠玫瑰園項目針對鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶信息難以滲透的弊端啟動“星火計劃”。
四、總結(jié)
總之面對高目標、高難度的樓盤銷售實行“渠道拓展”是非常有效的。在國內(nèi)陸產(chǎn)銷售界稍有名氣的香港泰盈地產(chǎn)號稱“刀鋒營銷”其在操盤的時候注重直銷直銷員遍布各個區(qū)域派發(fā)單張。比起順馳的渠道拓展系統(tǒng)雖然粗糙許多但相對初級階段的單純坐銷來說也賺得了不少加分。對一個國家政權(quán)來說向來有所謂“打江山”和“守江山”之分。如果說“渠道拓展”是打江山“關(guān)系營銷”則屬于守江山。在房地產(chǎn)營銷中二者具有同樣重要的地位。下文我們就將討論“關(guān)系營銷”的運作思路。
