房地產(chǎn)土地使用稅問(wèn)題集錦
1、城鎮(zhèn)土地使用稅的稅額幅度有什么變化？
原城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例規(guī)定，土地使用稅每平方米年稅額：大城市0.5元至10元；中等城市0.4元至8元；小城市0.3元至6元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.2元至4元。條例修改后，將稅額標(biāo)準(zhǔn)提高了2倍，即“土地使用稅每平方米年稅額：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。”
2、城鎮(zhèn)土地使用稅的具體適用稅額如何確定？
考慮到城鎮(zhèn)土地使用稅的稅負(fù)水平應(yīng)與各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和土地市場(chǎng)發(fā)育程度相適應(yīng)，條例仍授權(quán)各省級(jí)人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況在上述稅額幅度內(nèi)確定本地區(qū)的適用稅額幅度。市、縣人民政府根據(jù)實(shí)際情況，將本地區(qū)土地劃分為若干等級(jí)，在省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的稅額幅度內(nèi)，制定相應(yīng)的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行。
3、城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人范圍有何變化？
原城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第二條規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人。但是根據(jù)財(cái)政部《關(guān)于對(duì)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)在華機(jī)構(gòu)的用地不征收土地使用稅的通知》[（88）財(cái)稅字第260號(hào)]，該條例不適用于外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)。條例修改后，在條例第二條中增加了一款：將條例中“使用土地的單位和個(gè)人”定義為：“前款所稱單位，包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及其他單位；所稱個(gè)人，包括個(gè)體工商戶以及其他個(gè)人。”即：把在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外籍個(gè)人也確定為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照條例的規(guī)定繳納土地使用稅。
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個(gè)人空間 發(fā)短消息 加為好友 當(dāng)前在線 4# 大 中 小 發(fā)表于 2010-10-26 15:41 只看該作者 3、房地產(chǎn)開發(fā)十大稅務(wù)問(wèn)題
房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)，主要包括立項(xiàng)環(huán)節(jié)、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)、土地取得環(huán)節(jié)、拆遷安置環(huán)節(jié)、工程建設(shè)環(huán)節(jié)、預(yù)售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、出租環(huán)節(jié)，項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)。各環(huán)節(jié)涉及的稅種主要有企業(yè)所得稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、土地使用稅、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅。由于項(xiàng)目的稅收成本會(huì)影響項(xiàng)目的投資回報(bào)，而稅務(wù)事項(xiàng)始終貫穿其中，因此合理控制稅收成本是降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的重要一環(huán)。所以有必要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)備環(huán)節(jié)涉及的一些稅務(wù)問(wèn)題及改善和籌劃?rùn)C(jī)會(huì)進(jìn)行總結(jié)，使管理者在實(shí)踐時(shí)盡量避免和及時(shí)處理這些問(wèn)題，抓住一些稅收籌劃?rùn)C(jī)會(huì)，以便管理層能更好地為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊發(fā)展制定戰(zhàn)略性規(guī)劃。
一、立項(xiàng)環(huán)節(jié)
實(shí)際中很多企業(yè)在做項(xiàng)目規(guī)劃及向有關(guān)部門報(bào)批時(shí)，都未考慮通過(guò)合理搭配立項(xiàng)來(lái)適當(dāng)降低企業(yè)的潛在稅負(fù)。
企業(yè)對(duì)同一項(xiàng)目可能同時(shí)或分期、分區(qū)開發(fā)不同類型的房產(chǎn)，有別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)或普通住宅等，他們的增值率和對(duì)應(yīng)的稅負(fù)會(huì)有所不同。我們知道，由于土地增值稅是以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。若企業(yè)以分期開發(fā)的別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)來(lái)分別立項(xiàng)，只能按這些分期項(xiàng)目為單位清算。但是，若企業(yè)對(duì)不同增值率的房產(chǎn)以一個(gè)項(xiàng)目或同一期來(lái)立項(xiàng)并經(jīng)批準(zhǔn)，則可按一個(gè)項(xiàng)目或同一期項(xiàng)目的整體增值率來(lái)進(jìn)行土地增值稅清算。若整體增值率低于個(gè)別房地產(chǎn)的增值率，那么企業(yè)的土地增值稅的實(shí)際稅負(fù)可能會(huì)有所降低。
所以筆者建議，企業(yè)在立項(xiàng)時(shí)，就應(yīng)提早考慮項(xiàng)目的實(shí)際情況和相關(guān)影響，選擇一個(gè)較優(yōu)的方案來(lái)立項(xiàng)。這樣企業(yè)就可以合理降低土地增值稅的稅負(fù)，為企業(yè)帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)利益。這是一個(gè)很好的稅收籌劃?rùn)C(jī)會(huì)。
二、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)
實(shí)隈中有些企業(yè)在委托境外設(shè)計(jì)公司提供設(shè)計(jì)服務(wù)時(shí)，由于設(shè)計(jì)服務(wù)合同不規(guī)范和提供的證明材料不規(guī)范，可能導(dǎo)致為境外設(shè)計(jì)公司代扣繳一些額外的稅負(fù)。
境外設(shè)計(jì)公司提供設(shè)計(jì)服務(wù)時(shí)，可能會(huì)不涉及境內(nèi)服務(wù)，也可能會(huì)涉及境內(nèi)服務(wù)。對(duì)于不涉及境內(nèi)服務(wù)的，外商除設(shè)計(jì)工作開始前派員來(lái)中國(guó)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察、搜集資料、了解情況外，設(shè)計(jì)方案、計(jì)算、繪圖等業(yè)務(wù)全都在中國(guó)境外進(jìn)行，設(shè)計(jì)完成后，將圖紙交給中國(guó)境內(nèi)企業(yè)，對(duì)外商從中國(guó)取得的全部設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)收入，暫免征收企業(yè)所得稅，且不征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)于涉及境內(nèi)服務(wù)的。外商除設(shè)計(jì)工作開始前派員來(lái)中國(guó)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察、搜集資料、了解情況外，設(shè)計(jì)方案、計(jì)算繪圖等業(yè)務(wù)全部或部分是在中國(guó)境外進(jìn)行，設(shè)計(jì)完成后，又派員來(lái)中國(guó)解釋圖紙并對(duì)其設(shè)計(jì)的建筑、工程等項(xiàng)目的施工進(jìn)行監(jiān)督管理和技術(shù)指導(dǎo)，已構(gòu)成在中國(guó)境內(nèi)設(shè)有機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。因此，對(duì)其所得的設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)收入，除準(zhǔn)許其扣除發(fā)生的中國(guó)境外的設(shè)計(jì)勞務(wù)部分所收取的價(jià)款外，其余收入應(yīng)依照稅法規(guī)定按營(yíng)利企業(yè)單位征收工商統(tǒng)一稅和企業(yè)所得稅及營(yíng)業(yè)稅。但對(duì)在委托設(shè)計(jì)或合作（或聯(lián)合）設(shè)計(jì)合同中，沒(méi)有載明其在中國(guó)境外提供設(shè)計(jì)勞務(wù)價(jià)款的，或者不能提供準(zhǔn)確證明文件的，不能正確劃分其在中國(guó)境內(nèi)或境外進(jìn)行的設(shè)計(jì)勞務(wù)的，都應(yīng)與其在中國(guó)境內(nèi)提供的設(shè)計(jì)勞務(wù)所取得的業(yè)務(wù)收入合并計(jì)算征收企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅。
所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)與境外設(shè)計(jì)公司協(xié)定提供設(shè)計(jì)服務(wù)的方式，若全部為境外提供的，應(yīng)在合同中說(shuō)明。這要求境外設(shè)計(jì)公司提供相關(guān)在境外工作的證明和索取合法收款憑證，以便稅務(wù)機(jī)關(guān)審查。若需要境外設(shè)計(jì)公司在中國(guó)境內(nèi)提供監(jiān)督管理和技術(shù)指導(dǎo)的，應(yīng)在合同中分別說(shuō)明境內(nèi)和境外的服務(wù)費(fèi)金額。這要求境外設(shè)計(jì)公司提供相關(guān)在境外和境內(nèi)工作的證明和索取合法收款憑證，以便稅務(wù)機(jī)關(guān)審查。這樣可以避免為境外設(shè)計(jì)公司代扣繳一些額外的稅負(fù)和一些不必要的稅務(wù)麻煩。
三、融資環(huán)節(jié)
企業(yè)資金不足可以從其關(guān)聯(lián)方融資。如從關(guān)聯(lián)方取得的貸款數(shù)額巨大，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資的利息支出有限額。因此，部分超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的利息可能不得稅前扣除。根據(jù)土地增值稅的規(guī)定，不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的利息支出有限額，因此，部分利息可能不得作為扣除項(xiàng)目。
