最近在應(yīng)出版社之約，編寫房屋買賣合同案例圖書。從活生生的案例中，我總結(jié)了一些風(fēng)險，并以律師提示的方式告訴讀者，以下是其中幾篇的節(jié)選：
1.陷阱條款：“賣方應(yīng)在房屋交付后180日內(nèi)將辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記所需資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，因開發(fā)公司的責(zé)任，買方不能在規(guī)定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，賣方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任”。約定了兩件事：備案和辦證，前一事約定了期限，但未約定違約責(zé)任；后一事未約定期限，但約定了違約責(zé)任。導(dǎo)致辦證期限及違約責(zé)任防線脆弱，一攻即破。案見海南三亞中院（2008）三亞民二終字第30號“某開發(fā)公司與程某房屋買賣合同糾紛”。——《交房辦證的逾期責(zé)任——交房和辦證，逾期怎認(rèn)定？》
2.合同對交房條件有明確約定情況下，僅告知竣工驗收日期，而對約定的基礎(chǔ)設(shè)施、配套建筑不做提及，會被認(rèn)為不符合通知交房的條件，出賣人應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。案見海南?？谥性海?/span>2007）海中法民一終字第594號“某實業(yè)公司與吳某等房屋買賣合同糾紛”。但在房屋已竣工驗收情況下，購房人以其他從給付義務(wù)或質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)作為交付條件，認(rèn)為不符而拒絕受領(lǐng)，會被認(rèn)為構(gòu)成違約。案見四川成都中院(2009)成民終字第1238號“石某等與某開發(fā)公司商品房買賣合同糾紛案”。——《交房與收房義務(wù)履行——逾期交付房，抑或受領(lǐng)遲？》
3.陷阱及無賴條款：“逾期交房違約責(zé)任：交付期限的第二天起至實際交付之日止，月息在三個月內(nèi)按0. 5%利率計算，至第90日起，月利息則按1 %利率計算。逾期超過150日，則視為乙方不履行本合同，乙方按甲方累計已付款的1%向甲方支付違約金?！痹摋l款見于江西贛州中院（2006）贛中民一終字第242號“某開發(fā)公司與嚴(yán)某商品房買賣合同糾紛案”中：在逾期交房1年多的情況下，開發(fā)商認(rèn)為應(yīng)按甲方累計已付款的1%向甲方支付違約金。法院認(rèn)定該款應(yīng)按格式合同不利解釋規(guī)則，判令逾期第150天以后的利息亦按月利率1％計算?！队馄诮环康倪`約賠償——逾期交付房，違約怎賠償？》
4.爭議條款之逾期交房違約金兩種標(biāo)準(zhǔn)的適用。對出賣方逾期交房，各地商品房買賣合同范本都會有這樣的表述：“逾期超過60日后，買方有權(quán)解除合同。買方解除合同的，出賣方應(yīng)當(dāng)自買方解除合同通知到達之日起60天內(nèi)退還全部已付款，并按買方累計已付款的2%向買方支付違約金。買方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣方按日向買方支付已交付房價款萬分之三的違約金。”對于因逾期交付而為買方接受并長時間使用，嗣后因其他糾紛導(dǎo)致解除合同的，到底適用2%還是萬分之三？遼寧沈陽中院[2007]沈民（2）房終字第648號“徐某與某開發(fā)公司房屋買賣合同糾紛案”就提出了這樣的現(xiàn)實問題，一審判決干脆認(rèn)為買方接受逾期交付房屋并長期無異議使用，應(yīng)當(dāng)視為繼續(xù)履行，故不適用2%違約金條款，嗣后解除合同，但并非因逾期交房，故也不適用日萬分之三違約金條款，最終判決開發(fā)商無需承擔(dān)違約金；二審判決認(rèn)為解除合同時，買方提出逾期交房問題，應(yīng)當(dāng)適用2%條款?！队馄诮环康倪`約賠償——逾期交付房，違約怎賠償？》
5.商品房買賣合同陷阱之未辦證退房條款：“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案；如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起30日內(nèi)將買受人已付房款退還買受人，并按已付房款的0.1%賠償買受人損失?！背鲑u人為促成解除條件實現(xiàn)，減輕違約責(zé)任，往往依此主張合同解除，而約定的損失賠償100萬房款不過1000元?！队馄诮环颗c合同解除——逾期交付房，誰有解約權(quán)？》
