記者 張奕
2017，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革深化之年。
萬科，這家25年前就進入上海的龍頭房企，越來越體會到“供給”二字的深意。
“如果深入研究當前我國消費升級、產(chǎn)業(yè)升級需求和住房供給、公共服務(wù)痛點，會發(fā)現(xiàn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革落在房地產(chǎn)領(lǐng)域的任務(wù)，遠非去庫存那么單一。”萬科集團高級副總裁、上海區(qū)域本部首席執(zhí)行官張海認為。
擺脫購地賣房的傳統(tǒng)路徑依賴和房地產(chǎn)市場周期性規(guī)律，如何尋求從單一住宅開發(fā)商向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型？如何實現(xiàn)從供給住房到供給服務(wù)，從引領(lǐng)居住產(chǎn)品需求到引領(lǐng)消費升級需求？萬科在上海的實踐或具備房企轉(zhuǎn)型的樣本意義。
在七寶：從造房子到造生態(tài)
閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)黨委書記嚴俊記得，1992年時的七寶鎮(zhèn)，還是上海中心城區(qū)地圖上找不到的郊區(qū)小鎮(zhèn)，常住人口只有2萬多，沒有大型的住宅小區(qū)、百貨商店。而目前，七寶鎮(zhèn)人口已近30萬，城市化率高達93%。
七寶的發(fā)展，是上海城市發(fā)展的一個縮影。萬科在七寶的25年，也講述了一個房企在城市從建設(shè)到服務(wù)的故事。
上海萬科1992年起在七寶地區(qū)開發(fā)城市花園項目，20年來，累計在七寶建造了約70萬平方米住宅?！耙匀f科為代表的40多家房地產(chǎn)公司，先后開發(fā)建設(shè)了大量高品質(zhì)的住宅，推動了七寶地區(qū)的城市化進程。”嚴俊說。
上世紀末啟動的住房制度改革，開啟了房地產(chǎn)業(yè)的黃金時代。隨著上海城市化率以及第三產(chǎn)業(yè)比重不斷提高，城市發(fā)展逐漸由規(guī)模擴張型增長，向提升城市功能內(nèi)涵轉(zhuǎn)變。
“未來房地產(chǎn)市場面臨的不再是需求不足的問題，而是需求改變了，相應(yīng)的產(chǎn)品、質(zhì)量和服務(wù)能不能同步跟上的問題。”張海表示，以前房子賣完，房地產(chǎn)商和“客戶”的關(guān)系也就基本終結(jié)了，但服務(wù)經(jīng)濟條件下，需要進一步分析城市人群構(gòu)成及其多元需求，研究從供給側(cè)出發(fā)，如何提供適配產(chǎn)品，以不斷提升城市的居住形態(tài)、文化形態(tài)和生活方式。
2013年，萬科集團總裁郁亮提出，萬科將從專注住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型為城市配套服務(wù)商。“熱帶雨林”是萬科“城市配套服務(wù)商”定位在上海區(qū)域的系統(tǒng)化、個性化表達。 下轉(zhuǎn)◆5版
?。ㄉ辖拥?版）在萬科看來，熱帶雨林是世界上生命力最強的生態(tài)系統(tǒng)，它有幾個特點：第一、物種復(fù)雜多樣，彼此間生物鏈緊密關(guān)聯(lián)，互相依賴、互相循環(huán)；第二，自然形成，不設(shè)定生長方向，適用于新物種意外發(fā)生和進化；第三，此消彼長，對抗力、穩(wěn)定力強，對外界變化可實現(xiàn)自我調(diào)節(jié)。