所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)提前與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，明確關(guān)聯(lián)方貸款利息可扣除限額，從而明確最佳關(guān)聯(lián)方貸款金額，盡量使關(guān)聯(lián)方貸款利息都能稅前扣除。這都可以通過(guò)調(diào)整項(xiàng)目融資架構(gòu)、調(diào)整企業(yè)間資金融通的安排來(lái)達(dá)到。
如企業(yè)向關(guān)聯(lián)方支付的利息超過(guò)同期金融機(jī)構(gòu)的貸款利率，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》的規(guī)定，向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過(guò)按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額部分準(zhǔn)予扣除。因此，超過(guò)同期金融機(jī)構(gòu)貸款利率的利息不得在稅前扣除。根據(jù)土地增值稅的規(guī)定，不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的利息支出有限額，因此部分利息可能不得作為扣除項(xiàng)目。對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分在計(jì)算土地增值稅時(shí)亦不允許扣除。
所以筆者建議，為避免關(guān)聯(lián)方過(guò)高的利息支出和利息收入在稅負(fù)方面的不利影響，企業(yè)可考慮按同期金融機(jī)構(gòu)同類貸款利率來(lái)安排集團(tuán)內(nèi)資金借貸。
若企業(yè)是無(wú)償使用關(guān)聯(lián)方的貸款，企業(yè)作為借入方?jīng)]有相應(yīng)的利息支出，那么就會(huì)虛增利潤(rùn)；借出方的利息費(fèi)用也不能在稅前扣除，將會(huì)導(dǎo)致雙重征收企業(yè)所得稅。
所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)審核目前集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)交易的定價(jià)政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收費(fèi)，同時(shí)根據(jù)稅務(wù)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。
四、土地取得環(huán)節(jié)
?。ㄒ唬┢髽I(yè)以國(guó)家出讓方式取得土地
在以前年度取得國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，沒(méi)有及時(shí)取得國(guó)家土地管理部門出具的土地出讓金收款憑證的，根據(jù)規(guī)定，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本，費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)對(duì)不屬于預(yù)付賬款性質(zhì)的金額轉(zhuǎn)入相對(duì)應(yīng)開發(fā)成本、費(fèi)用科目核算并在合同中約定提供合法憑證的期限。這樣可避免一些不必要的稅務(wù)麻煩。
對(duì)于企業(yè)未在約定的期限內(nèi)進(jìn)行土地開發(fā)而支付的土地閑置費(fèi)，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，土地閑置費(fèi)能否扣除，新的企業(yè)所得稅法和原外資的稅務(wù)規(guī)定未對(duì)此作相關(guān)規(guī)定，需向相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。該土地閑置費(fèi)不屬于按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，因此，在計(jì)算土地增值稅時(shí)不能從應(yīng)稅收入中扣除。
所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)的管理，盡量在約定的期限內(nèi)進(jìn)行開發(fā)；若的確需延期，應(yīng)盡早與相關(guān)政府部門協(xié)商，爭(zhēng)取減免土地閑置費(fèi)，并與稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。
企業(yè)未按規(guī)定期限支付土地出讓金而繳納的滯納金，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)可能會(huì)被視為與取得收入無(wú)關(guān)的支出而不得扣除。另外，此滯納金也不屬于按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，因此計(jì)算土地增值稅時(shí)也不能從應(yīng)稅收入中扣除。
所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)資金管理。按規(guī)定期限支付土地出讓金，如果確實(shí)需延期，應(yīng)盡早與相關(guān)政府部門協(xié)商，爭(zhēng)取減免滯納金。
?。ǘ┮再Y產(chǎn)收購(gòu)方式取得土地
實(shí)際中在資產(chǎn)購(gòu)置時(shí)，存在實(shí)際交易價(jià)格可能與相關(guān)憑證價(jià)格不同的情況。由于相關(guān)憑證沒(méi)有反映真實(shí)交易價(jià)格，根據(jù)《稅收征收管理法》規(guī)定，納稅人、扣繳義務(wù)人編造虛假計(jì)稅依據(jù)的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，并處五萬(wàn)元以下的罰款。
所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)按實(shí)際交易價(jià)格來(lái)訂立相關(guān)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和索取合法有效憑證，以降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
五、拆遷安置環(huán)節(jié)
在拆遷安置環(huán)節(jié)，拆遷費(fèi)用支付憑證一般為被拆遷人簽署的收據(jù)或白條。這些收據(jù)或白條不屬合法有效的憑證，根據(jù)《發(fā)票管理辦法》規(guī)定，不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財(cái)務(wù)報(bào)銷憑證。
所以筆者建議，企業(yè)最好委托取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷，并向其索取合法有效的憑證。
六、工程建設(shè)環(huán)節(jié)
在工程建設(shè)環(huán)節(jié)若與關(guān)聯(lián)方簽訂的工程造價(jià)高于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來(lái)，不符合獨(dú)立原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。根據(jù)國(guó)稅發(fā)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的房地產(chǎn)開發(fā)成本中各項(xiàng)費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。
所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)審核目前集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)交易的定價(jià)政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收費(fèi)，同時(shí)根據(jù)稅務(wù)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。
七、預(yù)售環(huán)節(jié)
企業(yè)有時(shí)未對(duì)取得的預(yù)售收入進(jìn)行確認(rèn)和進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)申報(bào)，根據(jù)規(guī)定，對(duì)預(yù)售收入，應(yīng)按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳企業(yè)所得稅。根據(jù)規(guī)定，可對(duì)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)征土地增值稅。對(duì)預(yù)售收入亦需繳納營(yíng)業(yè)稅及其附加。
所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)及時(shí)就項(xiàng)目預(yù)售收入向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
八、銷售環(huán)節(jié)
企業(yè)對(duì)于樣板房的裝修費(fèi)用常計(jì)入營(yíng)業(yè)費(fèi)用，而不計(jì)人開發(fā)成本，造成開發(fā)成本減少。根據(jù)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房的裝修費(fèi)用，無(wú)論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造成本。但是，新的企業(yè)所得稅法和原外資的稅務(wù)規(guī)定未對(duì)此作相關(guān)規(guī)定，需向相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，對(duì)此費(fèi)用能否扣除，暫無(wú)相關(guān)規(guī)定，需向相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。
所以筆者建議，企業(yè)可將樣板房的裝修費(fèi)用作為開發(fā)成本核算，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)開發(fā)成本是可全部稅前扣除的，同時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)土地增值稅的處理方法。
企業(yè)為鼓勵(lì)業(yè)主介紹房屋銷售，以替業(yè)主支付物業(yè)管理公司一定的物業(yè)管理費(fèi)作為報(bào)酬，但未取得物業(yè)管理公司的發(fā)票作為費(fèi)用列支的憑證，根據(jù)規(guī)定，未按規(guī)定取得發(fā)票的費(fèi)用，不能在企業(yè)所得稅稅前扣除?？鄢〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。若業(yè)主取得的勞務(wù)報(bào)酬超過(guò)一定標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)作為扣繳義務(wù)人需代業(yè)主扣繳他們的個(gè)人所得稅。
所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)及時(shí)向物業(yè)管理公司索取發(fā)票和代負(fù)有納稅義務(wù)的業(yè)主扣繳相關(guān)的個(gè)人所得稅。
九、出租環(huán)節(jié)
實(shí)務(wù)中有的企業(yè)將人防工程作為車位供業(yè)主使用，并與業(yè)主簽訂車位使用權(quán)買賣合同收取使用費(fèi)，確認(rèn)為銷售收入。
