【作者：廣州萬隆】
提要：針對房地產(chǎn)行業(yè)的所有政策都沒有觸及高房價(jià)的根本性問題，帶動(dòng)房地產(chǎn)高增長和高利潤的兩個(gè)根本---地方政府和土地的利益紐帶以及房地產(chǎn)行業(yè)的剛性需求并沒有改變，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了行業(yè)調(diào)整的陣痛后仍將恢復(fù)高成長......
9月5日，《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》公布，對各地和各部委提出了八大方面的要求，嚴(yán)把土地“閘門”。這則通知普遍被市場認(rèn)為將掀起了新的一輪地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴。《通知》話音未落， 國家發(fā)展和改革委員會(huì)副主任畢井泉六日在建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會(huì)、全國工商行政管理總局聯(lián)合召開的“全國整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序電視電話會(huì)議”上進(jìn)一步表示，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控是今年下半年經(jīng)濟(jì)工作的重要任務(wù)之一,加強(qiáng)房地產(chǎn)市場秩序是加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)重要措施。
房地產(chǎn)行業(yè)可謂屋漏偏逢連夜雨，而這一系列嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控措施，確實(shí)對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展構(gòu)成一定影響。然而，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的剛性需求和土地利益機(jī)制沒有得到根本改變，所以我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷一個(gè)陣痛期后，仍將恢復(fù)往日的高增長。
一，調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響
由于中央政府平抑房價(jià)的決心較大，頻繁出臺的各類措施限制房價(jià)快速上漲，加上在中央的壓力下地方政府將會(huì)從銀行信貸和土地閘門兩個(gè)渠道規(guī)范房地產(chǎn)發(fā)展，這些將在短期內(nèi)影響房地產(chǎn)行業(yè)。
1，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入結(jié)構(gòu)調(diào)整階段
我們認(rèn)為在宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入結(jié)構(gòu)調(diào)整期，不少資金缺乏，資質(zhì)不好的企業(yè)由于“抗寒能力”較弱而將在本輪調(diào)控中落馬，不過這給了房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)占領(lǐng)市場份額的大好機(jī)會(huì)。如萬科收購南都集團(tuán)的股權(quán)，就是在宏觀調(diào)控的背景下房地產(chǎn)龍頭兼并收購弱勢企業(yè)的范例，也進(jìn)一步提升了萬科的土地儲(chǔ)備量和市場份額。
所以，宏觀調(diào)控促使房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入一個(gè)整合期，有利于進(jìn)一步提高市場集中度，孕育出更大的地產(chǎn)行業(yè)龍頭，這反而給很多融資渠道暢通的上市公司提供了快速擴(kuò)張的機(jī)會(huì)。
2，短期內(nèi)房價(jià)快速上漲的局面得到一定控制
在房價(jià)快速上漲積累社會(huì)矛盾的壓力下，中央為規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)頻繁出臺各種嚴(yán)厲的措施，這也會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的局面在短期內(nèi)受到控制，否則會(huì)招致更加嚴(yán)厲的行業(yè)調(diào)控。
二，從長期看，調(diào)控沒有斬?cái)喾康禺a(chǎn)高利潤的根源
從長期來說，目前針對房地產(chǎn)行業(yè)的所有政策都難以觸及根本性的問題，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)高增長和高利潤的兩個(gè)根本---地方政府和土地的利益紐帶以及房地產(chǎn)行業(yè)的剛性需求并沒有改變。
1，地方政府和高地價(jià)的利益紐帶依然不變
地價(jià)上漲是帶來高房價(jià)的一個(gè)根本原因，不少房地產(chǎn)商也通過地價(jià)上漲獲得了土地增值收益。從這個(gè)角度上來說，抑制地價(jià)能夠?qū)ζ揭址績r(jià)起到舉足輕重的作用。
然而，土地帶來的財(cái)政收入往往占據(jù)地方政府財(cái)政收入的一半左右，地方政府有充分的利益動(dòng)機(jī)推動(dòng)土地價(jià)格上漲。要斬?cái)噙@種地方政府和土地之間的利益紐帶，唯一的辦法就是改變土地稅收格局。然而，本輪出臺的任何宏觀調(diào)控措施，包括加強(qiáng)土地調(diào)控的通知都沒有觸及這一條。所以從長期來看，地價(jià)上漲的趨勢仍然不會(huì)動(dòng)搖，房地產(chǎn)商囤地獲得更多利潤的機(jī)會(huì)就不會(huì)消失。
2，房地產(chǎn)的剛性需求仍在
在我們以前的文章中曾經(jīng)提到過，由于我國正處于快速城鎮(zhèn)化的階段，對房地產(chǎn)的剛性需求將會(huì)保持較高增長。雖然在宏觀調(diào)控的壓力下市場購房需求普遍保持觀望，然而隨著這一階段結(jié)束，被壓制的剛性需求都將最終釋放出來。如果不能夠?qū)嵸|(zhì)性的提高房產(chǎn)供應(yīng)量（目前政府仍然沒有很好的措施解決供應(yīng)量問題），那么這種供需不平衡仍將拉高房價(jià)，同時(shí)給房地產(chǎn)行業(yè)高增長提供動(dòng)力。
三，分歧明顯給房地產(chǎn)行業(yè)帶來市場機(jī)會(huì)
有趣的是，目前房地產(chǎn)行業(yè)是市場上分歧最為明顯的一個(gè)行業(yè)。從機(jī)構(gòu)投資者的角度來看，基金和保險(xiǎn)仍然較為看好房地產(chǎn)行業(yè)，但是QFII等機(jī)構(gòu)投資者則看空這一行業(yè)。而利空最為密集的房地產(chǎn)行業(yè)又恰恰成為市場前期最主流的熱點(diǎn)。
我們認(rèn)為在這一情況下主力之所以敢于頂著行業(yè)調(diào)控逆市拉升，是出于對這一行業(yè)的長期發(fā)展有較大的信心，其目標(biāo)并不是一城一地之得失，而是更加長遠(yuǎn)的利潤空間。所以，在宏觀調(diào)控短期打壓和行業(yè)長期高增長的背景下，這一行業(yè)反而充滿市場機(jī)會(huì)。
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