自從我國(guó)取消福利分房，實(shí)行住房貨幣化后，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鄉(xiāng)居民生活水平的提高，對(duì)住房消費(fèi)的需求在迅速增長(zhǎng)，由此帶動(dòng)了我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展。就當(dāng)前的實(shí)際情況看，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持了較高的增長(zhǎng)幅度，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)的稅收占稅收收入的比重也逐年上升。根據(jù)今年我市對(duì)四川玉宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等八戶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的專項(xiàng)檢查情況分析、透悉房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)的高速增長(zhǎng)情況看，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在所得稅管理當(dāng)中還存在著不少嚴(yán)峻而又迫切需要解決的問(wèn)題。
一、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在所得稅管理當(dāng)中存在的難度
房地產(chǎn)企業(yè)一般都是跨年度、跨地域滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，有時(shí)同時(shí)開(kāi)發(fā)幾個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)項(xiàng)目中又常常有幾個(gè)樓盤，具有經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)、中間環(huán)節(jié)多、產(chǎn)供銷體系復(fù)雜、財(cái)務(wù)核算控制制度不健全等特點(diǎn)，這就給稅務(wù)機(jī)關(guān)的征收管理帶來(lái)諸多困難。
(一) 房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)突出，征管難度較大
房地產(chǎn)企業(yè)具有開(kāi)發(fā)、銷售周期長(zhǎng)，成本費(fèi)用項(xiàng)目多，會(huì)計(jì)核算復(fù)雜的特點(diǎn)，其收入和稅前扣除項(xiàng)目的計(jì)算，受納稅人會(huì)計(jì)核算健全程度影響較大，稅務(wù)機(jī)關(guān)管理起來(lái)有相當(dāng)大的難度。
(二) 房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策不明確，征收管理存在盲區(qū)
1．預(yù)售款不按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，完工成本結(jié)轉(zhuǎn)較為隨意。
實(shí)際操作中，由于銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)工程決算滯后，工程成本無(wú)法確定，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既不作收入，也不結(jié)轉(zhuǎn)成本，等到工程決算完成后，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本；有的企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)情況隨意結(jié)轉(zhuǎn)成本，列支成本時(shí)高時(shí)低，以達(dá)到調(diào)節(jié)利潤(rùn)少繳所得稅的目的。
2．現(xiàn)行所得稅政策對(duì)房地產(chǎn)成本分?jǐn)偱c相應(yīng)售價(jià)之間的配比沒(méi)有明確要求。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指已實(shí)現(xiàn)銷售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，其可售面積單位成本按成本對(duì)象總成本除以總可售面積取得。由于現(xiàn)行政策對(duì)可售面積單位成本的對(duì)象沒(méi)有明確規(guī)定，企業(yè)在實(shí)際操作中隨意性較大。如在商住樓的建設(shè)中，有的企業(yè)底樓營(yíng)業(yè)用房用來(lái)出租或自營(yíng)，為使建造成本在所得稅前盡早扣除，企業(yè)按整幢樓作為成本對(duì)象計(jì)算分?jǐn)偝杀荆@樣一來(lái)，住宅房與營(yíng)業(yè)用房的單位成本一致，但營(yíng)業(yè)房的實(shí)際售價(jià)一般是住宅房的3至4倍，造成利潤(rùn)在住宅房與營(yíng)業(yè)用房之間分布不均，為房地產(chǎn)企業(yè)延遲納稅提供了可乘之機(jī)。
(三) 部門配合不力，稅源管理不到位
稅務(wù)部門與國(guó)土資源、財(cái)政、土地管理、規(guī)劃建設(shè)管理、房管、銀行等相關(guān)部門的溝通不到位，不能做到信息共享和資源合理利用。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在的涉稅違法問(wèn)題