無(wú)論銷售收入或租金收入，企業(yè)都需要繳納企業(yè)所得稅，對(duì)企業(yè)最終的企業(yè)所得稅稅負(fù)影響不大。但是，由于人防工程不可出售，交易的實(shí)質(zhì)為出租，若確認(rèn)為租金收入，按租賃期限來(lái)分期確認(rèn)租金收入，在合同簽訂當(dāng)年，租金對(duì)應(yīng)的企業(yè)所得稅稅負(fù)將相對(duì)低于確認(rèn)銷售收入所對(duì)應(yīng)的企業(yè)所得稅稅負(fù)。另外，若確認(rèn)為銷售收入，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，可能會(huì)被視作應(yīng)稅收入；而作為租金收入確認(rèn)，則不需繳納土地增值稅。
所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)將買賣合同改為租賃合同，避免稅務(wù)機(jī)關(guān)誤征土地增值稅和按房產(chǎn)銷售來(lái)征收企業(yè)所得稅。
十、項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)
在項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)對(duì)一些與其他“期”共享的公共配套設(shè)施的建造費(fèi)用，可能在該“期”進(jìn)行清算時(shí)，仍未開始建造，企業(yè)會(huì)預(yù)提這部分費(fèi)用。對(duì)這部分預(yù)提費(fèi)用在計(jì)算企業(yè)所得稅和土地增值稅時(shí)一般不能扣除。我們了解到有些地方稅務(wù)機(jī)關(guān)允許企業(yè)在結(jié)算時(shí)，按項(xiàng)目最終的實(shí)際情況再計(jì)繳土地增值稅的實(shí)際稅負(fù)。
筆者建議，企業(yè)在作項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，應(yīng)考慮土地增值稅的清算時(shí)點(diǎn)，安排相關(guān)工程。對(duì)后建的工程，企業(yè)可與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)商在最終結(jié)算時(shí)，按項(xiàng)目（期）來(lái)重新計(jì)算土地增值稅的稅負(fù)，多退少補(bǔ)。
總之，房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)所涉及的稅務(wù)問(wèn)題比較復(fù)雜，筆者希望能夠通過(guò)對(duì)這些稅務(wù)問(wèn)題及其改善和籌劃?rùn)C(jī)會(huì)的分析和總結(jié)，能為房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，合理進(jìn)行稅收籌劃提供一些參考。
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個(gè)人空間 發(fā)短消息 加為好友 當(dāng)前在線 5# 大 中 小 發(fā)表于 2010-10-26 15:42 只看該作者 4、房地產(chǎn)所得稅匯算清繳與土地增值稅清算差異比較
為加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理，國(guó)家稅務(wù)總局針對(duì)該行業(yè)制定下發(fā)了一系列稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅處理辦法和土地增值稅清算規(guī)程就是今年新制定的兩個(gè)重要管理辦法。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征收實(shí)行的是年中預(yù)繳，年終匯算清繳，而土地增值稅清算采取的是項(xiàng)目清算，雖然兩個(gè)稅種都是按所得額（增值額）計(jì)算征稅，也都是匯算或清算，但是存在明顯的差異。主要差異體現(xiàn)在以下四個(gè)方面。
一是匯（清）算時(shí)間上存在差異。企業(yè)所得稅實(shí)行的是按年匯算清繳，即每年匯算一次，不論開發(fā)產(chǎn)品是否完工，每年均按開發(fā)產(chǎn)品銷售收入（或完工前銷售收入）減扣除項(xiàng)目后的應(yīng)納稅所得額征稅。而土地增值稅實(shí)行的是按項(xiàng)目清算，項(xiàng)目到達(dá)清算條件才清算，按收入減扣除項(xiàng)目后的增值額征稅。一般是在開發(fā)項(xiàng)目完工且銷售達(dá)到一定比例后進(jìn)行清算，項(xiàng)目開發(fā)銷售時(shí)間長(zhǎng)，則清算時(shí)間跨度長(zhǎng)；項(xiàng)目開發(fā)銷售時(shí)間短，則清算時(shí)間跨度短?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）第九條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。第十條規(guī)定，對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
二是成本計(jì)算項(xiàng)目上存在差異。企業(yè)所得稅在計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品單位成本時(shí)，要求按六項(xiàng)原則細(xì)分核算成本項(xiàng)目?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第二十六條規(guī)定，成本對(duì)象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目，計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則如下：可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價(jià)差異原則、成本差異原則和權(quán)益區(qū)分原則。而土地增值稅清算時(shí)，只要求按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅兩個(gè)項(xiàng)目分開清算。國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第一條規(guī)定，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額.
三是扣除項(xiàng)目存在差異。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅計(jì)算應(yīng)納稅所得額的扣除項(xiàng)目時(shí)，主要包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他合理非支出五大內(nèi)容。土地增值稅扣除項(xiàng)目包括支付土地價(jià)款、房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、稅金和加計(jì)扣除，也是五大內(nèi)容。但土地增值稅扣除項(xiàng)目中與企業(yè)所得稅不同的是：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）不是按實(shí)際發(fā)生數(shù)額扣除，而是按一定比例計(jì)算扣除（10%以內(nèi)）；加計(jì)扣除也不是實(shí)際發(fā)生的成本費(fèi)用，而是按土地成本和開發(fā)成本的合計(jì)數(shù)的20%計(jì)算額外扣除；此外，房地產(chǎn)開發(fā)成本是以實(shí)際發(fā)生的成本費(fèi)用扣除，要求取得合法有效憑證。而企業(yè)所得稅成本中，可以按照稅法規(guī)定計(jì)算預(yù)提部分費(fèi)用。國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十二條規(guī)定，除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10％。（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。
四是利息費(fèi)用存在差異。企業(yè)所得稅計(jì)算借款利息時(shí)，分為資本化和費(fèi)用化兩種處理方式，即企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。而土地增值稅中的利息支出只能單獨(dú)計(jì)算扣除，企業(yè)要將計(jì)入成本中的利息費(fèi)用從成本中剔除，與計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息費(fèi)用合并計(jì)算扣除。利息費(fèi)用符合一定條件的，可以選擇據(jù)實(shí)扣除；不符合條件的，也可以選擇計(jì)算扣除。《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第（三）項(xiàng)規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)（注：土地成本和開發(fā)成本）規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
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出自房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)
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房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)，主要包括立項(xiàng)環(huán)節(jié)、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)、土地取得環(huán)節(jié)、拆遷安置環(huán)節(jié)、工程建設(shè)環(huán)節(jié)、預(yù)售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、出租環(huán)節(jié)，項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)。各環(huán)節(jié)涉及的稅種主要有企業(yè)所得稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、土地使用稅、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅。由于項(xiàng)目的稅收成本會(huì)影響項(xiàng)目的投資回報(bào)，而稅務(wù)事項(xiàng)始終貫穿其中，因此合理控制稅收成本是降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的重要一環(huán)。所以有必要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)備環(huán)節(jié)涉及的一些稅務(wù)問(wèn)題及改善和籌劃?rùn)C(jī)會(huì)進(jìn)行總結(jié)，使管理者在實(shí)踐時(shí)盡量避免和及時(shí)處理這些問(wèn)題，抓住一些稅收籌劃?rùn)C(jī)會(huì)，以便管理層能更好地為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊發(fā)展制定戰(zhàn)略性規(guī)劃。
一、立項(xiàng)環(huán)節(jié)
實(shí)際中很多企業(yè)在做項(xiàng)目規(guī)劃及向有關(guān)部門報(bào)批時(shí)，都未考慮通過(guò)合理搭配立項(xiàng)來(lái)適當(dāng)降低企業(yè)的潛在稅負(fù)。
企業(yè)對(duì)同一項(xiàng)目可能同時(shí)或分期、分區(qū)開發(fā)不同類型的房產(chǎn)，有別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)或普通住宅等，他們的增值率和對(duì)應(yīng)的稅負(fù)會(huì)有所不同。我們知道，由于土地增值稅是以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。若企業(yè)以分期開發(fā)的別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)來(lái)分別立項(xiàng)，只能按這些分期項(xiàng)目為單位清算。但是，若企業(yè)對(duì)不同增值率的房產(chǎn)以一個(gè)項(xiàng)目或同一期來(lái)立項(xiàng)并經(jīng)批準(zhǔn)，則可按一個(gè)項(xiàng)目或同一期項(xiàng)目的整體增值率來(lái)進(jìn)行土地增值稅清算。若整體增值率低于個(gè)別房地產(chǎn)的增值率，那么企業(yè)的土地增值稅的實(shí)際稅負(fù)可能會(huì)有所降低。