萬科在傳統(tǒng)的住宅業(yè)務(wù)之外，又拓展了產(chǎn)業(yè)、商業(yè)等業(yè)務(wù)模塊，構(gòu)建了產(chǎn)品建造營銷服務(wù)平臺以及金融資管和城市更新板塊，所有板塊相互關(guān)聯(lián)，形成一張“熱帶雨林體系全景圖”。“我們旨在建設(shè)一個如'熱帶雨林’般的生態(tài)系統(tǒng)，核心是包容創(chuàng)新和協(xié)同發(fā)展?！睆埡Ｕf。
以七寶鎮(zhèn)為例，20多年間，萬科除了相繼建設(shè)多個住宅小區(qū)，還建成了萬科雙語學(xué)校、社區(qū)嵌入式養(yǎng)老機構(gòu)智匯坊、SOHO型辦公樓項目七寶國際、大型購物中心七寶萬科廣場等，形成了一個微縮版的“萬科集”。
“萬科在七寶鎮(zhèn)的實踐，不僅是其內(nèi)部構(gòu)建生態(tài)系統(tǒng)的過程，也順應(yīng)了上海城市生態(tài)打造的需要，根據(jù)城市產(chǎn)業(yè)多元化、人口結(jié)構(gòu)變化的要求，重構(gòu)產(chǎn)業(yè)生態(tài)、社會生態(tài)和房地產(chǎn)生態(tài)。”上海社會科學(xué)院國經(jīng)中心上海分中心副秘書長陳建勛評述道。
在鎮(zhèn)坪路：跨界合作服務(wù)養(yǎng)老
上海內(nèi)環(huán)線內(nèi)鎮(zhèn)坪路地鐵站附近一幢曾經(jīng)乏人問津的辦公樓，最近引起了不少老年家庭的關(guān)注。很快，一個由上海地產(chǎn)集團、上海萬科、上海中醫(yī)藥大學(xué)三方合作的醫(yī)養(yǎng)照護機構(gòu)“望年薈”將投入試運營。老年家庭感興趣的是，這里“拎包入住”，提供菜單式專業(yè)照護服務(wù)；交通便利，小輩探視方便；大樓1-4層，便是岳陽醫(yī)院門診部，就醫(yī)近在咫尺。
上海戶籍人口中，60歲及以上老年人口占比已達31.6％。龐大的老年人居住、養(yǎng)老需求為城市精細化管理提出了新的要求。
地產(chǎn)界一度風靡“養(yǎng)老地產(chǎn)”概念，但其實質(zhì)，還是蓋房賣樓，不能很好跟進老年人的養(yǎng)護、醫(yī)療。市場的信號越來越強烈：要更好滿足老年群體的多元需求，供給側(cè)的跨界合作勢在必行。
上海地產(chǎn)集團、上海萬科、上海中醫(yī)藥大學(xué)就是因為這樣的共識而坐在了一起。三方各自有土地、物業(yè)、資本、醫(yī)療、管理等優(yōu)勢資源，但又分屬國有企業(yè)、民營企業(yè)和事業(yè)單位不同的性質(zhì)，跨界合作的前提是尋求更為有效的機制創(chuàng)新。
上海申養(yǎng)投資管理股份有限公司便是上海地產(chǎn)集團、上海萬科、上海中醫(yī)藥大學(xué)以股權(quán)投資形式，外加經(jīng)營團隊持股所組建的混合所有制企業(yè)，將地產(chǎn)集團旗下一處效益低下的辦公樓盤活，改建成了“望年薈”項目。
“目前上海申養(yǎng)的管理團隊，大部分是80后、90后，充滿干勁和活力。”據(jù)上海申養(yǎng)副總經(jīng)理劉珂介紹，除了定位為照護機構(gòu)的“望年薈”系列，上海申養(yǎng)還推出了定位為長者公寓的“瀾悅”系列、社區(qū)為老服務(wù)中心的“智匯坊”系列和康復(fù)護理院的申養(yǎng)康復(fù)系列，預(yù)計今年內(nèi)，將有10家不同類型的養(yǎng)老機構(gòu)開業(yè)。
上海的軌道交通，在短短20多年間，實現(xiàn)了運營里程世界第一，客流量世界第二的飛躍。
在萬科上海區(qū)域的“熱帶雨林”生態(tài)系統(tǒng)中，對TOD（地鐵上蓋綜合體）也有所嘗試。位于青浦徐涇的軌道交通17號線徐盈路地鐵站，是一個地鐵車輛的停車場所在地。上海萬科和上海申通集團合作，對地塊進行二次開發(fā)。
