易憲容
1-2月份的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)已經(jīng)公布，從這些數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大特征是各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越分化。一線城市及部分二線城市，由于房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)，及出臺(tái)的政策更為密集，所以這些城市的住房銷售早就嚴(yán)重下降，而且只要調(diào)控政策不松綁，這種趨勢(shì)就不會(huì)改變。
但對(duì)其他二線城市，三四線城市來(lái)說(shuō)，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍繁榮的情況正在分化。主要表現(xiàn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，東部、中部、西部、東北地區(qū)的增長(zhǎng)差距相當(dāng)大。1-2月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資6497億元，同比增長(zhǎng)11.6%，增速比去年全年提高4.4個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)投資2147億元，增長(zhǎng)13.4%，增速提高1.8個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)投資2055億元，增長(zhǎng)3.7%，增速提高0.2個(gè)百分點(diǎn)；東北地區(qū)投資132億元，下降15.3%，去年全年為增長(zhǎng)1.0%。從這些數(shù)據(jù)可以看到，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東部地區(qū)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在連續(xù)兩年快速增長(zhǎng)情況下，仍然在快速增長(zhǎng)，今年的增長(zhǎng)速度還比去年快4個(gè)多百分點(diǎn)。這是拉動(dòng)今年1-2月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)的重要力量，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)又開(kāi)始轉(zhuǎn)向沿海地區(qū)。然后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)速度，隨著沿海向內(nèi)陸逐漸地遞減，到了東北地區(qū)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資則出現(xiàn)了嚴(yán)重的負(fù)增長(zhǎng)。也就是說(shuō)，越是往內(nèi)陸，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商越是不看好這些市場(chǎng)。
其次，就1-2月份的商品房銷售面積及銷售金額來(lái)看，盡管商品房銷售面積增長(zhǎng)同比是有一定的回落，商品房銷售面積14633萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.1%，增速比去年全年回落3.6個(gè)百分點(diǎn)，但是商品房銷售額12454億元，增長(zhǎng)15.3%，增速提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)15.7%。
這里兩個(gè)重要信息，一是1-2月的商品房的銷售面積盡管同比的增幅在縮小，但仍然在2016-2017年兩年創(chuàng)歷史增長(zhǎng)基礎(chǔ)上上還在增長(zhǎng)，房地產(chǎn)銷售面積并沒(méi)有因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策而減少。二是商品房銷售金額增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)大于銷售面積增長(zhǎng)11個(gè)多百分點(diǎn)。也就是說(shuō)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格并沒(méi)有因?yàn)槌雠_(tái)一系列的調(diào)控政策有所下降，反之還在上漲。房?jī)r(jià)上漲是全國(guó)普遍現(xiàn)象。
從區(qū)域性的數(shù)據(jù)來(lái)看，這種情況分化更是十分明顯。1-2月份，東部地區(qū)商品房銷售面積同比下降5.5%，中部地區(qū)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)10.7%，西部地區(qū)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)13.0%，東北地區(qū)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)15.2%。也就是說(shuō)，從沿海地區(qū)到內(nèi)陸，住房銷售面積是逐漸增加的，東部地區(qū)是負(fù)增長(zhǎng)，而東北地區(qū)過(guò)長(zhǎng)則達(dá)到15%以上。
從商品房的銷售金額情況也是如此，東部地區(qū)銷售額6928億元，增長(zhǎng)6.7%，增速提高0.5個(gè)百分點(diǎn)；中部銷售額2494億元，增長(zhǎng)25.1%，增速提高1個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)銷售額2717億元，增長(zhǎng)30.2%，增速提高4.3個(gè)百分點(diǎn)。銷售額314億元，增長(zhǎng)35.2%，增速提高13.4個(gè)百分點(diǎn)。也就是說(shuō)，盡管東部地區(qū)的商品房銷售面積同比可下降，但銷售金額還是在增長(zhǎng)。
從這些數(shù)據(jù)可以看到，基數(shù)效應(yīng)比較明顯，因?yàn)檠睾０l(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)比內(nèi)陸城市啟動(dòng)為早，有些地方估計(jì)要早一年以上。由于沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)要早啟動(dòng)，基數(shù)高，再瘋狂銷售的情況就會(huì)減弱。而內(nèi)陸的城市，由于啟動(dòng)晚，其基數(shù)小，所有今年增幅比沿海要大。銷售面積及銷售金額的情況都是如此。而銷售金額增長(zhǎng)幅度也與房?jī)r(jià)的基數(shù)有關(guān)。內(nèi)陸房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)晚，房?jī)r(jià)較低，其房?jī)r(jià)上漲增幅也就會(huì)大。
而這些數(shù)據(jù)透露出最為普遍的現(xiàn)象就是住房銷售金額增長(zhǎng)幅度都比住房銷售面積增長(zhǎng)幅度要大，無(wú)論是從總體的情況來(lái)看，商品房銷售金額增幅比銷售面積增幅高達(dá)11%以上。分地區(qū)來(lái)說(shuō)，這種情況更是嚴(yán)重，東北地區(qū)的商品房銷售金額增幅比銷售面積增幅達(dá)到20%以上。這些情況表明，盡管出臺(tái)了不少房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，但是除了極少城市房?jī)r(jià)有少許下降之外，全國(guó)房?jī)r(jià)還是在普遍上漲。只要房?jī)r(jià)在上漲，購(gòu)房者仍然會(huì)涌入市場(chǎng)。
這點(diǎn)從1-2月份國(guó)內(nèi)居民貸款情況來(lái)看，1-2月份居民貸款達(dá)到1.18萬(wàn)億，其中長(zhǎng)期貸款9130億元，如果加上消費(fèi)貸有可能也進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)居民進(jìn)入房地產(chǎn)的資金達(dá)萬(wàn)億以上?？梢哉f(shuō)，就目前三四線城市居民的住房情況來(lái)看，住房基本上處于飽和狀態(tài)，不少三四線城市居民為何還是要涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，最為關(guān)鍵的因素是看到當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)在上漲，而且房?jī)r(jià)上漲的幅度比他們想象的要快，所以現(xiàn)實(shí)情況告訴他們這些城市購(gòu)買住房也如一線城市都是重要的賺錢工具。所以不少三四線的人購(gòu)買住房都是為以賺錢為目的而來(lái)。當(dāng)一個(gè)從來(lái)沒(méi)有經(jīng)歷房地產(chǎn)周期變化的投資者來(lái)說(shuō)，這個(gè)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)有多高，投資者應(yīng)該加以警惕，否則許多人是無(wú)法承受可能面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)椋壳皣?guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的程度越來(lái)越嚴(yán)重。
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