所以筆者建議，企業(yè)在立項(xiàng)時(shí)，就應(yīng)提早考慮項(xiàng)目的實(shí)際情況和相關(guān)影響，選擇一個(gè)較優(yōu)的方案來(lái)立項(xiàng)。這樣企業(yè)就可以合理降低土地增值稅的稅負(fù)，為企業(yè)帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)利益。這是一個(gè)很好的稅收籌劃?rùn)C(jī)會(huì)。
二、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)
實(shí)隈中有些企業(yè)在委托境外設(shè)計(jì)公司提供設(shè)計(jì)服務(wù)時(shí)，由于設(shè)計(jì)服務(wù)合同不規(guī)范和提供的證明材料不規(guī)范，可能導(dǎo)致為境外設(shè)計(jì)公司代扣繳一些額外的稅負(fù)。
境外設(shè)計(jì)公司提供設(shè)計(jì)服務(wù)時(shí)，可能會(huì)不涉及境內(nèi)服務(wù)，也可能會(huì)涉及境內(nèi)服務(wù)。對(duì)于不涉及境內(nèi)服務(wù)的，外商除設(shè)計(jì)工作開始前派員來(lái)中國(guó)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察、搜集資料、了解情況外，設(shè)計(jì)方案、計(jì)算、繪圖等業(yè)務(wù)全都在中國(guó)境外進(jìn)行，設(shè)計(jì)完成后，將圖紙交給中國(guó)境內(nèi)企業(yè)，對(duì)外商從中國(guó)取得的全部設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)收入，暫免征收企業(yè)所得稅，且不征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)于涉及境內(nèi)服務(wù)的。外商除設(shè)計(jì)工作開始前派員來(lái)中國(guó)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察、搜集資料、了解情況外，設(shè)計(jì)方案、計(jì)算繪圖等業(yè)務(wù)全部或部分是在中國(guó)境外進(jìn)行，設(shè)計(jì)完成后，又派員來(lái)中國(guó)解釋圖紙并對(duì)其設(shè)計(jì)的建筑、工程等項(xiàng)目的施工進(jìn)行監(jiān)督管理和技術(shù)指導(dǎo)，已構(gòu)成在中國(guó)境內(nèi)設(shè)有機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。因此，對(duì)其所得的設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)收入，除準(zhǔn)許其扣除發(fā)生的中國(guó)境外的設(shè)計(jì)勞務(wù)部分所收取的價(jià)款外，其余收入應(yīng)依照稅法規(guī)定按營(yíng)利企業(yè)單位征收工商統(tǒng)一稅和企業(yè)所得稅及營(yíng)業(yè)稅。但對(duì)在委托設(shè)計(jì)或合作（或聯(lián)合）設(shè)計(jì)合同中，沒(méi)有載明其在中國(guó)境外提供設(shè)計(jì)勞務(wù)價(jià)款的，或者不能提供準(zhǔn)確證明文件的，不能正確劃分其在中國(guó)境內(nèi)或境外進(jìn)行的設(shè)計(jì)勞務(wù)的，都應(yīng)與其在中國(guó)境內(nèi)提供的設(shè)計(jì)勞務(wù)所取得的業(yè)務(wù)收入合并計(jì)算征收企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅。
所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)與境外設(shè)計(jì)公司協(xié)定提供設(shè)計(jì)服務(wù)的方式，若全部為境外提供的，應(yīng)在合同中說(shuō)明。這要求境外設(shè)計(jì)公司提供相關(guān)在境外工作的證明和索取合法收款憑證，以便稅務(wù)機(jī)關(guān)審查。若需要境外設(shè)計(jì)公司在中國(guó)境內(nèi)提供監(jiān)督管理和技術(shù)指導(dǎo)的，應(yīng)在合同中分別說(shuō)明境內(nèi)和境外的服務(wù)費(fèi)金額。這要求境外設(shè)計(jì)公司提供相關(guān)在境外和境內(nèi)工作的證明和索取合法收款憑證，以便稅務(wù)機(jī)關(guān)審查。這樣可以避免為境外設(shè)計(jì)公司代扣繳一些額外的稅負(fù)和一些不必要的稅務(wù)麻煩。
三、融資環(huán)節(jié)
企業(yè)資金不足可以從其關(guān)聯(lián)方融資。如從關(guān)聯(lián)方取得的貸款數(shù)額巨大，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資的利息支出有限額。因此，部分超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的利息可能不得稅前扣除。根據(jù)土地增值稅的規(guī)定，不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的利息支出有限額，因此，部分利息可能不得作為扣除項(xiàng)目。
所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)提前與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，明確關(guān)聯(lián)方貸款利息可扣除限額，從而明確最佳關(guān)聯(lián)方貸款金額，盡量使關(guān)聯(lián)方貸款利息都能稅前扣除。這都可以通過(guò)調(diào)整項(xiàng)目融資架構(gòu)、調(diào)整企業(yè)間資金融通的安排來(lái)達(dá)到。
如企業(yè)向關(guān)聯(lián)方支付的利息超過(guò)同期金融機(jī)構(gòu)的貸款利率，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》的規(guī)定，向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過(guò)按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額部分準(zhǔn)予扣除。因此，超過(guò)同期金融機(jī)構(gòu)貸款利率的利息不得在稅前扣除。根據(jù)土地增值稅的規(guī)定，不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的利息支出有限額，因此部分利息可能不得作為扣除項(xiàng)目。對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分在計(jì)算土地增值稅時(shí)亦不允許扣除。
所以筆者建議，為避免關(guān)聯(lián)方過(guò)高的利息支出和利息收入在稅負(fù)方面的不利影響，企業(yè)可考慮按同期金融機(jī)構(gòu)同類貸款利率來(lái)安排集團(tuán)內(nèi)資金借貸。
若企業(yè)是無(wú)償使用關(guān)聯(lián)方的貸款，企業(yè)作為借入方?jīng)]有相應(yīng)的利息支出，那么就會(huì)虛增利潤(rùn)；借出方的利息費(fèi)用也不能在稅前扣除，將會(huì)導(dǎo)致雙重征收企業(yè)所得稅。
所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)審核目前集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)交易的定價(jià)政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收費(fèi)，同時(shí)根據(jù)稅務(wù)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。
四、土地取得環(huán)節(jié)
（一）企業(yè)以國(guó)家出讓方式取得土地
在以前年度取得國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，沒(méi)有及時(shí)取得國(guó)家土地管理部門出具的土地出讓金收款憑證的，根據(jù)規(guī)定，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本，費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)對(duì)不屬于預(yù)付賬款性質(zhì)的金額轉(zhuǎn)入相對(duì)應(yīng)開發(fā)成本、費(fèi)用科目核算并在合同中約定提供合法憑證的期限。這樣可避免一些不必要的稅務(wù)麻煩。
對(duì)于企業(yè)未在約定的期限內(nèi)進(jìn)行土地開發(fā)而支付的土地閑置費(fèi)，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，土地閑置費(fèi)能否扣除，新的企業(yè)所得稅法和原外資的稅務(wù)規(guī)定未對(duì)此作相關(guān)規(guī)定，需向相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。該土地閑置費(fèi)不屬于按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，因此，在計(jì)算土地增值稅時(shí)不能從應(yīng)稅收入中扣除。
所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)的管理，盡量在約定的期限內(nèi)進(jìn)行開發(fā)；若的確需延期，應(yīng)盡早與相關(guān)政府部門協(xié)商，爭(zhēng)取減免土地閑置費(fèi)，并與稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。
企業(yè)未按規(guī)定期限支付土地出讓金而繳納的滯納金，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)可能會(huì)被視為與取得收入無(wú)關(guān)的支出而不得扣除。另外，此滯納金也不屬于按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，因此計(jì)算土地增值稅時(shí)也不能從應(yīng)稅收入中扣除。
所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)資金管理。按規(guī)定期限支付土地出讓金，如果確實(shí)需延期，應(yīng)盡早與相關(guān)政府部門協(xié)商，爭(zhēng)取減免滯納金。
?。ǘ┮再Y產(chǎn)收購(gòu)方式取得土地
實(shí)際中在資產(chǎn)購(gòu)置時(shí)，存在實(shí)際交易價(jià)格可能與相關(guān)憑證價(jià)格不同的情況。由于相關(guān)憑證沒(méi)有反映真實(shí)交易價(jià)格，根據(jù)《稅收征收管理法》規(guī)定，納稅人、扣繳義務(wù)人編造虛假計(jì)稅依據(jù)的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，并處五萬(wàn)元以下的罰款。
