非房地產(chǎn)企業(yè)自建“新房”銷售土地增值稅怎么算
樊劍英
土地增值稅這個稅種爭議頗多，碰到具體問題總會令人無所適從。
非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)搞到一宗土地，自建后分割銷售，成本可以加計扣除嗎？
常見的答復(fù)是“不能”，可是又該如何計算呢？
法規(guī)對于“舊房”給了三種處理方法：
舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。
根據(jù)《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)第二條的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格(比如稅務(wù)機關(guān)不予確認(rèn)評估報告，或者納稅人由于各種原因無法取得評估報告)，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目，即取得土地使用權(quán)所支付的金額和舊房及建筑物的評估價格的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算，計算公式為：扣除項目的金額=發(fā)票所載金額×[1+n(年)×5%]。
老樊一直不贊成這樣的處理次序：按發(fā)票扣除與評估價格不是非此即彼的關(guān)系，按發(fā)票扣除有一個前提，即“不能取得評估價格”，即計算轉(zhuǎn)讓舊房土地增值稅的扣除項目金額時，首先必須取得評估機構(gòu)按重置成本法評估的價格，只有不能取得這個評估價格時，才能采用這種以購房發(fā)票金額加計扣除的方法。從企業(yè)操作成本、稅收管理成本來看，按照發(fā)票扣除無疑是最便捷的方式，不知道制定政策的人設(shè)計次序時是如何考慮的。
對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，主管稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定，實行核定征收。
回歸問題本身，關(guān)于新建房與舊房的界定問題，新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳(局)和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。
與“舊房”相對應(yīng)，房地產(chǎn)企業(yè)“新建房地產(chǎn)”，非房地產(chǎn)企業(yè)“新建存量房”，都不能算“舊房”。房地產(chǎn)企業(yè)毋庸贅言，非房地產(chǎn)企業(yè)“新建存量房”與房地產(chǎn)企業(yè)的區(qū)別在于一是沒有辦房地產(chǎn)資質(zhì)（事中、事后補辦一個算不算？）、二是沒有辦預(yù)售證、三是買賣辦轉(zhuǎn)移登記，類同二手房。但也不算是“舊房”，既然不算舊房，就不該按照“舊房”規(guī)則處理土地增值稅，如何處理為好？網(wǎng)上搜了搜，很多答復(fù)還是就“舊房”的文件規(guī)則做答復(fù)，并不利于納稅人選擇正確方案。
老樊認(rèn)為還是要回到條例本身來看：
《土地增值稅暫行條例》第3條 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第7條規(guī)定的稅率計算征收。第4條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第6條規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。
第6條 計算增值額的扣除項目：
1、取得土地使用權(quán)所支付的金額【非房企業(yè)與房企均可】；
2、開發(fā)土地的成本、費用；【土地買賣，房企與非房企區(qū)別在于是否加計扣除】
3，新建房及配套設(shè)施的成本、費用【存量房新建不是舊房就該算新房】，或者舊房及建筑物的評估價格；
4，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金【房企與非房企沒有區(qū)別，印花稅都應(yīng)該扣除】；
5，財政部規(guī)定的其他扣除項目【房地產(chǎn)開發(fā)有，非房地產(chǎn)開發(fā)沒有，沒有解決的老問題是非房企新建存量房從事的實質(zhì)上肯定算房地產(chǎn)開發(fā)稅務(wù)清算時說不清到底算不算，官方答復(fù)從不說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何，答復(fù)一般為從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20%的扣除】。
綜上，非房企新建存量房銷售土地增值稅計算這樣算才為合理：
1、取得土地成本
2、開發(fā)成本也好、在建工程也罷，均是實際發(fā)生的建造成本。
3、稅金及附加
4、其他沒有了，也就是不加計扣除。
不算“舊房”愣是要按“舊房”來一次評估價格×成新度（肯定100%）計算違背了業(yè)務(wù)本質(zhì)。自建非買來的存量房也沒使用過就要銷售，按取得發(fā)票絕對不現(xiàn)實，按自建成本來計算才是老樊所主張的，希望《土地增值稅法》出臺時不要再惹這么多爭議。
2020/9/17
