策劃人語
《天龍八部》一書中，有一局著名的珍瓏棋局讓讀者流連忘返。
珍瓏者，圍棋中苦心經(jīng)營編排的一類求活難題。
樓市調(diào)控這一盤珍瓏棋局棋到中盤，又該如何破解？
房企、土地、融資、結(jié)構(gòu)、中介、外資———六大走勢，今朝或可下個(gè)斷言。
1土地
左手收網(wǎng)，右手揚(yáng)鞭
縱觀此輪
房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，土地調(diào)控似乎最有條不紊，卻又緊鑼密鼓。這一方面是因?yàn)橥恋厣婕胺康禺a(chǎn)鏈條的首要環(huán)節(jié)且在此前問題頗多，另一方面也源于日益嚴(yán)重的資源危機(jī)。
為確保“十一五”期間耕地面積的減少量控制在最小的幅度內(nèi)，國土資源部在6月初表態(tài)，將閑置土地的收回和再利用作為未來一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)用地的主要來源。由此可以預(yù)見，閑置土地的收回與違法違規(guī)用地的查處將在未來加大力度。此前一度“失效”的土地閑置2年以上未開發(fā)即可收回的政策，將重新啟動(dòng)。
據(jù)國土資源部要求，各省級(jí)主管部門須在年底前公開、查處8起以上嚴(yán)重土地違法案件，重點(diǎn)打擊以租代征等違法利用土地的行為。銀監(jiān)會(huì)配合表示，將房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重提升，嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸增長。
另一邊，將土地用途多用于保障類住房供給也是未來的土地政策趨勢之一，
別墅類用地已經(jīng)全部叫停，而經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)將成為未來各城市房地產(chǎn)開發(fā)的重頭戲。
凡此種種，都傳遞出越來越清晰的信號(hào)：土地調(diào)控大網(wǎng)已經(jīng)拉開。目標(biāo)逐漸明確，“收網(wǎng)”的第一步是建立土地督察制度。
“以往國土資源部門的垂直監(jiān)管不夠是造成地方政府土地政策混亂的直接原因，這次的督察制度正是從管理上保證政策落實(shí)的關(guān)鍵一著。”浙江省一位土地評(píng)估專家表示。
2外資
觀望調(diào)整，謀求后動(dòng)
以往幾年，一直可以逃過房地產(chǎn)調(diào)控的外資今天再也無法再暗中慶幸。之前高調(diào)談?wù)撈湓谌A
投資戰(zhàn)略的幾大基金在匆忙趕過最后一輛末班車后，可能在未來很長一段時(shí)間陷入觀望。
“新政后外資的觀望情緒很濃，對(duì)整個(gè)外商投資房地產(chǎn)市場都將產(chǎn)生重大影響，無論是住宅還是商用物業(yè)，無論是個(gè)人還是機(jī)構(gòu)投資者。”在六部委限制外資炒樓的171號(hào)文出臺(tái)后，仲量聯(lián)行中國區(qū)董事陳立民介紹，目前有大量外商投資項(xiàng)目在結(jié)匯處受阻，也有若干投資意向在新政前后取消。
“上海、深圳、北京等一線城市的高檔
樓盤有近六成銷售給外資，如果嚴(yán)格按一套房定義自住房，這些樓盤的業(yè)務(wù)量縮水最高能達(dá)到50%。”上海一位外資
銀行信貸部經(jīng)理表示。
但是，和內(nèi)陸的購房觀望一樣，專家判斷，外資的觀望情緒也許是暫時(shí)的，政策穩(wěn)定后，大型的、以長期投資回報(bào)為目的的外資將重新入市。
“更多專業(yè)投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的海外基金，其實(shí)判斷入市的標(biāo)準(zhǔn)不是短期的市場狀況，而是中國整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形勢和前景。”易居中國研究中心經(jīng)理陳嘯天表示。
外資會(huì)在學(xué)習(xí)消化了政策后，逐漸尋找到適應(yīng)政策的投資路徑，調(diào)整戰(zhàn)略后重新入市。
目前來看，外資再入市可能要考慮兩個(gè)主要問題，一是交易時(shí)間的拉長。“這些要求有的是以前就有，有的是新增條款。如果政府方面不希望太多外資進(jìn)入，在環(huán)節(jié)上拖延是常規(guī)做法。”一位海外基金工作人員介紹。
另一個(gè)則是違規(guī)行為的收斂。“內(nèi)陸不是不需要外資，很多地區(qū)都?xì)g迎外資的進(jìn)入與支持。規(guī)范不是限制，良性的海外資本在內(nèi)陸的投資空間依然廣闊。”臺(tái)灣信義房產(chǎn)高層表示。
3融資
關(guān)鍵在于金融變革
上半年的房地產(chǎn)業(yè)融資市場可以用“雪上加霜”來形容。限制“銀根”作為中央最為核心的調(diào)控手段已經(jīng)產(chǎn)生很大的效應(yīng)。融資受阻、資金鏈斷裂、項(xiàng)目滯銷等各方面不利因素如夢魘般困擾著房地產(chǎn)企業(yè)。