所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)按實(shí)際交易價(jià)格來(lái)訂立相關(guān)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和索取合法有效憑證，以降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
五、拆遷安置環(huán)節(jié)
在拆遷安置環(huán)節(jié)，拆遷費(fèi)用支付憑證一般為被拆遷人簽署的收據(jù)或白條。這些收據(jù)或白條不屬合法有效的憑證，根據(jù)《發(fā)票管理辦法》規(guī)定，不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財(cái)務(wù)報(bào)銷憑證。
所以筆者建議，企業(yè)最好委托取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷，并向其索取合法有效的憑證。
六、工程建設(shè)環(huán)節(jié)
在工程建設(shè)環(huán)節(jié)若與關(guān)聯(lián)方簽訂的工程造價(jià)高于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來(lái)，不符合獨(dú)立原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。根據(jù)國(guó)稅發(fā)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的房地產(chǎn)開發(fā)成本中各項(xiàng)費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。
所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)審核目前集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)交易的定價(jià)政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收費(fèi)，同時(shí)根據(jù)稅務(wù)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。
七、預(yù)售環(huán)節(jié)
企業(yè)有時(shí)未對(duì)取得的預(yù)售收入進(jìn)行確認(rèn)和進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)申報(bào)，根據(jù)規(guī)定，對(duì)預(yù)售收入，應(yīng)按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳企業(yè)所得稅。根據(jù)規(guī)定，可對(duì)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)征土地增值稅。對(duì)預(yù)售收入亦需繳納營(yíng)業(yè)稅及其附加。
所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)及時(shí)就項(xiàng)目預(yù)售收入向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
八、銷售環(huán)節(jié)
企業(yè)對(duì)于樣板房的裝修費(fèi)用常計(jì)入營(yíng)業(yè)費(fèi)用，而不計(jì)人開發(fā)成本，造成開發(fā)成本減少。根據(jù)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房的裝修費(fèi)用，無(wú)論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造成本。但是，新的企業(yè)所得稅法和原外資的稅務(wù)規(guī)定未對(duì)此作相關(guān)規(guī)定，需向相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，對(duì)此費(fèi)用能否扣除，暫無(wú)相關(guān)規(guī)定，需向相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。
所以筆者建議，企業(yè)可將樣板房的裝修費(fèi)用作為開發(fā)成本核算，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)開發(fā)成本是可全部稅前扣除的，同時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)土地增值稅的處理方法。
企業(yè)為鼓勵(lì)業(yè)主介紹房屋銷售，以替業(yè)主支付物業(yè)管理公司一定的物業(yè)管理費(fèi)作為報(bào)酬，但未取得物業(yè)管理公司的發(fā)票作為費(fèi)用列支的憑證，根據(jù)規(guī)定，未按規(guī)定取得發(fā)票的費(fèi)用，不能在企業(yè)所得稅稅前扣除。扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。若業(yè)主取得的勞務(wù)報(bào)酬超過(guò)一定標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)作為扣繳義務(wù)人需代業(yè)主扣繳他們的個(gè)人所得稅。
所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)及時(shí)向物業(yè)管理公司索取發(fā)票和代負(fù)有納稅義務(wù)的業(yè)主扣繳相關(guān)的個(gè)人所得稅。
九、出租環(huán)節(jié)
實(shí)務(wù)中有的企業(yè)將人防工程作為車位供業(yè)主使用，并與業(yè)主簽訂車位使用權(quán)買賣合同收取使用費(fèi)，確認(rèn)為銷售收入。
無(wú)論銷售收入或租金收入，企業(yè)都需要繳納企業(yè)所得稅，對(duì)企業(yè)最終的企業(yè)所得稅稅負(fù)影響不大。但是，由于人防工程不可出售，交易的實(shí)質(zhì)為出租，若確認(rèn)為租金收入，按租賃期限來(lái)分期確認(rèn)租金收入，在合同簽訂當(dāng)年，租金對(duì)應(yīng)的企業(yè)所得稅稅負(fù)將相對(duì)低于確認(rèn)銷售收入所對(duì)應(yīng)的企業(yè)所得稅稅負(fù)。另外，若確認(rèn)為銷售收入，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，可能會(huì)被視作應(yīng)稅收入；而作為租金收入確認(rèn)，則不需繳納土地增值稅。
所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)將買賣合同改為租賃合同，避免稅務(wù)機(jī)關(guān)誤征土地增值稅和按房產(chǎn)銷售來(lái)征收企業(yè)所得稅。
十、項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)
在項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)對(duì)一些與其他“期”共享的公共配套設(shè)施的建造費(fèi)用，可能在該“期”進(jìn)行清算時(shí)，仍未開始建造，企業(yè)會(huì)預(yù)提這部分費(fèi)用。對(duì)這部分預(yù)提費(fèi)用在計(jì)算企業(yè)所得稅和土地增值稅時(shí)一般不能扣除。我們了解到有些地方稅務(wù)機(jī)關(guān)允許企業(yè)在結(jié)算時(shí)，按項(xiàng)目最終的實(shí)際情況再計(jì)繳土地增值稅的實(shí)際稅負(fù)。
筆者建議，企業(yè)在作項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，應(yīng)考慮土地增值稅的清算時(shí)點(diǎn)，安排相關(guān)工程。對(duì)后建的工程，企業(yè)可與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)商在最終結(jié)算時(shí)，按項(xiàng)目（期）來(lái)重新計(jì)算土地增值稅的稅負(fù)，多退少補(bǔ)。
總之，房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)所涉及的稅務(wù)問(wèn)題比較復(fù)雜，筆者希望能夠通過(guò)對(duì)這些稅務(wù)問(wèn)題及其改善和籌劃?rùn)C(jī)會(huì)的分析和總結(jié)，能為房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，合理進(jìn)行稅收籌劃提供一些參考。
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個(gè)人空間 發(fā)短消息 加為好友 當(dāng)前在線 5# 大 中 小 發(fā)表于 2010-10-26 15:42 只看該作者 4、房地產(chǎn)所得稅匯算清繳與土地增值稅清算差異比較
為加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理，國(guó)家稅務(wù)總局針對(duì)該行業(yè)制定下發(fā)了一系列稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅處理辦法和土地增值稅清算規(guī)程就是今年新制定的兩個(gè)重要管理辦法。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征收實(shí)行的是年中預(yù)繳，年終匯算清繳，而土地增值稅清算采取的是項(xiàng)目清算，雖然兩個(gè)稅種都是按所得額（增值額）計(jì)算征稅，也都是匯算或清算，但是存在明顯的差異。主要差異體現(xiàn)在以下四個(gè)方面。
一是匯（清）算時(shí)間上存在差異。企業(yè)所得稅實(shí)行的是按年匯算清繳，即每年匯算一次，不論開發(fā)產(chǎn)品是否完工，每年均按開發(fā)產(chǎn)品銷售收入（或完工前銷售收入）減扣除項(xiàng)目后的應(yīng)納稅所得額征稅。而土地增值稅實(shí)行的是按項(xiàng)目清算，項(xiàng)目到達(dá)清算條件才清算，按收入減扣除項(xiàng)目后的增值額征稅。一般是在開發(fā)項(xiàng)目完工且銷售達(dá)到一定比例后進(jìn)行清算，項(xiàng)目開發(fā)銷售時(shí)間長(zhǎng)，則清算時(shí)間跨度長(zhǎng)；項(xiàng)目開發(fā)銷售時(shí)間短，則清算時(shí)間跨度短。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）第九條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。第十條規(guī)定，對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
二是成本計(jì)算項(xiàng)目上存在差異。企業(yè)所得稅在計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品單位成本時(shí)，要求按六項(xiàng)原則細(xì)分核算成本項(xiàng)目?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第二十六條規(guī)定，成本對(duì)象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目，計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則如下：可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價(jià)差異原則、成本差異原則和權(quán)益區(qū)分原則。而土地增值稅清算時(shí)，只要求按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅兩個(gè)項(xiàng)目分開清算。國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第一條規(guī)定，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額.
