歲月，是把利刃。
時間，是把尺子。
樓市，跌宕起伏。
在這個以變?yōu)槌B(tài)的行業(yè)中，近幾年海教園的變局令人眼花繚亂。從某種意義上說，海教園處于一個重要的轉(zhuǎn)折點上。而另一方面，無論行業(yè)內(nèi)外，很多人說，海教園在崛起。毋庸置疑，論天津近幾年區(qū)域發(fā)展成效，海教園是出類拔萃的。
變局有術，領跑市場
近10年來，海教園的發(fā)展曲線可謂是平仄起伏，除了成立之初掀起一時風浪之后，從2011年直至2015年年末，一直不溫不火的存在于天津樓市。直到2016年，海教園異軍突起，從無人問津到強勢的走進大眾視野之中。而短短不到兩年時間，旺年首拍讓海教園再次備受矚目，現(xiàn)成為天津樓市當紅不讓的置業(yè)熱區(qū)。事實上，這些看似突然的風起云涌背后，實則蘊藏著許多的必然性。
教育為“底盤” 區(qū)域占位凸顯
眾所周知， 2008年教育部特批成立海河教育園，也被譽為天津教育第七區(qū)，行政隸屬于中央教育部直屬?；诮逃齼?yōu)勢作“底盤”，海教園在整個津南樓市版圖中占有特殊的地位。
通俗來講，置業(yè)于此，行政劃分上與天津市內(nèi)六區(qū)平級，業(yè)主子女在初中畢業(yè)后，可不受區(qū)域限制，享有與市內(nèi)六區(qū)初中生同等的高中報考資格。除此之外，落戶園區(qū)的業(yè)主子女，可享受“南開學校”九年一貫制學校教育。整體來看，海教園在新興規(guī)劃區(qū)域中的“地位”的提高有著最顯著的變化。憑借得天獨厚的區(qū)域優(yōu)勢、優(yōu)質(zhì)教育政策，外加日益完善的道路、區(qū)域配套和地鐵規(guī)劃，區(qū)域發(fā)展迅猛，海教園吸引了眾多名企進駐以及高端改善置業(yè)者來此，更是逐步從“潛力板塊”發(fā)展成為眾人眼中的“實力板塊”。
房企搶灘海教園 新格局展開
美好且有潛力的事物是任何禁錮也阻止不了的。2016年3月，眾品牌房企爭相搶駐海教園，6宗土地一口氣被瘋搶而空，足見開發(fā)商對這個區(qū)域的期許比任何一個片區(qū)都高。特別值得一提的是，進駐的開發(fā)商個個都是重量級的。時隔兩年，海教園再次成為關注焦點，16家房企瞄準這里，不惜高價甚至“競自持”來搶奪，最終迎來雅居樂、景瑞兩大知名房企強勢入駐。迄今為止，海教園已云集了仁恒、融創(chuàng)、龍湖、魯能、旭輝、雅居樂、景瑞7大房企，區(qū)域競爭的格局正式進入“持久戰(zhàn)”。
海教園項目及周邊區(qū)域項目布局圖（截至目前）
土地價值飆升 成交樓面價漲幅64.6%
區(qū)域發(fā)展勁頭足，居住價值被看好，強有力的佐證之一無疑是土地價值的攀升?；燠E地產(chǎn)圈的都知道一個有趣的問題，房子每年都有折舊，為何房子的價格這么多年一直在攀升，核心體現(xiàn)的不是房產(chǎn)價值，而是土地價值，地段價值，這才是核心。好地段，不是地理中心，而是資源中心；好地段不僅是面子，更是里子；好地段，不僅是硬件，也要看軟件。好地段，本質(zhì)是城市綜合配套資源交集的“中心”，體現(xiàn)城市政府、教育、醫(yī)院、圖書中心、體育等的資源“圓形效應”，如果這塊土地再擁有獨特的文化屬性，就更加奠定了這塊土地的軟實力。沒錯，海教園亦是這樣。
事實上，今天做地產(chǎn)，高溢價核心來源于土地溢價，產(chǎn)品溢價、品牌溢價和營銷溢價、服務溢價等，在今天天津樓市核心還是土地溢價。