6.陷阱條款之委托手續(xù)或提示清單：在出賣方已逾期辦證的情況下，以要求出具委托手續(xù)或確認(rèn)資料清單為由，讓買受人在“我司將于貴業(yè)主提交所有辦證資料后270天內(nèi)辦妥房地產(chǎn)證書”上簽字，法院有可能會認(rèn)為買售雙方就辦證時間另做變更約定。案見廣東廣州中院（2005）穗中法民四終字第2025號“何某與某開發(fā)公司商品房買賣合同糾紛”?！队馄谵k證的違約認(rèn)定——辦證未發(fā)放，能否算逾期？》
7.陷阱字眼之“取得”與“辦妥”：辦證條款約定了“辦妥”權(quán)屬證明的日期，但在該證因各種原因沒有發(fā)放的情況下，買受人以未“取得”該證為由主張逾期辦證責(zé)任，較起真來，還真沒理。案見廣東廣州中院（2005）穗中法民四終字第2025號“何某與某開發(fā)公司商品房買賣合同糾紛”。——《逾期辦證的違約認(rèn)定——辦證未發(fā)放，能否算逾期？》
8.爭議條款：“出賣人在商品房交付使用后180日內(nèi)，將辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人的原因，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意合同繼續(xù)履行……”，其中“規(guī)定期限”是指“180日”還是“辦證機關(guān)辦理權(quán)屬證書的法定期限”，實踐中傾向于后者，亦即買受人實際領(lǐng)證期限可能超過180日，出賣人還無需承擔(dān)責(zé)任。“如因出賣人的原因”，是否等于“因出賣人不能證明的原因”，適用過錯責(zé)任原則還是過錯推定原則存在爭議，實踐中傾向于過錯推定，如出賣人不能舉證逾期辦證存在法定或約定的免責(zé)事由，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。“180日”是辦理整個項目初始登記即“大產(chǎn)權(quán)”還是分戶“小產(chǎn)權(quán)”期限，出賣人亦可能提出異議，從交易習(xí)慣而言，應(yīng)當(dāng)理解為買受人取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書即分戶產(chǎn)權(quán)證的期限?！队馄谵k證的期間計算——逾期辦兩證，期間如何算？》
9.司法實踐中，對逾期辦理權(quán)屬證明的違約金計算，有兩種做法：合并計算、分段計算。前者從約定辦理之日起至兩證全部辦理完畢合并計算；后者基于房產(chǎn)證與土地證分離的辦證方式，各自計算違約金。對逾期辦證的開發(fā)商而言，后者計算方法顯然有利。四川成都中院（2007）成民終字第2686號“某開發(fā)公司與吳某房屋買賣合同糾紛案”一審按前者計算違約金為2萬余元，二審改按后者方法計算，違約金變更為不足一審的三分之一?！队馄谵k證的期間計算——逾期辦兩證，期間如何算？》
10. 預(yù)售商品房合同中雖載明土地使用權(quán)類型為出讓，并有證書字號，購房人亦應(yīng)多種途徑加以核實。否則，嗣后辦理土地證如載明卻為“劃撥”類型，明明開發(fā)商違約欺詐，若合同中對此違約責(zé)任無針對性條款，亦無奈何。云南昆明中院（2007）昆民三終字第522號“尹某與某開發(fā)公司房屋買賣合同糾紛案”判決為開發(fā)商回避責(zé)任提供了兩種遁詞：第一種，似是而非論。劃撥地變?yōu)槌鲎尩?，由此引誘購房人簽約，屬于先合同義務(wù)違反，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任，而締約過失責(zé)任“屬法定之債，責(zé)任方式為賠償責(zé)任，強制實際履行責(zé)任、違約金責(zé)任則系合同責(zé)任的方式”，最后的結(jié)論就是開發(fā)商無責(zé)任。第二種，正在辦理論。自己著急委托其他機構(gòu)辦理的土地證，寫的什么類型與我無關(guān)，最后該我開發(fā)商辦的證，我還在辦理。故，對購房人而言，回避此風(fēng)險，只能如此：（1）審核開發(fā)商預(yù)售手續(xù)是否合法，公示的證件是否真實，標(biāo)明的證號是否對應(yīng)；（2）合同中明確約定就土地使用權(quán)證類型名實不副的違約責(zé)任；（3）明確約定由開發(fā)商辦理權(quán)屬證書的，在無開發(fā)商轉(zhuǎn)委托或同意的情況下，不要自行委托其他機構(gòu)辦理，否則，即使辦下來的證件類型與實不副，開發(fā)商也可能不用承擔(dān)責(zé)任，而購房人所費代辦費、工本費、測繪費等辦證費白花?！锻恋匦再|(zhì)變更的責(zé)任——明明是出讓，怎么變劃撥？》