由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)突出，加之稅務(wù)機(jī)關(guān)征收管理薄弱，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在稅收問(wèn)題上存在大量的涉稅違法問(wèn)題。
（一）財(cái)務(wù)核算不規(guī)范
會(huì)計(jì)制度和稅法均要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核算時(shí)應(yīng)遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制和配比性原則，而從檢查的情況看，很多企業(yè)實(shí)際上都是按收付實(shí)現(xiàn)制進(jìn)行核算的，成本核算混亂，收入與支出不相匹配。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從開(kāi)發(fā)立項(xiàng)、建筑到竣工、到發(fā)售清盤等，涉及的環(huán)節(jié)多，結(jié)算情況復(fù)雜。大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算混亂，收入與費(fèi)用支出的比例不相匹配，沒(méi)有按相應(yīng)的項(xiàng)目歸集成本費(fèi)用，而是按實(shí)際發(fā)生額不分項(xiàng)目全部計(jì)入，甚至工程項(xiàng)目已竣工驗(yàn)收且交付使用，仍然不結(jié)轉(zhuǎn)有關(guān)收入。
（二）票據(jù)不合法、不真實(shí)
進(jìn)行財(cái)務(wù)核算的票據(jù)必須真實(shí)、合法、有效。在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行檢查中發(fā)現(xiàn)，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)入賬的票據(jù)不合法、不真實(shí)，這種狀況在規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)和新開(kāi)辦的房地產(chǎn)企業(yè)中更為嚴(yán)重。有的以套開(kāi)發(fā)票多列費(fèi)用，甚至有的以假發(fā)票虛列費(fèi)用。他們以此手段大肆偷逃企業(yè)所得稅，而查證此類稅收違法行為時(shí)往往需要進(jìn)行大量的外調(diào)，而有關(guān)部門又不給予積極的配合，造成檢查核實(shí)難，檢查時(shí)間長(zhǎng)，收效不大。
（三）計(jì)稅營(yíng)業(yè)額申報(bào)不真實(shí)、不準(zhǔn)確或不申報(bào)
在檢查中發(fā)現(xiàn)，有相當(dāng)一部分納稅人故意縮小營(yíng)業(yè)額，少申報(bào)或不申報(bào)應(yīng)納稅所得額。當(dāng)前常見(jiàn)的手段有：
1、價(jià)外費(fèi)用或代收費(fèi)用不計(jì)入營(yíng)業(yè)額內(nèi)，如收取的水電增容費(fèi)、電表費(fèi)、裝修管理費(fèi)、有線電視安裝費(fèi)等。即房地產(chǎn)銷售時(shí)，向住戶收取的價(jià)外費(fèi)用或代收費(fèi)用，在會(huì)計(jì)處理上不計(jì)或少計(jì)收入，或直接沖減成本，導(dǎo)致計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的減少，偷逃稅款；
2、以房換地、以房產(chǎn)抵償債務(wù)、費(fèi)用不計(jì)應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額，如以商品房抵頂銀行借款本息，抵頂應(yīng)支付的建安工程款、廣告費(fèi)用、水電費(fèi)用等支出直接記入應(yīng)付款科目，不計(jì)應(yīng)稅銷售收入，不申報(bào)納稅；
3、還建房拆遷面積償還部分不計(jì)營(yíng)業(yè)收入，偷逃稅款。房開(kāi)企業(yè)以等面積商品房安置動(dòng)遷戶，未進(jìn)行價(jià)款結(jié)算為由，不申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加，只將收取的差價(jià)申報(bào)納稅；
4、將預(yù)售房款記入“其他應(yīng)付款”等往來(lái)賬目上，或?qū)σ验_(kāi)具發(fā)票的銷售行為，不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，掛往來(lái)賬，長(zhǎng)期不申報(bào)納稅。還有的采取把售房款長(zhǎng)期存儲(chǔ)在經(jīng)營(yíng)科（售樓部門），隨意調(diào)節(jié)、隱瞞每期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的收入；
5、個(gè)人購(gòu)房按揭貸款記入“應(yīng)付賬款”“短期借款”、“長(zhǎng)期借款”等，不申報(bào)納稅。按揭有真假之分，所謂真的，指的是個(gè)人購(gòu)房按揭貸款從手續(xù)到用途均是真實(shí)的，但開(kāi)發(fā)企業(yè)收到貨款后不作銷售收入處理，而是掛在“應(yīng)付賬款”等科目上，延遲納稅；所謂假的，即指企業(yè)假借個(gè)人購(gòu)房從銀行騙貸，依稅法規(guī)定，這種“假按揭”行為，企業(yè)貸款手續(xù)完備，也簽定了購(gòu)銷合同，商品房也轉(zhuǎn)移給了消費(fèi)者，納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生，應(yīng)依法納稅，但企業(yè)將這筆錢放在“應(yīng)付賬款” 或“其他應(yīng)付款”等科目上，延遲納稅；