三是扣除項(xiàng)目存在差異。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅計(jì)算應(yīng)納稅所得額的扣除項(xiàng)目時(shí)，主要包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他合理非支出五大內(nèi)容。土地增值稅扣除項(xiàng)目包括支付土地價(jià)款、房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、稅金和加計(jì)扣除，也是五大內(nèi)容。但土地增值稅扣除項(xiàng)目中與企業(yè)所得稅不同的是：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）不是按實(shí)際發(fā)生數(shù)額扣除，而是按一定比例計(jì)算扣除（10%以內(nèi)）；加計(jì)扣除也不是實(shí)際發(fā)生的成本費(fèi)用，而是按土地成本和開發(fā)成本的合計(jì)數(shù)的20%計(jì)算額外扣除；此外，房地產(chǎn)開發(fā)成本是以實(shí)際發(fā)生的成本費(fèi)用扣除，要求取得合法有效憑證。而企業(yè)所得稅成本中，可以按照稅法規(guī)定計(jì)算預(yù)提部分費(fèi)用。國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十二條規(guī)定，除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10％。（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。
四是利息費(fèi)用存在差異。企業(yè)所得稅計(jì)算借款利息時(shí)，分為資本化和費(fèi)用化兩種處理方式，即企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。而土地增值稅中的利息支出只能單獨(dú)計(jì)算扣除，企業(yè)要將計(jì)入成本中的利息費(fèi)用從成本中剔除，與計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息費(fèi)用合并計(jì)算扣除。利息費(fèi)用符合一定條件的，可以選擇據(jù)實(shí)扣除；不符合條件的，也可以選擇計(jì)算扣除。《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第（三）項(xiàng)規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)（注：土地成本和開發(fā)成本）規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
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個(gè)人空間 發(fā)短消息 加為好友 當(dāng)前在線 6# 大 中 小 發(fā)表于 2010-10-26 15:43 只看該作者 5、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理
開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋?/div>
（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；
（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；
（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%‚具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
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個(gè)人空間 發(fā)短消息 加為好友 當(dāng)前在線 7# 大 中 小 發(fā)表于 2010-10-26 15:45 只看該作者 6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅及會(huì)計(jì)核算
企業(yè)所得稅以取得應(yīng)稅所得、實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的企業(yè)或者組織為納稅人。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不管是國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、聯(lián)營(yíng)企業(yè)還是股份制企業(yè)，都是企業(yè)所得稅的納稅人。按照稅法規(guī)定，企業(yè)所得稅的征稅對(duì)象是企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其它所得。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)和其它經(jīng)營(yíng)活動(dòng)取得的所得，是企業(yè)所得稅的征稅對(duì)象，同時(shí)還包括股息、利息、租金、轉(zhuǎn)讓各類資產(chǎn)、特許權(quán)使用費(fèi)以及營(yíng)業(yè)外收益等所得。企業(yè)按照章程規(guī)定解散或者破產(chǎn)，以及因其它原因宣布終止，其清算結(jié)束后的清算所得，也屬于企業(yè)所得稅的征稅對(duì)象。企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其它所得，包括來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)、境外的所得。
納稅人應(yīng)納稅所得額的確定，其計(jì)算公式為：
應(yīng)納稅所得額=收入總額－準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額
按照稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的收入總額包括：
1、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入主要是其對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售房地產(chǎn)的收入，出租房地產(chǎn)取得的收入、建設(shè)場(chǎng)地（土地）的銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、商品房售后服務(wù)收入、以及代建房屋和工程取得的結(jié)算收入。
2、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。是指納稅人有償轉(zhuǎn)讓其各類財(cái)產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、有價(jià)證券、股權(quán)以及其他財(cái)產(chǎn)而取得的收入。
3、利息收入。是指納稅人購(gòu)買各種債券等有價(jià)證券的利息、外單位欠款而付給的利息以及其他利息收入。
4、租賃收入。是指納稅人出租固定資產(chǎn)、包裝物以及其它財(cái)產(chǎn)而取得的租金收入。
5、特許權(quán)使用費(fèi)收入。是指納稅人提供或者轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)以及其他特許權(quán)的使用權(quán)而取得的收入。
6、股息收入。是指納稅人對(duì)外投資入股分得的股息、紅利收入。
7、其它收入。是指除上述各項(xiàng)收入之外的一切收入，包括固定資產(chǎn)盤盈收入、罰款收入、因債權(quán)人緣故確實(shí)無(wú)法支付的應(yīng)付款項(xiàng)、物資及現(xiàn)金的溢余收入、教育附加費(fèi)返還款、包裝物押金收入、接受的捐贈(zèng)收入等。
8、減免或返還流轉(zhuǎn)稅的稅務(wù)處理。對(duì)減免或返還流轉(zhuǎn)稅（含即征即退、先征后退），除國(guó)務(wù)院、財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定有指定用途的項(xiàng)目以外，都應(yīng)并入企業(yè)利潤(rùn)，照章征收企業(yè)所得稅。
會(huì)計(jì)帳戶的設(shè)置
由于企業(yè)選擇所得稅的分?jǐn)偡椒ú煌?，在所得稅?huì)計(jì)中，則有應(yīng)付稅款法與納稅影響會(huì)計(jì)法之分。企業(yè)可選擇其一。
企業(yè)在選擇應(yīng)付稅款法時(shí)，應(yīng)設(shè)置“所得稅”和“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交所得稅”賬戶。
企業(yè)在選擇納稅影響會(huì)計(jì)法時(shí)，應(yīng)設(shè)置“所得稅”、“遞延稅款”和“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交所得稅”賬戶。
“所得稅”賬戶是損益類賬戶，借方發(fā)生額反映企業(yè)計(jì)入本期損益的所得稅額，貸方發(fā)生額反映轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”賬戶的所得稅額，期末轉(zhuǎn)本年利潤(rùn)后，“所得稅”賬戶無(wú)余額。
“遞延稅款”賬戶核算企業(yè)由于暫時(shí)性差異造成的稅前會(huì)計(jì)利潤(rùn)與納稅所得之間的差額所產(chǎn)生的影響納稅的金額，以及以后各期轉(zhuǎn)銷的金額。
企業(yè)（不包括外資企業(yè)）接受捐贈(zèng)的非現(xiàn)金資產(chǎn)未來(lái)應(yīng)交的所得稅，應(yīng)貸記“遞延稅款”賬戶；企業(yè)使用、攤銷或處置接受捐贈(zèng)的非現(xiàn)金資產(chǎn)時(shí)，按規(guī)定應(yīng)交的所得稅，借記“遞延稅款”賬戶。企業(yè)還應(yīng)當(dāng)設(shè)置“遞延稅款備查簿”，詳細(xì)記錄發(fā)生暫時(shí)性差異的原因、金額、預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)回期限、已轉(zhuǎn)回金額等。“遞延稅款”的期末貸方（或借方）余額，反映尚未轉(zhuǎn)回的暫時(shí)性差異影響所得稅的金額及接受捐贈(zèng)非現(xiàn)金資產(chǎn)未來(lái)的應(yīng)交所得稅的金額。
“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交所得稅”賬戶的貸方記當(dāng)期應(yīng)交的所得稅，借方記實(shí)際上繳的所得稅，期末貸方或借方余額，反映尚未繳納或多繳的所得稅。
1、預(yù)繳所得稅的會(huì)計(jì)處理
期末計(jì)算應(yīng)預(yù)繳的所得稅時(shí)：
借：所得稅
貸：應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交所得稅
預(yù)繳所得稅時(shí)：
借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交所得稅
貸：銀行存款
2、匯算清繳所得稅的會(huì)計(jì)處理
（1）采用“應(yīng)付稅款法”
計(jì)提應(yīng)補(bǔ)繳的所得稅時(shí)：
借：所得稅
貸：應(yīng)交稅費(fèi)—一應(yīng)交所得稅
實(shí)際上繳稅款時(shí)：
借：應(yīng)交稅費(fèi)－一一應(yīng)交所得稅
貸：銀行存款
（2） 采用“納稅影響會(huì)計(jì)法”
計(jì)提應(yīng)補(bǔ)繳的所得稅時(shí)（需減去或加上本期發(fā)生的遞延稅款）：
借：所得稅
遞延稅款
貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交所得稅
（或：遞延稅款）
實(shí)際上繳稅款時(shí)：
借：應(yīng)交稅費(fèi)－一一應(yīng)交所得稅
貸：銀行存款
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hjs666@sina.com 于 2010-10-29 14:55 編輯 ]
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個(gè)人空間 發(fā)短消息 加為好友 當(dāng)前在線 8# 大 中 小 發(fā)表于 2010-10-26 15:46 只看該作者 7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅及會(huì)計(jì)核算
房地產(chǎn)開發(fā)公司在轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)）時(shí)，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收土地增值稅。
土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和適用稅率計(jì)算征收。
其計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=∑（每級(jí)距的土地增值額×適用稅率）
或：應(yīng)納稅額=土地增值稅×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除率