開發(fā)貸款的審批越來越嚴(yán)格。銀監(jiān)會(huì)的最新表態(tài)是，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重由原來100%提高到150%至200%；房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須在滿足自有資金35%以上且四件齊全的情況下發(fā)放。但即便符合上述全部條件，能在商業(yè)銀行貸到款的項(xiàng)目還是少之又少，甚至沒有。
如果說中小開發(fā)企業(yè)在嚴(yán)格的貸款審批條件下被拒之門外也算情理之中，那么，以往大型項(xiàng)目通過地方政府授信及打捆貸款的方式獲得資金的道路也在受限。
“國六條”下發(fā)后不久，銀監(jiān)會(huì)提出嚴(yán)控信貸風(fēng)險(xiǎn)的六點(diǎn)意見，其中之一便是商業(yè)銀行要停止與各地政府簽訂授信合作協(xié)議，同時(shí)整頓各類打捆貸款。開發(fā)商最后一條融通之路也被堵死。
國務(wù)院發(fā)展研究中心金融學(xué)教授巴曙松表示，中國的融資結(jié)構(gòu)如不做大的調(diào)整，房地產(chǎn)市場的大起大落還是很難避免的。如整個(gè)社會(huì)的融資過份的依賴于銀行。銀行承擔(dān)了融資的任務(wù)，同時(shí)也承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)。
專家認(rèn)為，小的房產(chǎn)企業(yè)必然在日后的金融風(fēng)險(xiǎn)中倒閉或者被吞并。而具備發(fā)展實(shí)力的開發(fā)商則會(huì)爭取海外上市融資，就像世茂集團(tuán)和上海綠城等。
房地產(chǎn)開發(fā)自籌資金的比重上升很快，但是對(duì)銀行的依賴程度還未減輕。業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)必須要開拓多元化的融資渠道，
債券、短期融資券等等，不然還會(huì)對(duì)中國的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生擠壓。
4結(jié)構(gòu)
政策博弈現(xiàn)實(shí)怪圈
“我一直沒有看到90平方米和70%這兩個(gè)指標(biāo)的相關(guān)性論證，卻有一些例子讓我有點(diǎn)懷疑這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定是不是市場需求。”昨天，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長聶梅生這樣表示。
她介紹，曾遇到專門到北京來反映情況的江蘇開發(fā)商，說江蘇城市90平方米以下戶型的比例正好相反，是30%而不是70%；另外還收到了一個(gè)上海開發(fā)商的信，說控制套內(nèi)建筑面積并非新話題，如“六五”到“八五”期間，普通住宅規(guī)定是55平方米，高層住宅限制在65平方米，這家開發(fā)商共建設(shè)了1000萬平方米此類住宅，卻用了10年才把這些戶型消化掉。
這與半個(gè)月前，建設(shè)部165號(hào)文件尚未落地時(shí)，本報(bào)獨(dú)家披露的樓市普遍存在“倒70%怪圈”相當(dāng)一致。在上海，100平方米以下商品住宅的成交面積占成交總量的30%還不到；在北京，商品住宅現(xiàn)房成交套均達(dá)152平方米；在廣州、深圳、天津等地，90平方米以上戶型也在成交統(tǒng)計(jì)中占到大半邊天……。
“90平方米和70%這兩個(gè)數(shù)字最后能不能實(shí)現(xiàn)，還是市場說了算。如果真的以后70%以上都是小戶型，但所產(chǎn)生的結(jié)果卻是多年以后形成空置，那比
房價(jià)下降還可怕。當(dāng)然，目前中小戶型肯定要做，因?yàn)槭潜容^缺位的。”聶梅生最后持這樣的觀點(diǎn)。
市場人士更在意現(xiàn)實(shí)性的操作。世邦魏理仕上海住宅項(xiàng)目營銷部高級(jí)董事陳煒認(rèn)為，首先，調(diào)控樓市結(jié)構(gòu)必將落點(diǎn)于處于源頭的土地供應(yīng)，“政府的態(tài)度肯定是有收有放，收的就是低密度住宅和高檔住宅用地，放的就是中小戶型、中低價(jià)位的部分。”其次，市場產(chǎn)品地位的變化也顯而易見。“緊湊型的房型將會(huì)從非主流位置升至主流位置，曾經(jīng)的主流產(chǎn)品在調(diào)控形勢下不得不讓位。”
雖然“小戶型之夢”任重而道遠(yuǎn)，但各方都在等待著這場樓市結(jié)構(gòu)“驚天大逆轉(zhuǎn)”的到來。
5中介
散打散鬧只好關(guān)門
在今年宏觀調(diào)控新政出臺(tái)之前，由于受到春節(jié)影響“量價(jià)齊跌”的上海
