開(kāi)發(fā)商延期辦證違約金訴訟時(shí)效應(yīng)否分段計(jì)算、如何認(rèn)定違約金是否過(guò)高？
　　——許擎宇、許文蕾與深圳東海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司房屋買賣合同糾紛案

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　　1．判決書字號(hào)
　　一審判決書：廣東省深圳市福田區(qū)人民法院（2003）深福法民三初字第1717號(hào)。
　　二審判決書：廣東省深圳市中級(jí)人民法院（2003）深中法民五終字第2305號(hào)。

　　2．案由：房屋買賣合同糾紛

　　3．訴訟當(dāng)事人
　　原告（被上訴人）：許擎宇，男，57歲，漢族，住深圳市福田區(qū)東?；▓@。
　　原告（被上訴人）：許文蕾，女，27歲，漢族，住深圳市福田區(qū)東?；▓@。
　　被告（上訴人）：深圳東海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，住所地深圳市福田區(qū)深南大道7088號(hào)招商銀行大廈第37層。
　　法定代表人：黃楚標(biāo)，董事長(zhǎng)。

　　4．一審法院：深圳市福田區(qū)人民法院。
　　審判員：羅瓊英獨(dú)任審理。

　　5．二審法院：深圳市中級(jí)人民法院。
　　合議庭組成人員：審判長(zhǎng)劉青；代理審判員：周虹；代理審判員柯云宗。

　　6．審結(jié)時(shí)間：
　　一審審結(jié)時(shí)間：2003年9月17日
　　二審審結(jié)時(shí)間：2003年12月16日

　　（二）【一審審理情況】

　　1．一審訴辯主張

　　兩原告訴稱：2000年9月8日，原、被告簽訂了《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》，約定由原告支付1501458元購(gòu)買被告開(kāi)發(fā)的位于深圳市福田區(qū)東?；▓@福祿居6棟20B號(hào)房產(chǎn)，建筑面積130.61平方米，并在合同中約定了遲延辦證的違約責(zé)任。合同訂立后，兩原告依約支付了全部購(gòu)房款，被告按合同約定的時(shí)間交付了房產(chǎn)，但未按合同約定的時(shí)間通知原告辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，致使兩原告未能在法定期限領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》，直至2002年11月28日兩原告才取得所購(gòu)房產(chǎn)的《房地產(chǎn)證》，被告的行為已嚴(yán)重違約。故請(qǐng)求法院依法判令：1．被告支付遲延辦證違約金人民幣59505.42元；2．被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

　　被告辯稱：1．原告的訴訟請(qǐng)求已過(guò)訴訟時(shí)效。按約定，被告應(yīng)在2001年4月18日前書面通知原告共同向深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，也就是說(shuō)，原告在2001年4月19日就知道或應(yīng)知道自身權(quán)益是否受到侵害，根據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定，訴訟時(shí)效應(yīng)從2001年4月19日起開(kāi)始計(jì)算，而原告直至2003年8月20日才提起訴訟主張權(quán)利，已超過(guò)了兩年的訴訟時(shí)效。2．即使原告的訴訟請(qǐng)求未超過(guò)訴訟時(shí)效，被告也只應(yīng)承擔(dān)因自身過(guò)失造成的遲延辦證的部分責(zé)任。2001年9月20日被告將辦證資料交予按揭銀行，按揭銀行則遲延了近三個(gè)月才向國(guó)土局交件；而業(yè)主方面，被告要求原告2001年8月20日前簽署相關(guān)辦證文件，而原告遲延了19日才前來(lái)簽署；向國(guó)土局交件后，因原告許文蕾身份證過(guò)期，辦證資料被國(guó)土局退回，許文蕾重新辦理新的身份證，導(dǎo)致其《房地產(chǎn)證》的辦理遲延了數(shù)月。上述遲延責(zé)任如果也由被告承擔(dān)，顯然與雙方約定不符。3．原告要求支付遲延違約金至2002-年11月28日，但其《房地產(chǎn)證》已于2002年11月25日辦理完畢。4.房屋竣工面積為129.83平方米，而不是130.61平方米。

　　2．一審事實(shí)和證據(jù)