“相當于把停放、檢修、養(yǎng)護地鐵車輛的停車場變成了一個大廠房，蓋上5萬平方米的屋頂，然后在屋頂上面繼續(xù)開發(fā)其他形態(tài)的產(chǎn)品，包括商業(yè)、辦公、住宅?！鄙虾Ｈf科“天空之城”項目負責人介紹，除了探索節(jié)約集約利用土地資源，這也是公共基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域一個微型的PPP（政府和社會資本合作）項目。停車場80%的建設(shè)資金由上海萬科承擔，今后通過可售物業(yè)的銷售，將一部分資金回籠，用于地鐵市政工程的建設(shè)。
在臨汾街道：參與城市更新
上海在上報國務(wù)院審批的《上海市城市總體規(guī)劃（2016—2040）》中提出了建設(shè)成為卓越的全球城市的新目標，令有志于轉(zhuǎn)型的開發(fā)商們關(guān)注。
“未來，開發(fā)商應(yīng)該積極投身城市更新，激發(fā)城市新能量?！睆埡ＵJ為，城市更新項目多具有體量小、碎片化、限制多等特征，對改造方案多樣性、靈活性和定制化提出較高的要求。要充分考慮上海新一輪總體規(guī)劃提出的“以15分鐘社區(qū)生活圈作為營造社區(qū)生活的基本單元，在居民步行可達范圍內(nèi)，配備生活所需的基本服務(wù)功能與公共活動空間，形成安全、友好、舒適的社會基本生活平臺”。
去年，上海萬科與上海生物制品研究所簽署了延安西路1262號地塊的整體租賃合約，獲得其在上海的首個主城區(qū)城市更新項目。該地塊內(nèi)包括兩棟歷史保護建筑——1930年建成的孫科別墅和1924年建成的美國哥倫比亞鄉(xiāng)村總會。萬科計劃在實施歷史建筑修繕的同時，將其打造成一個周邊城市居民步行即可到達的功能復(fù)合的開放式活力社區(qū)，包含文創(chuàng)、辦公、餐飲、時尚等更為豐富的業(yè)態(tài)。
隨著城市的發(fā)展，上海老舊小區(qū)的改造及物業(yè)治理問題，也成為社會綜合治理的新課題。上海萬科用自己的專業(yè)能力協(xié)助政府對老舊小區(qū)實行更新改造，并為其提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，讓老舊社區(qū)居民也能享受與時代同步的生活品質(zhì)。萬科將其視作為“企業(yè)公民”應(yīng)該努力的方向。
陽曲小區(qū)是靜安區(qū)臨汾路街道轄區(qū)內(nèi)一處有著30年房齡的老公房小區(qū)。作為靜安區(qū)“美麗家園”試點項目，靜安區(qū)政府邀請萬科一同進行該小區(qū)的升級改造。萬科物業(yè)重構(gòu)了針對老舊小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)體系，接管陽曲小區(qū)后，得到了居民的贊許，靜安區(qū)也開始推廣萬科的物業(yè)管理經(jīng)驗。
在閔行區(qū)“美麗家園”建設(shè)中，萬科針對老社區(qū)“三花佳苑”內(nèi)公共空間設(shè)施老舊、環(huán)境擁擠、公共綠地總量少等問題，進行“微改造”，增加了數(shù)百個機動車停車位，并提供高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。
“上海萬科的探索證明，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)可以在與城市更新、科創(chuàng)中心建設(shè)、服務(wù)長三角、城市生活方式轉(zhuǎn)型相結(jié)合中，成為城市配套服務(wù)者、城市生態(tài)構(gòu)造者、社會責任承擔者?！标惤▌妆硎?。
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