6、以房抵頂應(yīng)分配給股東或投資人的股息、紅利不計(jì)銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)額。
(四) 部分企業(yè)偷逃稅款，侵蝕企業(yè)所得稅稅基
在檢查中發(fā)現(xiàn)有的企業(yè)存在偷逃稅款、侵蝕企業(yè)所得稅稅基的行為。一是預(yù)售收入不入賬，不按規(guī)定計(jì)提企業(yè)所得稅。二是企業(yè)收取的房租收入、廣告費(fèi)收入不申報(bào)，以完工房產(chǎn)抵付各種應(yīng)付款項(xiàng)，如借款、工程款、租金、廣告支出、獎(jiǎng)勵(lì)支出等。三是采取虛報(bào)成交金額、協(xié)議少開(kāi)發(fā)票的手段，達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)少繳營(yíng)業(yè)稅、所得稅，購(gòu)房者少繳契稅的目的。四是虛增建筑成本，減少應(yīng)納稅所得額，偷逃稅款。
（五）企業(yè)所得稅難以征收到位
近幾年，由于我國(guó)房地產(chǎn)升溫較快，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模不斷加大，企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況較好，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多了，建設(shè)量大了，經(jīng)營(yíng)規(guī)模也壯大了，成為我國(guó)稅源增長(zhǎng)較快的行業(yè)之一，但同時(shí)我們清醒地看到其中還存在著一個(gè)不容忽視的問(wèn)題，那就是營(yíng)業(yè)稅增長(zhǎng)了，企業(yè)所得稅卻沒(méi)有增長(zhǎng)。就房地產(chǎn)行業(yè)稅收檢查的實(shí)際情況看，有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的建安成本居高不下，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)氐慕ò捕~標(biāo)準(zhǔn)（分為磚混結(jié)構(gòu)和框架結(jié)構(gòu)），但這些建安成本過(guò)高的企業(yè)都有施工單位開(kāi)具的正規(guī)的建安發(fā)票，致使企業(yè)所得稅查實(shí)的難度加大，征收到位困難重重。從檢查的情況來(lái)看，企業(yè)偷逃稅的手段主要有：
1、企業(yè)以工程尚未決算，企業(yè)無(wú)錢給施工單位，因而對(duì)方未收到錢不開(kāi)給建安發(fā)票，收入、成本無(wú)法準(zhǔn)確反映為由，不申報(bào)納稅；
2、偽造或高估成本。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)建安企業(yè)多繳一部分建筑安裝營(yíng)業(yè)稅的手法多列開(kāi)發(fā)成本少繳33%的企業(yè)所得稅?；蛘咴谶M(jìn)行成本核算時(shí)，不分項(xiàng)目設(shè)立成本明細(xì)，而將完工和未完工的多個(gè)項(xiàng)目成本混在一起，導(dǎo)致賬面虧損或隱瞞巨額利潤(rùn)；
3、多列利息支出，多列預(yù)提費(fèi)用。一些房地產(chǎn)企業(yè)采取“預(yù)提費(fèi)用”、“待攤費(fèi)用”賬戶調(diào)整當(dāng)期利潤(rùn)。特別是預(yù)提“公共配套”費(fèi)用，數(shù)額巨大，在配套工程完工驗(yàn)收之后也不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)配套工程成本，對(duì)多提費(fèi)用的余額也不及時(shí)調(diào)整沖減商品成本，而是長(zhǎng)期滾動(dòng)使用，減少了應(yīng)納稅所得額，借以偷逃稅款；
4、利用跨年度工程來(lái)隱匿收入和利潤(rùn)。檢查納稅情況時(shí)，一般以年度為一個(gè)納稅年度。但事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目決算要等到整個(gè)項(xiàng)目工程通過(guò)驗(yàn)收之后才能進(jìn)行，而此時(shí)，很多房地產(chǎn)企業(yè)又會(huì)把前一個(gè)項(xiàng)目中賺來(lái)的錢投入到下一個(gè)項(xiàng)目中去。因此，從賬面上看，許多企業(yè)是虧本的。通過(guò)稽查實(shí)踐，我們認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的檢查不能僅僅局限于一個(gè)納稅年度，對(duì)跨年度的項(xiàng)目，所涉及的相關(guān)年度都要詳細(xì)檢查，查深查透查實(shí)；
5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了減少應(yīng)納稅所得額，人為加大某些應(yīng)稅項(xiàng)目的計(jì)稅成本。例如：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中既有用于銷售的，也有自用的，企業(yè)將自用部分成本縮水，加大用于銷售部分的成本，以減少銷售部分的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。后來(lái)企業(yè)又通過(guò)資產(chǎn)評(píng)估，將自用部分資產(chǎn)升值，一旦自用部分對(duì)外投資，仍可按評(píng)估后的價(jià)值計(jì)提折舊；
