【作者：證券市場紅周刊】
機(jī)構(gòu)對于調(diào)控背景下房地產(chǎn)股的分歧前所未有，因?yàn)檫@不但涉及到機(jī)構(gòu)對這個板塊行業(yè)配置和品種的調(diào)整，更重要的是房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)生活中扮演著極為重要的角色，其每一次大的轉(zhuǎn)向都關(guān)乎經(jīng)濟(jì)全局。地產(chǎn)股從前期的快漲到近期近乎停滯，似乎蘊(yùn)涵著巨大的玄機(jī)，當(dāng)G萬科已經(jīng)成為深市第一大流通市值股時，這個板塊是否具有估值優(yōu)勢及能否長期增長就變得非常重要了。
進(jìn)攻型策略：G萬科、金地集團(tuán)、G招商局、G中糧地等防守型策略：G金橋、G陸家嘴、G國貿(mào)等
多空立場涇渭分明
周二，九部委聯(lián)合發(fā)布調(diào)控“十五”條，以G華僑城為代表的地產(chǎn)股不跌反漲，有機(jī)構(gòu)不約而同地用“第二只靴子落地”來形容，不少市場人士也用利空出盡來解盤，但地產(chǎn)板塊也并未就此一展升勢，走勢上仍是溫溫吞吞地弱于大盤。不料周五再次風(fēng)云突變，仍以G華僑城為首的房地產(chǎn)板塊巨幅下跌。建倉還是賣出？成為每一個房地產(chǎn)股投資人必須立即解決的問題。實(shí)際上，對于今后房地產(chǎn)股的走勢，不同的機(jī)構(gòu)有著極大分歧，但在某些操作層面上卻也表現(xiàn)出驚人的一致。對房地產(chǎn)板塊最新的行業(yè)評級分成了涇渭分明的兩大陣營（見表1、表2）。以中信證券、國泰君安為代表的多方機(jī)構(gòu)強(qiáng)力看好房地產(chǎn)股后期的走勢，中信證券甚至用“偉大的成長”來形容未來房地產(chǎn)業(yè)的走勢。而以中信建投、申銀萬國為代表的機(jī)構(gòu)堅(jiān)決看空，中信建投的研究報(bào)告稱，“目前賣出房地產(chǎn)股是可選擇的上策”。對于調(diào)控政策的不同解讀，則形成了各家機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)板塊走勢的不同判斷。看多的機(jī)構(gòu)認(rèn)為地產(chǎn)股有估值上的優(yōu)勢，中信證券的有關(guān)報(bào)告稱，目前一線地產(chǎn)公司2006年動態(tài)市盈率僅13倍左右，股價(jià)低于重估凈資產(chǎn)值，且明顯低于國際市場上地產(chǎn)股估值。對此，中金公司前期的報(bào)告也指出，考慮到人民幣升值和國內(nèi)房地產(chǎn)龍頭股良好的增長潛力，目前絕對估值仍處于較低水平?？傮w看，地產(chǎn)股受人民幣升值的影響，自去年以來穩(wěn)步上升。但自5月以來，受調(diào)控預(yù)期的影響走勢明顯弱于大盤。所以究竟調(diào)控利空和升值利多二者今后如何影響房地產(chǎn)板塊的走勢仍有待觀察。不少“偏多”機(jī)構(gòu)認(rèn)為，本輪調(diào)控確實(shí)會對市場形成短期打壓，但這也是中長期建倉的好時機(jī)。例如，聯(lián)合證券便認(rèn)為，宏觀調(diào)控只是短期利空，對下半年的地產(chǎn)股仍維持樂觀預(yù)期的結(jié)論。
操作層面的一致
地產(chǎn)股大致可以分為6類：一是全國型開發(fā)商，包括G萬科、金地集團(tuán)、G招商局、G華僑城等，二是區(qū)域性開發(fā)商，包括G中企、G陽光、G天房、G棲霞等，三是投資性開發(fā)商（收租為主），包括G國貿(mào)、G金橋等，四是轉(zhuǎn)型類開發(fā)商（由開發(fā)向收租類轉(zhuǎn)），包括G陸家嘴、G金融街等，五是含有地產(chǎn)型，包括雅戈?duì)?、中大股份、廈門國貿(mào)等，六是園區(qū)開發(fā)型，包括G張江、G蘇高新、G外高橋等。不同類型的公司受到的政策制約不同，雖然各機(jī)構(gòu)多空分歧嚴(yán)重，但對不少房地產(chǎn)公司的評級卻一致。例如申銀萬國，該機(jī)構(gòu)雖然看空未來房地產(chǎn)業(yè)，但認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)類公司，而對以物業(yè)出租為主的公司依然看好，并給予G金橋買入（相對強(qiáng)于大盤15%以上）的評級。光大證券也認(rèn)為，以非住宅類開發(fā)和收租業(yè)務(wù)為主的公司將獲得投資者的青睞，并把G金橋列為國內(nèi)收租股的第一選擇。與此相應(yīng)的是一些機(jī)構(gòu)也把此類業(yè)務(wù)命名為“商業(yè)地產(chǎn)”，如招商證券認(rèn)為，可以關(guān)注優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。他們所做的最新研究報(bào)告認(rèn)為，人民幣升值預(yù)期和新會計(jì)準(zhǔn)則實(shí)行都將形成良好催化劑，G國貿(mào)、金融街、G金橋值得特別關(guān)注。本刊收集的最新研究報(bào)告顯示，除中信建投堅(jiān)決看空建議立即拋出外，其它的看空機(jī)構(gòu)均給出以租賃類為主的防守型投資建議。