作者：王正涵 律師
普通民眾面對房屋拆遷，相信大多數(shù)心里是六分高興、三分期待，外加一分不確定：有一點(diǎn)幸福來得太突然，讓人有一點(diǎn)不知所措。你心中那一分不確定，恰恰是拙著《房屋拆遷補(bǔ)償108問》致力于解決的問題，包括：能不能獲得補(bǔ)償權(quán)益？（見本系列第一問：同住人如何認(rèn)定？）能獲得多少補(bǔ)償權(quán)益？（見第二問：動遷中“三塊磚頭”指什么？）補(bǔ)償權(quán)益包括房子還是貨幣？選房需要多久才能上市交易？（見第五問：動遷安置房多久可以轉(zhuǎn)讓、出租？）等等。隨著在本系列文章在新浪博客、微信圈陸續(xù)連載，作者的案件咨詢量也隨之增加。咨詢者對于作者的信任本身彌足珍貴，更難得的是在接待、解決這些問題的過程中，作者對于房屋拆遷的經(jīng)驗(yàn)也逐漸增加。出于對咨詢者負(fù)責(zé)任的考慮，作者在目前經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，總結(jié)出公民面對房屋拆遷的基本要領(lǐng)。
一、房屋征收階段
公民在得知房屋拆遷信息時，首先必須清楚房屋拆遷的工作階段，具體在哪個環(huán)節(jié)。（房屋拆遷的整體流程，請參閱本系列第九問：舊城區(qū)改建的法律程序）大體而言，在國有土地上房屋拆遷工作中，主要分兩個階段：一是征收，二是補(bǔ)償。就上海市的舊城區(qū)改建而言，一般征收決定做出前，須完成“一征”工作（請參閱本系列第八問：“一征”九問九答）；補(bǔ)償協(xié)議簽訂后，需達(dá)到一定比例后方能生效（一般在85%到90%之間確定一個具體比例）。
了解房屋征收階段，作用在于明確下一步工作如何部署和進(jìn)展。舉例而言，如果二征簽約已經(jīng)完成，則須了解簽約率是否已經(jīng)達(dá)到法定生效比例，搬遷工作將如何部署（請參閱本系列第十一問：“搬遷”那點(diǎn)事），甚至包括向單位請搬遷假期（請參閱本系列第十二問：員工家里動遷，用人單位必須準(zhǔn)假嗎？）。又如，征收范圍確定后，有些行為的法律效力是受到嚴(yán)格限制的，如戶口遷移、增加面積等（請參閱本系列第十問：房屋征收范圍確定后，不得實(shí)施哪些行為？）
二、房屋征收方案
房屋征收方案是確定公民能否獲得動遷權(quán)益以及獲得多少動遷權(quán)益的具體依據(jù)，至關(guān)重要，必須掌握。一份房屋征收方案洋洋灑灑十幾頁，重點(diǎn)看哪些內(nèi)容？第一，看“兩個評估價”即評估均價和評估單價，這是確定三塊磚頭的重要依據(jù)（請參閱本系列第二問：動遷中“三塊磚頭”指什么？）；第二，看“兩個面積”即建筑面積或居住面積（請參閱本系列第十六問：建筑面積如何確定？，第十七問：閣樓面積如何計(jì)算？）；第三，看“被征收人/承租人”，這是確定簽約主體的法定依據(jù)（請參閱本系列第六問：被征收人和承租人如何確定？）；第四，看在冊人口，這是確定同住人的法定要件之一（請參閱本系列第一問：同住人如何認(rèn)定？第七問：關(guān)于同住人權(quán)益的兩個案例）；第五，看安置房源，由于目前實(shí)踐中一般在二征前有“預(yù)簽約”階段，也就意味著在預(yù)簽約階段會進(jìn)行搖號選房階段，需要明確期房或者現(xiàn)房，以及具體進(jìn)戶日期等。
三、房屋基本狀況
這主要是從房屋的物理情況和歷史淵源的角度，來考察被拆遷房屋的。主要搞清楚以下幾個具體問題：
序號
問題
1
房屋性質(zhì)，即房屋屬于公有出租房屋、私有房屋、宅基地上房屋還是城中村房屋？
2
房屋來源，即房屋是自己建造的，還是從他人處買受的？
3
房屋類型，即公寓、獨(dú)立住宅、新工房、花園住宅等。
4
實(shí)際居住人，實(shí)際居住在被拆遷房屋內(nèi)已經(jīng)滿一年以上的人員（租客和借用人除外），是否屬于戶口簿上在冊人員在所不論。
[法律依據(jù)]
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》
第三條 房屋征收與補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則。
第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：
（一）被征收房屋價值的補(bǔ)償；
（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；
（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。
市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。
第二十七條 實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。
作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。
任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。
第三十三條 貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)用的，責(zé)令改正，追回有關(guān)款項(xiàng)，限期退還違法所得，對有關(guān)責(zé)任單位通報批評、給予警告；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分。
房屋征收補(bǔ)償一〇八問·往期目錄
第一問：同住人如何認(rèn)定？
第二問：動遷中“三塊磚頭”指什么？
第三問：國有土地上征收補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)及其限制是什么？
第四問：實(shí)踐中如何確定征收補(bǔ)償主體？
第五問：動遷安置房多久可以轉(zhuǎn)讓、出租？
第六問：被征收人和承租人如何確定？
第七問：關(guān)于同住人權(quán)益的兩個案例
第八問：“一征”九問九答
第九問：舊城區(qū)改建的法律程序
第十問：房屋征收范圍確定后，不得實(shí)施哪些行為？
第十一問：“搬遷”那點(diǎn)事
第十二問：員工家里動遷，用人單位必須準(zhǔn)假嗎？
第十三問：動遷權(quán)益被贈與后，可以要求撤銷嗎？
第十四問：“他處有房”如何認(rèn)定？
第十五問：房屋征收補(bǔ)償權(quán)益包括哪些具體項(xiàng)目？
第十六問：建筑面積如何確定？
第十七問：閣樓面積如何計(jì)算？
第十八問：購買動遷安置房時需要注意什么？（一）
第十九問：購買動遷安置房時需要注意什么？（二）
第二十問：“九四方案”案例簡析
第二十一問：黃浦區(qū)法院房屋拆遷強(qiáng)制執(zhí)行案件綜述（2011——2014）
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