6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售而未視同銷售，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)不確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)；
7、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)售房款應(yīng)按預(yù)計(jì)毛利率，計(jì)算出毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。但是這一規(guī)定，遭到大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的抵制。企業(yè)認(rèn)為，項(xiàng)目未完工，無(wú)法計(jì)算出實(shí)際利潤(rùn)，不應(yīng)提前繳納這部分所得稅。而且有關(guān)稅法文件也沒(méi)有明確規(guī)定，在企業(yè)不按規(guī)定申報(bào)繳納這部分所得稅時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)是否可以依法采取強(qiáng)制措施；稽查局查處時(shí)，對(duì)這種行為是否可定性為偷稅。由于政策不明確，造成這一規(guī)定形同虛設(shè)。
（五）掛靠開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅收流失嚴(yán)重
某些社會(huì)關(guān)系極廣的個(gè)人（個(gè)體戶）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)后掛靠正規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一定比例向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交納管理費(fèi)和營(yíng)業(yè)稅及附加。而往往很多被掛靠企業(yè)收取了管理費(fèi)和營(yíng)業(yè)稅及附加之后并沒(méi)有將該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目納入本單位的財(cái)務(wù)核算，而這些掛靠包工頭也沒(méi)有建賬。等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目交付后就溜之大吉，造成所得稅流失嚴(yán)重。而當(dāng)稽查局查處時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（被掛靠方）和個(gè)人（掛靠方）為逃避法律懲罰，相互推諉，混淆是非，人為地增加辦案難度。
（六）欠稅嚴(yán)重
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)有個(gè)不成文的規(guī)矩，那就是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)始土建施工后往往先要施工方墊資施工，然后等收到購(gòu)房款后再支付建安價(jià)款。這就無(wú)形之中讓一些根本就沒(méi)有資金實(shí)力而有能力進(jìn)行開(kāi)發(fā)立項(xiàng)的單位或個(gè)人涉足房地產(chǎn)行業(yè)，而他們往往資金周轉(zhuǎn)鏈會(huì)出現(xiàn)斷裂。于是有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就必然在稅收上做文章，不及時(shí)繳納稅收，甚至逃避納稅，最終形成了欠稅嚴(yán)重的局面。
二、存在問(wèn)題的成因
對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收違法問(wèn)題，需要透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，進(jìn)行多角度全方位的透視和分析。
（一）納稅人非理性追逐利潤(rùn)
從房地產(chǎn)企業(yè)檢查的情況看，大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)連續(xù)幾年都是申報(bào)虧損，有的甚至虧損極其嚴(yán)重，使所得稅大量流失。由于開(kāi)發(fā)資金不足，并受巨額預(yù)售房款資金的誘惑，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往逃避或延遲申報(bào)繳納預(yù)售房款時(shí)應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅及附加以及企業(yè)所得稅，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)占用滯留國(guó)家稅款，用于后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。按照國(guó)土房產(chǎn)部門的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在完成工程總量的30%后，即可申請(qǐng)預(yù)售許可證預(yù)售樓花。從開(kāi)始預(yù)售樓盤到樓盤竣工驗(yàn)收交付使用，少則數(shù)月，多則幾年。在此期間，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)陸續(xù)收到購(gòu)房預(yù)收款，而這部分預(yù)收款一般可達(dá)到總樓盤的80%以上。面對(duì)如此巨額資金的誘惑，一些房地產(chǎn)企業(yè)明知預(yù)收款要納稅，卻采取各種手段隱瞞轉(zhuǎn)移預(yù)收款，一直拖到樓盤交付使用，辦理房產(chǎn)證要換銷售不動(dòng)產(chǎn)專用發(fā)票時(shí)才繳稅，從而達(dá)到無(wú)償占用這一筆“無(wú)息貸款”的目的，致使國(guó)家稅款不能及時(shí)、足額入庫(kù)。