　　深圳市福田區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：兩原告與被告于2000年9月8日簽訂一份《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》及補(bǔ)充合同和補(bǔ)充條款，約定由兩原告向被告購(gòu)買位于深圳市福田區(qū)東?；▓@福祿居6棟20B號(hào)的房產(chǎn)，建筑面積129.83平方米（2001年9月9日，原、被告又簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)面積進(jìn)行了確認(rèn)），房款總價(jià)為人民幣1492491元。合同補(bǔ)充條款約定，被告應(yīng)在交付房屋后的第150天內(nèi)書面通知兩原告共同向深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，如因被告的原因沒(méi)有在此期限內(nèi)通知兩原告辦證，被告應(yīng)從交付房屋的第180天起按市房屋租賃主管部門規(guī)定的指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)向兩原告支付違約金至市產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)核發(fā)《房地產(chǎn)證》之日止。合同訂立后，兩原告依約支付了全部購(gòu)房款，被告亦于2000年11月22日向兩原告交付了房屋。2000年9月30日被告取得了涉案房地產(chǎn)的《竣工驗(yàn)收備案證書》。但被告卻沒(méi)有在合同約定的期限內(nèi)通知兩原告辦證，導(dǎo)致兩原告所購(gòu)買的上述房產(chǎn)的《房地產(chǎn)證》遲延至2002年10月25日才取得。兩原告代理人賴守標(biāo)在庭審時(shí)承認(rèn)，2002年7月兩原告收到被告的辦證通知。

　　3．一審判案理由

　　深圳市福田區(qū)人民法院認(rèn)為：兩原告與被告簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》及補(bǔ)充合同和補(bǔ)充條款均是雙方真實(shí)意思表示，符合法律的規(guī)定，是有效合同，雙方當(dāng)事人必須依約履行各自的義務(wù)。根據(jù)合同約定被告應(yīng)在房屋交付后的150天內(nèi)書面通知兩原告共同辦理《房地產(chǎn)證》，但被告未能在合同約定的期限內(nèi)通知兩原告共同向市房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。違約金應(yīng)按合同約定從2001年5月22日起按市房屋租賃主管部門規(guī)定的同期同地段的指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至2002年7月1日止。但鑒于兩原告于2003年8月18日才向本院起訴主張違約金，根據(jù)法律有關(guān)訴訟時(shí)效的規(guī)定，從兩原告起訴之日起前兩年內(nèi)的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持，對(duì)兩年前的違約金請(qǐng)求，因超過(guò)了訴訟時(shí)效，不受法律保護(hù)，本院不予支持。違約金經(jīng)核算，被告應(yīng)向兩原告支付人民幣33864元。被告提交的寄掛號(hào)信清單，因不能證明其掛號(hào)信內(nèi)容，也沒(méi)有證據(jù)表明兩原告簽收了掛號(hào)信，故被告認(rèn)為其已以掛號(hào)信的方式通知兩原告辦證的答辯理由，不能成立。

　　4．一審定案結(jié)論

　　深圳市福田區(qū)人民法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百二十八條、《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條第一款、第一百一十四條第一款、《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十五條之規(guī)定，判決如下：

　　一、原告許擎宇、許文蕾與被告深圳東海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》及補(bǔ)充合同和補(bǔ)充條款有效；

　　二、被告深圳東海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司應(yīng)在本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向原告許擎宇、許文蕾支付逾期辦證違約金人民幣33864元。逾期支付則按《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百三十二條的規(guī)定處理；

