| 目 錄 一、 深圳市區(qū)核心商業(yè)圈分析---------------------------------------------2 二、 深圳寶安商業(yè)圈分析--------------------------------------------------17 三、 寶安中心區(qū)片區(qū)商業(yè)分析與預(yù)測(cè)-----------------------------------45 四、 正中商業(yè)廣場(chǎng)顧客群定位--------------------------------------------54 五、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手業(yè)態(tài)分析-----------------------------------------------------56 六、 正中商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)思路-----------------------------------------62 七、 正中商業(yè)廣場(chǎng)的商業(yè)文化設(shè)計(jì)--------------------------------------65 八、 不同商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)租金影響分析--------------------------------------68 本報(bào)告以市場(chǎng)分析為主，業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)僅僅是初步思路，正式業(yè)態(tài)方案需要進(jìn)入考察論證后做出正式設(shè)計(jì)方案。 關(guān)于顧客分析，建議在周邊住宅落成后進(jìn)行較大規(guī)模消費(fèi)者問卷調(diào)查。 一、 深圳市區(qū)核心商業(yè)圈分析 深圳零售業(yè)在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不斷發(fā)展壯大。接連的洗牌和重組，不僅給深圳零售業(yè)帶來(lái)了生機(jī)和活力，也帶來(lái)了撲朔迷離的市場(chǎng)局面。單打獨(dú)斗、稱霸一方的現(xiàn)象已成過(guò)去時(shí)，各零售商經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的洗禮，已逐步認(rèn)識(shí)到只有依靠整體力量，形成規(guī)模效應(yīng)，重新進(jìn)行資源整合，才能得到進(jìn)一步發(fā)展，因此，隨著深圳交通狀況的改善、基礎(chǔ)設(shè)施的完善，特別是地產(chǎn)的發(fā)展，已促使深圳在一定區(qū)域內(nèi)形成了各具特色的不同商圈。 2002年8月，深圳特區(qū)報(bào)主辦了首屆“深圳商圈論壇”，第一次明確提出了“深圳八大商圈”的概念。時(shí)隔兩年，深圳商圈的發(fā)展如何？具有何種變化？誰(shuí)將在這商圈的楚河、漢界中脫穎而出，成為稱雄市場(chǎng)的王者？ 深圳商圈的劃分 在2002年的“深圳商圈論壇”上提出的八大商圈，是指：以東門步行街為中心的“東門商圈”，以人口密度、地理優(yōu)勢(shì)自然形成的“人民南”商圈，以專業(yè)市場(chǎng)、主題商城為主體、多種業(yè)態(tài)組合的“華強(qiáng)北商圈”，正在興起的“南山商圈”，位居深南中路市區(qū)中心以國(guó)際時(shí)尚品牌為主流的“深南中路商圈”，以購(gòu)物、旅游、休閑為特色的“華僑城商圈”，有待創(chuàng)新開發(fā)的寶安商圈、龍崗商圈。 在2003年，深圳商業(yè)飛速發(fā)展，各商圈也發(fā)生了一定變化，新的商圈已不斷涌現(xiàn)：中心區(qū)CBD商業(yè)圈、寶安中心區(qū)濱海商業(yè)圈、皇崗、布吉、翠竹—太寧、鹽田。因此，按商圈形成的時(shí)間劃分，可分為老商圈、次新商圈和新興商圈。 老商圈：東門、人民南、華強(qiáng)北。 次新商圈：南山（分南頭、南油中心區(qū)、南油蛇口）、深南中、華強(qiáng)城、寶安、龍崗。 新興商圈：皇崗、布吉、翠竹—太寧、鹽田。 各商圈的特點(diǎn)及競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) （一） 東門商圈 東門商圈由東門老街沿變而成，東門老街的歷史可以上追溯到300多年前的明末清初，它一直是深圳商鋪?zhàn)蠲芗?、客流最集中、商品最豐富、歷史最悠久的商業(yè)旺區(qū)。東門商圈的形成、繁榮和發(fā)展，得益于東門步行街的改造，改造后東門商業(yè)步行街區(qū)由12條步行街相連，有20多家大型商場(chǎng)和數(shù)百家小型商鋪，已投入運(yùn)營(yíng)的商業(yè)面積超過(guò)50萬(wàn)平方米，是目前深圳經(jīng)營(yíng)品種最為齊全的商業(yè)區(qū)，因此吸引了大量顧客前來(lái)東門購(gòu)物，目前日均客流量達(dá)35萬(wàn)人次，節(jié)假日更高達(dá)50至60萬(wàn)人次，年?duì)I業(yè)額逾50億元。主要百貨店有茂業(yè)百貨、太陽(yáng)百貨、天虹商場(chǎng)。 圖1 東門主要商業(yè)步行街 （二） 華強(qiáng)北商圈 位于福田區(qū)的華強(qiáng)北原是個(gè)廠房集中的工業(yè)區(qū)，是一個(gè)自發(fā)性質(zhì)的電子產(chǎn)品買賣交易場(chǎng)所。到上世紀(jì)九十年代末，華強(qiáng)北已成為令人矚目的深圳主打商業(yè)旺區(qū)。其商圈范圍東起燕南路，西至華富路，南接南園路，北達(dá)紅荔路，深圳大動(dòng)脈深南大道橫貫其中，面積達(dá)1.6平方公里。商圈內(nèi)擁有50多萬(wàn)居住人口，大小企業(yè)一千多家，工薪白領(lǐng)10多萬(wàn)人，交通四通八達(dá)，20多路公交車穿行其中，輻射全市各地，每日人流涌涌，日人流量高達(dá)50萬(wàn)人次。 發(fā)展中的華強(qiáng)北是深圳“業(yè)態(tài)最全”的商圈：擁有全國(guó)最有影響的電子信息、鐘表、珠寶、服裝等20多家專業(yè)市場(chǎng)；有銅鑼灣、華強(qiáng)電子世界、紫荊城等30多家商業(yè)品牌大型商場(chǎng)，其中面積在一萬(wàn)平米以上的就達(dá)14家；擁有大小商家560多家，各式門店3400多家；有金融和證券機(jī)構(gòu)40多家；保齡球館、迪廳、酒吧等60多家；同時(shí)又是達(dá)聲、桑達(dá)、華發(fā)等20多家上市公司的總部所在地。整個(gè)商圈年銷售總額逾200億元，已成為全國(guó)客流、物資、資金流、信息流量最大的商業(yè)區(qū)之一。 目前，華強(qiáng)北正在不斷升級(jí)擴(kuò)容。一是政府對(duì)華強(qiáng)北進(jìn)行二期改造，進(jìn)一步完善交通、人行系統(tǒng)，加強(qiáng)步行街的建設(shè)；二是電子市場(chǎng)進(jìn)一步擴(kuò)大，新建40000平米的新亞洲電子商城即將開業(yè)運(yùn)營(yíng)；三是國(guó)美、蘇寧兩家家電巨頭的進(jìn)入，使華強(qiáng)北專業(yè)化經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)越來(lái)越明顯；四是茂業(yè)百貨進(jìn)駐華強(qiáng)北，已填補(bǔ)了華強(qiáng)北路缺少大型綜合百貨的空白，將進(jìn)一步帶動(dòng)華強(qiáng)北百貨業(yè)的發(fā)展，同時(shí)茂業(yè)百貨的進(jìn)駐，已使曼哈、儷人世界、東方時(shí)尚進(jìn)行重新調(diào)整、定位，形成良性的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的格局；五是銅鑼灣將投巨資打造銅鑼灣新干線，將把振中路建設(shè)成購(gòu)物、娛樂、飲食一條街?？梢灶A(yù)見，未來(lái)幾年內(nèi)，華強(qiáng)北將變得更加繁榮。 圖2 華強(qiáng)北街 （三） 人民南商圈 人民南商圈以人民南路為中軸，北齊深南東路，南止羅湖口岸，東至東門南路，西至和平路，總面積約1.3平方公里。 人民南片區(qū)曾經(jīng)是深圳的中心區(qū)域和標(biāo)志性區(qū)域，現(xiàn)有各類建筑840多幢，總建筑面積493萬(wàn)平方米，建筑占地面積為47．6萬(wàn)平方米；擁有、國(guó)際商場(chǎng)、西武百貨、友誼城百貨、天安國(guó)際商場(chǎng)、羅湖商業(yè)城、深房百貨等11家大型商場(chǎng)，16家金融機(jī)構(gòu)，33家中高級(jí)酒店，有陽(yáng)光、香格里拉、富臨、富苑、彭年等5座五星級(jí)大酒店；39家高檔次娛樂場(chǎng)所，數(shù)百家餐飲業(yè)和1萬(wàn)多家公司。有相當(dāng)一批跨國(guó)公司辦事處入駐人民南，如沃爾瑪亞洲采購(gòu)中心、丹麥的馬士基公司等；全市外資金融機(jī)構(gòu)的90％在該片區(qū)。但近年來(lái)，隨著片區(qū)開發(fā)的急劇膨脹，交通、配套、市政功能、商業(yè)環(huán)境諸方面已遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的需要，加之東門、華強(qiáng)北商圈的崛起，其昔日的輝煌景象漸失。 作為深圳市和羅湖區(qū)的商業(yè)、金融核心，人民南片區(qū)擔(dān)負(fù)著深圳發(fā)展的龍頭作用，應(yīng)充分利用人民南片區(qū)和羅湖口岸的各種綜合優(yōu)勢(shì)，因此深圳市政府已出臺(tái)總投資額達(dá)3.1億元的改造方案，力爭(zhēng)把人民南打造成代表城市水平和景觀形象的標(biāo)志性商業(yè)街區(qū)和國(guó)際化的知名商業(yè)大街。 根據(jù)改造后人民南“立足于豪華高檔，以眾多高檔次的百貨商店和精品商場(chǎng)為依托，吸引來(lái)自內(nèi)陸和深圳的中高層消費(fèi)者和香港居民”的市場(chǎng)定位，西武、國(guó)貿(mào)商場(chǎng)等也對(duì)賣場(chǎng)作進(jìn)一步調(diào)整、升級(jí)，70000平米的“金光華購(gòu)物廣場(chǎng)”已經(jīng)開業(yè)。人民南正在建設(shè)為集購(gòu)物、餐飲、娛樂、旅游、商務(wù)五大功能于一體的區(qū)域型現(xiàn)代化商業(yè)文化中心。 圖3 開業(yè)后金光華廣場(chǎng) 對(duì)于深華商場(chǎng)的商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查，我們?cè)苌钲诰皟|投資公司委托進(jìn)行估價(jià)與論證，該區(qū)域在地鐵開通后增強(qiáng)商業(yè)活力。 圖4 人民南商業(yè)圈 （四） 華僑城商圈 華僑城，“國(guó)際人居示范小區(qū)”，社區(qū)住宅、生態(tài)環(huán)境按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建筑和規(guī)劃，在幾年之前，它的商業(yè)配套設(shè)施卻相對(duì)落后，以分散出租的小店為主，無(wú)法滿足高消費(fèi)人群的消費(fèi)需求。進(jìn)入新千年后，隨著沃爾瑪、銅鑼灣的相繼入駐，具有良好購(gòu)物環(huán)境和休閑功能的華僑城商圈開始形成。華僑城銅鑼灣以“生態(tài)景觀＋海洋文化”獲得廣東省連鎖業(yè)協(xié)會(huì)的“最佳賣場(chǎng)形象設(shè)計(jì)”獎(jiǎng)。目前華僑城商圈以銅鑼灣為核心代表，沃爾瑪、易家儂家居、步行精品廊、酒吧一條街分布其間，已成為白領(lǐng)階層、青年一族、外國(guó)人和游客休閑購(gòu)物的好去處。 灣畔百貨由于抓住了白石州的巨大人流，開業(yè)以后非常興旺，屬于大型社區(qū)購(gòu)物中心，是深圳近年來(lái)最成功的社區(qū)商業(yè)物業(yè)。 由益田集團(tuán)開發(fā)的假日廣場(chǎng)是該商圈的一個(gè)亮點(diǎn)，也將極大促進(jìn)華僑城商圈的積聚客流能力，特別是針對(duì)廣大游客，該項(xiàng)目具有較大優(yōu)勢(shì)。 （五） 南山商圈 南山商圈是深圳市區(qū)內(nèi)起步較晚而發(fā)展速度最快、發(fā)展空間最大的商圈，特別是2002年，其發(fā)展速度足可以用“突飛猛進(jìn)”四個(gè)字來(lái)形容。南山已成為深圳商業(yè)發(fā)展的又一重心，目前已形成南油商業(yè)中心區(qū)、南頭、及南油蛇口商圈三個(gè)商圈鼎立的格局。 人口概況 2003年年全區(qū)常住人口為62.19萬(wàn)。 后海、前海、蛇口片區(qū)更成為高薪高素質(zhì)人才的生活基地，居住人口多為羅湖、福田上班一族，文化水準(zhǔn)普遍在大專以上，年齡主要集中在5-40歲之間，居住人口素質(zhì)居深圳各片區(qū)之首。 蛇口聚集了深圳市大部分外籍人士（超過(guò)3000名），社區(qū)國(guó)際化氛圍濃烈， 具有較高的消費(fèi)能力。 2002年，南山商圈作為深圳西部的商業(yè)中心開始迅速崛起，以人人樂為首的零售商家繼續(xù)鞏固本土市場(chǎng)，并重新開設(shè)分店；以銅鑼灣、曼哈為代表的域外零售商業(yè)也紛紛入主南山。到了2003年，這一勢(shì)頭進(jìn)一步放大，歲寶、萬(wàn)佳、友誼城、百安居、天虹等分店先后開業(yè)；銅鑼灣、家樂福等又開始了新一輪擴(kuò)張。尤其是后海片區(qū)，新商業(yè)文化中心的加速建設(shè)，多達(dá)幾十個(gè)項(xiàng)目的陸續(xù)開發(fā)帶來(lái)了強(qiáng)大消費(fèi)力，海雅、人人樂、歲寶、國(guó)美、蘇寧、友誼城、南山書城等相繼開業(yè)，以及在建的10萬(wàn)平方米的海岸商業(yè)項(xiàng)目、五星級(jí)的希爾頓酒店、南山博物館、歌劇院、保利文化大廈、新一佳等項(xiàng)目，使南山商圈的整體性和連續(xù)性進(jìn)一步增強(qiáng)。 