一個二手房購房者困惑：都說房價降了咋沒感覺

　　淘了一年多房，依舊空手而歸。一個二手房購房者的困惑——都說房價降了，我咋沒感覺

　　2012年，杭州的樓市似乎被撲天蓋地的降價潮籠罩。但滿懷欣喜想借這波降價潮選購婚房的王小楓(化名)卻很失望：我看中的二手房怎么都沒降？

　　王小楓在平海路上班，一直在永豐巷租房。以單位為中心，王小楓將二手房挑選范圍劃定為：南到解放路，北到體育場路，東到環(huán)城東路，西到環(huán)城西路。這個范圍是正宗的杭州老城區(qū)。因為打算用作婚房，雖說購房預(yù)算只有150萬元，但1995年前的二手房因為太舊，沒入王小楓的眼。也就是說，她想買的二手房，必須是1995年之后交付的。

　　2010年底，杭州的樓市剛“入冬”，王小楓便開始看房。仙林苑、白澤弄、竹竿巷、寶善橋、艮園、樹園、永康苑……前前后后看的房子也不下二三十套。但由于市面上掛出的所謂降價二手房大多樓層不理想、戶型差，王小楓眼光又高，所以，看到現(xiàn)在，真正看上眼的只有3套。

　　去年上半年，一套南班巷的房子因為超預(yù)算，讓王小楓擦肩而過?，F(xiàn)在想想，這套房也許是最適合自己的。這套房子是4樓的西邊套。雖然只有53平方米，但每個房間都有窗。2.6萬~2.8萬元/平方米的單價，總價137萬元。當(dāng)時，王小楓的購房預(yù)算只有130萬元。一方面因為超出預(yù)算，另一方面因為這套房的西邊窗正對著鄰居家的墻，感覺不好，王小楓最終“忍痛割愛”。

　　也就是從那時起，王小楓將購房預(yù)算由130萬元上升到150萬元。去年底，她又看了一套學(xué)區(qū)房。這也是2001年的房子，位于中山路、鳳起路交叉口，長壽橋小學(xué)和春蕾中學(xué)的雙學(xué)區(qū)，6樓，南北通透，兩個房間，采光很好。而且，由于這套房子是新裝修，可以現(xiàn)成入住。56平方米的房子，房東要價156萬元，折合2.7萬~2.8萬元/平方米。

　　雖說超出150萬元的預(yù)算并不多，但去年年底時，二手房東調(diào)低掛價現(xiàn)象普遍。王小楓想，可能房價真會下跌，就跟房東還了5萬元的價格。沒想到，房東死活不肯。

　　今年4月，新房價格戰(zhàn)全面爆發(fā)，中介推薦看房的電話也特別熱鬧。王小楓想，這時，二手房價該降了吧？她試著又去看了套房。

　　這是套難得讓她滿意的寶善橋二手房。58平方米，2001年的房子，2樓。這套房子是中間單元的邊套，真正南北通透，戶型比較方正。更讓她心動的是，僅58平方米，竟然隔出了3個房間。中介說，這套房子是因為家里有糾紛，才急售。看了房子，王小楓心想，差不多價格就買了算了。沒想到，中介報出的價格讓她發(fā)懵：175萬元。不但遠(yuǎn)超出150萬元的預(yù)算，3萬多元/平方米的單價也嚇了她一跳。中介說，年后由于成交回暖，部分房東又開始漲價。

　　王小楓很奇怪：“不是說現(xiàn)在的房價相比高位都回調(diào)了15%~20%嗎？那為什么，我看的二手房都沒降價？”

　　二手房，好房源的確降得不多

　　隨著3、4月份二手房成交量的回升，不少購房者的目光重新又回到了二手房市場。但在看房詢價的過程中，卻發(fā)現(xiàn)與一手樓盤平均20%~30%的降幅相比，二手房價似乎降得不多。那么，真實情況又如何呢？

　　記者發(fā)現(xiàn)，去年底至今年的這波降價，二手房降價的面要窄得多。大多數(shù)地段、成新度較好的二手房東依舊屏著價，降價房源確實不夠多。

　　成交價的確降了，但只是老小區(qū)和近郊房

　　4月，根據(jù)我愛我家成交價格顯示，杭州二手房市場平均成交價為18464元/平方米，與去年同期房價最高峰時相比下降13.22%。

　　哪些二手房在降？從今年4月前十名二手房小區(qū)成交榜單上不難發(fā)現(xiàn)，基本上是老小區(qū)。這些小區(qū)的降幅也的確不小。如4月份成交量排名第九的和睦新村，據(jù)來自我愛我家、華邦地產(chǎn)這兩家占據(jù)市場七成成交份額的中介數(shù)據(jù)，一年時間，房價足足降了20%。

　　但，與各個板塊均遭遇價格大戰(zhàn)的一手市場相比，二手降價房源量較少且分布不均，多數(shù)區(qū)域的價格仍然堅挺。

　　每天穿梭于各門店的中原地產(chǎn)住宅部總監(jiān)王群英感觸頗深，“目前降價的二手房主要集中在下沙、閑林、濱江等周邊區(qū)域。市區(qū)范圍內(nèi)，除朝暉、德勝、和睦等老小區(qū)外，其他小區(qū)并沒有集中降價現(xiàn)象?！?/strong>