開發(fā)和銷售房地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物，其收入應(yīng)通過(guò)“經(jīng)營(yíng)收入”等賬戶進(jìn)行核算，即在取得收入時(shí)借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等賬戶，貸記“經(jīng)營(yíng)收入”、“營(yíng)業(yè)收入”等賬戶；由于土地增值稅是在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)納稅，并且是為了取得當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入而支付的費(fèi)用，因此，土地增值稅應(yīng)同營(yíng)業(yè)稅的會(huì)計(jì)處理相同，按銷售房地產(chǎn)取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算的土地增值稅，借記“經(jīng)營(yíng)稅金及附加”，或“營(yíng)業(yè)稅金及附加”賬戶，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅”賬戶，實(shí)際上繳時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅”賬戶，貸記“銀行存款”賬戶。
例如，大華房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售房地產(chǎn)取得轉(zhuǎn)讓收人2000000元，扣除項(xiàng)目金額為1200000元。計(jì)算該企業(yè)應(yīng)納的土地增值稅額并作會(huì)計(jì)處理。
(1) 應(yīng)納稅額的計(jì)算：
增值額＝2000000一1200 000=800 000（元）
增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率＝800 000÷1 200 000≈67％
應(yīng)納稅額＝800 000 × 40％一1 200 000 × 5 % = 26（萬(wàn)元）
(2）會(huì)計(jì)處理如下：
取得房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入時(shí)：
借：銀行存款 2000000
貸：營(yíng)業(yè)收入 2000000
計(jì)提營(yíng)業(yè)稅金時(shí)：
借：經(jīng)營(yíng)稅金及附加 260 000
貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅 260 000
實(shí)際繳納稅款時(shí)：
借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅 260 000
貸：銀行存款 260 000
1、現(xiàn)貨房地產(chǎn)銷售
在現(xiàn)貨房地產(chǎn)銷售情況下，采用一次性收款、房地產(chǎn)移交使用、發(fā)票賬單提交買主、錢貨兩清的，應(yīng)于房地產(chǎn)已經(jīng)移交和發(fā)票結(jié)算賬單提交買主時(shí)作為銷售實(shí)現(xiàn)，借記“銀行存款”等賬戶，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”等賬戶。同時(shí)，計(jì)算應(yīng)由實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入負(fù)擔(dān)的土地增值稅， 借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”等賬戶，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅”賬戶。
在現(xiàn)貨房地產(chǎn)銷售情況下，采用賒銷、分期收款方式銷售房地產(chǎn)的，應(yīng)以合同規(guī)定的收款時(shí)間作為銷售實(shí)現(xiàn)，分次結(jié)轉(zhuǎn)收入。銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)，借記“銀行存款”或“應(yīng)收賬款”賬戶，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”等賬戶；同時(shí)，計(jì)算應(yīng)由實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入負(fù)擔(dān)的土地增值稅，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”等賬戶，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅”賬戶。
某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓高級(jí)公寓一棟，獲得貨幣收入7500萬(wàn)元，獲得購(gòu)買方原準(zhǔn)備蓋樓的鋼材2100噸（每噸2500元）。公司為取得土地使用權(quán)支付1450萬(wàn)元，開發(fā)土地、建房及配套設(shè)施等支出2110萬(wàn)元，支付開發(fā)費(fèi)用480萬(wàn)元（其中：利息支出295萬(wàn)元，未超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)），支付轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金47萬(wàn)元。應(yīng)納土地增值稅為1053.6萬(wàn)元。
作會(huì)計(jì)分錄如下：
收入實(shí)現(xiàn)時(shí)：
借：銀行存款 75 000 000
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 75 000 000
借：原材料 5250000
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 5250000
應(yīng)交土地增值稅時(shí)：
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 10 536 000
貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅 10 536 000
2、商品房預(yù)售
按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，商品房可以預(yù)售，但應(yīng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到總投資的25％以上，并已經(jīng)確定工程進(jìn)度和竣工交付日期；向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。
在商品房預(yù)售的情況下，商品房交付使用前采取一次性收款或分次收款的，收到購(gòu)房款時(shí)，借記“銀行存款”賬戶，貸記“預(yù)收賬款”賬戶；按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶；待該商品房交付使用后，開出發(fā)票結(jié)算賬單交給買主時(shí)，作為收人實(shí)現(xiàn)，借記“應(yīng)收賬款”賬戶，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入” 賬戶；同時(shí)，將“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)入“應(yīng)收賬款”，并計(jì)算由實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入負(fù)擔(dān)的土地增值稅，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”等賬戶，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅”賬戶。按照稅法的規(guī)定，該項(xiàng)目全部竣工、辦理決算后進(jìn)行清算，企業(yè)收到退回多交的土地增值稅時(shí)，借記“銀行存款”等賬戶，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交土地增值稅”賬戶。補(bǔ)繳土地增值稅時(shí)，則作相反的會(huì)計(jì)分錄。
例：主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的某房地產(chǎn)開發(fā)公司，投資開發(fā)一居住小區(qū)，因小區(qū)位置比較偏僻，開工時(shí)地價(jià)便宜，但當(dāng)小區(qū)住宅建成銷售時(shí)，附近新建地鐵站，使該地區(qū)地價(jià)上漲，小區(qū)住宅商品房由原來(lái)的2000元／平方米上升到4 000元／平方米。這時(shí)，該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售10 000平方米住宅，按4 000元／平方米計(jì)算，共計(jì)收人售房款40 000 000元。該住宅實(shí)際成本1 800元／平方米，共計(jì)成本18 000 000元。對(duì)于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，由于該公司能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅⒛軌蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明（利率沒(méi)有超過(guò)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額），按規(guī)定允許據(jù)實(shí)扣除利息支出，企業(yè)實(shí)際發(fā)生利息支出170 000元其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按規(guī)定可扣除900 000元（18 000 000 X 5 %)，營(yíng)業(yè)稅2000000元，城市維護(hù)建設(shè)稅140 000元，教育費(fèi)附加60 000元。
計(jì)算土地增值稅并作會(huì)計(jì)分錄如下：
1． 計(jì)算土地增值稅稅額。
第一步：確定扣除項(xiàng)目金額。
扣除項(xiàng)目金額=18 000 000十170 000＋900 000+2 000 000+140 000+60 000+18 000 000 × 20 % =24 870 000（元）
第二步：計(jì)算增值額。
增值額＝房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 一扣除項(xiàng)目金額=40 000 000一24 870 000 =15 130 000（元）
第三步：計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目的比例。
5 130 000÷24 870 000 X 100 %≈61 %
第四步：計(jì)算土地增值稅稅額。
土地增值稅稅額＝15 130 000 X 40％一24 870 000 X 5 % =6052000一1243500 =4 808 500（元）
2．土地增值稅的會(huì)計(jì)處理。
計(jì)提土地增值稅時(shí)：
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 4808500
貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅 4808500
實(shí)際繳納土地增值稅時(shí)：
借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅 4808500
貸：銀行存款 4808500
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自己作為固定資產(chǎn)管理使用的房屋、建筑物等對(duì)外轉(zhuǎn)讓，視同非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，比照“非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的核算”處理。
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個(gè)人空間 發(fā)短消息 加為好友 當(dāng)前在線 9# 大 中 小 發(fā)表于 2010-10-26 15:47 只看該作者 8、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅及會(huì)計(jì)核算
營(yíng)業(yè)稅
（一）應(yīng)稅范圍：
根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，發(fā)生營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)時(shí)主要涉及以下兩個(gè)方面：
1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅。
2、銷售不動(dòng)產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。
不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)，形狀改變的財(cái)產(chǎn)。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。
（1）銷售建筑物或構(gòu)筑物
銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。
（2）銷售其他土地附著物
① 銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。
② 其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動(dòng)產(chǎn)。
③ 單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。