保利文化大廈的商業(yè)廣場(chǎng)，主體建筑面積10萬(wàn)平方米左右，該項(xiàng)目緊鄰海岸商業(yè)廣場(chǎng)，在南山后海離海邊距離最近，占有比較好的位置。 圖5 保利文化大廈 海岸購(gòu)物中心也是10萬(wàn)平方米購(gòu)物中心，開業(yè)后南山商業(yè)圈的格局將發(fā)生變化。由于南山商業(yè)圈與寶安中心區(qū)商業(yè)圈距離最近，因此，南山商圈的特征是值得我們密切關(guān)注的，我公司N10區(qū)項(xiàng)目在業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)上不僅要注意與寶安25區(qū)老商業(yè)圈錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，而且也要考慮與南山商圈形成互補(bǔ)性。 圖6海岸購(gòu)物中心 （六） 深南中商圈 以中信城市廣場(chǎng)為中心，向深南中路周邊輻射，商圈內(nèi)有地王、歲寶、國(guó)際商場(chǎng)等，地處深圳政治、金融、商務(wù)中心區(qū)域。中信城市廣場(chǎng)這一大型購(gòu)物中心的出現(xiàn)，必將推動(dòng)深圳商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展，而吉之島、西武進(jìn)駐中信城市廣場(chǎng)已大大提升深南中商圈的品位，華潤(rùn)商城的建設(shè)是該商圈實(shí)力形成的強(qiáng)化劑。 圖7 開業(yè)后的華南萬(wàn)象城 （七） 寶安商圈 “二線關(guān)”管理改革具體措施的進(jìn)一步實(shí)施和地鐵一號(hào)線延伸等，對(duì)寶安新老城區(qū)的經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，使關(guān)內(nèi)眾多商家紛紛提前行動(dòng)、搶占先機(jī)，大舉進(jìn)駐寶安。加上許多寶安本土的大中型商場(chǎng)，一個(gè)以廣深公路為主軸、各鎮(zhèn)村為輻射面的寶安商圈正在形成。 3年前寶安只有100多萬(wàn)人口，2003年寶安區(qū)的常住人口達(dá)到182.73萬(wàn)，實(shí)際上在寶安生活的人口據(jù)估計(jì)達(dá)到400萬(wàn)，約占了深圳的半壁江山。人口意味著消費(fèi)力，人口激增蘊(yùn)藏的巨大消費(fèi)潛力自然令各大商家矚目。同時(shí)，寶安近年房地產(chǎn)開發(fā)蒸蒸日上，而新城區(qū)大規(guī)模地產(chǎn)運(yùn)動(dòng)呼之欲出，為這一地區(qū)新興商圈的崛起提供了基礎(chǔ)性平臺(tái)和有力的支撐。 寶安商業(yè)的發(fā)展，起始于南城百貨的問世，爾后恒豐商場(chǎng)、佳華平價(jià)商場(chǎng)、新一佳相繼出現(xiàn)，進(jìn)入21世紀(jì)后，寶安巨大的消費(fèi)力使深圳百貨業(yè)巨子紛紛搶灘寶安城，天虹搶占寶安新中心區(qū)，順電、海雅雙雄會(huì)于寶城未來(lái)的商業(yè)步行街，上萬(wàn)平方米的大商場(chǎng)已有20家左右，而商家進(jìn)駐的步伐也越來(lái)越快，人人樂、沃爾瑪也相繼開業(yè)。沃爾瑪駐扎前進(jìn)路，該項(xiàng)目物業(yè)由深圳國(guó)際信托投資公司投資興建。 目前，寶安區(qū)政府計(jì)劃把寶城25區(qū)改造成關(guān)外的華強(qiáng)北，改造后的功能被定位為寶城的大規(guī)模、多功能、一站式購(gòu)物中心及大型綜合零售商貿(mào)區(qū)，這意味著寶安將出現(xiàn)成規(guī)模的商業(yè)旺區(qū)。 （八） 龍崗商圈 龍崗商圈指龍崗中心城區(qū)域。龍崗中心城是深圳東部地區(qū)行政、文化中心，一座現(xiàn)代化花園式衛(wèi)星城市，中心城面積32平方公里，規(guī)劃人口25—30萬(wàn)人，隨著新城區(qū)中心的建設(shè)，本區(qū)域?qū)⑿纬梢钥萍?、教育、文化、衛(wèi)生等高層次的第三產(chǎn)業(yè)為主體、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向的綜合型現(xiàn)代化新城區(qū)。 龍崗巨大的商業(yè)發(fā)展空間已引發(fā)了一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的造MALL運(yùn)動(dòng)，除世貿(mào)中心外，目前在建的有五洲風(fēng)情MALL、鵬達(dá)假日MALL、星河MALL，三個(gè)項(xiàng)目加起來(lái)超過(guò)６０萬(wàn)平方米，如此規(guī)模的重復(fù)造“MALL”，必將會(huì)產(chǎn)生明顯的商業(yè)結(jié)構(gòu)性失衡。 新商圈不斷崛起 （一）皇崗口岸商圈浮出水面 皇崗口岸24小時(shí)通關(guān)和地鐵即將開通，直接刺激了皇崗口岸商業(yè)的發(fā)展，人人樂、國(guó)美已先入為主。而皇御苑推出的5萬(wàn)平米裙樓皇御商城，將改變皇崗口岸無(wú)大型商業(yè)業(yè)態(tài)的局面，將為皇崗商圈的興起起到領(lǐng)航作用。 皇御商城占據(jù)亞洲最大的陸路口岸——皇崗口岸的一線位置，南面一橋相連，直通香港；北面緊鄰福田中心區(qū)，連接上海賓館、華強(qiáng)北大商圈，為中心區(qū)的一級(jí)輻射區(qū)，位置優(yōu)越，輻射深港兩地1400萬(wàn)人口的龐大消費(fèi)市場(chǎng)；交通便捷，未來(lái)地鐵連接四面八方，占據(jù)地利之勢(shì)，利于商業(yè)發(fā)展。 皇崗口岸實(shí)施24小時(shí)全日通關(guān)后，通關(guān)條件和服務(wù)不斷完善，日通關(guān)人流量達(dá)6萬(wàn)人次。隨著大量住宅物業(yè)的開發(fā)，皇崗片區(qū)居民日益增多，常住人口近10萬(wàn)人，流動(dòng)人口達(dá)15萬(wàn)之多。由于片區(qū)多為中高檔住宅，居民消費(fèi)力較強(qiáng)，商業(yè)基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)，因此，占據(jù)皇崗口岸一線位置的皇御商城，擁有諸多市場(chǎng)利好因素支撐，猶如位于羅湖口岸的羅湖商業(yè)城，將成為港人及游客的另一購(gòu)物及娛樂天堂。 （二）布吉商圈即將問世 布吉是深圳關(guān)外片區(qū)人口最多、市場(chǎng)最繁華的區(qū)域，95年以來(lái)，受購(gòu)房入戶政策的影響，布吉因其緊靠羅湖的特殊地理?xiàng)l件，使得特區(qū)內(nèi)的大量人口涌向這里置業(yè)，過(guò)去一個(gè)荒蕪的小鎮(zhèn)，一下子變樣了，愛熱鬧的香港人也紛紛趕來(lái)這里安家，幾年時(shí)間，布吉變成了擁有60萬(wàn)人口的廣東第一強(qiáng)鎮(zhèn)。 然而，布吉尚沒有一個(gè)大型商業(yè)中心，大量人群還得經(jīng)過(guò)擁擠不堪的布吉聯(lián)檢站進(jìn)入市區(qū)的東門、華強(qiáng)北等地購(gòu)物、消費(fèi)。目前，布吉已走向了“舊城改造”和“中心區(qū)開發(fā)”的第二次城市發(fā)展道路，其中心區(qū)開發(fā)必然要對(duì)房地產(chǎn)和商業(yè)布局進(jìn)行規(guī)劃。在開發(fā)的中心區(qū)核心地帶已建有大世紀(jì)花園、灝景明苑、麗日翠庭、金運(yùn)家園等樓盤，而灝景明苑和金運(yùn)家園都設(shè)有約2萬(wàn)平方米的商業(yè)裙樓，在金運(yùn)家園和大世紀(jì)花園之間，沿路酒樓、咖啡廳、百貨店等小型商業(yè)布點(diǎn)已成行就市。最具商圈形成趨勢(shì)的是金運(yùn)家園附近正在開發(fā)的4萬(wàn)平米的萬(wàn)佳商業(yè)樓盤，萬(wàn)佳進(jìn)駐布吉，必將促成布吉新商圈的形成。 深圳商圈飛速發(fā)展的原因分析 （1）、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)商業(yè)的繁榮 改革開放以來(lái)，深圳經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，GDP水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平， 2003年，全市實(shí)現(xiàn)GDP2860.51億元，同比增長(zhǎng)17.3%。人均GDP53887元，同比增長(zhǎng)7.5%，持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)環(huán)境，極大地改變了人民的生活，給商業(yè)提供了新的發(fā)展空間。 2003年深圳完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額801.77億元，比上年增長(zhǎng)16.3％。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額661.35億元，增長(zhǎng)20.5％，飲食業(yè)零售額133.91億元，下降0.2％。批發(fā)零售貿(mào)易和飲食業(yè)全年完成增加值224.54億元，增長(zhǎng)14.0％。消費(fèi)品市場(chǎng)銷售暢旺，其中家電音像銷售額增長(zhǎng)48.7％，汽車銷售額增長(zhǎng)150.8％，文化辦公用品銷售額增長(zhǎng)117.1％。 （2）、開放的市場(chǎng)為企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)活力，這也是深圳商業(yè)之所以能夠迅速崛起的根源所在。 （3）、人口的增加和居民收入的增長(zhǎng)，使深圳消費(fèi)空間進(jìn)一步擴(kuò)大。 （4）、通關(guān)時(shí)間的延長(zhǎng)和通關(guān)政策的放寬促使大量港人來(lái)深購(gòu)物、消費(fèi)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年，港人北上廣東消費(fèi)達(dá)220億元以上，其中一半以上在深消費(fèi)，這一數(shù)據(jù)已呈不斷上升態(tài)勢(shì)。 （5）、交通狀況的改善特別是深圳地鐵的開通，進(jìn)一步推動(dòng)“商圈運(yùn)動(dòng)”的發(fā)展，同時(shí)增強(qiáng)了各商圈的幅射力。 （6）、房地產(chǎn)開發(fā)的升溫和無(wú)數(shù)高檔樓盤、高尚社區(qū)的涌現(xiàn)，是商圈不斷興起的催化劑。 （7）、中國(guó)加入WTO，促進(jìn)了國(guó)際間的交流與合作，使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇，國(guó)外商業(yè)巨頭的進(jìn)入，進(jìn)一步提升了各商圈的競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)也促進(jìn)了本土商業(yè)的發(fā)展。 深圳商圈存在的的問題 深圳商圈雖然發(fā)展迅速，商業(yè)雖然繁榮，但與上海相比，還有明顯的差距，目前尚沒有一個(gè)名揚(yáng)全國(guó)的商圈，各商圈也沒有象上海的徐家匯商圈一樣，擁有太平洋百貨、東方商廈、港匯購(gòu)物廣場(chǎng)等響當(dāng)當(dāng)?shù)恼信破髽I(yè)。究其原因，主要有： （1）、深圳市場(chǎng)完全開放，缺乏政府規(guī)劃的指導(dǎo)。開放的市場(chǎng)雖然給企業(yè)帶來(lái)活力，但也造成了開發(fā)、經(jīng)營(yíng)的盲目性，導(dǎo)致商圈之間和商圈內(nèi)各店鋪的經(jīng)營(yíng)特色不明顯，這是深圳各商圈無(wú)法出現(xiàn)領(lǐng)軍商業(yè)企業(yè)的根本原因。 上海的徐家匯商圈，是由政府牽頭組建徐家匯商城集團(tuán)，通過(guò)集團(tuán)的宏觀調(diào)控，確保商圈規(guī)劃的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。 （2）、由于商圈不能錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，使各商圈經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品無(wú)特色，商場(chǎng)主題定位模糊，缺乏嚴(yán)格的功能區(qū)分，這樣就產(chǎn)生兩種不良后果：一是“千店一面”的趨同化競(jìng)爭(zhēng)，不斷引發(fā)價(jià)格戰(zhàn)；二是無(wú)法成功地將人流引導(dǎo)上樓，使二樓以上商鋪空置嚴(yán)重，甚至東門商業(yè)圈的二樓經(jīng)營(yíng)狀況也不佳。 （3）、交通擁擠、停車場(chǎng)不足制約了商圈的繁榮發(fā)展。任何一個(gè)商圈的形成和發(fā)展，都離不開優(yōu)越的位置和發(fā)達(dá)的交通，但隨著汽車家庭化，汽車數(shù)量劇增，各商圈路面交通已不適應(yīng)發(fā)展的需要，交通阻塞、沒地方停車的現(xiàn)象在各商圈普遍存在，有的商場(chǎng)甚至沒有停車場(chǎng)，有的把地下停車場(chǎng)改為超市，這樣做似乎提高了商場(chǎng)利用率、擴(kuò)大了規(guī)模，但往往導(dǎo)致中高層消費(fèi)群減少，銷售額下降，失去了具品牌忠誠(chéng)度的顧客。 （4）、綠化面積、公共空間有限，導(dǎo)致顧客消費(fèi)時(shí)間縮短，集客率降低。 （5）、房地產(chǎn)開發(fā)商與商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商脫節(jié)，一些商業(yè)樓盤的開發(fā)往往不符合商業(yè)運(yùn)營(yíng)的要求。特別是大量群樓商業(yè)，選址荒謬，根本不適應(yīng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)。 