韓瑋 2012-07-12
前灘地區(qū)規(guī)劃即將出爐，一個(gè)嶄新的“陸家嘴”呼之欲出。明年，前灘大規(guī)模建設(shè)的“大幕”即將拉開?！緢?bào)記者 姬東 攝
相傳北宋末年，福建人林樂(lè)耕離鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，“及至滬瀆之黃浦，見(jiàn)煙水連天，漁帆點(diǎn)點(diǎn)，鷗鳥回翔……于是頓生留戀之情，因作定居計(jì)”。
此后，林家后裔漸成世家大族，在黃浦江一條支流的北岸，沿河分居三處，曰東林、西林、中林，合稱三林。至明朝初期，三林已“民豐物茂，商賈云集”，成為上海縣浦東的一座大鎮(zhèn)。
2003年，上海敲定世博會(huì)選址，三林以北部分區(qū)域劃入規(guī)劃，而三林南部成為重要的世博拆遷安置基地。隨后幾年里，此地陸續(xù)導(dǎo)入逾3萬(wàn)人口，萬(wàn)科、金地、中房等知名房企亦接踵而至。
當(dāng)三林鎮(zhèn)大興土木時(shí)，北起川楊河，南至華夏西路，東起濟(jì)陽(yáng)路，西至黃浦江的一大塊區(qū)域卻維持著拆遷后的原狀，一直未投入建設(shè)。拆遷前，這里曾有一大片農(nóng)田、碼頭和廠房。
2012年4月，這塊土地的沙盤被陳列在上海陸家嘴集團(tuán)新建的辦公室里，全球數(shù)家頂級(jí)建筑事務(wù)所為其量身訂做了規(guī)劃方案。
“綜合地區(qū)的區(qū)位條件及資源稟賦……建設(shè)生態(tài)型、綜合型城市社區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展三大核心功能，即：總部商務(wù)、文化傳媒、運(yùn)動(dòng)休閑?！?月30日，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局公布上述“黃浦江南延伸段前灘地區(qū)”的控制性詳細(xì)規(guī)劃，征詢公眾意見(jiàn)。
6月底，公示期滿，前灘地區(qū)的正式規(guī)劃即將出爐。據(jù)了解，年初至今，業(yè)內(nèi)對(duì)前灘概念抱有不小期待，甚至冠以“新陸家嘴”之名，但也有分析人士認(rèn)為，鑒于目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，啟動(dòng)前灘或?qū)⑹且粓?chǎng)持久戰(zhàn)，并非如預(yù)期般“三五年即可完成”。
前灘的使命
論及GDP，上海是尷尬的。這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最前沿、最活躍的地區(qū)之一，但今年一季度，上海市的生產(chǎn)總值為4593.85億元，較去年同期增長(zhǎng)7%，全國(guó)“最慢”；而去年，該市的GDP增速只有8.2%，僅高于北京市，位列全國(guó)各省市倒數(shù)第二。
“今后五年，浦東經(jīng)濟(jì)年均增速要達(dá)到11%以上，這是綜合考慮各方面因素，根據(jù)需要和可能提出的?！痹缭?011年初，一份題為《關(guān)于<浦東新區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要（草案）>的說(shuō)明》的文件曾對(duì)“浦東速度”提出的要求。
為了不讓上海更慢，浦東必須更快。上述文章指出，“十二五”時(shí)期，浦東新區(qū)仍處于大開發(fā)、大建設(shè)階段，從浦東承擔(dān)的國(guó)家戰(zhàn)略使命以及橫向比較來(lái)看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持較快的速度是必要的。
據(jù)披露，過(guò)去10多年的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)顯示，每隔6年，浦東新區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量就會(huì)翻番。因此，當(dāng)?shù)卣A(yù)測(cè)，“2009年至2015年的6年間，浦東的經(jīng)濟(jì)總量實(shí)現(xiàn)翻番，達(dá)到8000億元以上是可能的”。