　　三、駁回原告許擎宇、許文蕾的其他訴訟請(qǐng)求。

　　本案案件受理費(fèi)人民幣2295元，由原告負(fù)擔(dān)769元，被告負(fù)擔(dān)1526元。

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　　1．二審訴辯主張

　　上訴人深圳東海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司上訴稱：（1）被上訴人訴訟請(qǐng)求已超過(guò)訴訟時(shí)效。我司與被上訴人于2000年9月8日簽訂了《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》及補(bǔ)充條款，該合同第十四條及補(bǔ)充條款第八條同時(shí)約定：我司應(yīng)在房屋交付使用后的150天內(nèi)書面通知被上訴人共同向深圳房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。合同生效后，我司于2000年11月22日將房屋交付給被上訴人使用，按照雙方約定，我司應(yīng)在2001年4月18日前書面通知被上訴人辦理《房地產(chǎn)證》，故被上訴人應(yīng)在2001年4月19日就應(yīng)知道其權(quán)益是否已受到侵害，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十七條“訴訟時(shí)效期間應(yīng)從知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算”的規(guī)定，本案的訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)從2001年4月19日開(kāi)始計(jì)算，而被上訴人直到2003年8月20日才提起訴訟，已超過(guò)兩年的訴訟時(shí)效期間。一審法院對(duì)訴訟時(shí)效期間分段計(jì)算與現(xiàn)行法律規(guī)定不符，請(qǐng)求二審法院采納我司的上訴理由，駁回被上訴人訴訟請(qǐng)求。（2）一審認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，請(qǐng)求二審法院查明事實(shí)，并依法改判。我司向一審法院提交了收寄掛號(hào)函件登記清單及《關(guān)于房地產(chǎn)證辦證事宜》兩份證據(jù)，證明我司于2001年8月16日向被上訴人寄送了辦證通知，同時(shí)1．補(bǔ)充協(xié)議；2．交費(fèi)明細(xì)表；3．工商銀行簽署辦《房地產(chǎn)證》之單元名單資料三份證據(jù)，證明被上訴人在收到我司的辦證通知后，于2001年9月9日到我司簽署了辦證文件的事實(shí)，也印證了我司已于2001年8月16日寄送辦證通知及被上訴人已收到辦證通知的事實(shí)。被上訴人在一審中否認(rèn)上述事實(shí)；并辯稱其于2002年7月才收到我司的辦證通知。但其沒(méi)有提交任何證據(jù)反駁我司的上述證據(jù)及事實(shí)，也沒(méi)有提交任何證據(jù)證明其于2002年7月才收到辦證通知的主張。一審法院對(duì)我司提交的大量證據(jù)不予采信，僅憑被上訴人的口頭陳述來(lái)認(rèn)定我司通知辦證的時(shí)間，不符合《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十二條的規(guī)定，導(dǎo)致認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，請(qǐng)求二審法院查明事實(shí)，并根據(jù)我司實(shí)際的通知辦證時(shí)間來(lái)確定我司的違約責(zé)任。

　　被上訴人許擎宇、許文蕾答辯稱：原判正確，請(qǐng)求予以維持。

　　2．二審事實(shí)與證據(jù)和一審相同。

　　3．二審判案理由

　　深圳市中級(jí)人民法院認(rèn)為：被上訴人與上訴人簽訂的房地產(chǎn)買賣合同合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)按約定全面履行自己的義務(wù)。被上訴人依合同約定履行了自己的義務(wù)；上訴人未按合同約定的期限為被上訴人辦妥《房地產(chǎn)證》，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。上訴人上訴稱被上訴人要求支付遲延辦證的違約金的訴訟請(qǐng)求已超過(guò)訴訟時(shí)效，違約金數(shù)額過(guò)高，沒(méi)有法律依據(jù)，違約金的支付是以雙方合同的約定為前提，并非以造成實(shí)際損失為前提，對(duì)該項(xiàng)請(qǐng)求，本院不予支持。另上訴人上訴稱于2001年8月16日向被上訴人寄送了辦證通知，但未提交有關(guān)證據(jù)證明，本院不予采納。綜上，原判認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，處理并無(wú)不當(dāng)。

　　4．二審定案結(jié)論

　　深圳市中級(jí)人民法院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　上訴費(fèi)人民幣2295元，由上訴人深圳東海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)。

　　（四）【評(píng)析】

　　一、關(guān)于訴訟時(shí)效的法律思考

　　許某與房地產(chǎn)公司簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》約定，房地產(chǎn)公司應(yīng)在房屋交付使用后的150天內(nèi)書面通知許某共同向深圳房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。房地產(chǎn)公司于2000年11月22日將房屋交付給了許某使用，按照約定，房地產(chǎn)公司應(yīng)在2001年4月18日前書面通知許某辦理《房地產(chǎn)證》，但是，房地產(chǎn)公司并沒(méi)有履行上述的合同義務(wù)，導(dǎo)致其違約。房地產(chǎn)公司主張?jiān)S某的訴訟時(shí)效已過(guò)，而原審法院和二審法院則按照訴訟時(shí)效期間分段計(jì)算的方法，對(duì)自許某起訴之日起（2003年8月18日）前兩年的訴訟請(qǐng)求予以支持，對(duì)兩年前的違約金請(qǐng)求則因超過(guò)了訴訟時(shí)效，不予支持。