深圳商圈發(fā)展趨勢(shì) （1）、老商圈升級(jí)、突破 作為深圳的老商業(yè)旺區(qū)，人民南、東門、華強(qiáng)北三大商圈一直是人們關(guān)注的焦點(diǎn)。自1997年以來(lái)，深圳有關(guān)部門先后對(duì)東門和華強(qiáng)北進(jìn)行了改造，并取得了顯著效果。 華強(qiáng)北在進(jìn)行二期改造，著重完善交通和人行系統(tǒng)，在此值得一提的是銅鑼灣百貨計(jì)劃投資3000萬(wàn)元建設(shè)銅鑼新干線，把振中路建設(shè)為集購(gòu)物、娛樂、消費(fèi)為一體的商業(yè)街區(qū)。 人民南商圈的改造方案已出臺(tái)，深圳市政府已下決心投資3.1億元把人民南打造成代表城市水平和景觀形象的標(biāo)志性商業(yè)街區(qū)和國(guó)際化的知名商業(yè)街。人民南的改造，將會(huì)把羅湖口岸、國(guó)貿(mào)、東門步行街三個(gè)商業(yè)區(qū)激活和連通，將形成深圳規(guī)模巨大、特色分明而具內(nèi)涵的東門---人民南商業(yè)圈。 （2）、深圳中心區(qū)將構(gòu)建新的“頂級(jí)商圈” 中心區(qū)北區(qū)------也就是深南大道以北的這一片中心區(qū)是未來(lái)深圳的行政、文化中心。在這180公頃的中心區(qū)北區(qū)，建有深圳的主要行政設(shè)施，如市民中心、文化中心、電視中心等。同時(shí)，一幢幢高級(jí)寫字樓、豪宅拔地而起，是未來(lái)的高尚片區(qū)。從工作、居住人群來(lái)看，未來(lái)中心區(qū)北區(qū)必然是社會(huì)名流的聚居地，其文化設(shè)施也將吸引大量市內(nèi)以及來(lái)深旅游觀光客，大量高素質(zhì)、高收入的人群自然蘊(yùn)涵著巨大的商機(jī)。 據(jù)了解，中心區(qū)內(nèi)已有購(gòu)物公園和世紀(jì)家居廣場(chǎng)，尚缺少大型的綜合性百貨商場(chǎng)。天虹購(gòu)物廣場(chǎng)的進(jìn)駐直接填補(bǔ)了這一空白。天虹購(gòu)物廣場(chǎng)是天虹斥巨資打造的商業(yè)旗艦店，選址于星河國(guó)際，將目標(biāo)顧客定為白領(lǐng)、金領(lǐng)的成功人士，也就是將鎖定中心區(qū)的集中消費(fèi)群體。 定位于高檔的大型綜合性百貨商場(chǎng)的天虹購(gòu)物廣場(chǎng)作為進(jìn)駐中心區(qū)的第一家百貨商場(chǎng)，透視了中心區(qū)的商業(yè)前景。天虹購(gòu)物廣場(chǎng)的此次進(jìn)駐中心區(qū)，首先占據(jù)了地理上的優(yōu)勢(shì)。而且其高檔百貨商場(chǎng)的定位，符合政府的規(guī)劃，也順應(yīng)了市場(chǎng)的需求，前景非常讓人看好。 建筑面積達(dá)到10萬(wàn)平方米的中心城生態(tài)型購(gòu)物中心出現(xiàn)，標(biāo)志深圳中心區(qū)商業(yè)圈即將形成。 （3）深圳濱海中心區(qū)商業(yè)圈即將形成 寶安濱海中心區(qū)是深圳唯一經(jīng)過(guò)政府規(guī)劃的濱海CBD區(qū)域，該CBD內(nèi)中高檔住宅區(qū)域大量興建，此外將有無(wú)數(shù)高級(jí)寫字樓、酒店以及一些知名的展館和濱海旅游娛樂場(chǎng)所，隨著房地產(chǎn)的進(jìn)一步開發(fā)和積聚，各路商家將會(huì)往此遷徙。 政府規(guī)劃形成50萬(wàn)平方米的核心商業(yè)圈。 （4）、關(guān)外將不斷閃現(xiàn)新的商業(yè)亮點(diǎn) 隨著二線關(guān)的改革及關(guān)外新興城鎮(zhèn)的崛起，必將促進(jìn)關(guān)外商圈的形成，龍華、福永、沙井、橫崗將憑借其優(yōu)越地理位置和基礎(chǔ)設(shè)施率先起跑。 （5）、伊崗---八卦嶺---清水河大商業(yè)物流園區(qū)現(xiàn)趨形 深圳市政府已將伊崗---清水河規(guī)劃為深圳的物流園區(qū)，目前已緊鑼密鼓地建設(shè)之中。該區(qū)人口密集，近在咫尺的八卦嶺工業(yè)區(qū)有很多工廠已從此地退出，一部分廠房已為商用，家居商場(chǎng)密布，目前盤踞此地的有香江、金海馬、新世紀(jì)、國(guó)安居、百安居、好又多、華潤(rùn)、新一佳、一致藥店等，隨著物流園區(qū)的建成，這里必將成為物流最為豐富的商圈。 （6）、新型社區(qū)是眾商家爭(zhēng)搶的另一要地 深圳新型社區(qū)不斷形成，每一社區(qū)聚居著大量人群，暗含著商機(jī)，商業(yè)配套設(shè)施不斷完善，因此，商業(yè)社區(qū)化是未來(lái)商業(yè)發(fā)展的另一趨勢(shì)。沃爾瑪在深圳開設(shè)新型社區(qū)店，足以說(shuō)明社區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?jié)摿Α?br> 誰(shuí)將成為跨越楚河漢界稱雄市場(chǎng)的王者 據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全市已有各類連鎖企業(yè)100多家，在市內(nèi)外開設(shè)的各類門店3000多間。2000年深圳商家排名全國(guó)零售百?gòu)?qiáng)只有萬(wàn)佳和百佳，2002年進(jìn)零售百?gòu)?qiáng)的深圳企業(yè)增加到8家，華潤(rùn)萬(wàn)佳排名第7位，新一佳、人人樂、民潤(rùn)、銅鑼灣、百佳、天虹、茂業(yè)分別排名第22、26、29、34、36、45、48位。這說(shuō)明深圳零售業(yè)發(fā)展快，市場(chǎng)很活躍，另一方面也反映出深圳零售業(yè)實(shí)力不強(qiáng)，沒有形成象華聯(lián)、聯(lián)華一樣的全國(guó)強(qiáng)勢(shì)企業(yè)。 雖然深圳商圈異彩紛呈，各零售商也群雄而起，但要想成就全國(guó)乃至跨國(guó)名牌企業(yè)，尚有待時(shí)日。因?yàn)樯钲诘牧闶燮髽I(yè)尚未形成強(qiáng)有力的核心市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 深圳商圈在形成的過(guò)程中，其利潤(rùn)空間已吸引新的企業(yè)加入零售業(yè)中，使零售業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，競(jìng)爭(zhēng)必然會(huì)導(dǎo)致深圳新一輪資源整合、行業(yè)洗牌的風(fēng)暴。經(jīng)過(guò)洗牌后，深圳零售業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)。華潤(rùn)萬(wàn)佳已完成了聯(lián)合，并向內(nèi)陸發(fā)展，新一佳、民潤(rùn)、百佳、銅鑼灣、茂業(yè)、天虹、歲寶等企業(yè)也正加速擴(kuò)張步伐，規(guī)模不斷擴(kuò)大，這些零售企業(yè)能否成為稱雄市場(chǎng)的王者？我們拭目以待。 二、 深圳寶安商業(yè)圈分析 寶安商業(yè)市場(chǎng)分析主要觀點(diǎn)： ■超市競(jìng)爭(zhēng)激烈，新一佳與萬(wàn)佳百貨等是主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，以沃爾瑪加入寶安商圈為標(biāo)志，深圳寶安商業(yè)物業(yè)開發(fā)進(jìn)入新時(shí)代。深圳國(guó)際信托投資公司投資興建商業(yè)物業(yè)，沃爾瑪事前與深國(guó)投確定總體建筑規(guī)劃，標(biāo)志超市類商業(yè)物業(yè)規(guī)劃最高水平。 ■以翻身路天虹商場(chǎng)為標(biāo)志，寶安商業(yè)從超市競(jìng)爭(zhēng)為主，轉(zhuǎn)向百貨的激烈競(jìng)爭(zhēng)，海雅百貨與天虹之間是百貨類別主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 ■深業(yè)新岸線等濱海中心區(qū)項(xiàng)目將吸引市區(qū)前來(lái)購(gòu)買住宅，其中從業(yè)內(nèi)人士了解在深業(yè)新岸線前期認(rèn)籌的客戶中關(guān)內(nèi)的客戶約占50%左右。著名品牌地產(chǎn)商的進(jìn)入逐漸消除關(guān)外心理障礙，帶動(dòng)濱海中心區(qū)住宅建設(shè)大大加速。優(yōu)質(zhì)教育學(xué)位增加和購(gòu)物中心興建，將鼓勵(lì)市區(qū)人群前來(lái)寶安置業(yè)。以寶安區(qū)政府明年入住新辦公大樓為標(biāo)志，寫字樓物業(yè)開發(fā)將逐漸開始。 ■ 以香繽廣場(chǎng)的興建為標(biāo)志，購(gòu)物中心業(yè)態(tài)開始在寶安興起，中高檔購(gòu)物中心要先入為主，起點(diǎn)要高。 ■ 濱海新區(qū)需要購(gòu)物中心新的業(yè)態(tài)，需要打破傳統(tǒng)裙樓商業(yè)物業(yè)低檔開發(fā)格局，需要定位為中高檔購(gòu)物中心，實(shí)現(xiàn)購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂一體化。 （一）寶安宏觀商業(yè)市場(chǎng)分析 寶安由于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，消費(fèi)市場(chǎng)日益擴(kuò)充，逐漸成為深圳的零售業(yè)旺地。全區(qū)3000平方米以上的商場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展到40多家，其中上萬(wàn)平方米的商場(chǎng)18家。2002年寶安社會(huì)零售總額達(dá)到80億元，位于羅湖、福田之后。（附圖） 進(jìn)入2003年，寶安商貿(mào)業(yè)繼續(xù)保持強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭，一季度全區(qū)共實(shí)現(xiàn)社會(huì)零售總額27.98億元，比上年同期增長(zhǎng)24.4%，社會(huì)消費(fèi)力旺盛；商鋪成交也比去年大幅增長(zhǎng)，銷售面積1.4萬(wàn)平方米，成交金額1.5億元。 寶安的城區(qū)及一些鎮(zhèn)的繁華地帶附近的廠房已有許多成功“工轉(zhuǎn)商”，寶安的旺區(qū)鬧市也開始由工業(yè)向商業(yè)轉(zhuǎn)型，市場(chǎng)硬件建設(shè)水平、經(jīng)營(yíng)手法以及管理水平穩(wěn)步提高。 區(qū)鎮(zhèn)間商圈專業(yè)業(yè)態(tài)區(qū)別明顯 寶安目前已形成多個(gè)初具規(guī)模的區(qū)鎮(zhèn)商圈，而且區(qū)鎮(zhèn)間商圈行業(yè)氛圍劃分明顯。比如龍華鎮(zhèn)形成了服裝商圈，有萬(wàn)眾城服裝批發(fā)市場(chǎng)，房地產(chǎn)銷售額約占整個(gè)寶安區(qū)的1/3。福永鎮(zhèn)形成了家私商業(yè)圈，其家私商貿(mào)城為全市最大的家私批發(fā)市場(chǎng)。新安街道則形成電子、五金、百貨商業(yè)圈，西鄉(xiāng)形成了建材批發(fā)的商業(yè)圈，公明鎮(zhèn)則形成了荔枝產(chǎn)銷商業(yè)圈。 圖8寶安區(qū)商業(yè)圈分布 城區(qū)商圈依托各大商場(chǎng)形成發(fā)展 目前在寶安城區(qū)，以各大商場(chǎng)為依托，各自形成了幾大商圈，各有特色，如以萬(wàn)佳為中心的新安湖商圈、以新一佳為中心的公園路商圈，各個(gè)商圈特點(diǎn)不同，但尚未形成一個(gè)真正的商業(yè)中心。 由小型單一向大型綜合發(fā)展 目前寶安的商業(yè)已從小型單一型的街鋪向大型綜合型的超市百貨方向發(fā)展，如萬(wàn)佳、天虹、海雅等紛紛落戶，已擁有3000平方米以上的大型商場(chǎng)33家，其中上萬(wàn)平方米的大型、特大型商場(chǎng)18家，此外還擁有各類專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)13家，星級(jí)酒店22家。 大型超市競(jìng)爭(zhēng)激烈 寶安是廣東乃是全國(guó)經(jīng)濟(jì)最為活躍的城鎮(zhèn)之一，其蘊(yùn)涵的巨大商機(jī)吸引了無(wú)數(shù)商家，成為各零售商家的必爭(zhēng)之地。沙井電子城、華潤(rùn)萬(wàn)家沙井店、天虹商場(chǎng)相繼開業(yè)后，海雅百貨、沃爾瑪也入駐寶安，各大賣場(chǎng)之間的競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。 商業(yè)形態(tài)逐漸轉(zhuǎn)變 寶安商業(yè)正逐漸由零散街鋪向大型超市進(jìn)行轉(zhuǎn)變，經(jīng)營(yíng)形態(tài)也從單純的商品買賣進(jìn)化到以提倡服務(wù)、購(gòu)物環(huán)境的商品交易。 投資主體多元化 相比較以往傳統(tǒng)的商鋪銷售對(duì)象，現(xiàn)時(shí)商鋪投資已成為大眾化的投資工具。 （二）寶安零售業(yè)特點(diǎn) 與深圳市區(qū)相比，寶安現(xiàn)正處于深圳零售業(yè)發(fā)展的第二階段，大型超市、百貨商業(yè)形態(tài)逐步普及，目前已形成了超市百貨業(yè)與傳統(tǒng)街鋪并存的格局，各百貨超市間競(jìng)爭(zhēng)激烈。 98年之前寶安零售業(yè)最大特點(diǎn)是以臨街商鋪經(jīng)營(yíng)為主，隨著新一佳、萬(wàn)家、天虹、海雅、沃爾瑪?shù)壬虡I(yè)連鎖機(jī)構(gòu)入駐，大型超級(jí)市場(chǎng)與百貨逐步占據(jù)主導(dǎo)地位，成為寶安零售業(yè)的主力軍。 （三）主城區(qū)商圈劃分 新商圈不斷出現(xiàn) 隨著城市的發(fā)展，寶安除原宥的新安街區(qū)、西鄉(xiāng)街等傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域外，在城市的原有工業(yè)區(qū)域基礎(chǔ)上逐步發(fā)展，新的商業(yè)不斷崛起，各區(qū)域已經(jīng)具備新一代商圈規(guī)模。