而實(shí)際上，2011年，浦東新區(qū)實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)11.1%，生產(chǎn)總值達(dá)到5484.35億元，留給未來(lái)的任務(wù)并不輕松。進(jìn)入2012年，上海市委 書記俞正聲在年初的調(diào)研活動(dòng)中指出，徐匯濱江、浦東前灘、世博園區(qū)、臨港地區(qū)、虹橋商務(wù)區(qū)、迪士尼園區(qū)是上海“十二五”期間的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，開發(fā)得好壞、 快慢，對(duì)上海發(fā)展關(guān)系重大。
這6塊重點(diǎn)區(qū)域中，至少一半與浦東相關(guān)，而其中，又以世博后續(xù)開發(fā)最受關(guān)注?！笆啦﹫@區(qū)以及與之一河之隔的前灘區(qū)塊，幾乎是上海市區(qū)所有濱江板塊中僅剩的兩塊等待開發(fā)的土地?！鄙虾Ｃ劳ㄍ顿Y管理有限公司投資總經(jīng)理湯輝告訴。
根據(jù)已公示的方案，前灘板塊規(guī)劃人口2.5萬(wàn)，總用地面積283.17公頃，總建筑面積約為350.16萬(wàn)平方米，其中，辦公、商業(yè)、文化娛樂(lè)建筑將占據(jù)總建筑量的50%，學(xué)校、醫(yī)院等公共服務(wù)設(shè)施占比10%，其余40%則用于建造國(guó)際社區(qū)及高端白領(lǐng)居住區(qū)。
“前灘的中心將是一個(gè)國(guó)際廣場(chǎng)，非常漂亮的‘五洲國(guó)際廣場(chǎng)’，它的周圍會(huì)有美國(guó)中心、歐洲中心、亞太中心、日本中心等，創(chuàng)造一個(gè)更加適合跨國(guó)公司辦公集聚的服務(wù)環(huán)境?！标懠易旒瘓F(tuán)總經(jīng)理?xiàng)钚∶鞔饲敖邮苊襟w采訪時(shí)表示。目前，該集團(tuán)已為前灘的前期開發(fā)一次性投入100億元。
事實(shí)上，前灘發(fā)展總部商務(wù)正好與世博園區(qū)承接。去年10月，世博園B區(qū)地塊集中成交的消息，曾讓當(dāng)時(shí)冷清的上海土地市場(chǎng)為之一震。作為世博園區(qū)后續(xù) 開發(fā)利用的第一個(gè)區(qū)域，世博園B區(qū)被定位為“總部基地”，而經(jīng)過(guò)大半年的運(yùn)作后，目前，中國(guó)鋁業(yè)、國(guó)家電網(wǎng)、中國(guó)中化等13家央企已簽約入駐；與此同時(shí)， 世博園A區(qū)正致力于吸引民營(yíng)企業(yè)總部、外資企業(yè)的地區(qū)總部以及港澳臺(tái)企業(yè)地區(qū)總部入駐。
“若將世博園區(qū)理解為企業(yè)總部集聚區(qū)，那么，前灘的功能之一是提供相應(yīng)的生活、休閑配套，其二則是支撐黃浦江南延伸段的發(fā)展?！蓖咦稍冄芯恐行目偙O(jiān)張宏偉說(shuō)。
而上海市社科院城市發(fā)展研究中心主任郁鴻勝告訴：“在前灘再造一個(gè)陸家嘴，這是一種口語(yǔ)化的表述，不能說(shuō)不形象，但前灘的規(guī)劃定位是一個(gè)國(guó)際商務(wù)總部，這與陸家嘴金融中心的功能并不相同?！?/p>
盡管如此，前灘規(guī)劃必將吸取“前車之鑒”。“陸家嘴金融城最大敗筆在于公共服務(wù)質(zhì)量不高，運(yùn)動(dòng)休閑、文化娛樂(lè)等基礎(chǔ)配套不足。高端白領(lǐng)、金領(lǐng)可在這里辦公，但無(wú)法生活?！鄙虾＝鹑谂c法律研究所研究員聶日明說(shuō)。
“未來(lái)的前灘，將是一個(gè)既適合工作、也適合居住的‘3.0版’城市。這里不僅會(huì)有辦公大樓，也將有大量的商業(yè)、生活配套設(shè)施，還會(huì)有景觀極佳的濱江大道和大片綠地?！痹谪?fù)責(zé)前灘開發(fā)的濱江國(guó)際旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司總經(jīng)理馬詩(shī)經(jīng)眼里，“前灘的前景格外誘人”。
此外，據(jù)披露，相關(guān)部門還做過(guò)估算，參照陸家嘴金融城5.4平方公里建有762萬(wàn)平方米商務(wù)樓宇，2012年每平方米一年的GDP產(chǎn)值是1.96萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)，10年后，前灘地區(qū)基本建成時(shí)，年GDP產(chǎn)值有望超過(guò)400億元。
新一輪地產(chǎn)盛宴？