數(shù)據(jù)來源：CRIC
宏觀來看，2013年-2017年天津地價走勢，顯然天津地價加速上揚，房價的上漲也從未止步。就土地價值而言，純粹的項目產(chǎn)品保值增值空間更遠超于?？v觀海教園近幾年涌入的地產(chǎn)項目，無論是品牌力還是產(chǎn)品力，與其他熱點板塊相比均更勝一籌。
再聚焦來看，土地溢價，是顯著的。海教園從2016年地價一躍而起， 短短兩年內(nèi)，成交樓面價漲幅約64.6%，現(xiàn)最高樓面價為12570.29元/平米，溢價率高達50%。如果把自持面積再考慮入內(nèi)，土地成本將更高，相比于兩年前約4400～8000元/平米的樓面價格，勢必會拔高區(qū)域未來價值，成為備受矚目的人氣居住區(qū)?？梢哉f，海教園成為了名副其實的“價值洼地”。這讓分析師由衷覺得于2011年首進海教園的仁恒，其長遠的布局戰(zhàn)略著實讓人佩服。
數(shù)據(jù)來源：CRIC
房價一路看漲 價值持續(xù)看好
地價飆升，房價自然而然隨之上漲。根據(jù)分析師統(tǒng)計分析，從2016年開始，海教園潛力爆發(fā)，成交均價階梯式上漲。
數(shù)據(jù)來源：CRIC
從最初的成交均價一萬出頭徘徊到成交均價最高突破21423元/㎡，遠遠高于津南平均房價，在其他環(huán)城四區(qū)中，也僅低于西青均價，成交量也頗為可觀，單月里銷量最高達695套。2016年1月-2018年2月，海教園成交總量遠超其供應量，是津南區(qū)成交的主力軍，也是津南成交量持續(xù)攀升的強心劑。區(qū)域認知度一直持續(xù)不斷提升，其價值也水漲船高。
居住屬性回歸 短期政策松動可能性不大
全視海教園區(qū)域變局之后，跳出區(qū)域看其置身的房地產(chǎn)市場大環(huán)境。分析師記得2016年9月，中國核心城市房價之過高，一線城市也可與世界發(fā)達城市不相上下，房價收入比已經(jīng)脫離普羅大眾，已經(jīng)很大程度上制約高級人才引進，談房色變，最終進而影響民生感受。房地產(chǎn)是用來住的，不是用來炒的，這個最具扭轉(zhuǎn)性的政策呼之而出，對于住房給予明確定位。意味著房地產(chǎn)政策從“拉動經(jīng)濟導向”的支柱產(chǎn)業(yè)進入“優(yōu)先保證民生”的新導向、新篇章。意味著今后很長一段時間，房地產(chǎn)投資需求，從政策層面被否定。
2017年中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了史上最嚴限購政策，限購限貸政策導致大量持幣待購的需求受到了限制，并且在短期內(nèi)無法得到釋放，尤其是一二線熱點城市，天津自然在其中。而從中期和長期看，天津房地產(chǎn)和房價態(tài)勢，一方面取決于宏觀經(jīng)濟周期下，包括貨幣政策等的取向。另一方面，也取決于天津城鎮(zhèn)化的方向和人口發(fā)展的態(tài)勢。無疑，樓市的格局發(fā)生質(zhì)的變化，調(diào)控之后，市場和企業(yè)的反映也是明顯的。短期之言，調(diào)控新政對于制約成交量、控制房價上漲已經(jīng)顯效，房企拿地相對更加謹慎。當然海教園的成交量在一定程度上受到影響，但其價格卻高位盤整，基本處于穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢，若不受限價影響，估計目前海教園的房價不止于此，可能會繼續(xù)上行。