由于政府規(guī)劃等因素影響，商業(yè)發(fā)展逐漸步入軌道，向多點(diǎn)多層次的方向發(fā)展。目前寶安城區(qū)的商業(yè)大體呈現(xiàn)如下的格局： 以萬(wàn)佳為中心的新安湖商圈和以佳美達(dá)百貨為中心的十區(qū)商圈歷史較久，商業(yè)氣氛濃厚，彼此連鎖緊密，輻射范圍較大，是目前寶安城區(qū)最繁華的商業(yè)區(qū)域之一。 以天虹為中心的翻身路商圈商業(yè)定位檔次較高，輻射規(guī)劃的寶安新中心區(qū)，地理位置優(yōu)越，發(fā)展空間較為廣闊，現(xiàn)實(shí)已發(fā)展得頗具規(guī)模，這是我們重點(diǎn)分析的商業(yè)圈。 以新一佳為中心的公園路商圈屬于區(qū)域性商業(yè)中心，其面向的客戶群體主要為附近工廠員工，商業(yè)檔次相對(duì)較低。 以華城百貨為中心的上合商圈位于31區(qū)上合市場(chǎng)旁，定位于滿足周邊居民的配套，面向的客戶群體主要為工廠員工和部分上合村民。由于地理位置的局限性，它的影響范圍不是很大。 以萬(wàn)業(yè)城百貨為中心的弘雅商圈為新興的商業(yè)區(qū)域，由于所在區(qū)域樓盤供應(yīng)量較大，隨著新樓盤的不斷入伙，人氣漸旺，潛在消費(fèi)力巨大。 以南城百貨和佳華商場(chǎng)為中心的西鄉(xiāng)商圈屬于興起時(shí)間較早的老商業(yè)鬧市區(qū)，在寶安的知名度很高，也是目前城區(qū)外最為繁華的商業(yè)區(qū)域之一。 以萬(wàn)佳和天虹為核心的沙井商圈已經(jīng)形成，但該區(qū)域購(gòu)買高檔商品依舊到市區(qū)。 即將興起的寶安CBD商業(yè)圈，將為寶安乃至深圳未來(lái)的核心商業(yè)區(qū)。 （四）主城區(qū)商圈細(xì)分分析 目前在寶安城區(qū)，以各大商場(chǎng)為依托，各自形成了幾大商圈，形成良性競(jìng)爭(zhēng)格局，但高檔商業(yè)項(xiàng)目幾近空白，缺少一個(gè)真正的商業(yè)中心。 以萬(wàn)佳為中心的新安湖商圈 商圈概述 寶安二十五區(qū)是寶安歷史悠久、商業(yè)氣氛最為濃厚的商圈之一。該區(qū)域周圍主要是住宅區(qū)，市政配套、生活配套設(shè)施相當(dāng)完善，片區(qū)消費(fèi)力強(qiáng)大。以商圈為依托，住宅物業(yè)發(fā)展良好，而新樓盤的入伙也增強(qiáng)了這一帶的人氣，片區(qū)已形成住宅與商業(yè)交互促進(jìn)發(fā)展的良好氛圍。 隨著寶安萬(wàn)佳2000年元月份進(jìn)駐新安湖商城，以萬(wàn)佳百貨為中心，建安一路商業(yè)街為中軸，依托住宅區(qū)的強(qiáng)大消費(fèi)力，整個(gè)商圈被帶動(dòng)起來(lái)，商業(yè)氣氛漸濃，已經(jīng)成為寶安現(xiàn)今商業(yè)氣氛最濃的區(qū)域。由于受到新圳西路狹窄路況以及甲岸村農(nóng)民門面檔次的影響，商圈的發(fā)展受到較大限制，上升空間會(huì)受到一定的制約。 核心店 萬(wàn)佳百貨 萬(wàn)佳百貨寶安店是萬(wàn)佳在關(guān)外的第一家分店，營(yíng)業(yè)面積23000平方米，經(jīng)營(yíng)品種10萬(wàn)種。這里擁有現(xiàn)寶安區(qū)所獨(dú)特的現(xiàn)代化、信息化導(dǎo)購(gòu)，大型觸摸式電腦和信息電視為購(gòu)物者提供最新的商品發(fā)布信息，在這里還可以查詢到公交線路和天氣預(yù)報(bào)等信息。齊全的商品、中檔的定位、專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)加上萬(wàn)佳良好的口碑，使這里成為寶安白領(lǐng)主要的消費(fèi)場(chǎng)所。 圖9 萬(wàn)佳百貨 其他主要商業(yè) 新安湖商業(yè)城 世界廣場(chǎng)購(gòu)物城 專業(yè)市場(chǎng) 寶港家居電器廣場(chǎng)、寶港電器批發(fā)中心。 寶港家居電器廣場(chǎng)位于五區(qū)新安二路，占地約20000平方米，專業(yè)從事家用電器、家具的批發(fā)零售，是美的深圳兩大代理商之一及格力股東之一，日前又成為澳柯瑪深圳的總代理。目前入駐的有多個(gè)知名品牌，成為寶安人購(gòu)買電器、家居產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)。 主要商服物業(yè)業(yè)態(tài)分布： 類型 物業(yè)名稱 業(yè)態(tài)分布 備注 大型超市、百貨 萬(wàn)佳百貨 -1層：蔬菜、肉類、水果等鮮菜超市 1層：食品超市、糖酒等 2層：男裝、鞋 3層：女裝 4層：兒童嬰兒服裝、玩具、電器等。 新安湖商業(yè)城 1層：男女服飾、成衣紡織品、化妝品、飾物、音響電器 2層：男女服飾、童裝、美容、個(gè)人護(hù)理坊等。 世界廣場(chǎng)購(gòu)物城 1層：時(shí)裝、皮具、美容美發(fā)等 2層：酒吧、美容 主要專業(yè)市場(chǎng) 寶港家居電器廣場(chǎng) 1層：小家電、電腦、數(shù)碼產(chǎn)品等 2層：電視、空調(diào)、音響等家用電器 3層：家具、家居飾品、辦公家私等 主要商家有美的、松下等 永利家私 新港家私 富馬家私等 專業(yè)經(jīng)營(yíng)家具、辦公家私 分布于建安一路、新安二路 購(gòu)買力分析 寶安2002年社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)95.84億元，比上年增長(zhǎng)19.3%，消費(fèi)需求繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，新安是寶安區(qū)委區(qū)政府所在地，是寶安區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，轄區(qū)總面積24平方公里，總?cè)丝?4萬(wàn)人（其中戶籍人口8萬(wàn)多人），街道經(jīng)濟(jì)一直保持20%左右的增長(zhǎng)速度健康發(fā)展，城市居民人均收入2.38萬(wàn)元，農(nóng)民人均收入1.08萬(wàn)元。片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，消費(fèi)旺盛，購(gòu)買力較強(qiáng)。 資料來(lái)源：寶安區(qū)計(jì)統(tǒng)局《2002年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況》 新安招商網(wǎng)資料 周邊配套 該地段的市政、生活配套設(shè)施相當(dāng)完善，周邊商鋪業(yè)態(tài)齊全，銀行、書店、酒樓、肉菜市場(chǎng)、手機(jī)店、服裝店、餐館、麥當(dāng)勞、珠寶行、花店、電器行等與日常生活相關(guān)的配套設(shè)施應(yīng)有盡有。 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 八區(qū)惠明盛地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目 近4.6萬(wàn)平方米大型綜合性商業(yè)項(xiàng)目，物業(yè)形態(tài)傾向于做大型購(gòu)物中心，前期正與多家大型商業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行意向性接觸，以便在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段進(jìn)行相應(yīng)設(shè)計(jì)以滿足需要。 該項(xiàng)目計(jì)劃引進(jìn)家樂福等大賣場(chǎng)。 圖10 香繽廣場(chǎng) 交通狀況分析 商圈擁有發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，建安路、寶民路等幾條主要交通干道穿境而過(guò)，交通極為便利。途經(jīng)的主要公交路線有：603、604、611、661、662、311、320、507等。 周邊商業(yè)街分布： 周邊主要商業(yè)借 新圳西路商業(yè)街 服裝、食品、藥店、美容美發(fā)、音像、通訊、家居、彩印、電子、培訓(xùn)、眼鏡、工藝品店、便利店等。 建安一路商業(yè)街（甲岸村口到新圳河間路段） 服裝、通訊、彩印、音像、餐飲、美容美發(fā)。 建安一路商業(yè)街（新圳河到新安二路段） 服飾、珠寶、銀行證券、通訊、家居、餐飲、藥店、便利店、花店等。 建安一路商業(yè)街（甲岸村口到興華二路段） 服飾密集分布，通訊專營(yíng)店較多，其余為家具、餐飲、電子、音響、廚具、藥店、便利店、美容美發(fā)、小五金、茶葉店等。 價(jià)格水平 萬(wàn)佳租金水平：35元/㎡.月，每年遞增5% 臨街商鋪?zhàn)饨鹚剑何鍏^(qū)臨街鋪面245元/㎡.月 橋頭臨街鋪面204元/㎡.月 新安湖商城售價(jià)（95年）：1層10000元/㎡ 2層8000元/㎡ 新安湖商城租金水平： 1層：部分鋪位月租2500-3000元/㎡，鋪位平均月租2000元/㎡左右 整體租金水平：80元/㎡.月左右 2層：個(gè)別臨扶梯處鋪位月租2500元/㎡，鋪位平均月租1000元/㎡左右 注：新安湖商城因2樓現(xiàn)時(shí)經(jīng)營(yíng)狀況較差，1、2樓租金水平相差較大，參考意義不大。 以佳美達(dá)、海雅百貨為中心的十區(qū)商圈 商圈概述 十區(qū)商圈是寶安區(qū)政府重點(diǎn)規(guī)劃扶植的商業(yè)區(qū)，擁有優(yōu)美舒適的購(gòu)物環(huán)境、便利發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)以及完善的商業(yè)服務(wù)設(shè)施。根據(jù)區(qū)政府《寶安商業(yè)發(fā)展工作要點(diǎn)》指出，目標(biāo)是將其建設(shè)成為集休閑、購(gòu)物、娛樂為一體的商業(yè)旺區(qū)。 商圈以泰華商業(yè)城內(nèi)的佳美達(dá)百貨為中心，周邊密集地分布著華豐商業(yè)服裝店、創(chuàng)業(yè)電子城、順電、建安小商品批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。與佳美達(dá)為鄰的冠城世家有4萬(wàn)平方米的商鋪，大富豪百貨已入駐，位于原25區(qū)萬(wàn)寶電子廠有海雅百貨入駐。 隨著商業(yè)區(qū)域的拓展、輻射范圍的增大，該商圈逐漸與新安湖商圈相連接起來(lái)，有望發(fā)展成未來(lái)寶安城區(qū)的商業(yè)中心區(qū)。 核心店 佳美達(dá)百貨 佳美達(dá)百貨在寶安并無(wú)大的名氣，此店是除翻身路分店外的第二家門店。商場(chǎng)規(guī)模不大，存在著商場(chǎng)小、低檔次商品多、商品品種少的通病，但是經(jīng)常推出的特價(jià)商品策略還是吸引了大量顧客的光顧。此外，該區(qū)域大型綜合商場(chǎng)的缺乏也成為片區(qū)居民生活消費(fèi)的主要場(chǎng)所。 圖11 佳美達(dá)百貨 海雅百貨 2003年8月份，海雅百貨的第一家分店在寶安25區(qū)開業(yè)，正是瞄準(zhǔn)了10區(qū)商圈此類大百貨的空白，此番海雅有望作為龍頭百貨帶動(dòng)寶安25區(qū)整個(gè)商業(yè)化改造和其他關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)的進(jìn)駐。 圖 12 海雅百貨 其他商業(yè) 華豐廣場(chǎng) 建安小商品批發(fā)市場(chǎng) 大富豪SHOPPINGMALL 大富豪集團(tuán)整體租賃冠城世家前進(jìn)路部分總建筑面積約為4萬(wàn)平方米商鋪，商業(yè)打MALL概念，-1層和1層部分為超市，1層和2層設(shè)置為服飾、皮具品牌專賣區(qū)，3層為大型酒樓，4層為大富豪自營(yíng)夜總會(huì)，與海雅百貨共同成為本商圈的核心商業(yè)物業(yè)。 圖13 大富豪百貨 圖14 好百年（位于前進(jìn)路） 圖15 寶安前進(jìn)路沃爾瑪 沃爾瑪前進(jìn)路店是我們重點(diǎn)分析的對(duì)象，該項(xiàng)目是專門為沃爾瑪定制的標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)物業(yè)，地上三層，地下一層作為停車場(chǎng)。前面擁有小廣場(chǎng)，設(shè)置大量休閑椅子。 一樓是蔬菜、生鮮水果、熟食，其中大型廚房設(shè)置在一樓中間位置。 二樓是電器，辦公用品，圖書，冷藏食品。 三樓是服裝、皮鞋、化妝品，藥店，家居用品等等。 整個(gè)購(gòu)物廣場(chǎng)只設(shè)大型扶梯，不設(shè)垂直客運(yùn)電梯。 沃爾瑪選址主要要求： 1. 2公里范圍內(nèi)人口12-15萬(wàn)人。 2. 物業(yè)縱深50米以上，臨街面不低于70米。 3. 層高不低于5米，期房要求不低于6米。 4. 柱間距9米以上。 5. 至少300個(gè)顧客免費(fèi)停車位。 圖16 前進(jìn)路天虹百貨寶安第二家店 專業(yè)市場(chǎng) 創(chuàng)業(yè)電子城、惠寶廚具專業(yè)市場(chǎng)、順電家具 順電位于創(chuàng)業(yè)一路與建安路的交匯處，作為深圳家電業(yè)的龍頭企業(yè)，順電以“品牌帶動(dòng)消費(fèi)”為宗旨，以國(guó)際、國(guó)內(nèi)名牌商品為主導(dǎo)，走高端客戶路線。其公開承諾的“差價(jià)補(bǔ)償”政策，以搶占寶安家電市場(chǎng)份額。 主要商服物業(yè)業(yè)態(tài)分布 類型 物業(yè)名稱 業(yè)態(tài)分布 大型超市、百貨 沃爾瑪 三層：百貨類 二層：電器、圖書、音像制品；冷藏食品。 