區(qū)域開發(fā)的“顯性指標(biāo)”，無(wú)疑是房地產(chǎn)。6月28日，上述規(guī)劃結(jié)束公示前一天，受益于前灘概念，浦東建設(shè)、剛泰控股、陸家嘴、外高橋、上海建工等前灘概念股全線勁升。不過(guò)，也有機(jī)構(gòu)選擇高位拋售，“用腳投票”。
“這不過(guò)是炒熱概念賣地而已?！泵鎸?duì)記者，滬上一位券商投行人士對(duì)前灘頭頂?shù)摹按蠊猸h(huán)”不以為意，“若完全依靠市場(chǎng)行為，啟動(dòng)前灘可能不止三五年?！?/p>
目前，已公布的前灘地區(qū)規(guī)劃用地匯總表顯示，居住用地31萬(wàn)平方米；住宅組團(tuán)用地28.67萬(wàn)平方米；此外，商業(yè)服務(wù)業(yè)用地以及商務(wù)辦公用地分別為13.95萬(wàn)平方米和35.83萬(wàn)平方米。據(jù)估算，出讓這些土地將會(huì)為上海帶來(lái)上百億元的收入。
“目前是較好進(jìn)入土地市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。短期來(lái)看，房屋成交量已連續(xù)兩月回升，加上降息及其他微調(diào)政策，樓市離實(shí)質(zhì)性的回暖期已經(jīng)不遠(yuǎn)；而實(shí)際上，企業(yè)拿地后將要面臨的是至少兩年之后的市場(chǎng)，那時(shí)的情況必定好于今年上半年。”
據(jù)張宏偉觀察，近期保利、恒大、萬(wàn)科等房企較活躍，甚至已開始拿地。故而，前灘規(guī)劃對(duì)于不少央企、國(guó)企及高周轉(zhuǎn)的大型房企都有不小吸引力。
不過(guò)，湯輝認(rèn)為，很多企業(yè)不敢在目前這一時(shí)段進(jìn)入前灘項(xiàng)目?！耙粍t，房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體形勢(shì)不景氣，二則，這個(gè)板塊帶有不少商業(yè)商務(wù)開發(fā)項(xiàng)目，這對(duì)企業(yè)的資金以及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、管理水平都提出了很高的要求。”
“最后的入圍者可能都是國(guó)企央企，他們得具有充沛的資金，通暢的融資渠道，而且能夠經(jīng)受前期的虧損。但這樣的企業(yè)，目前數(shù)量非常有限?！睖x說(shuō)。
除了土地市場(chǎng)，一份新規(guī)劃撩撥的還有一大片二手房市場(chǎng)?！澳壳埃职鍓K的房?jī)r(jià)基本在每平方米兩萬(wàn)以上，主要受降息、通脹及前灘規(guī)劃等因素的影響，最近三個(gè)月的漲幅接近10%，已有一些反彈的跡象?！?月9日，中原地產(chǎn)三林板塊業(yè)務(wù)的一位負(fù)責(zé)人告訴。
而2005年，因世博效應(yīng)而進(jìn)入三林地區(qū)的諸多開發(fā)商，紛紛推出新建樓盤，5月8日，金地未來(lái)域首次開盤，價(jià)格只有9300元/平方米。但隨著世博會(huì)召開以及利好消息的不斷刺激，三林的房?jī)r(jià)隨著板塊發(fā)展一路上升，而若前灘規(guī)劃建成后，它又將達(dá)到怎樣的水平？
事實(shí)上，前灘四周包括三林、楊思、上南、昌里等地區(qū)，都曾是城鄉(xiāng)接合部，而今大多已完成舊城改造，是一個(gè)中等、較新的“城市”。“這些區(qū)域的生活配 套相當(dāng)成熟，醫(yī)療、教育、通勤等都較為方便，但是，文化積累欠缺，沒(méi)有高檔的劇院、影院等文化休閑場(chǎng)所?！庇豇檮僬J(rèn)為，通過(guò)前灘規(guī)劃，高檔居住區(qū)、國(guó)際社 區(qū)等建成后，同一層次的文化、運(yùn)動(dòng)、休閑等配套設(shè)施也會(huì)落實(shí)，這將大幅改善該區(qū)域的文化環(huán)境，提高附近居民的生活水平，故而，二手房?jī)r(jià)格也會(huì)上漲。
“總部經(jīng)濟(jì)需要大量的就業(yè)人員，前灘規(guī)劃起來(lái)后，這些高端白領(lǐng)、金領(lǐng)就會(huì)在周邊的小區(qū)尋找適合自己的房?jī)r(jià)，那么，二手房的價(jià)格就會(huì)被推高?！?/p>
“而且，前灘周邊的房?jī)r(jià)升值后，沿著東昌路、唐橋、世博村、上南路、盧浦大橋，在黃浦江兩岸，尤其是浦東世博園附近，上百戶的房屋價(jià)格都會(huì)經(jīng)歷新一輪的調(diào)整。”郁鴻勝說(shuō)。
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