易憲容
2018年中國人民銀行工作會(huì)議2月5日至6日上午在北京召開。會(huì)議圍繞著十九大報(bào)告中提出的“健全貨幣政策和宏觀審慎政策雙支柱調(diào)控框架，深化利率和匯率市場化改革”的基本原則，進(jìn)行的部署與落實(shí)。比如，房地產(chǎn)的信貸政策就分解為“繼續(xù)實(shí)施'分城施策’差別化住房信貸政策，強(qiáng)化房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，積極支持棚戶區(qū)改造等保障性安居工程建設(shè)，支持培育和發(fā)展住房租賃市場?！?/p>
在這段話中，其中包括了非常豐富政策內(nèi)容。比如有差別化住房信貸政策、房地產(chǎn)金融宏觀審慎政策、及支持保障性住房及租賃市場發(fā)展融資支持政策等。而這些政策具體實(shí)施會(huì)對2018年及未來中國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大的影響。
那么差別化的住房信貸政策是什么？它包括了哪些內(nèi)容？差別化的住房信貸政策就是指用貨幣政策的數(shù)量工具及價(jià)格工具對不同的城市、不同的購買住房者及房地產(chǎn)開發(fā)商采取差別化的信貸政策。
房地產(chǎn)市場信貸政策的數(shù)量工具既有住房按揭貸款的首付比例，也有對房地產(chǎn)業(yè)授信規(guī)模，特別是住房按揭貸款的首付比例更是重要的。因?yàn)椋谑糯髨?bào)告中，明確給出了中國房地產(chǎn)市場具體定位，即住房是用于住的，而不是用于炒作的。住房是消費(fèi)品而不是投資品。既然給出中國房地產(chǎn)市場的清楚定位，那么就可用住房按揭的信貸政策事前對不同的購買住房者給出差別化的信貸政策事前限定。比如，購買第一套住房，首付比例是30%，購買第二套住房的首付比例為40%，購買第三套住房的首付比例為50%等。用首付比例對購買住房者進(jìn)行事前限制，從而全面降低住房投資者金融杠桿率，增加住房投資者進(jìn)入市場的成本，改變住房投資者進(jìn)入市場的條件，同時(shí)對于住房消費(fèi)者則采取鼓勵(lì)優(yōu)惠的政策，讓住房消費(fèi)者更便利地進(jìn)入市場。
同時(shí)，住房按揭貸款首付比例差別化還表現(xiàn)為不同的城市采取不同的政策。比如已經(jīng)出臺(tái)房地產(chǎn)政策的國內(nèi)一線城市及二線熱點(diǎn)城市，與沒有出臺(tái)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的三四線城市又有很大的差別。一線城市及二線熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策對住房的投資投機(jī)炒作者其首付的比例會(huì)更高，這就能夠全面提高這些城市住房投資者進(jìn)入住房市場的門檻及成本，甚至于讓住房投資者無法進(jìn)入房地產(chǎn)市場。同時(shí)，對房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)貸款的規(guī)模限制也是對房地產(chǎn)市場差別化信貸調(diào)控的一種方式。但這不是差別化信貸政策的主體內(nèi)容。
房地產(chǎn)市場差別化信貸政策的價(jià)格工具主要是指住房按揭貸款利率。這里不僅有對購買住房的投資者及消費(fèi)者采取不同的按揭貸款利率，也有對不同的城市采取不同的住房按揭利率。對于住房投資者，其按揭貸款利率可能會(huì)高一些，而對于住房消費(fèi)者來說，其按揭貸款利率會(huì)低一些；對于一線城市及二線熱點(diǎn)城市，其按揭貸款利率普遍會(huì)高一些，對于三四城市則住房按揭貸款利率會(huì)低。全面實(shí)行差別化。
目前國內(nèi)住房按揭貸款利率有優(yōu)惠利率、基準(zhǔn)利率、基準(zhǔn)上浮利率等，實(shí)行差別化的住房按揭貸款利率，就可以達(dá)到鼓勵(lì)住房消費(fèi)者購買，遏制住房投資者進(jìn)入市場。因?yàn)樽》堪唇屹J款作為一種長期貸款，貸款人對利率變化是十分敏感的。如果利率上浮，增加住房投資成本，這就可能讓住房投資者逐漸地退出市場，達(dá)到“房子是用于住的，而不是用于炒作的”的政策效果。目前國內(nèi)不少城市的住房按揭貸款利率的優(yōu)惠利率基本取消，而對于一線城市及二線城市的住房按揭貸款利率基本上采取基準(zhǔn)利率上浮的方式，而住房按揭貸款利率逐漸地調(diào)升，就是其差別化的住房信貸政策具體地落實(shí)。住房按揭貸款利率全面上浮，可能會(huì)對未來國內(nèi)住房市場產(chǎn)生較大的影響。
