雖然目前城鎮(zhèn)化叫的很響，但是大都市化依然是某些地區(qū)正在努力實現(xiàn)的目標。從經(jīng)濟發(fā)展的角度看，大都市化的模式，無論從資源、人才、環(huán)境方面，還是從戰(zhàn)略上、規(guī)模上、速度上，大都市都具有天然的優(yōu)勢。這從北京的發(fā)展模式，以及北京吸取發(fā)展的熱導(dǎo)效用造成的環(huán)京貧困帶看的清清楚楚。歷史上，北京在與河北、天津爭奪項目的過程中，基本上是百戰(zhàn)百勝，而北京轉(zhuǎn)移污染、耗能項目到河北的工作，給河北的發(fā)展帶了更大的機構(gòu)性問題。最近河北省多個城市的環(huán)境污染指標均排在全國城市前列，這其實是整個地區(qū)城市、經(jīng)濟、環(huán)境發(fā)展不平衡的原因，當然北京也深受其害。
大都市化發(fā)展模式造成的很多難以糾正的問題，這些年顯現(xiàn)的越來越大，除了交通、資源、能耗等城市病外，城市人口的生活質(zhì)量、生活成本、幸福指數(shù)，都與人們在城市奮斗的目地相去甚遠。因此，現(xiàn)在重提城鎮(zhèn)化道路也有其必然性和科學(xué)性，城鎮(zhèn)化不是空穴來風(fēng)，也不是異想天開，是摸石頭過河的結(jié)果，也是反復(fù)試鞋子的結(jié)論。
所謂的新型城鎮(zhèn)化，應(yīng)該是區(qū)別于上世紀八九十年代搞的一輪城鎮(zhèn)化來說的。中國經(jīng)濟已經(jīng)發(fā)展到世界第二的水平，同時由于發(fā)展太快造成的社會結(jié)構(gòu)問題和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)問題也到了不得不認真面對的程度。新的城鎮(zhèn)化既不能都上世紀城鎮(zhèn)化的老路，也要注意糾正城市化過程中，和經(jīng)濟發(fā)展過程中造成的各類問題。因此說，城鎮(zhèn)化的重要作用就是調(diào)結(jié)構(gòu)，這是中國當前面臨的最大問題。
世界各國在社會發(fā)展的過程中，或多或少地都走過城鎮(zhèn)化的道路，也積累有城鎮(zhèn)化的發(fā)展經(jīng)驗和教訓(xùn)。我國的城鎮(zhèn)化不能脫離我國農(nóng)業(yè)大國、農(nóng)村人口占多數(shù)，村村鎮(zhèn)鎮(zhèn)星羅棋布，并且各地環(huán)境和文化、經(jīng)濟和社會差異巨大的特點。我理解的城鎮(zhèn)化應(yīng)該和城市化是協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系，不是對立的關(guān)系，更不是有你無我的關(guān)系。城鎮(zhèn)化不僅僅是要建立本地區(qū)范圍的經(jīng)濟中心，而是要把城鎮(zhèn)化納入?yún)^(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展的總規(guī)劃中，城鎮(zhèn)化不是城市化的附庸，也不是城市化的初級階段，城鎮(zhèn)化的未來依然是城鎮(zhèn)化，而不是城市化。更不是大都市化。當然城鎮(zhèn)化的經(jīng)濟模式和城市化要有本質(zhì)區(qū)別，要有所為有所不為，要有特點，產(chǎn)業(yè)起點要發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢，產(chǎn)業(yè)規(guī)模也不能局限于小型化。
城鎮(zhèn)化不能是房地產(chǎn)化，如果圍繞房地產(chǎn)搞城鎮(zhèn)化就會走進建設(shè)鬼城的怪圈。當然在城鎮(zhèn)化的過程中，自然也是給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來難得的機遇。城鎮(zhèn)化帶來的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一是適應(yīng)了社會主義新農(nóng)村建設(shè)發(fā)展的需要，不能把新農(nóng)村建設(shè)和城鎮(zhèn)化對立起來；二是適應(yīng)當前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實，避免重走地方土地財政的路子；三是城鎮(zhèn)化建設(shè)要在鎮(zhèn)上多研究，而不是在城上下功夫，強調(diào)城鎮(zhèn)化不是小城市化；四是城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)要與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合，與城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口的需要相適應(yīng)。總之，城鎮(zhèn)化下的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，需要下更大的功夫，要適應(yīng)各個城鎮(zhèn)化發(fā)展的特點和需要，決不能再走圈地蓋樓的老路。城鎮(zhèn)化的生活應(yīng)該是生態(tài)的、環(huán)保的、自然的、人文的、幸福的，這就是城鎮(zhèn)化下房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目標和路徑。