（二）政府及相關(guān)部門行為不規(guī)范，影響稅收征收管理工作
政府及相關(guān)部門為了地方和部門利益而損害公共利益的做法時(shí)有發(fā)生。一是為了加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，減輕地方財(cái)政支出，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中附加一些城市基礎(chǔ)配套建設(shè)，允諾在稅收上予以關(guān)照、地方性收費(fèi)予以減免。二是由于房地產(chǎn)行業(yè)是地方經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，地方政府的個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)出于種種原因?yàn)槠髽I(yè)提供“庇護(hù)”，從而影響了稅務(wù)機(jī)關(guān)的公正執(zhí)法。三是土地管理上呈現(xiàn)兩個(gè)相反趨勢(shì)。一方面為了招商引資，政府向招商對(duì)象承諾低價(jià)甚至免費(fèi)出讓土地；另一方面為了獲取資金，政府設(shè)法高價(jià)出售經(jīng)營(yíng)性用地。相反的趨勢(shì)形成相同的結(jié)果，即犧牲國(guó)家利益，地方政府似乎從中得到更多的利益，但實(shí)質(zhì)上是既損害了國(guó)家利益也損害了地方利益。同時(shí)，在一定程度上，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的偷逃稅行為淡然視之，造成房地產(chǎn)行業(yè)稅收流失。
（三）稅務(wù)部門自身征管工作不到位
開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，需要經(jīng)過(guò)多個(gè)行政部門的審批、許可與監(jiān)督，這些部門都一定程度地掌握了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信息。但在實(shí)際工作中，一是由于稅務(wù)部門與這些行政部門沒(méi)有建立有效的信息交換和溝通制度，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中難以有效地參與管理和監(jiān)控，給房地產(chǎn)企業(yè)提供了偷逃稅的機(jī)會(huì)；二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，稅務(wù)部門限于人力、物力及其行業(yè)知識(shí)，以及企業(yè)的不合作，對(duì)建筑安裝企業(yè)購(gòu)進(jìn)的各種材料來(lái)源、數(shù)量和價(jià)格難以查實(shí)；對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量、價(jià)格和銷售進(jìn)度難以摸清；對(duì)銀行方面的個(gè)人購(gòu)房按揭貸款的支付時(shí)間和數(shù)額難以隨時(shí)掌握等等，從而增加了遏制房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅行為的難度。三是受各種因素的干擾，稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅違法行為打擊力度不夠，往往以補(bǔ)代罰、以罰代刑，沒(méi)有形成強(qiáng)大的威懾力，助長(zhǎng)了偷逃稅現(xiàn)象的產(chǎn)生和蔓延。四是由于稅務(wù)部門有國(guó)稅、地稅之分，各管的稅種不同，管理形式不同，信息來(lái)源也不一樣，再加之國(guó)地稅之間聯(lián)系通報(bào)不夠、信息閉塞，管理、檢查各自為戰(zhàn)，在稅收管理上就已經(jīng)留給了房地產(chǎn)企業(yè)很大的漏洞空間，形成了滋生偷逃稅行為的土壤。
（四）社會(huì)非正常因素的存在
眾所周知，凡是能涉足房地產(chǎn)的，大部分都有一定的社會(huì)背景，雖然這不應(yīng)該是房地產(chǎn)行業(yè)的主流。但面對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)尚未進(jìn)入規(guī)范的市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制的現(xiàn)實(shí)，我們不得不承認(rèn)當(dāng)前還是存在這種社會(huì)非正?，F(xiàn)象。有的房地產(chǎn)企業(yè)的法人是市人大代表、政協(xié)委員，對(duì)基層稅務(wù)機(jī)關(guān)的管理員、稽查員的依法管理工作不屑一顧，不予配合，甚至于不予進(jìn)入。當(dāng)基層稅務(wù)機(jī)關(guān)依法采取相應(yīng)措施時(shí)，某些政府領(lǐng)導(dǎo)便以該企業(yè)是重點(diǎn)企業(yè)或是招商引資企業(yè)，怕影響地方政府的形象，妨礙地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)給以大力支持等等理由給基層稅務(wù)機(jī)關(guān)施加無(wú)形的影響和壓力。這樣一來(lái)使部分房地產(chǎn)企業(yè)更加有恃無(wú)恐，使基層稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作陷入被動(dòng)局面，使稅收管理規(guī)范不上去，稅收稽查查處難度加大。