因?yàn)椋袊鹑谑袌鍪且粋€(gè)統(tǒng)一的市場，金融市場的利率基本上是統(tǒng)一的，其利率的地域性差別不會(huì)太大，否則就會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的套利行為。因此，住房按揭貸款利率區(qū)域性的差別化不會(huì)太大。當(dāng)一些城市的住房按揭貸款利率上浮時(shí)，它很快就會(huì)蔓延到其他城市，而不在于是一線城市或二線城市，更不是在于三線城市或四線城市，出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控政策或沒有出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策城市。如果住房按揭貸款利率全面上浮，這對中國房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生巨大的影響。
還有，住房按揭貸款是一種長期貸款，貸款人對住房按揭貸款利率是非常敏感的，只要住房按揭貸款利率有些許的變化，都將給貸款人增加巨大的貸款成本。當(dāng)住房按揭貸款優(yōu)惠利率取消并全部上浮時(shí)，也就意味著住房按揭利率全面上升，及購買住房的貸款者的信貸成本全面上升。在這種情況下，就有可能改變住房投資者的市場預(yù)期，住房投資者不僅進(jìn)入房地產(chǎn)市場會(huì)十分謹(jǐn)慎，甚至于會(huì)迫使他們逐漸地退出市場。
再就是對于強(qiáng)化房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，也就是意味著如何防范把房地產(chǎn)泡沫再吹大，如何防范房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)問題。因?yàn)椋顒e化的住房信貸政策僅是從個(gè)體、微觀、靜態(tài)的角度來控制房地產(chǎn)市場的信貸過度擴(kuò)張及房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險(xiǎn)的問題，但房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)形成往往是動(dòng)態(tài)、宏觀的而非個(gè)體的、微觀的，所以強(qiáng)化房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理就得從宏觀及動(dòng)態(tài)的角度來把握及控制市場風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理其包括的內(nèi)容有，一是全面界定和測定流入房地產(chǎn)市場的信貸規(guī)模，限制房地產(chǎn)市場的信貸過度擴(kuò)張。這是保證國內(nèi)房地產(chǎn)市場不爆發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的總閘門。二是測算不同城市的房地產(chǎn)市場房價(jià)水平，以指數(shù)化的住房貸款對不同的城市采取差別化的住房信貸政策。三是房地產(chǎn)金融宏觀審慎政策與其他的政策（如房地產(chǎn)稅收政策、地方政府的人才政策、產(chǎn)業(yè)政策等）相協(xié)調(diào)以保證房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展。四是全面遏制房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)吹大，防范及控制房地產(chǎn)市場不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，等等。
所以，房地產(chǎn)的差別化信貸政策及房地產(chǎn)金融宏觀審慎政策，就是如何讓中國的房地產(chǎn)回歸到居住功能，并逐漸地?cái)D出房地產(chǎn)市場的泡沫，讓中國房地產(chǎn)能夠持續(xù)穩(wěn)定健康的發(fā)展。因此，這些政策具體實(shí)施對未來中國房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生巨大的影響。
