在“靜觀”二套房貸政策會否統(tǒng)一調(diào)整的同時(shí)，業(yè)內(nèi)對于按揭貸款將從嚴(yán)的預(yù)期正不斷升溫。
《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者昨日從多家中資銀行處了解到，伴隨地方政府先后公布房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)施細(xì)則，銀行方面二套房貸政策暫未出現(xiàn)大幅度變化，即大多仍執(zhí)行首付六成、貸款利率為基準(zhǔn)利率1.1倍的政策。
但值得注意的是，今年以來，滬上房貸業(yè)務(wù)已基本由國有大行及個別中型股份制銀行承擔(dān)，部分中小銀行明確暫停或變相退出按揭業(yè)務(wù)的現(xiàn)象較為明顯。
二套房貸政策“軟著陸”？
本報(bào)記者獲悉，目前包括工、農(nóng)、中、建、興業(yè)等在內(nèi)的中資銀行二套房貸政策暫未出現(xiàn)變化，仍執(zhí)行首付比例六成、貸款利率最低為1.1倍基準(zhǔn)利率的“老辦法”。
“這是現(xiàn)在為止的房貸政策，但可能隨時(shí)會調(diào)整，且未來會越變越緊?！惫ば袦弦患抑袀€貸部負(fù)責(zé)人對本報(bào)記者說。
另一家國有大行上海分行個金部負(fù)責(zé)人則透露：“我們還在等相關(guān)監(jiān)管部門出臺具體實(shí)施細(xì)則，未來房貸政策料將繼續(xù)從嚴(yán)。”
根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（“國五條”）規(guī)定：“對房價(jià)上漲過快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]二套住房貸款的首付款比例和貸款利率?！?/p>
這就意味著，銀行房貸利率調(diào)整的主導(dǎo)權(quán)放到了各地央行分支機(jī)構(gòu)。而近期地方政府相繼發(fā)布的“國五條”實(shí)施細(xì)則，均未對二套房貸首付比例和貸款利率調(diào)整做出明確安排。
上海細(xì)則表示根據(jù)市場變化，適時(shí)調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率，同時(shí)“嚴(yán)格執(zhí)行第二套住房信貸政策，重點(diǎn)強(qiáng)化對異地、外籍、離異、低齡人群等借款人的貸款資格審查，不得向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款”。北京方面則指出“根據(jù)本市房價(jià)控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例”，并未提及貸款利率調(diào)整。
廣、深方面均指出二套房貸首付比例和利率調(diào)整，將取決于當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷》績r(jià)格控制目標(biāo)和相關(guān)政策要求。此外，重慶細(xì)則顯示進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率的前提，是“主城區(qū)新建商品住房價(jià)格出現(xiàn)上漲過快、上漲幅度超過房價(jià)控制目標(biāo)時(shí)”。
值得注意的是，近日市場有消息稱，在各地出臺“國五條”實(shí)施細(xì)則后，央行層面或不會就各地分支機(jī)構(gòu)上調(diào)二套房貸首付比例和利率作出統(tǒng)一要求。倘若如此，各家商業(yè)銀行將根據(jù)自身經(jīng)營狀況酌情調(diào)整二套房貸政策。
退出按揭：主動還是無奈？
首套房貸則在悄然收緊。上述國有大行上海分行個金部負(fù)責(zé)人同時(shí)表示，一些銀行的首套房貸辦理已經(jīng)出現(xiàn)新變化，比如較基準(zhǔn)利率下浮15%的首套房貸利率明顯減少，目前主要根據(jù)貸款人信用資質(zhì)和具體評分情況確定利率折扣，一般會在8.5折到9折之間。
中行滬上一家支行相關(guān)負(fù)責(zé)人就對本報(bào)記者表示，雖然二套房貸尚未明確調(diào)整，仍執(zhí)行首付六成、基準(zhǔn)利率上浮10%政策，但首套房貸已經(jīng)收緊，貸款利率最低為基準(zhǔn)利率下浮10%，通?？蛻粢呀?jīng)無法獲得8.5折優(yōu)惠利率。
上海銀監(jiān)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2012年末，滬上首套房貸款余額占比87%，比年初上升4.5個百分點(diǎn)；一手房貸款余額占比59%，與2012年年初持平。
“實(shí)際上，現(xiàn)在滬上主要就國有大行和個別大的股份制銀行在做房貸業(yè)務(wù)?！币患夜煞葜沏y行上海分行相關(guān)負(fù)責(zé)人對本報(bào)記者說，不少中小銀行已經(jīng)明確暫停個人房貸，或通過調(diào)整定價(jià)水平變相退出按揭領(lǐng)域。
多位銀行人士接受本報(bào)采訪時(shí)表示，這一方面因?yàn)殂y行自身經(jīng)營戰(zhàn)略的調(diào)整，另一方面也一定程度上源自負(fù)債成本不斷提高帶來的“掣肘”。
據(jù)了解，滬上光大銀行已將首套房貸利率提高到基準(zhǔn)利率?！耙皇址抠J款最低首付比例為三成，二手房首付比例則已提高至四成到五成不等?！痹撔幸患抑邢嚓P(guān)負(fù)責(zé)人對本報(bào)記者說，同時(shí)，貸款條件也已收緊，房齡超過15年的貸款申請基本不做。
該人士同時(shí)稱，房貸利率高企主要因?yàn)樨?fù)債成本的不斷提高?！艾F(xiàn)在我們存款利率都是上浮到頂，鑒于存款和貸款都是通盤考量資金成本，因此一定程度上導(dǎo)致房貸利率下不來。”他說，“房貸已經(jīng)不是我們非常注重的領(lǐng)域?！?/p>
“房貸已基本不做，只做小微企業(yè)貸款。”另一家股份制銀行上海分行人士也對本報(bào)記者說，而在今年初，該行總行已經(jīng)下發(fā)相關(guān)通知，對房貸定價(jià)水平作出重新要求，規(guī)定普通首套房貸客戶一般只能做到基準(zhǔn)利率，高于其他銀行的首套房貸利率實(shí)際上是變相退出按揭業(yè)務(wù)。
民生銀行滬上一家支行個貸部人士也對本報(bào)記者說，該行已在相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)基本暫停個人住房貸款，同時(shí)盡可能減少個人消費(fèi)貸款，并力推針對中小企業(yè)主、個體工商戶等經(jīng)營商戶的“商貸通”，以獲得更高貸款利率。
實(shí)際上，去年以來股份制銀行房貸業(yè)務(wù)規(guī)模總額已經(jīng)出現(xiàn)下降，個人經(jīng)營性貸款的比重則在上升。這主要源自對資金綜合收益率的注重，而個人按揭貸款的資金周期長、綜合收益率低，這使得不少中小銀行已經(jīng)“有意識地壓縮”個人房貸業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)向資金收益率更高的個人經(jīng)營性貸款、小微企業(yè)業(yè)務(wù)等。