三、強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)稅收征收管理的對(duì)策
針對(duì)上述房地產(chǎn)企業(yè)存在的問(wèn)題，建議采取以下措施：
（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理
1、明確稅收政策，加強(qiáng)預(yù)售款結(jié)轉(zhuǎn)銷售的管理
房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入時(shí)間應(yīng)以單項(xiàng)工程驗(yàn)收合格時(shí)間為準(zhǔn)，單項(xiàng)工程驗(yàn)收合格后，企業(yè)將預(yù)收款結(jié)轉(zhuǎn)銷售并開(kāi)具銷售發(fā)票，企業(yè)不得提前或延遲開(kāi)票。為控制企業(yè)銷售收入結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)間，可通過(guò)與規(guī)劃建設(shè)部門的定期聯(lián)系通報(bào)，掌握各地房產(chǎn)竣工驗(yàn)收情況，對(duì)已驗(yàn)收合格的房產(chǎn)，及時(shí)督促企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)銷售。
2、嚴(yán)格政策界限，加強(qiáng)成本管理
對(duì)房產(chǎn)己交付使用，但未通過(guò)整體綜合驗(yàn)收的，應(yīng)督促企業(yè)將預(yù)收款轉(zhuǎn)入銷售收入，并按規(guī)定預(yù)轉(zhuǎn)成本。已結(jié)算的按結(jié)算合同數(shù)結(jié)轉(zhuǎn)成本，未結(jié)算的依預(yù)算合同數(shù)加合理費(fèi)用預(yù)提成本，同時(shí)應(yīng)附詳細(xì)項(xiàng)目說(shuō)明材料，如補(bǔ)充合同、經(jīng)雙方簽字認(rèn)可的己付工程款的工程進(jìn)度撥款審批單等，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后批準(zhǔn)執(zhí)行。
對(duì)房產(chǎn)己交付使用，且工程通過(guò)整體綜合驗(yàn)收的，應(yīng)按本匯算年度內(nèi)取得的結(jié)算發(fā)票結(jié)轉(zhuǎn)成本；無(wú)法取得發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)本地區(qū)同類型商品房平均利潤(rùn)水平按核定利潤(rùn)率征收。
（二）明確對(duì)房地產(chǎn)成本分?jǐn)偱c相應(yīng)售價(jià)之間的配比要求
進(jìn)一步細(xì)化成本計(jì)算方法，如商住樓，要求企業(yè)對(duì)底樓營(yíng)業(yè)用房和住宅房按售價(jià)折算成系數(shù)進(jìn)行成本歸集，盡可能使銷售價(jià)格與成本結(jié)轉(zhuǎn)互相配比，使利潤(rùn)在住宅房和營(yíng)業(yè)用房的分布基本均衡。
(三)監(jiān)控評(píng)估和稽查有機(jī)結(jié)合，提升稅收管理水平
1．做好基礎(chǔ)工作，加強(qiáng)日常監(jiān)管
在開(kāi)發(fā)初期，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司上報(bào)《項(xiàng)目立項(xiàng)書》、項(xiàng)目規(guī)劃圖、建房方式、主要材料供應(yīng)方情況、與建筑公司的承包合同、銷售方式、開(kāi)工時(shí)間、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間、項(xiàng)目總投資額等，總體掌握工程的開(kāi)發(fā)情況，為后期的監(jiān)管打下基礎(chǔ)。
項(xiàng)目竣工后，要求企業(yè)及時(shí)上報(bào)成本費(fèi)用分?jǐn)傓k法，防止企業(yè)私自轉(zhuǎn)移利潤(rùn)，逃避納稅。同時(shí)，要求企業(yè)按季度上報(bào)《季度存量房產(chǎn)盤點(diǎn)表》，以便稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)其銷售情況實(shí)施過(guò)程監(jiān)控。
建立企業(yè)日常監(jiān)控管理動(dòng)態(tài)臺(tái)賬，逐戶分季度反映與有關(guān)部門的聯(lián)系情況、預(yù)售收入納稅情況、賬面收入、成本、利潤(rùn)情況及稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整情況。對(duì)存在問(wèn)題的企業(yè)進(jìn)行檢查調(diào)整，對(duì)應(yīng)繳未繳的稅款進(jìn)行補(bǔ)征。
2．進(jìn)行數(shù)據(jù)指標(biāo)分析，搞好納稅評(píng)估。
