中國改革開放三十年來，情況發(fā)生了很大變化，城里人和鄉(xiāng)下人都出現(xiàn)了一批先富裕起來的人。今天的鄉(xiāng)下的有錢人可以在北京王府井附近或者是上海黃浦江邊買套高級公寓，如果他們喜歡獨立住宅，也很容易從這兩個大城市著名的別墅區(qū)購買一棟別墅。眼下雖然獲得這兩個城市的正式戶口還不太容易，但是基本生活諸如工作，子女上學已無多大問題。反過來，一個城里人要想購買一處鄉(xiāng)村住宅卻不容易。即使有膽大的藝術(shù)家或是喜歡鄉(xiāng)村生活的自由職業(yè)者購買了城市郊區(qū)的鄉(xiāng)村住宅，幾乎這類交易也都處于法律的灰色地帶。
造成這一尷尬局面的原因是，現(xiàn)行的法規(guī)規(guī)定農(nóng)民無權(quán)將自己的住宅（含住宅附著的宅基地）出賣給城里人。除非這些土地被國家“征用”，售予房地產(chǎn)開發(fā)商，再變成價格昂貴的商品房。因為宅基地的所有權(quán)歸“集體”所有，農(nóng)民個人沒有所有權(quán)。當這些土地被“征用”時，通常農(nóng)民僅得到少量補償。相比之下，農(nóng)村土地變成商品住宅的絕大部分增值，則以土地出讓金和銷售利潤的形式流入地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商手中。
此種情況在世界各國并不多見，市場化國家絕大部分的私人住宅都擁有產(chǎn)權(quán)，以及住宅所處土地的所有權(quán)。事實上這種尷尬不僅僅限于打算購買鄉(xiāng)村住宅的城里人，鄉(xiāng)村住宅的主人也很尷尬。作為全家最重要的財產(chǎn)住房不但不能自由出售，甚至急用資金時也無法作為抵押物從銀行獲得貸款。隨著城市化的發(fā)展許多農(nóng)村人口已經(jīng)移居城市，可是他們在鄉(xiāng)村的最主要財產(chǎn)住宅卻很難變現(xiàn)。由此一方面造成農(nóng)村宅基地的浪費，另一方面使農(nóng)民有限的財產(chǎn)沒有機會轉(zhuǎn)變成為融入城市生活的資本，從而使得他們在城市的立足變得更加困難。
在中國很多大城市周邊，都存在一些利用法律灰色地帶，分享城市化好處的鄉(xiāng)村。他們在集體所有的土地上建設住宅，再以低于市場上商品住宅的價格，出售給城里人。此類住房的產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，被稱作“小產(chǎn)權(quán)”房。（相對于房地產(chǎn)開發(fā)商在國有土地上建造的“大產(chǎn)權(quán)”住宅而言）。
由于價格上存在明顯優(yōu)勢，小產(chǎn)權(quán)房為很多城市里的新移民和低收入群體解決的居住問題，也為興建小產(chǎn)權(quán)房的村鎮(zhèn)帶來財富。但是，小產(chǎn)權(quán)住宅的存在也威脅到了大產(chǎn)權(quán)住宅的市場。一方面，建設部多次叫停各地興建的小產(chǎn)權(quán)房項目，另一方面，國家在法律和實踐中也不賦予小產(chǎn)權(quán)住宅完整的私人產(chǎn)權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房在轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承等方面的權(quán)利都得不到法律保障。
在高速城市化的進程中，農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)是一個不能回避的問題。立法保護農(nóng)民對其私人住宅產(chǎn)權(quán)的完整產(chǎn)權(quán)，并授予其住宅所處宅基地長期使用權(quán)（比如等同于城市住宅的70年土地使用權(quán)），是縮小中國城鄉(xiāng)貧富差距，保護農(nóng)民權(quán)益，解決農(nóng)村征地過程中的官員腐敗和社會矛盾突出的重要途徑。