破局有道，聚勢發(fā)展
所有的這一切變局肇始海教園騰飛發(fā)展帶來的重組和內(nèi)部張力。面對如此變局，如何快速、精準把握時機，助力區(qū)域持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，無論是政府還是開發(fā)商絲毫都不含糊。
配套緊跟 夯實區(qū)域價值
首當其沖是區(qū)域配套，尤其是完善、成熟的配套是反映一個區(qū)域的生命力。配套層面，大多人理解的都比較零散，整個區(qū)域核心包含“市政、教育和生活”配套三大部分。
首先是市政配套，類似便捷交通、圖書館、醫(yī)院等；從歷年房地產(chǎn)市場的起起落落中可以看到，交通便捷的房子，比如輕軌與地鐵口物業(yè)，在任何一段時期的市場，都是有一定的漲幅，租金也往往在地鐵開通后提升不少。其二教育配套，這也是房地產(chǎn)資產(chǎn)保值增值的重要配套，中國人最重視的就是孩子的教育，特別是小學、中學、國際重點學位的房產(chǎn)，始終漲幅劇烈和抗跌性強。其三是生活配套，類似超市、洗衣店、裝修公司、送水公司、餐飲等豐富性和完備性。
這三點，海教園是否如規(guī)劃那般去落實？業(yè)內(nèi)權威人士也曾表示說，置業(yè)者起初為何對海教園持觀望之態(tài)，最關鍵的因素是，海教園的配套是否更得上其發(fā)展的步調(diào)。
這一憂慮，在海教園逐步的發(fā)展中被完全打消。和天津很多其他的環(huán)外熱點板塊相比，海教園一開始就是完全實現(xiàn)了九通一平臺后才賣的地，區(qū)域內(nèi)的道路、行道樹、交通標示等等都提前做好，這比一些還需要開發(fā)商自行去修建道路的板塊要好很多，而且還建了中央綠帶公園和體育場，硬件條件是最優(yōu)的。
2017年更可以稱為海教園的配套完善年。首先是關乎教育，教育配套是重中之重，海教園現(xiàn)已匯集著天津大學、南開大學2所國家重點大學，8所高職院校，2所中職院校。海教園南開九年一貫制學校去年已正式招生。同時規(guī)劃建設的8所幼兒園、3所小學、1所初中以及1所職業(yè)高中，都在一步步落實中。
而長久以來一直是區(qū)域一個痛點的軌道交通，終于也有了重大進展。包括最近規(guī)劃地鐵線路Z1在內(nèi)，未來至少4條地鐵將進駐海教園并設多站，作為天津中心城區(qū)南部的骨干線，地鐵8號線目前初步確定走向，規(guī)劃直達海河教育園區(qū)，并計劃將于今年啟動建設，而目前在建的地鐵1號線東延線，預計將于2017年年底通車。
相較于目前尚只是基本的商業(yè)配套，2017海河教育園也落實了多項商業(yè)配套。周邊將打造大型商業(yè)圈，未來將輻射海河教育園乃至津南眾多區(qū)域。目前已開業(yè)的永旺（辛莊店）以及即將規(guī)劃的新城吾悅廣場購物中心，將進一步輻射海教園，帶來生活的便利。
除此之外，整體環(huán)境和周邊配套建設投入也愈發(fā)超出想象，人文河道治理和植被綠化，體育中心、實訓中心、圖書館以及國際會展中心等園區(qū)公建，實現(xiàn)了整體教育資源的共享和優(yōu)化?？梢哉f，這里的發(fā)展局勢越來越好，甚至比規(guī)劃兌現(xiàn)的還要出彩。
市場多變 倒逼房企練好內(nèi)功