④ 在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。
⑤ 以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。
⑥ 不動(dòng)產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。
（二）計(jì)稅依據(jù)的規(guī)定：
1、銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)
根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定：
（1） 納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。
（2）單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，其營(yíng)業(yè)額比照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定確定。對(duì)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。
（3）營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定：
納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營(yíng)業(yè)額：
① 按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；
② 按納稅人最近時(shí)期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；
③ 按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格：
計(jì)稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤(rùn)率）÷（1—營(yíng)業(yè)稅稅率）
（三）應(yīng)納的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅
房地產(chǎn)企業(yè)從事建筑、修繕、安裝和其他工程作業(yè)時(shí)，應(yīng)就其取得的營(yíng)業(yè)收入額繳納營(yíng)業(yè)稅。建筑安裝企業(yè)向建設(shè)單位收取的工程價(jià)款（即工程造價(jià)）及工程價(jià)款之外收取的各種費(fèi)用。對(duì)于納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無(wú)論與對(duì)方如何結(jié)算，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動(dòng)力的價(jià)款在內(nèi)。
應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅=應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額×稅率
會(huì)計(jì)處理：
借：銀行存款（或應(yīng)收賬款）
貸：工程結(jié)算收入
應(yīng)付賬款
建筑業(yè)實(shí)行分包或轉(zhuǎn)包的，以總承包人為扣繳義務(wù)人。以工程的全部承包減去付給 分包人或轉(zhuǎn)包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人或轉(zhuǎn)包人的價(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)額，同時(shí)，總承包人在支付分包或轉(zhuǎn)包款項(xiàng)時(shí)，應(yīng)代扣代繳分包人或轉(zhuǎn)包人的營(yíng)業(yè)稅稅款。所以，在總承包人收到全部承包款項(xiàng)或應(yīng)確認(rèn)收入時(shí)，借：銀行存款（或應(yīng)收賬款）等帳戶，按應(yīng)確認(rèn)的收入貸記“工程結(jié)算收入”帳戶，按應(yīng)支付給分包人或轉(zhuǎn)包人的工程款項(xiàng)貸記“應(yīng)付賬款”帳戶；總承包人在計(jì)算本企業(yè)應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅時(shí)，借記“工程結(jié)算稅金及附加”帳戶，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”帳戶；總承包人在支付分包或轉(zhuǎn)包款項(xiàng)并代扣營(yíng)業(yè)稅時(shí)，借記“應(yīng)付賬款”帳戶，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”和“銀行存款”帳戶。
例如，建筑業(yè)（施工企業(yè)）A公司的賬務(wù)處理如下：
A公司在于建設(shè)單位結(jié)算工程價(jià)款、確認(rèn)收入時(shí)：
借 ：銀行存款（或應(yīng)收賬款） 41000000
貸：工程結(jié)算收入 29500000
應(yīng)付賬款 11500000
計(jì)算應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅及代扣的營(yíng)業(yè)稅時(shí)：
借：工程結(jié)算稅金及附加 885000
應(yīng)付賬款 345000
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 1230000
支付B施工企業(yè)的工程價(jià)款時(shí)：
借：應(yīng)付賬款 111550000
貸：銀行存款： 111550000
（四）應(yīng)納銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房屋等不動(dòng)產(chǎn)作為其經(jīng)營(yíng)的主要業(yè)務(wù)，因此，其繳納的營(yíng)業(yè)稅，應(yīng)和其他企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)的核算一樣，記入“經(jīng)營(yíng)稅金及附加”賬戶。即在企業(yè)實(shí)現(xiàn)收入時(shí)，借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等帳戶，貸記“經(jīng)營(yíng)收入”賬戶；計(jì)提營(yíng)業(yè)稅金時(shí)，借記“經(jīng)營(yíng)稅金及附加”賬戶，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”賬戶。
例如，某房地產(chǎn)公司2005年銷售不動(dòng)產(chǎn)取得銷售收入3800000 萬(wàn)元，該房地產(chǎn)開發(fā)公司會(huì)計(jì)處理如下：
(1）收到銷售款項(xiàng)時(shí)：
借：銀行存款 3800000
貸：經(jīng)營(yíng)收入 3800000
(2）計(jì)提營(yíng)業(yè)稅金時(shí)：
借：經(jīng)營(yíng)稅金及附加 190 000
貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 190 000
但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將作為固定資產(chǎn)管理和使用的房屋、建筑物對(duì)外銷售、捐贈(zèng)時(shí)，應(yīng)視同非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行核算。
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個(gè)人空間 發(fā)短消息 加為好友 當(dāng)前在線 10# 大 中 小 發(fā)表于 2010-10-26 15:49 只看該作者 9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其他稅收及會(huì)計(jì)核算
一、城市維護(hù)建設(shè)稅
房地產(chǎn)開發(fā)公司在繳納營(yíng)業(yè)稅的同時(shí)，還要以營(yíng)業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)，繳納城市維護(hù)建設(shè)稅。
應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅=應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅×適用稅率
企業(yè)核算應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅時(shí)，應(yīng)設(shè)置“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅”賬戶。
例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司繳納營(yíng)業(yè)稅700萬(wàn)元。則應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅并作會(huì)計(jì)分錄如下：
應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅=納稅人實(shí)際交納的營(yíng)業(yè)稅×適用稅率=700×7% =49（萬(wàn)元）
計(jì)提稅金時(shí)：
借：工程結(jié)算稅金及附加 490 000
貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 490 000
繳納稅款時(shí)：
借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 490 000
貸：銀行存款 490 000
二、教育費(fèi)附加。
房地產(chǎn)開發(fā)公司在繳納營(yíng)業(yè)稅的同時(shí)，還要以營(yíng)業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)，繳納教育費(fèi)附加。
教育費(fèi)附加的計(jì)算方法，與城市維護(hù)建設(shè)稅基本相同。
例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司繳納營(yíng)業(yè)稅700萬(wàn)元，設(shè)教育費(fèi)附加計(jì)征率為3%。則應(yīng)納教育費(fèi)附加并作會(huì)計(jì)分錄如下：
應(yīng)納教育費(fèi)附加=納稅人實(shí)際交納的營(yíng)業(yè)稅×適用稅率=700×3% =21（萬(wàn)元）
計(jì)提教育費(fèi)附加時(shí)：
借：工程結(jié)算稅金及附加 210 000
貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交教育費(fèi)附加 210 000
繳納教育費(fèi)附加時(shí)：
借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交教育費(fèi)附加 210 000
貸：銀行存款 210 000
三、印花稅
房地產(chǎn)開發(fā)公司在房地產(chǎn)買賣中書立、領(lǐng)受的憑證要征收印花稅。
應(yīng)納稅額=憑證所載應(yīng)稅金額×使用稅率
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)納印花稅。按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其交納的印花稅列入管理費(fèi)用。
借：管理費(fèi)用
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交印花稅
四、房產(chǎn)稅
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有房產(chǎn)所有權(quán)時(shí)，要對(duì)其經(jīng)營(yíng)自用的房屋、出租的房屋征收房產(chǎn)稅。
應(yīng)納房產(chǎn)稅=房產(chǎn)計(jì)稅余值（或租金收入）×適用稅率
企業(yè)繳納的房產(chǎn)稅，應(yīng)在“管理費(fèi)用”或“待攤費(fèi)用”賬戶，中按時(shí)列支。預(yù)提稅金時(shí)：
借：管理費(fèi)用（或待攤費(fèi)用）
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交房產(chǎn)稅
每月繳納稅金時(shí)：
借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交房產(chǎn)稅
貸：銀行存款
例如：某工廠坐落在某城市郊區(qū)，其應(yīng)交納房地產(chǎn)的廠房原值為5000000元，當(dāng)?shù)匾?guī)定允許減除房產(chǎn)原值的30%。其全年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅得計(jì)算及會(huì)計(jì)處理如下：
該工廠應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅稅額=5000000×（1-30%）×1.2%=42000（元）
借：管理費(fèi)用 42000
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交房產(chǎn)稅 42000
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hjs666@sina.com 于 2010-10-29 15:08 編輯 ]
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