11.買受人主張辦證義務(wù)時，最好分兩段主張逾期辦證的違約賠償金，即自應(yīng)辦證之日起至判決確定日之前，自判決確定的日期至實際辦證期間的違約金，因存在法律適用或是否違約之爭，導(dǎo)致第一段的是否逾期辦證責(zé)任不為法院認(rèn)定的情況下，而第二段逾期辦證違約責(zé)任通常又會因未單獨主張而在判決書中未提及，導(dǎo)致法院雖判決合理期限內(nèi)比如90天內(nèi)辦證，在賣方仍未辦理的情況下，要么通過起訴，要么放棄主張違約金。而訴訟請求分兩段提出，法院即使未支持第一段期間的逾期辦證責(zé)任，但支持了第二段，即“出賣方在該合理期間仍未履行辦證義務(wù)的，應(yīng)給付買方已付購房款的利息（利息按中國人民銀行規(guī)定的同期貸款年利率計付）”。——《辦證費用與責(zé)任認(rèn)定——逾期未辦證，責(zé)任在于誰？》
12.爭議條款：“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的……”通常情況下，會認(rèn)為該款約定的出賣人的辦證義務(wù)，應(yīng)為“小產(chǎn)權(quán)”即買受人的房屋權(quán)屬登記手續(xù)（包括房產(chǎn)證及土地證），但也有不同判例，認(rèn)為約定清楚，表明的是出賣人辦理“大產(chǎn)權(quán)”即開發(fā)項目初始登記手續(xù)，案見湖北宜昌中院（2007）宜中民一終字第00030號“車某與某開發(fā)公司商品房買賣合同糾紛”、海南三亞中院（2007）三亞民一終字第25號“錢某與某開發(fā)公司商品房買賣合同糾紛案”；同時是否系出賣人責(zé)任，通常認(rèn)為期限屆滿買受人未取得權(quán)屬證明，推定出賣人違約，出賣人應(yīng)就“非因出賣人原因”進行舉證，但也有例外，認(rèn)為舉證責(zé)任在買受人，需要買受人證明其未取得權(quán)屬證明，系“因出賣人的原因”，案見遼寧沈陽中院[2007]沈民（2）房終字第115號“某開發(fā)公司與婁某商品房買賣合同糾紛”。故，有必要對該約定加以明確，可以約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的……”“前款規(guī)定的辦證義務(wù)，應(yīng)當(dāng)做如下理解：（1）交付應(yīng)當(dāng)以經(jīng)包含消防驗收在內(nèi)的綜合竣工驗收為前提，由出賣人取得該綜合竣工驗收證明后，提前7天通知買受人辦理交付手續(xù)；（2）前款‘通知’，應(yīng)當(dāng)是以買受人在雙方所簽購房合同上所留聯(lián)系電話為第一通知方式，在電話無法聯(lián)絡(luò)情況下，以所留聯(lián)系地址為郵件通知方式。（3）出賣人的‘備案’義務(wù)不僅指其為辦理初始產(chǎn)權(quán)登記所為義務(wù)，且包括為辦理本案標(biāo)的房屋權(quán)屬證明所為的主要義務(wù)。（4）辦證義務(wù)以出賣人為主，買受人協(xié)助配合。（5）買受人的‘協(xié)助配合’義務(wù)以出賣人提前7天通知提交手續(xù)的內(nèi)容為準(zhǔn)。該‘通知’方式與本條第（2）款約定相同。（6）如因出賣人的責(zé)任，導(dǎo)致買受人無法在約定的‘商品房交付使用后180日內(nèi)’取得房屋權(quán)屬證明的，出賣方應(yīng)當(dāng)按約定標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。（7）不可抗力情形或房屋權(quán)屬辦理機關(guān)接受備案手續(xù)后未及時核發(fā)證明，不視為‘出賣人的責(zé)任’，但出賣人對此負(fù)舉證責(zé)任。（8）逾期辦證日期，應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用后第181日之日起，計算至出賣人將辦理標(biāo)的房屋權(quán)屬證明的手續(xù)提交備案之日。（9）前述‘房屋權(quán)屬證明’，包括標(biāo)的房屋產(chǎn)權(quán)證和國有（出讓）土地使用權(quán)證在內(nèi)?！薄掇k證費用與責(zé)任認(rèn)定——逾期未辦證，責(zé)任在于誰？》
13.爭議條款：商品房買賣合同中，房屋配備設(shè)備設(shè)施，在合同中體現(xiàn)為“配”，是否等于“送”，出現(xiàn)糾紛時，開發(fā)商會稱《新華字典》里也沒有解釋“配”帶有“送”的意思，商品房配備設(shè)備的約定不等于對該設(shè)備費用的權(quán)利放棄。四川成都中院（2006）成民終字第1128號“某開發(fā)公司與陳某房屋買賣合同糾紛案”中就存在這樣的糾紛。一審法院主要以日常生活中普通的理解駁回開發(fā)商抗辯意見，二審主要以格式合同不利解釋規(guī)則予以反駁。對于簽約方而言，商品房配備的設(shè)施設(shè)備，哪些贈送，哪些收費，最好還是事先有個明確約定的好。——《購房附贈物品的兌現(xiàn)——買房有贈品，要不要兌現(xiàn)？》