一層：超市 生鮮熟食、食品、蔬菜 佳美達(dá)百貨 1層：百貨類 2層：食品、鮮果、日用百貨超市 海雅百貨 1層：化妝品、鞋、皮具 2層：服裝 大富豪SHOPPINGMALL -1層和1層：品牌店、超市 2層：男女服飾、皮具等 3層：酒樓 4層：夜總會(huì) 主要專業(yè)市場(chǎng) 順電 1層：電視、電腦、數(shù)碼產(chǎn)品、辦公電器 2層：空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)、小家電 3層：家居、衛(wèi)浴 4、5層：精品家私 創(chuàng)業(yè)電子城 1層：電子元器件 2層：電腦配件 惠寶廚具市場(chǎng) 1層整層經(jīng)營(yíng)廚具類產(chǎn)品 交通狀況分析 該商圈與萬(wàn)佳商圈緊密相連，建安路、創(chuàng)業(yè)路等主要交通干道貫穿其中，交通便利。途經(jīng)的主要公交線路有：602、603、613、616、618等。 周邊商業(yè)街業(yè)態(tài)分布 周邊主要商業(yè)街 前進(jìn)路商業(yè)街 家居建材、餐飲、電子、銀行證券、家電、藥店、便利店、服飾等。 華豐時(shí)裝商業(yè)街 以服飾商品為主 價(jià)格水平與銷售情況 冠城世家商鋪均價(jià)：18000元/㎡。 冠城世家面向興華路1層商鋪均價(jià)：21000—22000元/㎡ ； 租金200元/㎡。 冠城世家商業(yè)步行街商鋪均價(jià)：1層14000元/㎡ ；2層8000—9000元/㎡。 以寶安新一佳為中心的公園路商圈 商圈概述 商圈依托新一佳和靈芝公園，沿公園路周邊形成了以餐飲業(yè)為主的商業(yè)街，除餐飲業(yè)，通訊類店鋪在該商圈分布也較為集中。周邊工廠眾多，因此該地區(qū)主要消費(fèi)者為工廠員工，此商圈消費(fèi)層次較低，表現(xiàn)比較平穩(wěn)，是寶安區(qū)域性商業(yè)中心之一。 核心店 新一佳百貨 新一佳百貨是較早進(jìn)駐寶安的市內(nèi)大型商場(chǎng)，營(yíng)業(yè)面積27000平方米，生鮮類產(chǎn)品是其最大亮點(diǎn)，其蔬菜瓜果是由新一佳無(wú)公害蔬菜基地直接供貨。其主要面對(duì)的顧客是附近工廠的員工和周邊老住宅區(qū)的住戶，走的是中檔偏4路線，在價(jià)格上有一定優(yōu)勢(shì)。商場(chǎng)購(gòu)物環(huán)境一般，作為最早進(jìn)駐寶安的市內(nèi)大型百貨，在寶安還是具有較高的知名度。 其他主要商業(yè) 公園路商業(yè)街鋪 主要商服物業(yè)業(yè)態(tài)分布 類型 物業(yè)名稱 業(yè)態(tài)分布 備注 大型超市、百貨 新一佳 1層：食品鮮果超市、化裝品、首飾、通訊等； 2層：家用百貨超市、家電 3層：男女服飾 4層：音像、玩具、書店等。 肯德基與一樓賣場(chǎng)相連。 周邊商業(yè)街業(yè)態(tài)分布： 周邊主要商業(yè)街 公園路商業(yè)街 飲食店密集分布、通訊店也較多、其余包括彩印、音像、便利店、美容美發(fā)店等零散分布。 街鋪 以天虹和萬(wàn)佳為核心的沙井商圈 圖17 佳華商場(chǎng) 圖18 萬(wàn)佳百貨 圖19 天虹商場(chǎng) 沙井商圈過(guò)去以佳華為主，后來(lái)市區(qū)的萬(wàn)佳百貨進(jìn)入沙井，在超市經(jīng)營(yíng)與中低檔百貨方面占據(jù)較大市場(chǎng)份額，天虹商場(chǎng)進(jìn)入沙井，蠶食了萬(wàn)佳的百貨業(yè)務(wù)。目前萬(wàn)佳百貨四樓空置，整個(gè)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。 以寶安天虹為中心的翻身商圈 商圈概述 該商圈的主要特點(diǎn)是工廠少，住宅區(qū)密集分布，周邊居民消費(fèi)需求旺盛。目前以天虹商場(chǎng)、肯德基、面點(diǎn)王為中心，以創(chuàng)業(yè)路和翻身路為輻射圈，在周邊住宅群中形成了較高規(guī)格的商業(yè)圈。 片區(qū)依托位處高起點(diǎn)規(guī)劃的新中心區(qū)這一得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，遠(yuǎn)期發(fā)展目標(biāo)為以休閑、娛樂為主配合餐飲、文化、服務(wù)等為一體的多功能、高檔次、現(xiàn)代化的都市商業(yè)圈，商業(yè)發(fā)展前景看好。 核心店 天虹商場(chǎng) 天虹商場(chǎng)寶安翻身路店位于寶安新城創(chuàng)業(yè)路與翻身路交匯處，營(yíng)業(yè)面積20000平方米，經(jīng)營(yíng)十幾萬(wàn)種商品，采用其慣常的“百貨+超市”的業(yè)態(tài)，走中高檔路線，經(jīng)營(yíng)情況良好，在整個(gè)寶安商圈中，天虹處于領(lǐng)先位置，這里成為寶安主要的中高檔消費(fèi)場(chǎng)所。 圖20 天虹商場(chǎng)寶安翻身路店 天虹商場(chǎng)寶安翻身路店屬于區(qū)域型購(gòu)物中心，主要業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)百貨＋一層超市。 專業(yè)市場(chǎng) 寶安電子城 寶安電子城以經(jīng)營(yíng)高科技電子產(chǎn)品為主，一期4300平方米經(jīng)營(yíng)面積，主要經(jīng)營(yíng)電子元器件、電腦、辦公自動(dòng)化、音像制品、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等。現(xiàn)已成為寶安的區(qū)域電子產(chǎn)品物流中心。 主要商服物業(yè)業(yè)態(tài)分布 類型 物業(yè)名稱 業(yè)態(tài)分布 備注 大型超市、百貨 天虹商場(chǎng) 1層：鞋類、皮具、化裝品 2層：超市、花卉、工藝品 3層：女裝、休閑服、小百貨 4層：男裝、童裝、家電、文化用品 面點(diǎn)王、肯德基 主要專業(yè)市場(chǎng) 寶安電子城 1、 2層：電子元器件 3層：品牌電腦及配件 周邊商業(yè)街業(yè)態(tài)分布 周邊主要商業(yè)街 翻身路商業(yè)街 五金、建材類密集分布，其余包括家居、銀行、便利店、音像、餐飲、美容美發(fā)等 街鋪、裙房等 創(chuàng)業(yè)路商業(yè)街 以萬(wàn)業(yè)城為中心的弘雅商圈 商圈概述 在弘雅商圈中，萬(wàn)業(yè)城百貨處于中心位置，周邊上川路、建安路依托萬(wàn)業(yè)城百貨逐漸形成了一個(gè)小商業(yè)核心帶，成為弘雅片區(qū)主要的消費(fèi)場(chǎng)所。此商圈前幾年并不引人注目，由于樓盤開發(fā)較為集中，隨著雅豪軒、雅然居、都市麗舍等樓盤的相繼開發(fā)，片區(qū)居住氣氛濃厚，消費(fèi)需求的旺盛帶動(dòng)商業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)今商業(yè)氣氛越來(lái)越濃。 核心店 萬(wàn)業(yè)城百貨 萬(wàn)業(yè)城百貨位于寶安29區(qū)建安路與上川路交匯處，營(yíng)業(yè)面積10000多平方米，是弘雅片區(qū)最大的綜合性商場(chǎng)。商場(chǎng)走中檔路線，商品品種較為豐富，經(jīng)營(yíng)情況尚可，客戶來(lái)源主要是周邊住宅區(qū)的住戶。 主要商服物業(yè)業(yè)態(tài)分布 類型 物業(yè)名稱 業(yè)態(tài)分布 大型超市、百貨 萬(wàn)業(yè)城百貨 1層：鮮果、食品超市 2層：服裝、家電、書籍、音像制品 周邊商業(yè)街業(yè)態(tài)分布 周邊主要商業(yè)街 上川路商業(yè)街 沿街商鋪：餐飲、通訊、茶藝、藥店、便利店、銀行、家私、美容美發(fā)等零散分布。 上川路、建安路沿街商鋪 建安路商業(yè)街 以華城百貨為中心的上合商圈 商圈概述 位于31區(qū)的上合商圈布局是以華城百貨、上合市場(chǎng)為中心，以上川路、上合路為兩條軸線，向周邊地區(qū)進(jìn)行輻射。其消費(fèi)群體主要為周邊工廠員工，其次為上合村本地人，因此，商圈經(jīng)營(yíng)檔次以中低檔為主。 核心店 華城百貨 華城百貨位于上合市場(chǎng)旁，營(yíng)業(yè)面積5000平方米，由一家大型家私城改建而成，是上合較大的一個(gè)超級(jí)市場(chǎng)。商場(chǎng)里的商品以中低檔為主，購(gòu)物者主要為工廠員工和上合村本地人。2001年開業(yè)至今，因自身定位準(zhǔn)確，經(jīng)營(yíng)狀況良好，成為周邊居民主要的餓消費(fèi)場(chǎng)所。 其他主要商業(yè) 上合市場(chǎng) 上合市場(chǎng)位于華城旁邊，1層是肉菜市場(chǎng)，主要以單獨(dú)小鋪位形式經(jīng)營(yíng)，2層是華豐服裝市場(chǎng)。服裝市場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)檔次較低，近年來(lái)，由于受到超市內(nèi)中低檔服裝專柜的沖擊，服裝市場(chǎng)已迅速萎縮，經(jīng)營(yíng)狀況不佳。 主要商服物業(yè)業(yè)態(tài)分布 類型 物業(yè)名稱 業(yè)態(tài)分布 備注 大型超市、百貨 華城百貨 1層：家電、音像、藥店等 2層：鮮菜、食品超市（2/3）、服裝、皮具（1/3） 上合肉菜市場(chǎng) 攤位經(jīng)營(yíng)鮮肉、果菜等 上合市場(chǎng)1層 華豐百貨時(shí)裝 男女服飾、服裝、童裝、成衣紡織品等 上合市場(chǎng)2層 周邊商業(yè)街業(yè)態(tài)分布 周邊主要商業(yè)街 上川路商業(yè)街 種類較為齊全，主要包括餐飲、通訊、建材、文具、家居、美容美發(fā)、便利店等。 上合路商業(yè)街 服飾類門店密集分布，其主要包括美容美發(fā)、雜貨鋪等。 以南城百貨和佳華商場(chǎng)為中心的西鄉(xiāng)商圈 商圈概述 西鄉(xiāng)商圈是寶安的商業(yè)老區(qū)，興起時(shí)間較早，在寶安的知名度很高。以南城百貨和佳華商場(chǎng)為中心，沿著西鄉(xiāng)街的兩旁緊湊地分布著幾百家商鋪，匯聚了大量人氣，被當(dāng)?shù)毓谝浴靶|門”之稱，整體經(jīng)營(yíng)檔次偏低，是目前寶安城區(qū)之外最繁華的商業(yè)區(qū)域之一。 西鄉(xiāng)商圈最大的特點(diǎn)就是商業(yè)物業(yè)過(guò)度開發(fā)，片區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。在以西鄉(xiāng)碼頭為中心的2公里區(qū)域內(nèi)密集分布著六家大型商場(chǎng)：南城百貨、佳華商場(chǎng)、新一佳、福中福購(gòu)物廣場(chǎng)、大新百貨、港惠購(gòu)物廣場(chǎng)等，區(qū)域市場(chǎng)相對(duì)飽和。佳華、南城、新一佳都處于西鄉(xiāng)最繁華的中心地帶，三者之間定位相近，距離相隔也不遠(yuǎn)，競(jìng)爭(zhēng)猶為激烈。 過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)下經(jīng)營(yíng)不善已經(jīng)停業(yè)的銅鑼彎百貨。 圖21 寶安銅鑼灣 核心店 南城百貨和佳華商場(chǎng)已開業(yè)多年，新一佳2003年進(jìn)駐原來(lái)的泗海百貨，且三個(gè)商場(chǎng)位于商圈中心繁華地帶，是西鄉(xiāng)商圈的中心。南城百貨營(yíng)業(yè)面積約5000平方米，佳華商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積約7000平方米、新一佳營(yíng)業(yè)面積約1.2萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)范圍基本一致，都是“超市+服裝、家電等”的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。 圖22 南城百貨 圖23 佳華商場(chǎng) 其他主要商業(yè) 泗海百貨雖處在商業(yè)中心，但由于競(jìng)爭(zhēng)激烈和經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致開業(yè)不久就停業(yè)，只好讓位于新一佳，銅鑼彎百貨位于西鄉(xiāng)麻布村，地理位置偏僻，營(yíng)業(yè)面積約3萬(wàn)平方米，開業(yè)不久即宣告停業(yè)，福中福購(gòu)物廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積約3萬(wàn)平方米，主要服務(wù)于福中福花園及周邊工業(yè)區(qū)里的工廠員工，定位低檔路線，勉強(qiáng)維持慘淡經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)在已將大部分面積讓位于世紀(jì)中心家居市場(chǎng)（目前正在裝修中）。 主要商服物業(yè)業(yè)態(tài)分布 類型 物業(yè)名稱 業(yè)態(tài)分布 大型超市、百貨 南城百貨 1層：永安商業(yè)城，經(jīng)營(yíng)服飾、化妝品、珠寶等； 2層：食品、日化日雜、廚房用品、煙酒； 3層：服裝、皮具、床上用品、美容化妝品； 4層：電器、燈具、文體用品、書店、音像制品。 佳化商場(chǎng) 1層：食品超市； 2層：日化日雜、化妝品、床上用品； 3層：五金、電器、服裝、文體音像制品。 新一佳 綜合超市和少量種地檔百貨商品 港惠購(gòu)物廣場(chǎng) 綜合超市類商場(chǎng) 大新百貨 超市類商場(chǎng) 主要專業(yè)市場(chǎng) 恒威源美食休閑廣場(chǎng) 餐飲、休閑類商場(chǎng) 家具廣場(chǎng) 專業(yè)經(jīng)營(yíng)家私類，河西路與寶安大道交匯處密集分布 周邊商業(yè)街業(yè)態(tài)分布 主要商業(yè)街 西鄉(xiāng)商業(yè)步行街 服飾、日雜、飲食等 零散的臨街商鋪 西鄉(xiāng)街道 服裝、首飾、通訊類產(chǎn)品、各地風(fēng)味食品 （五）商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式分析 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)深圳市及寶安區(qū)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行綜合分析，主要有以下模式： 大型商家參股 商家以品牌的形式參股而最終獲得商業(yè)物業(yè)的使用權(quán)或所有權(quán)。