　　在審判實(shí)踐中，許某對(duì)房地產(chǎn)公司延期通知辦證的違約金的訴請(qǐng)有無(wú)過(guò)訴訟時(shí)效的問(wèn)題存有爭(zhēng)論：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：訴訟時(shí)效期間應(yīng)分段計(jì)算，本案許某與房地產(chǎn)公司約定的延期通知辦證違約金系按日計(jì)算，則房地產(chǎn)公司應(yīng)在交房后第150日，即2001年4月19日為逾期通知辦證的第一天，違約金的訴訟時(shí)效期間從該天起計(jì)至滿2年止，逾期通知辦證第二天的違約金的訴訟時(shí)效期間從該天起計(jì)至滿2年止，其他依此類推，故許某的此項(xiàng)訴請(qǐng)從起訴之日往前推兩年的受法律保護(hù)，其他因已過(guò)時(shí)效，不予保護(hù)。本案一、二審法院均持該觀點(diǎn)，認(rèn)為許某“于2003年8月18日起訴至法院，故從該日起往前推兩年即2001年8月18日之后的延期通知辦證的違約金予以支持，2001年8月18日以前的訴請(qǐng)超過(guò)了訴訟時(shí)效，法院不予保護(hù)。”第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：訴訟時(shí)效期間應(yīng)從雙方約定的通知辦證日屆滿開(kāi)始計(jì)算，因?yàn)橐馈睹穹ㄍ▌t》的規(guī)定“訴訟時(shí)效期間從知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到侵害時(shí)計(jì)算”，本案許某與房地產(chǎn)公司簽訂的房地產(chǎn)買賣合同約定的通知辦證期滿日為2001年4月18日，該日期屆滿，房地產(chǎn)公司未通知許某辦理《房地產(chǎn)證》，構(gòu)成違約；許某此時(shí)應(yīng)知自己的權(quán)益受到侵害，故應(yīng)從2001年4月18日的次日起二年內(nèi)，許某應(yīng)主張權(quán)益，但其直至2003年8月18日才起訴至法院，該項(xiàng)請(qǐng)求顯然已超過(guò)訴訟時(shí)效，且房地產(chǎn)公司提出了時(shí)效抗辯，故許某的該項(xiàng)請(qǐng)求不應(yīng)得到支持。上述兩種觀點(diǎn)截然不同，采納的觀點(diǎn)不同，對(duì)案件雙方當(dāng)事人權(quán)益的影響也很大。那么，哪種觀點(diǎn)較為合理呢？一、二審法院的判決正確嗎？

　　依民法原理，請(qǐng)求權(quán)指權(quán)利人得要求他人為特定行為（作為、不作為）的權(quán)利。按請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)權(quán)利之不同，主要分為債權(quán)上請(qǐng)求權(quán)和物上請(qǐng)求權(quán)等幾種類型。民法上對(duì)請(qǐng)求權(quán)作這種劃分其有重要意義，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)著名民法學(xué)家王澤鑒先生就極力推崇請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)法律分析方法，認(rèn)為用這種方法分析案例時(shí)，可以從法律的立場(chǎng)去思考問(wèn)題，避免個(gè)人主觀的價(jià)值判斷及未受節(jié)制的衡平方法。就本案而言，許某購(gòu)買了房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的商品房，依買賣合同約定，房地產(chǎn)公司應(yīng)依約在約定的時(shí)間內(nèi)通知許某辦理《房地產(chǎn)證》，而房地產(chǎn)公司違約，未按時(shí)履行通知義務(wù)。故許某得基于合同法中關(guān)于買賣合同的法律規(guī)定向房地產(chǎn)公司提出延期通知辦證違約之訴。這種訴所依據(jù)的請(qǐng)求權(quán)應(yīng)為物權(quán)上請(qǐng)求權(quán)，而非債上請(qǐng)求權(quán)。許某所依據(jù)的請(qǐng)求權(quán)屬于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，是其物權(quán)受到了侵害。理由是，由于房地產(chǎn)公司遲延通知辦證，導(dǎo)致了許某的房產(chǎn)證不能在約定的時(shí)間內(nèi)取得，因?yàn)闆](méi)有房產(chǎn)證，許某就不能行使轉(zhuǎn)讓及辦理抵押等權(quán)利，這必然限制了許某基于房屋的權(quán)利的享有及行使，并導(dǎo)致了許某該房產(chǎn)權(quán)的瑕疵；而基于房屋所有權(quán)主權(quán)利而存在的從權(quán)利如轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)等，是基于房屋這個(gè)物上的權(quán)利；案中，許某因房地產(chǎn)公司違約行為所損害的是物權(quán)，所以其應(yīng)依據(jù)的請(qǐng)求權(quán)是屬于物上的請(qǐng)求權(quán)。

