易憲容 2016-05-25
最近，看到所謂國內權威主流媒體就中國居民是“買房還是租房”的討論。本來對于這個問題，在發(fā)達的市場經(jīng)濟國家，沒有人會就此提出問題，它完全是市場行為選擇的結果，十分常識。但是該報作者認為，本來從經(jīng)濟上的邏輯來看，在目前中國的高房價下，居民租房住肯定是最為合理的經(jīng)濟選擇，但盡管買房在經(jīng)濟上如何不合理，中國的居民就是不愿意租房而愿意買房。何也？
在該文章的作者看來，最為重要的在于兩個方面，一是中國居民對居住權的理解存在誤區(qū)。在作者看來，中國居民總是認為居住權就是要持有個人擁有產(chǎn)權的住房。但事實上，“居者有其屋”并不等于“居者有產(chǎn)權”。即使在歐美等發(fā)達國家，住房自有率也只有60%多，日本租房結婚者比例高達67.1%，買房結婚夫婦比例僅為14.3%，但目前中國新房自有率已接近90%。這就造成了中國居民都涌入房地產(chǎn)市場購買住房，這不僅容易推高房價，也造成居民嚴重的消費擠出效應。
二是中國的住房租賃市場之所以不發(fā)達，中國居民之所以寧可購買住房而不愿意租賃住房，就在于中國政府財稅、金融、戶籍等政策更有利于購買住房者而對房屋租賃管制太多，因此政府要對這些方面的政策松綁減負。這就是所謂權威的主流媒體給出政府發(fā)展中國住房租賃市場的政策建議?？梢哉f，這些政策建議只看到中國住房租賃市場問題的淺層次方面，根本沒有看到問題的本質所在，而且按照這種政策建議，中國的住房租賃市場要想發(fā)展起來也是猴年馬月的事情，根本就不可能。
首先，所謂“居者有其屋”并不等于“居者有產(chǎn)權”的觀點曾經(jīng)是房地產(chǎn)開發(fā)商為其房價上漲而要政府不要干預這種房價上漲的一個理由。在房價快速上漲、絕大多數(shù)民眾對房價上漲意見很大的情況下，政府曾認為對于過快上漲的房價要出現(xiàn)政策來調控，房地產(chǎn)開發(fā)商則認為政府不要過多干預房價上漲，這是市場的行為，政府可能通過保障性住房及租賃市場來解決居民居住問題，所以許多居民根本上就不用抱怨房價過高來購買有產(chǎn)權的住房。而且歐美國家居民的住房自有率比較低根本上就與歐美國家居民的對住房產(chǎn)權觀念不同有關。
其次，中國住房租賃市場之所以不發(fā)達，中國的居民之所以寧愿在沉重負擔的情況購買住房而不愿意租賃住房，最為核心的問題有兩個方面。一個方面中國房地產(chǎn)市場發(fā)展了十幾年，直到最近才有中央的領導人才認識到房地產(chǎn)市場要回到它的基本居住功能而不能夠讓它成為投機炒作賺錢工具，但在以往中國住房的性質是投資消費混淆在一起的。中國的住房既可是投資也可是消費，而且無論是購買住房用投資還是用消費都可享受政府的各種優(yōu)惠購買住房條件。既然購買的住房可以用于投資，并且購買住房用于投資也可享受各種優(yōu)惠條件，那么中國的哪一個居民不會利用現(xiàn)有的優(yōu)惠來購買住房呢？
特別是前十幾年政府一直與房地產(chǎn)開發(fā)商合謀千方百計地在推高房價，中國住房市場從來沒有經(jīng)歷過周期性調整，購買了住房就能夠賺錢的情況下，中國的居民更是會涌入房地產(chǎn)市場購買住房，誰還有愿意去租賃住房呢？如果中國的住房政策不改變，不遏制住房投資并讓住房回歸到居住功能，那么要發(fā)展中國的住房租賃市場幾乎是不可能的。
二是如果中國住房市場政策能夠出現(xiàn)重大的調整，即住房投資投機炒作嚴重限制，并讓房地產(chǎn)市場回歸到基本居住功能，讓房地產(chǎn)市場價格理性回歸，要發(fā)展中國的住房租賃市場還得出臺完全保護住房租賃者的法律。因為，在房地產(chǎn)租賃市場，租房者在這個市場永遠是弱者，如果沒有完全保護他們利益的法律，他們的利益隨時都會受到侵害。在發(fā)達的市場經(jīng)濟國家，保護租房者的法律十分健全，業(yè)主在租賃市場任何不法行為都將付出沉重的代價。但是，目前中國有這樣的保護租賃者的法律嗎？如果沒有相關的住房租賃法律，中國要發(fā)展起繁榮的住房租賃市場也是根本不可能的。
可以說，日前，國務院常務會議對培育和發(fā)展住房租賃市場做出部署，提出完善稅收優(yōu)惠政策，鼓勵金融機構加大支持等措施，希望以此來建立起一個健康可持續(xù)的房地產(chǎn)租賃市場，這當然是好事。但要做到這點，如果上述兩個方面的問題不解決，即讓住房回歸居住功能及去除住房賺錢功能，和出臺堅決保護住房租賃者的法律，要建立起一個可持續(xù)發(fā)展的中國住房租賃市場不可能的。上面所提出的建議只能是不痛不癢。