商家與發(fā)展商進(jìn)行利潤(rùn)分成。商家進(jìn)入物業(yè)所花費(fèi)的成本較高，一般而言，除非商家認(rèn)為該物業(yè)對(duì)于其業(yè)務(wù)拓展存在必需性，才會(huì)考慮此經(jīng)營(yíng)方式。次種經(jīng)營(yíng)方式，不利于資金的迅速回籠。 商家購(gòu)買 通常這種經(jīng)營(yíng)方式的成本高于其采用租賃形式進(jìn)入物業(yè)的3倍。次種經(jīng)營(yíng)模式局限性較大，主要限于商業(yè)利潤(rùn)較高的商鋪和小商家購(gòu)買的情況，大商家一般不灰采用次種經(jīng)營(yíng)模式。 招商返租 招商是以出租形式引進(jìn)大型商業(yè)。返租也叫售后包租、售后回租，在這種銷售方式下，發(fā)展商為促進(jìn)銷售，在樓盤出售時(shí)與買家約定，在出售后的一定年限內(nèi)由該發(fā)展商以代理出租的方式進(jìn)行包租，包租期間的租金沖抵部分售房款或償付一定租金回報(bào)。先招商，然后返租是目前商業(yè)市場(chǎng)中常用的經(jīng)營(yíng)模式。 招商返租模式的優(yōu)勢(shì)分析 有利于資金迅速回籠。 避免個(gè)別出售或者個(gè)別出租導(dǎo)致的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)被分割。 小業(yè)主直接面對(duì)市場(chǎng)的單位租金要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于大商家所能承受的單位租金水平，招商返租可避免小業(yè)主的高租金仿礙引入大商家。 招商返租模式的劣勢(shì)分析 對(duì)于發(fā)展商而言，實(shí)際只是在一定年限里獲得部分凈態(tài)銷售（租金）收入，只是回收資金所獲得的一個(gè)資金機(jī)會(huì)成本，發(fā)展商開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大。 高比例返租回報(bào)來(lái)吸引投資者購(gòu)買，返租回報(bào)為發(fā)展商帶來(lái)了后期的資金壓力。 返租受法規(guī)限制 市場(chǎng)常用商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式： 商業(yè)價(jià)值較高的商鋪（如一層沿街商鋪）以出售方式，獲取利潤(rùn)。商業(yè)價(jià)值次之的（如二、三層商鋪）以招商返租方式，獲取利潤(rùn)。此種經(jīng)營(yíng)模式可以達(dá)到利潤(rùn)最大化。 （六）典型商圈客流量分析 商圈人流量比較分析 統(tǒng)計(jì)前提： 選擇公園路新一佳、萬(wàn)佳、翻身路天虹三個(gè)商圈進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，三家主要商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模基本相同，具有一定的可比性。 男女年齡通過(guò)記錄人員目測(cè)觀察。 通過(guò)計(jì)數(shù)器幫助計(jì)數(shù)，保證較高的準(zhǔn)確性。 記錄當(dāng)天天氣： 周日，2003年4月6日，陰見多云，早上有零星小雨，溫度為20-23℃； 周二，2003年4月8日，陰偏東風(fēng)，溫度為21-25℃。 由于測(cè)試時(shí)間天氣較冷，時(shí)有陰雨，這一時(shí)間的客流量趨于一年中客流量的中偏下水平。 商圈 時(shí)間段 人流量（人） 男 15-30歲 男 31-60歲 女 15-27歲 女 28-60歲 合計(jì) 新一佳 周日11：00-11：30 201 177 201 144 703 周日13：00-13：30 182 219 171 198 870 周二11：00-11：30 66 81 90 138 375 周二13：00-13：30 78 54 129 81 342 小計(jì) 627 531 591 561 萬(wàn)佳 百貨 周日11：00-11：30 215 235 315 265 1030 周日13：00-13：30 321 189 495 318 1323 周二11：00-11：30 72 79 132 140 423 周二13：00-13：30 81 84 114 114 393 小計(jì) 689 587 1056 837 天虹 商場(chǎng) 周日11：00-11：30 219 150 258 240 867 周日13：00-13：30 192 153 237 189 771 周二11：00-11：30 69 72 120 134 395 周二13：00-13：30 89 84 130 142 445 小計(jì) 569 459 745 705 合計(jì) 1865 1577 2393 2103 7218 總體人流量，新一佳：萬(wàn)佳：天虹=2290：3169：2478，萬(wàn)佳商圈最好，天虹商場(chǎng)與新一佳商場(chǎng)旗鼓相當(dāng)。 休息日人流量，新一佳：萬(wàn)佳：天虹=1573：2353：1638，萬(wàn)佳商圈最多，新一佳商場(chǎng)與天虹商場(chǎng)相差不大。 工作日人流量，新一佳：萬(wàn)佳：天虹=717：816：840，天虹最多，其次是萬(wàn)佳，新一佳最少。 總體上來(lái)講，女性逛街的比例明顯高于男性，年輕人的比例明顯高于年紀(jì)稍長(zhǎng)的人的比例。 新一佳商圈不同性別、不同年齡段的流動(dòng)人員相差不大。 萬(wàn)佳商圈的27歲以下的女性明顯高于其他人群；在男性當(dāng)中，30歲以下的比例也高于31歲以上的比例。 天虹商場(chǎng)，女性消費(fèi)者明顯高于男性消費(fèi)者，不同年齡段女性消費(fèi)者的數(shù)量相差不大；男性中，30歲以下的比例略高于31歲以上的比例。 商圈消費(fèi)水平比較分析： 通過(guò)定量調(diào)查結(jié)果的交互分析，我們發(fā)現(xiàn)，三個(gè)商圈的消費(fèi)水平比較接近，萬(wàn)佳略好于其他兩個(gè)商圈，天虹次之，具體數(shù)據(jù)如下： 消費(fèi)者去商場(chǎng)次數(shù) 新一佳：萬(wàn)佳：天虹=41：48：45，萬(wàn)佳商圈略好，天虹其次； 總消費(fèi)水平 新一佳：萬(wàn)佳：天虹=4030：5020：4800，萬(wàn)佳商圈略好，天虹其次； 平均消費(fèi)水平 新一佳：萬(wàn)佳：天虹=98.29元：104.58元：106.67元，天虹商圈略好，萬(wàn)佳其次。 上述數(shù)據(jù)引用深圳愛地時(shí)代公司調(diào)研結(jié)果。 三、 寶安中心區(qū)片區(qū)商業(yè)圈分析與預(yù)測(cè) 總體上看，“深圳西岸?寶安中心區(qū)”規(guī)劃超前，應(yīng)該是深圳中心區(qū)以外，深圳規(guī)劃及配套最好的區(qū)域次級(jí)中心區(qū)，超過(guò)南山商業(yè)文化中心區(qū)，深圳規(guī)模最大的體育中心“寶安體育中心”氣勢(shì)宏偉、深圳最大的區(qū)級(jí)行政中心“寶安行政中心”，即將啟用的地鐵1#線其延長(zhǎng)線明年即將動(dòng)工，使寶安中心區(qū)開始進(jìn)入與深圳特區(qū)同步化的階段，中心區(qū)內(nèi)道路建設(shè)及綠化超前，同時(shí)，“深圳西岸?寶安中心區(qū)”還是深圳最大的海濱中心區(qū)（超過(guò)南山、鹽田）。這些優(yōu)勢(shì)足以讓“深圳西岸?寶安中心區(qū)”在深圳占有足夠的位置。 但是，“深圳西岸?寶安中心區(qū)”現(xiàn)在還處于建設(shè)初期，除開道路網(wǎng)情況比較好，體育中心館已投入使用以外，其它各項(xiàng)配套如地鐵、教育、公園、文化展覽、后期道路、填海造地工程都還需要進(jìn)行比較長(zhǎng)的時(shí)間。 根據(jù)2004年6月寶安中心區(qū)發(fā)布建設(shè)日程表和調(diào)研情況 (一)、行政、商業(yè) 寶安中心區(qū)建設(shè)項(xiàng)目中規(guī)模最大的項(xiàng)目——行政中心正在裝修中，預(yù)計(jì)明年春季寶安區(qū)的３８?jìng)€(gè)部委辦局將搬到這里辦公。 為增強(qiáng)中心區(qū)產(chǎn)業(yè)功能，在中心區(qū)的新湖路南側(cè)兩個(gè)地鐵口之間約２０萬(wàn)平方米的土地上，將建成購(gòu)物、飲食、休閑為一體的大型高檔購(gòu)物公園，有關(guān)部門將引進(jìn)像歐倍得、麥德隆、吉之島之類的知名商企。 (二)、交通 今年，政府計(jì)劃在前幾年修建１２條路段的基礎(chǔ)上，投資７億余元（不包括寶安大道的修建費(fèi)用），在寶安中心區(qū)新建１４條路段。這１４條路段主要集中在中心區(qū)興華西路、甲岸路、羅田路、裕安路等重點(diǎn)道路上，這些路段將于７——９月相繼開工，預(yù)計(jì)明年完工，屆時(shí)，中心區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)將基本成型，并覆蓋中心區(qū)面積的９０％以上。 寶安大道與深南大道的接口處規(guī)劃設(shè)計(jì)已完工，南山方面正著手施工，寶安方面動(dòng)工在即；寶城前進(jìn)路與南山接通在即，屆時(shí)，將有多個(gè)通道連接寶安與關(guān)內(nèi)。 在１０７國(guó)道自然分隔出的新老城區(qū)之間，目前有３座立交橋連通，眼下，規(guī)劃部門正在進(jìn)行立交路口的改造設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)七八月份可以動(dòng)工，確保近兩三年３座立交橋車流通暢。 地鐵一號(hào)線在中心區(qū)設(shè)有３個(gè)站，間隔約為１公里，其二期工程的設(shè)計(jì)已完成，地鐵口的設(shè)計(jì)方案等將于近期與有關(guān)部門協(xié)調(diào)完成。目前，地鐵公司方面已對(duì)中心區(qū)到機(jī)場(chǎng)的之間進(jìn)行了察看，項(xiàng)目建設(shè)已通過(guò)省有關(guān)部門的評(píng)審，預(yù)計(jì)明年初開工建設(shè)。 (三)、電力、排污等基礎(chǔ)工程 中心區(qū)的吹填工程今年將完成投資５５００萬(wàn)元，其中Ｎ２７區(qū)人工湖吹填工程預(yù)計(jì)７月份完工。 ２號(hào)雨水泵站，２號(hào)、３號(hào)污水泵站有望在今年９、１０月份動(dòng)工興建，在兩年半內(nèi)全部建成，明年有望讓新圳河變清。 通信光纜的鋪設(shè)與道路的修建同步進(jìn)行。新安變電站計(jì)劃年底動(dòng)工，最遲明年初開工。 (四)、教育體育等設(shè)施 占地５萬(wàn)平方米的寶安實(shí)驗(yàn)學(xué)校（中小學(xué)）已開始動(dòng)工，計(jì)劃于明年開始招生。中心區(qū)還將引進(jìn)兩所民辦中、小學(xué)校，分別位于中心區(qū)的Ｎ５區(qū)和Ｎ１１區(qū)，占地分別為２．１萬(wàn)平方米和１．２萬(wàn)平方米，以免地價(jià)的優(yōu)惠條件向社會(huì)招標(biāo)，學(xué)校招標(biāo)初定在今年９月底前完成。 世紀(jì)廣場(chǎng)預(yù)計(jì)于今年１２月完成。圖書館、博物館、青少年宮等工程的可行性研究報(bào)告正進(jìn)行調(diào)整、修改，明年就可動(dòng)工。位于體育館旁的游泳場(chǎng)，設(shè)計(jì)方案已通過(guò)有關(guān)方面的評(píng)審，很快就可開工建設(shè)。 深圳寶安新中心區(qū)重要樓盤及商業(yè)物業(yè)情況匯編 天悅龍庭 開發(fā)商：龍光集團(tuán) 代理：深圳中原經(jīng)紀(jì)公司 圖24天悅龍庭部分已經(jīng)封頂 總建筑面積20萬(wàn)平方米，2萬(wàn)平方米商業(yè)配套，新湖路購(gòu)物休閑廣場(chǎng)。預(yù)計(jì)商鋪價(jià)格接近3萬(wàn)元。 金成時(shí)代 圖25 金成時(shí)代 開發(fā)商：深圳市金成地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 銷售代理：置業(yè)國(guó)際 總建筑面積14萬(wàn)平方米，住宅景觀特色：地中海風(fēng)情立體園林 總戶數(shù)：760個(gè) 停車位：795個(gè) 其中1.5萬(wàn)平方米商業(yè)群樓 金泓凱旋城 開發(fā)商：深圳市屹海達(dá)實(shí)業(yè)有限公司 代理公司：深圳世聯(lián) 總建筑面積：50萬(wàn)平方米 整個(gè)項(xiàng)目分為兩期開發(fā)：第一期開發(fā)35萬(wàn)平方米，第二期開發(fā)15萬(wàn)平方米 其中主題商場(chǎng)2萬(wàn)平方米 商鋪價(jià)格：預(yù)計(jì)首層2萬(wàn)元左右 幸福海岸 開發(fā)商：深圳福中福房地產(chǎn)公司 圖26幸福海岸 總建筑面積：40萬(wàn)平方米 一期開發(fā)7萬(wàn)多平方米 8萬(wàn)平方米水景園林，雙層水上會(huì)所。、 商鋪價(jià)格：首層2.3萬(wàn)平方米左右 策劃代理：深圳德思勤置業(yè)有限公司 深業(yè)新岸線 圖27 深業(yè)新岸線—售樓處 55萬(wàn)平方米濱海大盤 深業(yè)集團(tuán) 尚都 開發(fā)商：鴻榮源地產(chǎn)公司 總建筑面積21萬(wàn)平方米 商業(yè)面積5萬(wàn)平方米，整體商業(yè)3萬(wàn)平方米，臨近地鐵口。 容積率3.6 總戶數(shù)：1314戶 停車位：1883輛 圖28 寶安中心區(qū)控制性規(guī)劃 中心區(qū)商業(yè)物業(yè)規(guī)模初步判斷 地塊 用途 控制面積 N10 N10地塊位于新湖路住宅區(qū)中間 地鐵上蓋商業(yè)購(gòu)物中心 地上５萬(wàn)平方米，地下結(jié)合地鐵出口設(shè)計(jì)，１—２萬(wàn)地下商業(yè)物業(yè)，形成類似香港地鐵金鐘站太古廣場(chǎng)那樣的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)。 