　　通過(guò)以上分析，筆者得出結(jié)論：許某訴請(qǐng)房地產(chǎn)公司遲延通知辦證的違約金所依據(jù)的請(qǐng)求權(quán)，為物權(quán)上請(qǐng)求權(quán)。那么，前述所提及的許某該請(qǐng)求權(quán)是否過(guò)訴訟時(shí)效的兩種觀點(diǎn)哪種正確呢？依據(jù)案件的實(shí)際情況，筆者認(rèn)為，第一種觀點(diǎn)正確，把訴訟時(shí)效按每天分段計(jì)算是適當(dāng)?shù)奶幚矸椒āＪ紫?，許某的請(qǐng)求權(quán)屬物權(quán)請(qǐng)求權(quán)性質(zhì)，該請(qǐng)求權(quán)是物權(quán)遭受了侵害，基礎(chǔ)權(quán)利是物權(quán)，故從起訴日往前推兩年未過(guò)訴訟時(shí)效，因?yàn)樽鳛榛A(chǔ)權(quán)利的物權(quán)仍然存在。比如，在知識(shí)產(chǎn)權(quán)審判中，專利權(quán)遭受侵害時(shí)，法院往往判從起訴日往前推兩年的請(qǐng)求部分未過(guò)時(shí)效，從而予以支持。物權(quán)與知識(shí)產(chǎn)權(quán)同為絕對(duì)權(quán)，在二者遭受侵害而產(chǎn)生損害賠償時(shí)，從起訴日往前推兩年未過(guò)時(shí)效是正確合理的。其次，分段計(jì)算有利于平衡當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)。在本案中，房地產(chǎn)公司自其應(yīng)通知許某辦證之日，即自2001年4月18日起未履行通知義務(wù)，該行為對(duì)許某享有房產(chǎn)的權(quán)利構(gòu)成損害，該損害一直持續(xù)到2002年7月房地產(chǎn)公司履行通知義務(wù)日止，在該角度上說(shuō)，許某可以因房地產(chǎn)公司的侵害行為的持續(xù)而導(dǎo)致訴訟時(shí)效的中止為由，抗辯房地產(chǎn)公司提出的訴訟時(shí)效主張；當(dāng)然，該項(xiàng)主張會(huì)導(dǎo)致訴訟時(shí)效制度的一些問(wèn)題，例如有受《刑法》中“持續(xù)犯的追訴時(shí)效從犯罪行為終了之日計(jì)算”影響之嫌，還會(huì)引發(fā)訴訟時(shí)效中違約、侵權(quán)損害賠償是否均可分段計(jì)算等爭(zhēng)論。但是基于房地產(chǎn)公司的違約事實(shí)以及違約行為對(duì)許某權(quán)利造成的損害事實(shí)，法律應(yīng)該保護(hù)許某的合法權(quán)益，法院應(yīng)對(duì)其違約金的主張給予支持。在該案的情況下，違約金或許更體現(xiàn)出來(lái)的是其補(bǔ)償性的性質(zhì)。而在實(shí)際的審判實(shí)踐中，上級(jí)法院也是在同類案件中以分段計(jì)算的方法來(lái)統(tǒng)一審理思路的。綜上，原審和二審法院的審理是合理合法的，并對(duì)今后該類案件的處理作出了范例。

　　二、關(guān)于違約金金額的法律思考：

　　最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。”房地產(chǎn)公司據(jù)此提出上訴意見(jiàn)，于是引發(fā)了案中的違約金是按照當(dāng)事人約定的方式還是按照上述法律規(guī)定的方式來(lái)計(jì)付的爭(zhēng)議。要解決這個(gè)爭(zhēng)議，我們首先要研究和分析一下違約責(zé)任及違約金的性質(zhì)。

　　違約責(zé)任是民事責(zé)任的一種，是指合同的當(dāng)事人因過(guò)錯(cuò)不履行合同或者履行合同不符合合同約定條件而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。違約責(zé)任是一種財(cái)產(chǎn)責(zé)任，一般認(rèn)為違約責(zé)任是一種法律制裁措施，其作為財(cái)產(chǎn)責(zé)任的本質(zhì)意義主要在于對(duì)被違約方的補(bǔ)償，其次才表現(xiàn)為對(duì)違約方的懲罰和制裁。所以說(shuō)違約責(zé)任是補(bǔ)償性和懲罰性的共存體。違約金是承當(dāng)違約責(zé)任方式最典型的表現(xiàn)，其當(dāng)然具有了違約責(zé)任的補(bǔ)償性和懲罰性。針對(duì)案情，我們來(lái)分析一下由當(dāng)事人約定違約金內(nèi)容（包括確定違約金金額）的意義所在：