二手房市場，已在3月份開始呈現(xiàn)出“回暖”態(tài)勢，無論是賣家的掛牌價(jià)格還是買家的心理價(jià)位都有明顯提升。
然而，4月底的央行宣布加息；5月份的“國六條”出臺(tái)，隨后國六條細(xì)則、限制外資炒樓，乃至剛剛出臺(tái)的強(qiáng)征個(gè)稅的108號(hào)文，一系列宏觀調(diào)控政策及配套細(xì)則的出現(xiàn)，二手房市場開始回歸到觀望時(shí)期。
上海一家中介負(fù)責(zé)人向記者表示，由于市場對(duì)于政策不確定性的擔(dān)憂仍然繼續(xù)，觀望情緒強(qiáng)烈，預(yù)計(jì)后市會(huì)經(jīng)歷一段時(shí)間的低迷期。對(duì)于中介行業(yè)而言，市場業(yè)務(wù)量的下降無疑成為企業(yè)生存的考驗(yàn)。從去年下半年開始，已陸續(xù)有中介企業(yè)關(guān)門。而從今年初開始，一些滬上的知名中介企業(yè)開始用種種方式來渡過生存危機(jī)。
已在上海有10多年經(jīng)營歷史的智恒房產(chǎn)，進(jìn)行了多次調(diào)整。去年，智恒房產(chǎn)關(guān)閉了旗下部分門店以縮減經(jīng)營開支，同時(shí)還將50%的股權(quán)入股形式公開掛牌尋找合作方融資。另一家知名中介搏邦地產(chǎn)則以轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的形式易主。一家香港上市企業(yè)以總代價(jià)3000萬港元收購搏邦地產(chǎn)。其他如愛建立好信等部分品牌中介都出現(xiàn)了數(shù)量不一的門店關(guān)閉形勢。但也有一些港資中介反而逆市擴(kuò)張，如中原、美聯(lián)、漢宇等中介的市場占有率皆有不同程度上升。
自上一輪宏觀調(diào)控開始，一些不具實(shí)力的小中介已被淘汰出局。而營業(yè)稅時(shí)限延長、六部委的外資規(guī)范意見、被稱之為“棘手”的強(qiáng)制征收個(gè)稅等各種措施，都直指二手房市場。種種背景之下，中介行業(yè)會(huì)否進(jìn)入冰凍期？如何加強(qiáng)內(nèi)部活力，進(jìn)行科學(xué)、理性的持續(xù)化發(fā)展已成為各家中介的課題之一———“適者生存”才是不變真理。
6房企
市場“大清洗”再所難免
對(duì)于眾多房地產(chǎn)而言，今年上半年并不是一個(gè)容易渡過的時(shí)期。
“本來企業(yè)計(jì)劃想往外地?cái)U(kuò)張業(yè)務(wù)，但根據(jù)目前的市場情況來看，倒還是以上海市場為主要發(fā)展地更好一些。”上海本地一家著名的合資企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者。
據(jù)他透露，由于今年宏觀調(diào)控新政的出臺(tái)，迫使許多企業(yè)開始將手里“捂”著的地塊吐了出來。對(duì)于資金寬裕的該企業(yè)而言，無疑得到了許多挑選好地塊的機(jī)會(huì)。但一方面，他表示，即使是大企業(yè)，在多個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的情況下，仍然會(huì)出現(xiàn)資金斷裂的危險(xiǎn)。
在調(diào)控政策出臺(tái)之前，北京一家小型開發(fā)商正在與一外地知名企業(yè)冾談土地轉(zhuǎn)讓的事宜，對(duì)方原本表現(xiàn)出頗濃的接手意圖，但“國六條”一經(jīng)發(fā)布，這家外地企業(yè)馬上躊躇不定。接下來一系列的細(xì)則的發(fā)布，更是讓其退避三舍。“本來談得好好的，偏偏這時(shí)政策出臺(tái)了。”這家小型開發(fā)商哀嘆。對(duì)他而言，兩年的閑置期限眼看就要到期，如果不能及時(shí)轉(zhuǎn)讓掉，就是“竹籃打水一場空”。
開發(fā)商開始紛紛調(diào)整發(fā)展策略。綠地集團(tuán)董事長張玉良表示，集團(tuán)將增加自住型中低價(jià)商品房、重大工程配套房及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)的建設(shè)力度。恒基(中國)投資有限公司執(zhí)行董事張方明則宣布，將在上海專注商辦樓項(xiàng)目，而在二、三線城市進(jìn)行普通商品房建設(shè)。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉認(rèn)為，政府對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)“扶優(yōu)汰劣”的趨勢非常明顯，優(yōu)質(zhì)企業(yè)將對(duì)市場資源進(jìn)行集中。全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長聶梅生估計(jì)，將有50%開發(fā)商出局。又有上海房地產(chǎn)專家放言，融資困境可以致30%中小開發(fā)商于絕路。