N12-N11 住宅為主，設(shè)置家居連鎖商場(chǎng) 2萬(wàn)平方米左右 根據(jù)寶安核心商業(yè)區(qū)專項(xiàng)規(guī)劃意見，從N10區(qū)地鐵出口到創(chuàng)業(yè)西路，建立商業(yè)步行街，打造文化一條街是比較理想的思路。 N7區(qū)地塊 N10地塊對(duì)面 商業(yè)街形態(tài) 住宅為主，沿著路邊設(shè)置商業(yè)街 1萬(wàn)平方米 幸福海岸 社區(qū)商業(yè)形態(tài)2500平方米街鋪 商業(yè)物業(yè)面積2500平方米，49間街鋪，每間面積50平方米 N4區(qū) 區(qū)域與社區(qū)購(gòu)物中心相互結(jié)合，尚都位于此區(qū)域 商業(yè)物業(yè)５萬(wàn)，已經(jīng)建設(shè)。 自身配有１６萬(wàn)平方米住宅 天悅龍庭 2萬(wàn)平方米，已經(jīng)建設(shè) N5,N6區(qū)域 社區(qū)商業(yè)街形態(tài)，以住宅為主 面積2萬(wàn)平方米以內(nèi) 根據(jù)寶安中心區(qū)總體規(guī)劃理念和實(shí)際商業(yè)發(fā)展需要，建議嚴(yán)格限制新湖路以北新建住宅底層的較大面積購(gòu)物中心，建議以商鋪形態(tài)出現(xiàn)，具體包括 寶華路 寶興路 從行政中心延伸到海邊兩側(cè)道路，建議以商業(yè)街形態(tài)為主，突出濱海旅游服務(wù)商業(yè)街特色 ２萬(wàn)平方米 N19區(qū) 適合建設(shè)區(qū)域購(gòu)物中心 深圳商發(fā)投資控股有限公司開發(fā)的第五大道 3.8萬(wàn)平方米左右，建議以大賣場(chǎng)為主，重點(diǎn)滿足居民區(qū)生活需要 濱海購(gòu)物中心 購(gòu)物中心，濱海特色，與中心廣場(chǎng)相隔兩個(gè)地塊。 預(yù)計(jì)20萬(wàn)平方米左右 N15-17,18 土地已經(jīng)批出在建設(shè)中，以辦公物業(yè)為主 建議限制發(fā)展大型商業(yè)物業(yè) N8區(qū) 金虹凱旋城 深業(yè)新干線社區(qū)商業(yè)1萬(wàn)平方，米 ２萬(wàn)平方米左右，適合發(fā)展專業(yè)商店 小計(jì) 其中15.8萬(wàn)平方米屬于近兩年建設(shè)及已經(jīng)開工項(xiàng)目，20萬(wàn)平方米屬于遠(yuǎn)景規(guī)劃，需要填海以后才能建設(shè)。 35.8萬(wàn)平方米（不含我們的項(xiàng)目） 根據(jù)寶安中心區(qū)商業(yè)規(guī)劃，未來(lái)商業(yè)總面積要達(dá)到50萬(wàn)平方米。大多數(shù)住宅樓盤具有1.5-3萬(wàn)平方米商業(yè)物業(yè)需要，根據(jù)經(jīng)營(yíng)需要，只有5萬(wàn)平方米以上的商業(yè)面積才能發(fā)揮出總體經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，也只有經(jīng)營(yíng)成功商業(yè)物業(yè)才能真正實(shí)現(xiàn)升值目標(biāo)。 與社區(qū)2—3萬(wàn)平方米的住宅商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，我們要較早開業(yè)，通過(guò)市場(chǎng)手段控制其他發(fā)展商盲目發(fā)展裙樓商業(yè)。 我們?cè)谖磥?lái)中心區(qū)商業(yè)圈中，不求商業(yè)面積最大，但是要特色鮮明，即使在寶安中心區(qū)出現(xiàn)20萬(wàn)平方米的大型商業(yè)，我們依舊可以在激烈競(jìng)爭(zhēng)中處于有利位置。 初步建議正中商業(yè)廣場(chǎng)的開發(fā)規(guī)模 方案1 占地面積2萬(wàn)平方米 容積率5 總建筑面積9.8萬(wàn)平方米 酒店式公寓面積5萬(wàn)平方米 作為酒店式公寓配套：辦公區(qū)域與培訓(xùn)中心8000平方米 地上商業(yè)五層：每層8000平方米 商業(yè)總建筑面積：地上4.8萬(wàn)平方米 地下商業(yè)及停車面積：4.5萬(wàn)左右 ，其中負(fù)一層1.5萬(wàn)平方米計(jì)入容積率。 地下三層 每層1.5萬(wàn)。 方案2 不采用塔樓建設(shè)酒店式公寓模式。以商業(yè)為主，頂層辦公培訓(xùn)。 每層建筑面積8000平方米，地上8層。地上6.4萬(wàn)平方米。 地上一—7層商業(yè)，8層辦公培訓(xùn)，地下兩層停車及商業(yè)。 地下建筑面積4.5萬(wàn)平方米，其中負(fù)一層1.5萬(wàn)平方米計(jì)入容積率。 地鐵建設(shè)時(shí)間預(yù)測(cè) 目前報(bào)道是2005年開工，預(yù)計(jì)至少要三年才能完成。 四、 正中商業(yè)廣場(chǎng)顧客群定位 深圳市統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)：全市2003年末常住人口557.41萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng)10.5％。年末戶籍人口150.93萬(wàn)人，比上年末增加11.48萬(wàn)人。 由于深圳流動(dòng)人口眾多，根據(jù)深圳貿(mào)易工業(yè)局秦群力副局長(zhǎng)估計(jì)，生活人口達(dá)到1000萬(wàn)人以上。 根據(jù)200戶戶籍城鎮(zhèn)居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入25935.84元，比上年增長(zhǎng)4.0％，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)3.3％。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出19960.32元，增長(zhǎng)5.5％，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)4.8％。城鎮(zhèn)居民人均交通通訊支出增長(zhǎng)22.9％，人均教育支出增長(zhǎng)15.8％，人均醫(yī)療保健支出增長(zhǎng)11.2％。因居民在外飲食增加，糧食價(jià)格上漲，致使食品消費(fèi)上升，2003年恩格爾系數(shù)為27.9％。 全市家庭年收入過(guò)10萬(wàn)元的有100萬(wàn)人。 寶安區(qū)人口 2003年寶安實(shí)際生活人口預(yù)計(jì)達(dá)到400萬(wàn)，深圳市寶安區(qū)2003年的常住人口為182.73萬(wàn)人,而每年的流動(dòng)人口卻超過(guò)200萬(wàn)，約占了深圳的1/3以上。 中高檔顧客群為主，突出金領(lǐng)與白領(lǐng)顧客群的個(gè)性化消費(fèi)需求。 分布在寶安的高收入人群與南山的高收入人群是我們重點(diǎn)吸引的對(duì)象。 南山高收入人口： 2003年南山區(qū)的常住人口為62.19萬(wàn)人。 后海、前海、蛇口片區(qū)更成為高薪高素質(zhì)人才的生活基地，居住人口多為羅湖、福田上班一族，文化水準(zhǔn)普遍在大專以上，年齡主要集中在5-40歲之間，居住人口素質(zhì)居深圳各片區(qū)之首。 寶安區(qū)商業(yè)要想吸引南山白領(lǐng)前來(lái)購(gòu)物需要具備如下條件： 1. 交通便利 地鐵開通后，人們的心理距離將大大縮短。 2. 整個(gè)購(gòu)物中心設(shè)計(jì)上檔次，具有白領(lǐng)氛圍。 3. 具有一流的經(jīng)營(yíng)隊(duì)伍，營(yíng)銷工作能夠抓住南山白領(lǐng)的特點(diǎn)。 4. 商品品牌結(jié)構(gòu)合理。 5. 開展社區(qū)營(yíng)銷宣傳活動(dòng)，鼓勵(lì)南山白領(lǐng)前來(lái)消費(fèi)。 五、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手業(yè)態(tài)分析 寶安創(chuàng)業(yè)天虹商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及分析 1、天虹商場(chǎng)概況 寶安創(chuàng)業(yè)天虹商場(chǎng)為位于寶安區(qū)翻身路和創(chuàng)業(yè)路交匯處，商場(chǎng)由4層裙樓組成，每層建筑面積約5000平方米，總營(yíng)業(yè)面積約20000平方米，于2002年1月26日開業(yè)。 2、 商業(yè)業(yè)態(tài)分析 圖28 業(yè)態(tài)指南 圖29 一層化妝品 圖30一層皮鞋皮具 圖31 寶安天虹中庭 1層：主要經(jīng)營(yíng)男女品牌皮鞋和皮具箱包（營(yíng)業(yè)面積約2500平方米），其次為化妝品、沖印店、珠寶首飾、鐘表、眼鏡、煙酒茶、藥品、旅行社及票務(wù)代辦點(diǎn)、民生銀行設(shè)有自助銀行，肯德基與商場(chǎng)連通，面點(diǎn)王與肯德機(jī)相連； 2層：主要是超市，書刊文具、音像制品、內(nèi)衣、花卉、散裝保健品、工藝品、五金交電、燈具等； 3層：主要是淑女裝、內(nèi)衣、美容中心； 4層：男裝、男女休閑裝、體育用品，健身器材、大小家電（營(yíng)業(yè)面積約700平方米）、通訊產(chǎn)品、攝像器材、兒童用品、床上用品等。 3、目標(biāo)客戶定位 其經(jīng)營(yíng)的百貨類產(chǎn)品屬于中高檔次，目標(biāo)客戶主要為寶安新老城區(qū)內(nèi)的中高收入群體，超市部分主要滿足周邊居民日常生活消費(fèi)，目標(biāo)客戶主要是周邊的大眾居民。 4.優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)：寶安創(chuàng)業(yè)天虹是寶安區(qū)的第一個(gè)中高檔次的購(gòu)物場(chǎng)所，建筑設(shè)計(jì)比較新穎時(shí)尚，購(gòu)物環(huán)境舒適整潔，目標(biāo)客戶定位準(zhǔn)確，所處地理位置便利的交通可到新安、西鄉(xiāng)的各個(gè)區(qū)域，目前周邊分布著多個(gè)新開發(fā)的花園小區(qū)，今后幾年新中心區(qū)將陸續(xù)有多個(gè)中高檔次的花園小區(qū)建成，新中心區(qū)將成為寶安中高收入人口最集中的地方，隨著2005年寶安區(qū)委區(qū)政府的遷入，治安環(huán)境將會(huì)有較大的轉(zhuǎn)變，故其發(fā)展前景較好。 劣勢(shì)：商場(chǎng)與新中心區(qū)被南面的寶安大道分隔開來(lái)，而寶安大道預(yù)計(jì)2006年全線通車，且為快速干道，北面被107國(guó)道把寶安老城區(qū)分開，這給目前老城區(qū)的顧客和今后新中心區(qū)的顧客帶來(lái)不便，商場(chǎng)缺乏相應(yīng)的廣場(chǎng)相配套，車位較少給客戶購(gòu)物停車帶來(lái)不便，營(yíng)業(yè)面積偏小，將使其經(jīng)營(yíng)品種受到限制，2005年新中心區(qū)寶安大道和創(chuàng)業(yè)路交匯處立交橋的開工建設(shè)，將給該商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)帶來(lái)不利影響，從而抑制商場(chǎng)的發(fā)展空間和競(jìng)爭(zhēng)力。 香繽廣場(chǎng) 圖32 建筑效果圖 距香繽廣場(chǎng)商廈5平方公里半徑范圍內(nèi)，現(xiàn)有消費(fèi)人口26萬(wàn)人；單體面積46030平方米，2006年投入使用。 圖33 業(yè)態(tài)分布 圖 34 與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 南山區(qū)的兩個(gè)購(gòu)物中心及其對(duì)本項(xiàng)目影響 在住宅銷售方面，南山與寶安中心區(qū)存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，在商業(yè)物業(yè)開發(fā)方面，南山區(qū)與寶安中心區(qū)同樣存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，互相都把對(duì)方的商圈作為自己輻射的范圍。 南山兩個(gè)購(gòu)物中心聚集在南山后海灣畔，同樣是濱海購(gòu)物中心，與正中商業(yè)廣場(chǎng)地理位置具有相似性。 海岸購(gòu)物廣場(chǎng)分析 保利文化廣場(chǎng)分析 發(fā)展商 深圳市海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于1993年5月31日，是一家按照現(xiàn)代企業(yè)管理制度建立起來(lái)的股份制企業(yè)。 中國(guó)保利集團(tuán)下屬深圳保利置業(yè)投資公司 占地面積 占地5萬(wàn)多平方米，土地用途為文化娛樂、展覽用地，地價(jià)8010萬(wàn)元 業(yè)態(tài)對(duì)比 商業(yè)為主，購(gòu)物休閑餐飲娛樂 保利南山文化藝術(shù)廣場(chǎng)由1.5萬(wàn)平方米的國(guó)家一級(jí)劇院、1萬(wàn)平方米的多廳影院、5千平方米的博物館、1.1萬(wàn)平方米的文化休閑中心及大型商業(yè)中心構(gòu)成。 開發(fā)規(guī)模 10萬(wàn)平方米 10萬(wàn)平方米以上 定位 10萬(wàn)平方米購(gòu)物中心 綜合性文化廣場(chǎng)含購(gòu)物中心 開業(yè)時(shí)間預(yù)測(cè) 預(yù)計(jì)2005年初期動(dòng)工建設(shè) 預(yù)計(jì)2006年年底開業(yè)，已經(jīng)完成建筑設(shè)計(jì)，目前正在招商過(guò)程中。 