其次，政策多變，市場波動，促使項目快速開發(fā)，加快資金周轉(zhuǎn)速度，提高投資回報率，這也是房企迎接市場競爭，抵御市場風險的必然選擇。房地產(chǎn)企業(yè)在面對變局，必須練好內(nèi)功，提高快速應變及決策能力，及時調(diào)整預期和心態(tài)。首先不要對拿地后再由那么好的預期。假使周邊面包2萬/平米，地價拍出1.5萬/平米，就不能再賭未來更高預期。其次，利潤率不要那么高的期望。做得好的5%、8%凈利率就不錯了。做的差一些可能就平了，再差一點就虧了。如何在低利潤率背景下創(chuàng)新突圍，答案可能是能力為王。
分析師強調(diào)，首先拿地把控是關鍵，其次是專業(yè)為王，房企要通過良好的運作降低成本，精簡化開發(fā)流程，提供周轉(zhuǎn)效率，增加產(chǎn)品溢價，最終使得盈利能力能夠相對于同行更優(yōu)。
進駐海教園的房企都是有實力的開發(fā)商，而且每個開發(fā)商都是專注改善、品質(zhì)、甚至奢侈生活的人居產(chǎn)品，在控制成本的同時，他們按照市場的邏輯，客戶需求的邏輯，美好生活的邏輯去做出好產(chǎn)品，創(chuàng)新產(chǎn)品，做好溢價，去定向，甚至個性定制，最大化滿足他們對美好人居生活的需求。
這是一個良性循壞，這樣的破局立勢，對于瞬息萬變的市場以及海教園未來樓市的發(fā)展，無疑是好事。
蓄勢而來 產(chǎn)品品質(zhì)創(chuàng)新為王
再說到海教園的居住改善破局之路，可謂每一步都是堅實的。單不說，入駐海教園房企的重量層級，就海河教育園區(qū)內(nèi)的項目來說，低密度洋房和別墅產(chǎn)品居多，定位高端改善之需，產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)質(zhì)。就價格來說，22000-25000元/平米左右是主流，主力戶型在100平米以上。
其中仁恒是區(qū)域內(nèi)少有運用自身精裝優(yōu)勢為客戶提供精裝修包服務的開發(fā)商，仁恒海和院也是仁恒第一個純洋房產(chǎn)品，其戶型面積較大，最小的為105平米，以三室戶型為主，適合對居住品質(zhì)有一定需求的改善型家庭。
仁恒海和院樣板間實景圖
對于如何提升產(chǎn)品力，如何做出好產(chǎn)品，仁恒沒有任何噱頭，而是務實地聚焦客戶導向下的產(chǎn)品功能完善和品質(zhì)提升。分析師深入考究后認為，仁恒在海教園的洋房產(chǎn)品改善有著重三大標尺：第一是戶型創(chuàng)新，第二是產(chǎn)品升級，第三是景觀精致。舉個例子，在戶型優(yōu)化方面，比如多強調(diào)更多朝南和做大面寬，以此來提升采光面和通風效果，讓居住更健康、更自然。
仁恒海和院樣板間實景圖
仁恒海和院126平米戶型可以做到四面開間朝南，并且南向臥室都帶飄窗，有效延展室內(nèi)空間感。如此設計意味著更充足的采光和通風，這在天津都是鮮有的。更細維度來講，在海教園同一面積段的戶型中都是鳳毛麟角的，這無疑讓居住有了更高級的舒適度，同時還有效控制了戶型面積，真正意義上夯實了改善的調(diào)調(diào)和層級。
仁恒海和院126㎡戶型圖
分析師是海教園名副其實的擁躉者，如今的海教園從曲高和寡到漸入佳境，其優(yōu)質(zhì)的居住品質(zhì)和投資價值回報正逐步被人們所認可。由此，分析師不得不驚嘆，這個時代發(fā)展太快。海教園舒適、高品質(zhì)人居生活已在這里，而你是否開啟了居住海教園的征程？
天津人氣公眾號
克而瑞房產(chǎn)信息（tjfjcpzx）