按季度對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行納稅評(píng)估。依托計(jì)算機(jī)技術(shù)，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)納稅情況的歷史數(shù)據(jù)，開(kāi)展行業(yè)稅收負(fù)擔(dān)率、成本利潤(rùn)率、銷售收入利潤(rùn)率、企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)率等指標(biāo)的分析，發(fā)現(xiàn)指標(biāo)異常的企業(yè)，列入評(píng)估對(duì)象，實(shí)施及時(shí)控管。
3．查賬征收與核定征收相結(jié)合，實(shí)行分類管理。
通過(guò)日常評(píng)估，對(duì)賬證健全、核算規(guī)范的企業(yè)實(shí)行查賬征收，對(duì)賬務(wù)不健全企業(yè)，實(shí)行核定征收管理辦法。
(四)加強(qiáng)部門配合，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各環(huán)節(jié)實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)控
根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的行業(yè)特點(diǎn)，依托社會(huì)綜合治稅網(wǎng)絡(luò)，加強(qiáng)與工商、國(guó)土資源、規(guī)劃建設(shè)管理、房管、財(cái)政、銀行等相關(guān)部門的信息交流，采集涉稅信息，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收的部門聯(lián)合控管。
（五）加強(qiáng)稅收法律法規(guī)的深入宣傳
近年來(lái)，隨著稅收宣傳活動(dòng)的加強(qiáng)，納稅人的納稅意識(shí)有了提高，但是偷稅案件仍屢有發(fā)生，這說(shuō)明稅法宣傳還任重道遠(yuǎn)。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的問(wèn)題，可以集中時(shí)間以辦培訓(xùn)班的形式對(duì)該行業(yè)的企業(yè)負(fù)責(zé)人和財(cái)務(wù)人員進(jìn)行有的放矢的稅法宣傳。日常檢查工作中，稅務(wù)稽查人員也可以結(jié)合各單位的具體情況進(jìn)行稅法宣傳。做到稅法宣傳形式和方法的多樣化，寓稽查管理于稅法宣傳之中，全面提高該行業(yè)的稅收管理水平。
（六）加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的輔導(dǎo)
房地產(chǎn)企業(yè)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收管理員應(yīng)加強(qiáng)與企業(yè)財(cái)務(wù)人員的聯(lián)系，經(jīng)常深入到企業(yè)幫助企業(yè)財(cái)務(wù)人員解決財(cái)務(wù)核算的疑難問(wèn)題，及時(shí)傳達(dá)有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的稅法文件，督促企業(yè)及時(shí)履行規(guī)定，以促使其正確履行納稅義務(wù)。
（七）爭(zhēng)取政府支持， 建立和完善協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)
就目前現(xiàn)狀看，房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)還未完全形成。國(guó)、地稅務(wù)部門應(yīng)首先要互通情況，信息共享。要爭(zhēng)取得當(dāng)?shù)攸h委、政府的支持，不斷加強(qiáng)與工商局、建委、規(guī)劃局、國(guó)土局、房產(chǎn)局（產(chǎn)權(quán)處）、銀行等單位及公安、法院等司法部門的聯(lián)系，排除社會(huì)非正常因素的干擾，建立和完善該行業(yè)協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)，在各個(gè)環(huán)節(jié)層層設(shè)防，最大限度的減少該行業(yè)的稅收流失。
（八） 加大發(fā)票監(jiān)管力度
加大發(fā)票知識(shí)宣傳力度，完善發(fā)票監(jiān)管的一系列制度和措施，并落到實(shí)處。在加強(qiáng)以票控稅的同時(shí)更要注意防止出現(xiàn)企業(yè)故意延遲納稅的行為。同時(shí)要加快國(guó)稅系統(tǒng)和外地稅系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)信息資源共享，更好的實(shí)現(xiàn)以票控稅。
（九） 加大稅收征繳力度
基層稅務(wù)機(jī)關(guān)，特別是一線的稅務(wù)管理人員平時(shí)要經(jīng)常深入企業(yè)，了解企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況和資金流向。把稅收征管工作細(xì)化、超前化。加強(qiáng)管理，嚴(yán)格落實(shí)國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文件精神，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅的征收管理，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅行為。此外，還應(yīng)加強(qiáng)與公安、法院等有關(guān)部門的配合，形成整體合力，加大稅收征繳、清欠力度。稅收稽查只是對(duì)企業(yè)已經(jīng)違法的事實(shí)進(jìn)行查證、查實(shí)與查處。而制止違法行為，貴在預(yù)防，這就需要基層稅務(wù)機(jī)關(guān)加大征管力度。