相比之下，多方機(jī)構(gòu)均給出以開發(fā)商公司為主的進(jìn)攻型投資策略，并稱短期回調(diào)即建倉良機(jī)。幾乎所有的“多頭”機(jī)構(gòu)都強(qiáng)力推薦了房地產(chǎn)的行業(yè)龍頭G萬科。這也是中信證券房地產(chǎn)行業(yè)最重點(diǎn)的組合“1+1+3+X”中的第一個“1”，他們認(rèn)為產(chǎn)業(yè)整合將為G萬科帶來高增長。很多機(jī)構(gòu)談到，行業(yè)的優(yōu)質(zhì)龍頭企業(yè)特別是有央企背景的公司不但抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，而且必將在調(diào)控與整合中收益，而金地集團(tuán)、G招商局等成為多家多頭機(jī)構(gòu)的共同選擇。平安證券則認(rèn)為受益于別墅和高檔住宅用地緊縮的G華僑城和G招商局將有良好表現(xiàn)。另外，招商證券還特別建議關(guān)注房地產(chǎn)重組企業(yè)。該公司的最新研究報(bào)告稱，全流通和股權(quán)激勵問題的逐步解決也將增加控股股東及管理層的積極性，因此可以推斷G中糧地的故事將會不斷上演，而這也與中信證券推薦“1+1+3+X”中所謂的X不謀而合，而G泛海也成為機(jī)構(gòu)對這類股票的共同推薦。
表1部分多頭機(jī)構(gòu)的政策解讀及投資建議
行業(yè)評級行業(yè)市場評述投資策略及關(guān)注重點(diǎn)
中金公司
房地產(chǎn)股價(jià)不會出現(xiàn)大幅調(diào)整，經(jīng)過一段觀望期后，有良好業(yè)績增長的公司仍會有較好的市場表現(xiàn)龍頭企業(yè)+長期投資維持G萬科、金地集團(tuán)、G招商局推薦投資評級維持G金融街、G華僑城審慎推薦的評級
中信證券
強(qiáng)于大市目前一線地產(chǎn)公司2006年動態(tài)市盈率僅13倍左右，股價(jià)低于重估凈資產(chǎn)值，且明顯低于國際市場上地產(chǎn)股估值推薦1+1+3+X，其中1+1+3是最重點(diǎn)的組合，分別是G萬科、G金融街、G華橋城、G中糧地、G招商局?！癤”約60家，其中包括：G泛海、G廣宇展、中遠(yuǎn)發(fā)展、G冠城、ST博盈、恒大地產(chǎn)、億城股份、G名流、G福星、中關(guān)村、先鋒股份、世茂股份、新湖創(chuàng)業(yè)等
國泰君安
增持今后房地產(chǎn)行業(yè)將真正進(jìn)入理性發(fā)展階段維持推薦“1＋3”組合，即華僑城和G中糧地，上實(shí)發(fā)展和G張江。另外關(guān)注部分民營大股東的上市公司，G泛海。以出租物業(yè)為主，或者具有“出租＋開發(fā)”架構(gòu)的公司如：G張江、G國貿(mào)、G金橋、香江控股等
招商證券
推薦短期房地產(chǎn)股價(jià)有波動，長期三大板塊值得重點(diǎn)關(guān)注。1.優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)。如萬科、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)、金融街、棲霞建設(shè)。2.優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。如中國國貿(mào)、金融街、浦東金橋值得特別關(guān)注。3.房地產(chǎn)重組企業(yè)。建議關(guān)注G泛海和倍特高新
平安證券
政策的溫和以及明朗化有利于房地產(chǎn)板塊的表現(xiàn)對龍頭地產(chǎn)公司的投資策略是“買入并持有”。受益于別墅和高檔住宅用地緊縮的G華僑城和G招商局將有良好表現(xiàn)
表2部分空頭機(jī)構(gòu)的政策解讀及投資建議
行業(yè)評級行業(yè)市場評述投資策略及關(guān)注重點(diǎn)
申銀萬國
觀望未來6個月內(nèi)房地產(chǎn)股票作為一個整體無法跑贏大盤，但可以考慮進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)類公司，物業(yè)出租為主的公司影響較小，依然看好，維持G金橋（買入）、G萬科、G金融街、G張江、金地集團(tuán)增持的評級
東方證券
看淡股票市場作為經(jīng)濟(jì)的晴雨表，肯定會提前做出夸大的反應(yīng)建議積極配置不在宏觀調(diào)控之列的：資源型地產(chǎn)股，即高端商務(wù)及其它出租類地產(chǎn)股。重點(diǎn)關(guān)注：G陸家嘴、G國貿(mào)、G金橋
光大證券
中性以非住宅類開發(fā)和收租業(yè)務(wù)為主的公司將獲得投資者的青睞。大市值公司首推G萬科；中小市值公司推薦G金橋和G陽光
長江證券
中性政策的溫和以及明朗化有利于房地產(chǎn)板塊的表現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)類和物業(yè)出租類地產(chǎn)股所受影響較小，可能成為調(diào)控過程中的避風(fēng)港
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