2005年建設(shè)完畢，預(yù)計(jì)2006年5月1日開業(yè) 建筑特色 定位為國(guó)際濱海購(gòu)物中心 六、 正中商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)思路 業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)要求 1.能夠吸引寶安區(qū)及深圳市區(qū)顧客重復(fù)購(gòu)買。 2.40%業(yè)態(tài)填補(bǔ)深圳空白，能夠?qū)κ袇^(qū)與游客產(chǎn)生較大吸引力。 我們必須借鑒上海等一流購(gòu)物中心和百貨業(yè)態(tài)，例如深圳還沒有一家百貨達(dá)到上海八百伴的檔次和運(yùn)營(yíng)水平，在品牌結(jié)構(gòu)與商品陳列方面具有較大差距。 3.能夠得到寶安區(qū)和深圳貿(mào)易工業(yè)發(fā)展局大力支持，例如爭(zhēng)取與清華大型中國(guó)零售研究中心。中國(guó)百貨協(xié)會(huì)等聯(lián)合舉辦高層次培訓(xùn)中心。 4.具備獨(dú)特體驗(yàn)的濱海商業(yè)文化。突出商品群，例如兒童室內(nèi)娛樂場(chǎng)及兒童主題百貨。 5.婚禮商品群，興建全市惟一的西洋婚禮殿堂2000-3000平方米，引進(jìn)多個(gè)知名婚紗攝影影樓，同時(shí)配套選購(gòu)婚禮用品。為全市結(jié)婚人群服務(wù)，與其它購(gòu)物中心差異化。 這兩年來(lái)，深圳的“玫瑰產(chǎn)業(yè)”可謂刀光劍影，從初期的近百家影樓經(jīng)過(guò)競(jìng)爭(zhēng)、整合，到現(xiàn)在只剩數(shù)十家，各家的規(guī)模、檔次都在不斷地提升；但是，與國(guó)際婚紗影樓的發(fā)展水平相比，深圳的婚紗影樓無(wú)論是店面規(guī)模、服務(wù)水準(zhǔn)、裝修特色乃至管理水平都還有相當(dāng)差距。 通過(guò)市場(chǎng)分析，深圳人的文化水平、收入水平以及對(duì)婚紗照的認(rèn)同程度又是在全國(guó)居于前列的。 業(yè)態(tài)創(chuàng)新的思考 1. 業(yè)態(tài)組合思路 業(yè)態(tài)思路1 屋頂 空中花園 娛樂場(chǎng) 招商目標(biāo) 5層 大型餐飲酒樓5000平方米娛樂；海港城大酒樓 西洋婚禮殿堂（白領(lǐng)演藝中心） 3000平方米 與湖南衛(wèi)視等合作類似快樂大本營(yíng)項(xiàng)目同時(shí)在電視購(gòu)物方面進(jìn)行合作。 4層 太平洋百貨 2,3,4三層，共計(jì)3萬(wàn)平方米 美國(guó)反斗城，麥當(dāng)勞 3層 太平洋百貨7000平方米男士主題商場(chǎng)jcpenny 1000平方米特色餐飲,白領(lǐng)音樂巴，SPA 2層 太平洋百貨7000平方米 1000平方米特色餐飲 上海連鎖餐廳 一層 精品步行街，旗艦品牌店7000平方米 1000平方米特色餐飲 星巴克，臺(tái)灣咖啡語(yǔ)茶， 莎莎國(guó)際旗艦店 負(fù)一層 家樂福超市10000平方米，5000平方米地鐵步行街 休閑書店，3000平方米 其中1000平方米用于快餐廳,引進(jìn)麥當(dāng)勞及面點(diǎn)王 負(fù)二層 家樂福超市一萬(wàn)平方米 運(yùn)動(dòng)主題餐廳、酒吧 5000平方米停車場(chǎng) 負(fù)三層 停車場(chǎng) 1.5萬(wàn)平方米停車場(chǎng) 地下停車2萬(wàn)平方米，配備立體停車庫(kù) 配有酒店式公寓 業(yè)態(tài)思路2 6層 大型餐飲酒樓5000平方米婚禮殿堂（兼娛樂演藝中心）2000平方米 1000平方米休閑式書店 5層 辦公5000平方米 培訓(xùn)中心3000平方米及咖啡庭 4層 兒童主題百貨7000平方米 休息區(qū)餐飲區(qū)1000平方米 3層 家樂福7000平方米 1000平方米的特色餐廳 2層 家樂福5000平方米 設(shè)置二層3000平方米停車場(chǎng) 一層 精品步行街，旗艦品牌店7000平方米 1000平方米特色餐廳 負(fù)一層 主題地鐵步行街15000平方米，其中1000平方米用于快餐廳，引進(jìn)麥當(dāng)老及面點(diǎn)王 負(fù)二層 運(yùn)動(dòng)休閑主題商場(chǎng)1萬(wàn)平方米 5000平方米大型停車場(chǎng) 負(fù)三層 停車場(chǎng) 1.5萬(wàn)平方米停車場(chǎng) 業(yè)態(tài)方案3 配有酒店式公寓 6層 大型餐飲酒樓5000平方米婚禮殿堂（兼娛樂演藝中心）2000平方米 1000平方米休閑式書店 5層 辦公5000平方米 3000平方米培訓(xùn)中心及咖啡廳 4層 生態(tài)型超市7000平方米 休息區(qū)餐飲區(qū)1000平方米 3層 美式兒童主題百貨7000平方米 1000平方米特色餐廳 2層 太平洋百貨7000平方米 1000平方米特色餐廳 一層 精品步行街，旗艦品牌店8000平方米 1000平方米特色餐廳 負(fù)一層 主題精品地鐵步行街12000平方米，其中1000平方米用于快餐廳，引進(jìn)麥當(dāng)老及面點(diǎn)王 3000平方米停車場(chǎng) 負(fù)二層 運(yùn)動(dòng)休閑主題商場(chǎng)1萬(wàn)平方米 5000平方米大型停車場(chǎng) 負(fù)三層 停車場(chǎng) 1.5萬(wàn)平方米停車場(chǎng) 停車位：23000平方米停車位；地面停車位：120個(gè)左右停車位 業(yè)態(tài)方案4業(yè)態(tài)方案3 純商業(yè)考慮，沒有酒店式公寓 屋頂 空中花園 娛樂場(chǎng) 8層 大型餐飲酒樓5000平方米娛樂；海港城大酒樓 美食廣場(chǎng)2000平方米 1000平方米咖啡廳 7層 辦公5000平方米 培訓(xùn)中心3000平方米及咖啡庭 6層 休閑書店，白領(lǐng)音樂巴，SPA 5000平方米 婚禮殿堂（兼白領(lǐng)演藝中心） 3000平方米 5層 兒童商場(chǎng)及美式反斗城7000平方米 兒童餐廳1000平方米 4層 美國(guó)百貨7000平方米 男士主題商場(chǎng) 1000平方米特色餐飲 3層 太平洋百貨7000平方米 1000平方米特色餐飲 2層 太平洋百貨7000平方米 1000平方米特色餐飲 一層 精品步行街，旗艦品牌店7000平方米 1000平方米特色餐飲 負(fù)一層 12000平方米地鐵步行街，其中1000平方米用于快餐廳， 引進(jìn)麥當(dāng)勞及面點(diǎn)王 3000平方米停車場(chǎng) 負(fù)二層 中檔偏上超市1萬(wàn)平方米 局部停車5000平方米 負(fù)三層 停車場(chǎng) 1.5萬(wàn)平方米停車場(chǎng) 地下2萬(wàn)平方米停車 目前我們只是提出初步的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)思路，詳細(xì)的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)需要考察同類購(gòu)物中心，同時(shí)對(duì)于整個(gè)商業(yè)的品牌結(jié)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃，最后要設(shè)計(jì)除每層的業(yè)態(tài)圖。 七、 正中商業(yè)廣場(chǎng)的商業(yè)文化設(shè)計(jì) 深圳地域文化特點(diǎn) 深圳的歷史文化有兩個(gè)獨(dú)特之處—— 首先是移民文化。從秦始皇統(tǒng)一中國(guó)，將60萬(wàn)人遷移到此，深圳歷史上經(jīng)歷過(guò)4次大的移民浪潮。南山保存了許多宗祠，從中不僅可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)家族的歷史，還可以通過(guò)對(duì)家族變遷的研究，挖掘深圳文化的變遷、深圳移民文化產(chǎn)生發(fā)展的歷程。 深圳文化還是流域文化與海洋文化碰撞、交融的結(jié)果。流域文化代表了傳統(tǒng)文化，古文明都是在流域文化中孕育出來(lái)的；而海洋文化則更多地帶有現(xiàn)代工業(yè)文明色彩。中國(guó)傳統(tǒng)思想是鄙視海洋文化的，古代認(rèn)為只有謀生者才必須下海。深圳位于珠江的入海口，特殊的地理位置決定了它必然要面對(duì)這兩種文化，天后宮、烽火臺(tái)、炮臺(tái)、中英街等等歷史遺跡中，無(wú)不體現(xiàn)出這種文化碰撞交融的痕跡。 移民為深圳帶來(lái)知識(shí)和文化，作為特區(qū)城市深圳具有自由平等的文化環(huán)境，深圳人勇于進(jìn)取和創(chuàng)新。正如鄧小平概括，深圳的主要經(jīng)驗(yàn)是敢闖。 在移民文化中，由于地緣特點(diǎn)，巴蜀文化、蕭湘文化、東北文化、西北文化。中原文化與客家文化在深圳移民文化中占有重要地位?？图椅幕钤缗c嶺南文化交融，客家文化主要是中原文化。 深圳消費(fèi)較高，作為特區(qū)城市生存成本較高，沒有能力或意志薄弱者向大浪淘沙一樣離開深圳，留下的大都是通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)取勝的人群，屬于野生動(dòng)物，生命立強(qiáng)，進(jìn)取精神強(qiáng)。 深圳消費(fèi)文化特點(diǎn) 港臺(tái)流行文化影響較大，實(shí)際上主要是受到英美文化的影響較大。 深圳銅鑼灣華僑城購(gòu)物中心就是受到香港海洋文化主題影響，設(shè)計(jì)的生態(tài)海洋主題購(gòu)物廣場(chǎng)在深圳具有較大影響。銅鑼灣的文化營(yíng)銷，以聘請(qǐng)流行歌星為主，代表的是一種流行文化。 西方的圣誕文化和情人節(jié)文化在深圳影響極大，每當(dāng)這兩個(gè)重要節(jié)日深圳商家都要推出大型主題文化活動(dòng)。例如深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城和金光華廣場(chǎng)在2004年圣誕節(jié)前推出大型圣誕營(yíng)銷活動(dòng)，將西方圣誕文化與促銷活動(dòng)相互結(jié)合。 深圳金領(lǐng)與白領(lǐng)群體消費(fèi)特點(diǎn) 深圳金領(lǐng)群體主要分布在如下領(lǐng)域： 金融、房地產(chǎn)等各個(gè)行業(yè)高級(jí)管理和技術(shù)人才、政府機(jī)關(guān)高級(jí)公務(wù)員。 律師、醫(yī)生、教師、私營(yíng)企業(yè)主、私營(yíng)等精英階層 深圳金領(lǐng)階層就業(yè)主要通過(guò)獵頭公司和行業(yè)朋友推薦，并且在服務(wù)內(nèi)陸的很多領(lǐng)域，例如深圳房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)基本在承接內(nèi)陸很多區(qū)域的地產(chǎn)策劃與代理業(yè)務(wù)，與上海等城市的企業(yè)進(jìn)行激烈的競(jìng)爭(zhēng)。 深圳金領(lǐng)階層個(gè)人年收入10萬(wàn)元以上。深圳白領(lǐng)階層年收入5萬(wàn)—8萬(wàn)元之間。 正中廣場(chǎng)商業(yè)文化設(shè)計(jì) 正中商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)文化設(shè)計(jì) 經(jīng) 營(yíng) 理 念 我們不僅出售商品和服務(wù)，而且與客戶互動(dòng)制造快樂 得顧客心者得天下 商業(yè)服務(wù)理念 個(gè)性化服務(wù) 注重細(xì)節(jié)與人文關(guān)懷 物業(yè)管理理念 酒店式服務(wù) 知識(shí)型物業(yè)管理 商戶協(xié)作理念 團(tuán)結(jié)互助，共同為客戶提供快樂服務(wù)與體驗(yàn) 建議正中商業(yè)廣場(chǎng)從三個(gè)層面體現(xiàn)文化特色: 1. 建筑文化特色與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)一致。 2. 娛樂性與知識(shí)性結(jié)合，開闊人們的視野。 3. 商業(yè)社區(qū)內(nèi)提倡心胸寬廣、互相關(guān)懷、熱情好客的海洋文化風(fēng)格。 八、 不同業(yè)態(tài)方案對(duì)租金影響分析 業(yè)態(tài)方案1租金測(cè)算（酒店式公寓） 單位：萬(wàn)元 -2層 40元/平方米.月×12×10000 480 -1層 100元/平方米.月×12×12000 1440 1層 120元/平方米.月×12×8000平方米 1152 2層 30元/平方米.月×12×5000平方米 180 3層 20元/平方米.月×12×7000平方米+45元/平方米×12×1000平方米=222 222 4層 40元/平方米.月×12×8000平方米 384 5層 30元/平方米.月×12×8000平方米 288 6層 30元/平方米.月×12×7000平方米 20元/平方米.月×12×1000平方米 =24+252=276 276 合計(jì) 4882 業(yè)態(tài)方案1 需要增加2樓停車場(chǎng)投資1000多萬(wàn)元。 業(yè)態(tài)方案3的年租金預(yù)測(cè) 純商業(yè)，沒有酒店式公寓） 單位：萬(wàn)元 -2層 40元/平方米.月×12×10000 480 -1層 30元/平方米.月×12×6000=216 80元/平方米.月×12×6000=576 792 1層 120元/平方米.月×12×8000萬(wàn)平方米 1152 2層 50元/平方米.月×12×8000平方米 480 3層 45元/平方米.月×12×8000平方米 432 4層 40元/平方米.月×12×8000萬(wàn)平方米 384 5層 30元/平方米.月×12×8000萬(wàn)平方米 288 6層 20元/平方米.月×12×8000平方米 192 7層 50元/平方米.月×12×5000 不計(jì)算培訓(xùn)中心 300 8層 30元/平方米.月×12×8000平方米 288 合計(jì) 4788萬(wàn)元 |
聯(lián)系客服