　　1．《合同法》第一百一十二條的規(guī)定：“當(dāng)事人可以在合同中約定，一方違反合同時(shí)，向另一方支付一定數(shù)額的違約金”；第一百一十四條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因?yàn)檫`約產(chǎn)生的損害賠償?shù)挠?jì)算方法。”據(jù)此，違約金是由當(dāng)事人協(xié)商確定的，而上述的條款則體現(xiàn)了法律確立的合同自由原則或者意思自治原則。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，允許當(dāng)事人自行約定違約金，實(shí)際上是尊重合同當(dāng)事人完全根據(jù)自己的真實(shí)意思自由約定合同條款的權(quán)利，以及一旦發(fā)生糾紛時(shí)保護(hù)自身權(quán)益的權(quán)利。約定違約金，對(duì)于充分發(fā)揮合同當(dāng)事人的主觀能動(dòng)性和自主性，鼓勵(lì)當(dāng)事人積極廣泛參與交易活動(dòng)，意義十分重大。我國(guó)的民法通則和合同法中規(guī)定的違約金是一種責(zé)任形式，在我國(guó)長(zhǎng)期司法實(shí)踐中，也是將違約金作為一種承擔(dān)民事責(zé)任的方式予以適用，應(yīng)用范圍十分廣泛。

　　2.違約金具有擔(dān)保合同履行和違約承擔(dān)民事責(zé)任的雙重意義。由于違約金具備了懲罰性和補(bǔ)償性，必然使得合同當(dāng)事人事先都不能預(yù)知不履行合同的后果，當(dāng)事人在大多數(shù)的情況下，都會(huì)積極地履行合同義務(wù)以避免承擔(dān)不良的違約后果，這樣就使到違約金具有了擔(dān)保的作用。而依據(jù)當(dāng)事人約定的懲罰性違約金一般數(shù)額較大，而且與違約行為導(dǎo)致的實(shí)際損失沒(méi)有必然的因果關(guān)系，也就是說(shuō)，即使合同的一方違約沒(méi)有造成合同另一方的任何損失，也要按照合同的約定承擔(dān)違約的責(zé)任，因此，具備了上述性質(zhì)的違約金更有利于督促當(dāng)事人履行合同義務(wù)，從而保障了合同當(dāng)事人的權(quán)利并保證了合同的順利履行。

　　3.由于違約金是合同當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)預(yù)先約定的，一旦發(fā)生糾紛時(shí)就不必具體計(jì)算損害的范圍，守約方就可以要求違約方支付違約金。這樣就可以避免在適用損害賠償方式時(shí)常常遇到的計(jì)算損失范圍和舉證的困難，節(jié)省了各種訴訟成本，符合法院審理案件的兼顧公平和效率，也符合經(jīng)濟(jì)效益的原理。

　　綜上所述，由簽訂合同雙方約定的違約金條款是重要意義的，理應(yīng)受到法律保護(hù)的?；氐桨盖?，由許某和房地產(chǎn)公司約定的違約金內(nèi)容的條款合法有效，房地產(chǎn)公司以“對(duì)許某的房屋使用并沒(méi)有構(gòu)成任何的妨害，所以許某并沒(méi)有實(shí)質(zhì)的損害”、“法院支持許某請(qǐng)求的違約金數(shù)額過(guò)高”的上訴主張沒(méi)有法律依據(jù)；況且在本案中，許某實(shí)際上也因房地產(chǎn)公司的違約行為遭受了損失。該損失是無(wú)形的，因?yàn)闆](méi)有《房地產(chǎn)證》，許某就不能行使轉(zhuǎn)讓及辦理抵押等權(quán)利，這必然限制了許某基于房屋的權(quán)利的享有及行使，并導(dǎo)致了許某該房產(chǎn)權(quán)的瑕疵。所以說(shuō)，房地產(chǎn)公司的上述訴求是既沒(méi)有法律依據(jù)，也沒(méi)有事實(shí)理由，一審及二審法院的審判是合理合法的。

　　上述案件在房地產(chǎn)糾紛案件的審判實(shí)踐中很具有典型性，其“訴訟時(shí)效如何起計(jì)”、“違約金金額如何確定”等爭(zhēng)議在房地產(chǎn)買賣合同糾紛案件審理過(guò)程中最為常見(jiàn)，筆者藉著本文分析了該類案件的審理思路和審判的法理依據(jù)，希望拋磚引玉，引發(fā)大家的思考和討論。