　　我愛我家宋文杰近期和市場接觸較多。據(jù)他的印象，老小區(qū)降價房源基本上也是一些戶型、樓層有劣勢的房子，“好房子基本沒怎么降。更別提一些地段好的次新房和學(xué)區(qū)房了?！?/strong>

　　成交前十名小區(qū)房價跌幅表

　　小區(qū)名今年4月成交均價(元/m2) 去年4月成交均價(元/m2) 同比降幅(%)

　　浦沿鎮(zhèn)13000 14000 7.14

　　翠苑一區(qū)19980 22334 11.8

　　塘河新村16000 19000 15.79

　　濮家新村18515 20444 10.42

　　雙菱新村23457 24668 5.16

　　朝暉六區(qū)18136 20620 13.70

　　三里新城19000 20000 5.00

　　郵電新村27000 30000 10.00

　　和睦新村16054 19387 20.8

　　閘弄口新村17000 21000 19.05

　　數(shù)據(jù)提供：透明售房網(wǎng)、我愛我家、華邦地產(chǎn)

　　學(xué)區(qū)房和次新房，房東價格屏得很牢

　　今年的公辦小學(xué)取消擇校讓學(xué)區(qū)房又火了一把。3月份市場回暖后，一些學(xué)區(qū)房甚至開始漲價。

　　“學(xué)軍小學(xué)附近的求智弄現(xiàn)在掛牌價都達(dá)到3.7萬~3.8萬元/平方米了，而去年，這里的二手房價也不過在3.5萬~3.6萬元/平方米。”我愛我家一位經(jīng)紀(jì)人感嘆到。據(jù)他介紹，自去年以來，求智弄的二手房價一直沒跌，今年隨著二手樓市整體成交量的放大，不跌反漲。

　　而一些絕對市中心地段的二手次新房，房東價格也屏得很牢。中原地產(chǎn)中山北路店高級經(jīng)紀(jì)人彭琦飛說，西湖文化廣場這一帶的二手房總體來看，降價房源很少，像中山花園一些朝向不好(朝北)的房源房東才愿意降價出手。記者了解到，這一帶小區(qū)多數(shù)在1995~2000年之間建造，如青園小區(qū)、中山北園、西子花園、西湖新城、中北花園、中山花園、大家苑、施家花園等，掛牌價集中在2.3萬~2.8萬元/平方米。中山花園雖然緊鄰運河，但外立面斑駁，內(nèi)部混雜不少公司，缺乏居住舒適度和安全性，目前朝北的房源一般掛牌價在1.8萬元/平方米以下。

　　再看城西。如楓華府第，最新掛牌價為3.2萬~3.3萬元/平方米，而去年同期成交價也不過2.9萬/平方米?！俺俏饕粠娣e稍大的次新房比如世紀(jì)新城、楓樺府第、南都德加、桂花城等，一般面積很大、總價高，年前是有些降價房源，主要因為房東急著用錢。但年后，看房的人多了，有些房東又把價格調(diào)上來了?！敝性禺a(chǎn)德加分行經(jīng)理馬丙念感到很無奈。

　　不降價，不代表就有成交

　　今年二手房的成交量反彈之快的確出人意料。據(jù)透明售房網(wǎng)統(tǒng)計，1月杭州二手房簽約量僅為429套，而2~4月則分別達(dá)1266套、2009套、1743套。

　　市場研究人士認(rèn)為，一些急于結(jié)婚、生子、有學(xué)區(qū)需要及想工作就近的購房者，在資金允許的情況下更傾向于購買市區(qū)二手房，尤其是中心城區(qū)內(nèi)教育、醫(yī)療、商業(yè)、交通等配套設(shè)施相對完善的成熟社區(qū)的房源。這使得二手成交量在過去的3個月內(nèi)明顯復(fù)蘇。

　　不可否認(rèn)，現(xiàn)在一手房雖然打折風(fēng)猛烈，但許多是分布在次市中心或城郊結(jié)合部，而真正享有成熟生活配套的只有二手房。這才讓二手房東們有了扛價的底氣。也就是說，二手房漸漸已建立起自己獨立的價格體系。

　　但在宏觀調(diào)控沒有放松的市場大背景下，二手房價的居高不下讓人難以理解：難道，二手房真俏到不需要降價了嗎？

　　不少剛需都感嘆，現(xiàn)在的交通實在是太擁堵了，能留在市中心，即使是一套小房子，也比搬到郊區(qū)強(qiáng)。但他們在苦苦尋覓理想二手房源未果的情況下，開始將目光轉(zhuǎn)向更加實惠的一手房。

　　二手房的成交數(shù)據(jù)也說明了高價房源的有價無市：雖說賣相好的二手房問詢者多，房東大多不愿降價，但這類房源成交量也是接近于零，最近二手房成交量的放大也是集中于降價房源。

　　所以，千萬別以為成交量放大房價就到底了，該降價的還是要降價。

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