（十）加快數(shù)字化建設(shè)，實(shí)現(xiàn)稅收監(jiān)控信息化
充分建立一套自我監(jiān)控、前后約束、持續(xù)改進(jìn)的流程監(jiān)控系統(tǒng)；充分運(yùn)用現(xiàn)代科技手段，全面實(shí)現(xiàn)工作流程在網(wǎng)上運(yùn)行，確保稅務(wù)管理體系建立和有效運(yùn)行到位，提高稅務(wù)管理和辦公效率，將納稅人登記認(rèn)定事項(xiàng)，合并、分立、破產(chǎn)等信息，納稅申報(bào)各類有關(guān)事項(xiàng)，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)核算情況，處置大額資產(chǎn)情況，稅源變化和稅負(fù)變化趨勢(shì)及原因等情況進(jìn)行跟蹤管理，核實(shí)其真實(shí)性，做到各種信息，數(shù)據(jù)資料的準(zhǔn)確、及時(shí)掌握，各類原始數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)集中處理并高度共享。
（十一）加大稅務(wù)稽查力度，提高自覺(jué)納稅意識(shí)
近年來(lái)，隨著稅務(wù)稽查力度的加強(qiáng)，納稅人納稅意識(shí)有了提高，但是還有少數(shù)心存僥幸者（包括房地產(chǎn)行業(yè)），稅收違法案件仍時(shí)有發(fā)生，這說(shuō)明稽查力度還不夠。稅務(wù)稽查必須加大稽查力度。
一是要改進(jìn)稽查方法。
1、稅務(wù)稽查實(shí)施時(shí)，除了要求企業(yè)提供報(bào)表、賬簿、憑證和其他財(cái)務(wù)資料外，還應(yīng)同時(shí)要求企業(yè)提供開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、規(guī)劃許可證、用地許可證、建設(shè)工程施工許可證、土地使用證、建筑安裝合同、工程預(yù)（結(jié)）算書、房屋預(yù)（銷）售許可證、售房合同、工程驗(yàn)收備案證、房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告。從而掌握開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)計(jì)劃投資額、建筑面積等情況；掌握開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)售許可時(shí)準(zhǔn)予預(yù)售的建筑面積等情況；掌握開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，經(jīng)測(cè)繪的實(shí)際可售建筑面積等情況。
2、要求企業(yè)如實(shí)填寫《房地產(chǎn)銷售情況一覽表》，該表要求企業(yè)按樓盤分別如實(shí)填寫。內(nèi)容包括：房號(hào)、戶主、購(gòu)房付款方式、面積、銷售單價(jià)、價(jià)外費(fèi)用、銷售總價(jià)、已收房款、下欠款、購(gòu)房合同簽定日期、交房日期等項(xiàng)目。
3、在對(duì)企業(yè)的賬面檢查時(shí)，將企業(yè)的所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分在建項(xiàng)目和已竣工項(xiàng)目為審核對(duì)象，以此為基礎(chǔ)，重點(diǎn)對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本、開(kāi)發(fā)成本、期間費(fèi)用、開(kāi)發(fā)面積等進(jìn)行審核分析，從而掌握這些審核對(duì)象的賬面數(shù)據(jù)。
4、到企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地點(diǎn)進(jìn)行實(shí)地察看、了解，察看、了解的重點(diǎn)為：
①開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的完工程度：是在建還是已竣工；在建的建到了哪一層；竣工的交付使用了沒(méi)有。
②開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的類型和用途：是商品房還是商業(yè)門面；是已銷售還是用于經(jīng)營(yíng)、抵債、自用等；
③核實(shí)商品房、商業(yè)門面的戶數(shù)和建筑面積。
將以上檢查的各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)分析，核對(duì)的重點(diǎn)是商品房、商業(yè)門面的總戶數(shù)、總建筑面積、銷售總額，進(jìn)行總量控制。這樣，企業(yè)的少計(jì)收入、以房換地、還建房、以房抵債、自用房產(chǎn)等情況就一目了然，使企業(yè)的偷逃稅行為無(wú)處藏身。
二是要加大處罰力度。
對(duì)查處的稅務(wù)違法案件要依法嚴(yán)格進(jìn)行處理，不能以補(bǔ)代罰，更不能以罰代刑，并且通過(guò)廣播、電視、報(bào)紙等新聞媒介，對(duì)偷稅案件給予曝光。只有對(duì)違法者產(chǎn)生震懾、警示作用，才能提高納稅人依法納稅的自覺(jué)性，營(yíng)造一個(gè)良好的納稅環(huán)境。
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